MARGARITA CELUCH – Multipleksy – idealna metoda inwestowania

Series Z wizytą w... lip 10, 2012 at 12:14 pm

Specjalizuje się w nich Margarita Celuch, agentka handlu nieruchomościami działająca na terenie GTA od ponad dwudziestu lat.

- Czym właściwie jest multipleks?

- Multipleks to budynek mieszkalny z kilkoma wyodrębnionymi, samodzielnymi mieszkaniami. Jeżeli jest ich cztery – mam do czynienia z fourplexem, w przypadku sześciu -  z sixplexem, itd. Te większe mogą liczyć nawet po 20 lub więcej mieszkań.

- Sprzedała ich Pani wiele i dzięki temu sądzi Pani, że stanowią taki doskonały sposób na inwestowanie pieniędzy. Czy dla każdego?

- Dla kogoś, kto pracuje stale w dużej, stabilnej firmie i ma regularny dochód, zakup multipleksu może okazać się na przykład idealnym rozwiązaniem na przyszłą emeryturę. Roczny przyrost wartości multipleksu wynosi 10-12%. Już przy rozłożeniu spłat hipotecznych na 15 lat taki budynek będzie spłacony, ale najważniejsze jest, że to lokatorzy spłacają go opłatami czynszowymi, a nie właściciel. Zwrot zainwestowanych pieniędzy jest duży. W ciągu ostatnich 10 lat moi klienci powielili lub potroili wyjściową cenę zakupu. Podobną dynamikę można znaleźć tylko na giełdzie, ale giełda potrafi być niebezpieczna, zwłaszcza ostatnio, o czym wiele osób się przekonało.

- Ale wydaje mi się, że jeśli ktoś kupi sobie taką dojną krowę, trudno będzie się mu z nią rozstać. W związku  z tym na rynku multipleksów jest chyba niewielki ruch gdy chodzi o ich późniejszą odsprzedaż.

- To prawda, ale ten ruch tworzy się choćby przez to, że wielu właścicieli po odsprzedaniu mniejszego budynku sięga następnie po większy, gdy chodzi o ilość mieszkań. Z sixpleksu przechodzą na nineplex i tak dalej.  Im więcej mieszkań będzie miał budynek, tym niższa, a co za tym idzie atrakcyjniejsza, będzie cena poszczególnego apartamentu. Mam listę osób, którzy są niezmiennie zainteresowani tym sposobem inwestowania. Oni już wiedzą, że jeśli pojawia się na rynku coś atrakcyjnego, to trzeba być szybkim i przygotowanym. Oni są.

- Czy taki sposób inwestowania jest popularny wśród Polaków?

- Bardzo. Są tacy wśród moich klientów, którzy mają nie tylko jeden, ale nawet kilka multipleksów. Wielu nie chwali się tym, a znajomi zachodzą w głowę, skąd u nich takie dochody.

- Czyli radzą sobie?

- Świetnie. I sprytnie. Na przykład umiejętnie rozpisując podatki, kiedy trzeba wydatki zaksięgować w remonty i przebudowy. To oczywiście wymaga zręcznej konsultacji ze strony  księgowego, ale z doświadczenia wiem, że wielu Polaków skutecznie rozpisuje jako straty wydatki poniesione w pierwszych latach z tytułu utrzymywania multipleksu.

- Twierdzi Pani, że wielu klienów znalazło w ten sposób sposób na życie, na najbezpieczniejsze dorabianie się. Ale kupno każdego następnego multipleksu to przecież olbrzymi wydatek.

- Oni nie czekają, aż uzbierają oszczędności ze swojej codziennej pracy. Najczęściej jest tak, że wykorzystują „equity“ z częściowo spłaconego budynku na finansowania następnego. Po paru latach przeznaczają z tego 20-30% na inwestycję w nowy, kolejny budynek. Czyli obracają ciągle tymi swoimi pierwszymi pieniędzmi. Krok po kroku… Jedna z „moich“ plaz poszła w tym okresie o 300% do góry.

- A w jakiej okolicy najlepiej zakupić multipleks pod inwestycję?

- Optymalnym miastem jest Toronto. Oczywiście cena uzależniona jest od lokalizacji. Ale warto dodać, że wiele osób wyjeżdza na przykład do Kitchener czy do Guelph, gdzie budynki są tańsze i dochód z nich niższy, jednakże nadal taki sposób inwestowania ma wielki sens. Oczywiście nie musimy być na miejscu aby dozorować swoją nieruchomość – można wyznaczyć superintendenta.

- Czy pod multipleksy kwalifikują się także wielomieszkaniowe kamienice, w których na przykład na parterze znajdują się sklepy lub punkty usługowe. Bo to przecież chyba już budownictwo komercyjne.

- Mało osób wie o tym, że w przypadku np. sixpleksu udaje się załatwić oprocentowanie typu residential. Do sześciu mieszkań włącznie można ciągle wywalczyć w banku residential rate i to z najniższym dostępnym na rynku oprocentowaniem. I mimo, iż niektórzy mogą nazywać takie budynki komercyjnymi, takie oprocentowanie jest wciąż możliwe.

- Każdy budynek można przerobić, można przebudować, dodać trzy kuchnie czy trzy łazienki. Czy to jest legalne?

- Niezupełnie. Można liczyć na szczęście i na to, że miasto nie sprawdzi, ale jeśli mamy pecha i sprawdzi? W tripleksach, fourpleksach czy sixpleksach można tego dokonać legalnie, zawsze będzie pozwolenie na wynajem. W przypadku zakupu budynków komercyjnych straż pożarna sprawdza np. obecność drzwi przeciwpożarowych, systemy alarmowe – ma to znaczenie takie, że niektóre banki mogą odmówić finansowania.

- Załóżmy, że ktoś z naszych Czytelników chce spróbować i zainwestować w multipleks mieszkaniowy. Jaka jest ta minimalna kwota, którą musi brać pod uwagę?

- Oficjalnie 20% wartości budynku. Ale są wyjątki. Różnica leży w tym, że np. tripleks można kupić dla siebie i wówczas wymagane jest tylko 10%. Możliwe jest również  zadeklarowanie, że ma się dwa domy, jeden jako mieszkalny, a drugi „inwestycyjny“. Sa to kwestie do załatwienia przy odrobinie dobrej woli.

- W przypadku multipleksów chyba rzadko trafiają się ceny poniżej miliona dolarów, co oznacza, że musimy dysponować gotówką rzędu 200 tysięcy, a tymczasem rząd nam ogłasza, że nie będzie ubezpieczał pożyczek powyżej miliona.

- Nieprawda. To dotyczy nieruchomości typu residential, a my mówimy o commercial  – przynoszących dochód. Właśnie sprzedałam sixplex za 830 tysięcy w południowym Etobicoke. Wciąż można trafić takie okazje. Taki sam budynek po remoncie już będzie wystawiony za milion z groszami. Wszystko jest możliwe. W tym roku w Rexdale kilka sixpleksów poszło za 830-850 tysięcy.

- Nadal potrzebny jest potężny zaskórniak na zakup.

- Są opcje. Zdarzają się sytuację, że jest kilku znajomych lub przyjaciół, którzy mają odłożone w bankach po 20-30 tysięcy, co nie da im zbyt wielkiego dochodu.  Mogą połączyć siły, nie potrzebują superintendentów, podzielą obowiązki, każdy z nich znajdzie czas, aby skosić trawę czy dokonać drobnych napraw, a potem sprzedadzą, rozejdą się i spróbują z pewnością na własną rękę. Mam klientów, którzy w ten sposób z biegiem czasu dorobili się kilku budynków na własność. To są często młodzi ludzie, wystarczy raz im pokazać możliwości drzemiące w tego typu inwestycji…

- Jaką mają gwarancję, że nie przyjdzie posucha na rynku nieruchomości?

- Kanada ma zbyt wielką imigrację. Wciąż przybywa tu mnóstwo ludzi, a na początku przeważnie wszyscy będą mieszkać w budynkach apartamentowych, więc tu nie ma zagrożeń o brak popytu.  Z moich obserwacji wynika, że np. kobiety wolą mieszkać na początku w multipleksach niż w wielkich budynkach apartamentowych. Czują się tam bezpieczniej, wszystkie się znają, parkują przy domu, łatwiej nawiązują więzi z innymi lokatorami, czują, że to jest lepsze dla ich małych dzici. Plusów jest wiele.

- A tzw. rent control? Czy on nie ogranicza możliwości zarobkowych inwestora?

- Wielu ludzi nie zdaje sobie sprawy, że jednak można znaleźć na rynku stary budynek z niskim czynszem, w którym z różnych powodów wyprowadzają się lokatorzy. Ale takie sytuacje się zdarzają. Taki budynek można natychmiast odremontować, przerobić, a następnie bardzo wysoko podnieść czynsz. My nie mamy „rent control“ w Ontario w chwili, gdy lokatorzy wyprowadzają się. Ogranicza nas jedynie popyt rynkowy. Proszę pamiętać o tym, że budynków apartamentowych już się nie buduje. Powstają prawie wyłącznie kondominia, mające wysokie podatki i wysokie koszty obsługi (maintenance). Jest wprawdzie tendencja, aby również budynki apartamentowe przerabiać na kondominia, ale to jest jakby temat na oddzielne opowiadanie.

 

Z Margaritą Celuch
416-505-6402

rozmawiała Zofia Antoniak