Kredyty hipoteczne o stałym i zmiennym oprocentowaniu

Any Uncategorized Series list 15, 2014 at 12:49 pm

zz mortgage2Na jaki termin powinniśmy brać pożyczkę hipoteczną?

Jest to zasadne pytanie. Ale zanim na nie szczegółowo odpowiemy, należy rozważyć kilka zagadnień. W przypadku wyboru okresu i wysokości odsetków, należy wziąć pod uwagę wysokość spłat, ponieważ próba przewidzenia wysokości stóp procentowych w przyszłości nie jest łatwym zadaniem.

Na wysokość stóp procentowych w Kanadzie wpływa wiele czynników – ekonomicznych, politycznych, krajowych i międzynarodowych. Nawet najlepsi ekonomiści mają z tym problem, a co dopiero my sami. Kiedy w 1992 roku stopa spadła do najniższego poziomu od 35 lat, nikt nie przewidywał, że może się o zdarzyć ponownie, tymczasem nastąpił jeszcze większy spadek. Ciesząc się z tego nie przychodzi nam do głowy, że stopa procenowa może znowu być dwucyfrowa lecz jest to błędne rozumowanie. Któż mógł bowiem spodziewać się w 1978 roku, że zaledwie w trzy lata później wskoczy na poziom aż 21.5%?

Przewidywanie tendencji stóp procentowych to zajęcie ryzykowne i wiąże się z baczną obserwacją rynku.

zz mortgage3Ot pierwsza sugestia: jeśli uważasz, że obecne stawki są na twoją kieszeń i chcesz mieć gwarancję ich utrzymania tak długo jak tylko to możliwe – wybierz długoterminową pożyczkę hipoteczną (na 5, 7 lub 10 lat).

Jeśli stopa procentowa wydaje się wzrastać, staraj się wykorzystać jak najdłużej niskie oprocentowania pamiętając o tym, że w przypadku sprzedaży nieruchmości możesz przenieść mortgage na nową posiadłość lub znaleźć kogoś kto przejmie te pożyczkę. Transakcja sprzedaży może okazać się wielkim plusem dla kupująego, jeśli wiąże się z przejęciem niskooprocentowanej pożyczki hipotecznej.

Jeśli stopa procentowa ma tendencję spadkową, możesz zdecydować się na krótszy termin, np. 6-miesięczny przekształcalny (convertible) lub o zmiennej stopie (variable). Pozwala to osiągnąć większą elastyczność i możność zablokowania (lock-in) na dłuższy termin w każdej chwili.

Kredyty o stałym i zmiennym oprocentowaniu

W przypadku mortgage’u o stałej stopie oprocentowania (fixed-rate mortgage), owa stopa jest rozpisywana na termin pożyczki w ten sposób, że miesięczne spłaty kapitału i odsetek pozostają bez zmian przez cały okres kredytu. Bez względu na to czy stopa idzie w górę czy w dół, zawsze dokładnie wiesz ile wyniosą twoje płatności, co wydanie pozwala zaplanować domowy budżet.

Wynika z tego, ze w klimacie niskich stóp, rozsądnym jest wybranie dłuższego terminu mortgage’u typu fixed-rate, aby uchronić się przed wahaniami stóp procentowych. Zapewnia on nam większą elastyczność, zwłasza przy spadkowej tendencji stóp.

zz mortgage1Zazwyczaj spłaty kredytu są niezmienne podczas gdy waha się stosunek kapitału do odsetek. A więc gdy stopy procenowe spadają, płacisz mniej odsetek i więcej kapitału. Natomiast gdy rosną – sytuacja jest odwrotna – płacisz więcej odsetek i mniej kapitału. Jeśli z kolei rosną bardzo znacząco, płatności mogą nie pokryć zarówno odsetek jak i kapitału. Powoduje to narastanie należności płatniczej w stosunku do kredytodawcy, który może w rezultacie wystąpić o zwiększenie miesiecznych płatności.

W związku z tym należy upewnić się, czy twoja pożyczka o zmiennym oprocentowaniu (variable-rate mortgage) ma zawsze możność zamiany na otwartą lub stałą (fixed-rate), aby w przypadku gdy stopy zaczną rosnąć, móc zablokować ją na określony termin.

Pożyczki hipoteczne zamknięte i otwarte – różnice

Otwarty mortgage umożliwia większą elastyczność spłat kredytu w dowolnym czasie bez żadnych kar.

Jednakże otwarte pożyczki hipoteczne udzielane są na krótkie terminy, wyłącznie na pół roku lub rok, przy czym stopa kredytowa jest wyższa niż w przypadku mortgage’u zamkniętego nawet o 1% lub jeszcze więcej.

Zwykle wybiera się taki mortgage wówczas, gdy myśli się o sprzedaży domu lub wtedy, gdy spodziewa się szybkiej spłaty całego kredytu w efekcie sprzedaży innej nieruchomości lub w rezultacie odziedziczenia spadku (co by było miłe).

Z kolei zamknięty mortgage oferuje bezpieczeństwo stałych spłat płatności w terminie od 6 miesięcy do 10 lat. Oprocentowanie tego kredytu jest znacznie niższe niż otwartego, więc w przypadku jeśli nie planujesz sprzedaży drugiego domu i nie spodziewasz się spadku, należy wybrać mortgage zamknięty.

Obecnie pożyczkodawcy oferują aż 20% przedpłaty kapitału pierwotnego, ale dla większości z nas jest to więcej niż jesteśmy w stanie przedpłacić. Ponadto, jeżeli zapragniemy spłacić cały balans kredytu przed terminem wymagalności – za zerwanie mortgage’u przyjdzie nam zapłacić karę umowną. Zwykle wynosi ona równowartość trzymiesięcznego oprocentowania lub tzw. I.R.D. (interest rate differential – różnicę stóp procentowych).

zz mortgage4Co najpierw: kupować czy sprzedawać?

Dla ludzi planujących zmianę domu jest to podstawowy dylemat: najpierw kupno czy sprzedaż? Co w pierwszej kolejności?

Jeżeli zdecydowałeś się najpierw na zakup, upewnij się, czy oferta kupna zaopatrzona jest w klauzulę, że zakup ten uzależniony jest od sprzedaży twego poprzedniego domu.

W ten sposób przy sprzedaży domu obie transakcje zostaną dokonane. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, umowa jest anulowana, a ty nie jesteś uziemniony z dwoma domami na koncie. Sprzedaż w pierwszej kolejności z pewnością zapewni ci święty spokój.

Wiedząc ile pieniędzy dostaniesz ze sprzedaży starego domu, możesz dokładniej ustalić swoje możliwości płacowe wobec zakupu nowego domu. Sprzedaż w pierwszej kolejności umożliwi ci bardziej energiczne negocjacje cenowe, podczas gdy umowy bezwarunkowe obarczają cię większą presją wobec sprzedających.

Kolejną istotną kwestią wartą wzięcia pod uwagę są warunki rynkowe. W przypadku zaistnienia “rynku sprzedawcy” (jeśli popyt nieruchomości jest większy od podaży) prawdopodobnie lepiej będzie sprzedać po kupnie, ale z kolei na “rynku konsumenta” więcej sensu ma sprzedaż.

Amortyzacja

Okres amortyzacyjny określa ile lat zajęłoby całkowite spłacenie kwoty kredytu hipotetycznego na podstawie ustalonych stałych płatności.

Im dłuższa amortyzacja tym więcej odsetek wymaga spłacanie twojego mortgage’u.

Dlatego przy wyborze okresu amortyzacji należy dokonać starannego planowania, aby uwzględnić twoje możliwości finansowe.

Pamiętaj też, że amortyzację można łatwo skrócić już po zamknięciu kredytu hipotetycznego, wprowadzając poprawki, które polegają na zwiększeniu płatności.

Renata Stronk, Paweł Jakubek

ClearView Mortgage Corp.

Tel. 1-877-734-9090