Koszty transakcji kupna/sprzedaży domu

Poradnik Series list 1, 2014 at 12:33 pm

zz home1Na sumę kosztów zamknięcia transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości składają się wszystkie te opłaty, które twój prawnik przedstawia ci w dniu zamknięcia i… dla wielu osób potrafią być zaskakujące. Głównie dlatego, że oprócz podstawowej ceny domu pojawiają się nagle dodatkowe koszty.

Według obliczeń przeprowadzonych przez CMHC i Genworth Financial, każdy kupujący powinien liczyć się z tym, że oprócz zaliczki należy posiadać środki w wysokości około 1.5% ceny zakupu domu właśnie na pokrycie dodatkowych kosztów. A my na wszelki wypadek sugerujemy, aby ten zapas stanowił od 2 do 2.5%, ponieważ spore wahania występują nie tylko w zależności od prowincji, ale również od miasta.

Poniżej przedstawiamy krótki opis podstawowych kosztów dodatkowych. Nie wszystkie muszą dotyczyć waszej transakcji, mogą również pojawić się jakieś nie opisane poniżej. Dlatego należy użyć ich jedynie jako pomocnych wytycznych, następnie rozmawiać z prawnikiem, który – jako najbardziej kompetentna osoba – konkretnie określi waszą sytuację.

Wycena (Appraisal Fee). Wycena profesjonalnie określa dla potrzeb kredytodawcy rynkową wartość nieruchomości. Zazwyczaj jej koszt pokrywa kredytobiorca, a jest to wydatek w granicach od $100 (pobieżna) do $250 (pełna wycena) czyli średnia cena to $180 plus podatek. Cena może wzrosnąć w przypadku dużych domów budowanych na zamówienie lub nieruchomości oddalonych na prowincji.

Inspekcja domu (Home Inspection Fee). Dokładna, profesjonalna inspekcja domu przemawia na korzyść każdego kupującego, zatem to on powinien ponosić jej koszt, który zwykle wynosi $300-400. W naszej opinii warto zainwestować w ten wydatek. O ile zakupujący nowo wybudowane domy nie muszą się o to martwić, o tyle dla nieruchomości 5-letnich i starszych jest to niezbędna konieczność. Z chwilą wynajęcia inspektora budowlanego należy upewnić się, czy jest on ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej na wypadek popełnienia błędu.

Ubezpieczenie na wpadek pożaru (Fire Insurance). Każdy kredytodawca hipoteczny będzie wymagał takiego ubezpieczenia w chwili gdy przejmujecie tytuł własności domu. Ubezpieczenie powinno obejmować co najmniej kwotę pożyczki hipotecznej lub koszt odtworzenia domu. Na koszt polisy wpływa wielkość nieruchomości, dodatkowo ubezpieczane rzeczy, jak również towarzystwo ubezpieczeniowe oraz region. Może się wahać w granicach $250-600.

Kataster nieruchomości (Land Survey) lub Ubezpieczenie tytułu własności (Title Insurance Fee). Ostatni wyciąg z ksiąg wieczystych jest wymagany zwykle przez kredytodawcę, ale jeśli nie jest dostępny, sporządzenie nowego będzie kosztować $600-900. Jednakże w przypadku braku Land Survey wielu kredytodawców akceptuje Title Insurance, którego sporządzenie jest znacznie tańsze – $225.

zz home2Koszty prawne i płatności (Legal Costs and Disbursements). Prawnik (lub notariusz) wystawi nam rachunek za swoje usługi, takie jak sporządzenie tytułu własności, przygotowanie pożyczki hipotecznej czy fachowe wyszukiwania w rejestrach. Natomiast wspomniane płatności to częstokroć mało spodziewane koszty poniesione w związku z rozmaitymi rejestracjami, wyszukiwaniami, dostarczeniem dokumentów itp.

Podatek od przeniesienia gruntów (Land Transfer Tax). Większość prowincji Kanady nakłada ten podatek na kupującego, przy czym jego wysokość waha się w zależności od konkretnej prowincji. Podatek nalicza się od ceny zakupu. W Ontario kupujący po raz pierwszy nowy dom otrzymują rabat w wysokości do $2225.

Gwarancja nowego domu (New Home Warranty). W wielu prowincjach Kanady nowo wybudowane domy objęte są gwarancją. Koszt jej zakupu przez nabywcę domu wynosi około $600. Jeżeli firma odda dom nie wykończony według uzgodnonych standardów lub zawierający usterki, wówczas gwarancja pozwala na naprawę braków.

Opłata za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku o udzielenie pożyczki hipotecznej (Mortgage Application and Processing Fee). Zwykle w przypadku ubezpieczanej hipoteki wysokiego ryzyka, tzw. high-ratio (powyżej 75% ceny zakupu) ubezpieczyciele kredytów (CMHC lub Genworth Financial) pobierają opłatę $165-185 za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku, jak również za wycenę wartości nieruchomości. W przypadku nowych domów ta opłata spada do $75.

Koszty wyrównawcze podczas zamknięcia transakcji (Closing Adjustments). Podczas zamykania transakcji powinna być przeprowadzona korekta wydatków sprzedającego dom, związanych z jego utrzymaniem. Są to zwykle korekty wobec nadpłat za podatki od nieruchomości, prąd, gaz itp. Wszelkie nieuregulowane rachunki po dacie zamknięcia stają się obowiązkiem nabywcy. Twój prawnik lub notariusz poinformuje cię wcześniej jakie to będą koszty po ich dokładnym zbadaniu.

Renata Stronk, Paweł Jakubek