Nowe przepisy według Ontario’s Fair Housing Plan – co należy wiedzieć

Lokalnie Poradnik Series Top News kwie 26, 2017 at 9:39 am

Kathleen Wynne Premier rządu Ontario Kathleen Wynne zapowiedziała w poprzednim tygodniu wprowadzenie Ontario’s Fair Housing Plan (OFHP), praktycznie ze skutkiem natychmiastowym. W planie zapowiedziano 16 nowych przepisów mających na celu ostudzenie niezwykle gorącego rynku nieruchomości oraz pobudzenie podaży nowych jednostek mieszkalnych.

Według statystyk Toronto Real Estate Board – ceny domów w obrębie GTA wzrosły od marca ub. roku średnio o 33%. Za to ceny wynajmowanych mieszkań wzrosły w GTA tylko w pierwszym kwartale tego roku o 8.3%. Przy takich szalonych zmianach powstaje ogromny problem dla wszystkich, ale szczególnie dla młodych ludzi, którzy nie tylko nie mają szansy na zakup pierwszej nieruchomości ale nie są też w stanie znaleźć nieruchomości, którą byliby w stanie wynająć.

Warto przytoczyć i skomentować niektóre główne punkty tego planu.

•  Nowy, 15-procentowy „Foreign Buyers Tax”, który będą musieli płacić zagraniczni inwestorzy kupujący nieruchomości w Ontario. Z tym, że podatek ten nie będzie płacony przez uchodźców oraz będzie zwracany tym inwestorom zagranicznym, którzy uzyskają status imigracyjny w Kanadzie. Taki podatek wprowadzono w ubiegłym roku w B.C. i pomimo chwilowego zwolnienia rynku pomału przestaje być to efektywne rozwiązanie. Dlaczego? Bardzo proste. Ilość transakcji zawieranych przez zagranicznych inwestorów jest marginalna (5-10%). Dla zagranicznych inwestorów nawet po wprowadzeniu podatku ceny oraz inwestycje w Kanadzie są nadal niezwykle atrakcyjne z trzech powodów. Ceny pomimo że dla nas są niezwykle wysokie to z perspektywy takich miejsc jak Hong Kong są śmiesznie niskie. Dolar kanadyjski jest niezwykle tani w porównaniu z amerykańskim, a inwestorzy zagraniczni operują tą walutą i na samej korzystnej wymianie zarabiają więcej niż wprowadzony podatek. Kanada jest odbierana jako bezpieczny i przychylny kraj dla obcokrajowców, którzy będą tu inwestować często z zamiarem osiedlenia się w terminie późniejszym. Oprócz tych trzech ważnych elementów, jest jeszcze jeden. Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz ktoś wymyśli jak go obchodzić. Moim zdaniem już od dawna wiele nieruchomości jest kupowanych przy pomocy zagranicznych pieniędzy na członków rodzin inwestorów, którzy mają prawo pobytu w Kanadzie. Gdyby ten tax był nawet większy to kto zabroni inwestorom kupować nieruchomości na „podstawione” osoby, które będą formalnie na tytule własności, ale będą miały ogromny „private mortgage” od inwestora?

• Wprowadzono ponownie „rent control” na poziomie 2.5% rocznie. Z punktu widzenia lokatorów jest to przyjęte z entuzjazmem. Tak się ostatnio działo, że ceny za wynajmowanie szły tak samo szybko w górę jak ceny za zakup. W chwili kończenia się umowy na wynajem, lokatorzy byli często konfrontowani z niezwykle wysokimi podwyżkami. Wielu właścicieli stosowało różne „sposoby” by pozbyć się lokatora zaraz po upływie terminu, by ponownie wynająć tan sam unit za znacznie wyższą sumę. Często nawet o 100%. Wprowadzenie „rent control” będzie chroniło lokatorów przed takimi praktykami. Z tym, że to posunięcie z perspektywy inwestorów małych i dużych spowoduje, że wiele projektów, które były w przygotowaniu i miały dostarczyć na rynek wiele nowych mieszkań na wynajmowanie – zostanie zaniechanych. Firmy deweloperskie, które zaczęły widzieć bardzo dobry biznes w budowaniu „rental properties” po wprowadzeniu „rent control” przestaną tworzyć nowe jednostki pod rent. Czyli dziecko zostanie wylane razem z kąpielą ii w przyszłości jeszcze trudniej będzie znaleźć cokolwiek do wynajęcia.

• Rząd wprowadzi zmiany do Residential Tenancies Act by uściślić wiele zasad dotyczących wynajmowania oraz kontroli nad tym, lokator może być usunięty z zajmowanego mieszkania. Jeśli te przepisy będą jak dotychczas głównie broniły lokatorów, to z wynajmowaniem będzie jeszcze trudniej, bo mniej osób – szczególnie prywatnych -  będzie chciało być narażonych na walkę z „wiatrakami”. Ale jeśli odwrotnie – za nie płacenie na czas będą konsekwencje i ułatwiony sposób pozbywania się „zawodowych lokatorów” to wówczas wiele osób prywatnych może rozważać stworzenie nowej jednostki mieszkalnej we własnym domu, co znacznie by rozwiązało problem braku mieszkań.  \

protect and insurance real estate concept

• Rząd ma udostępnić tereny, które są własnością prowincji pod budowę „affordable housing”. Jest to piękny pomysł jeśli naprawdę tak się wydarzy, ale zwykle w takich sytuacjach „tani bo rządowy” grunt trafia w ręce tych, którzy wiedzą jak na tym zrobić dobre pieniądze w imię demokracji i dobra publicznego. Przypadków takich jest wiele. To, co – moim zdaniem – by znacznie bardziej zadziałało, to niekoniecznie  „rozdawanie rządowej ziemi”. Wystarczyło by – aby został ułatwiony proces zatwierdzania projektów oraz zmian do przepisów urbanistycznych. Dziś w Mississaudze pozwolenie na budowę na dom w obrębie Lorne Park czy Mineola zabiera od 6 miesięcy do roku! W reszcie miasta często 3-6 miesięcy. To samo dotyczy Toronto. By dostać pozwolenie na budowę szeregówek – ponieważ często wiąże się to ze zmianą w przepisach urbanistycznych – trwa to kilka lat. Tak być nie może. Zagęszczenie miasta poprzez zezwolenie na budowanie multipleksów w miejsce domów jednorodzinnych (tak jak to miejsce w Europie) jest jedynym szybkim sposobem na rozwiązanie problemu braku terenów.

• Wprowadzenie podatku na pustostanów czyli nieruchomości, które są zakupione przez inwestorów  i trzymane są jako nie wynajęte. Moim zdaniem, jest to marginalna liczba unitów i taki przepis nic nie zmieni. Jak kogoś stać by utrzymywać puste mieszkanie to i stać go będzie na dodatkowy podatek. Nadzieja na to, że nagle wszystkie „pustostany” zostaną wystawione do sprzedaży jest naiwna. Mieszkań po prostu brakuje. W normalnych latach w Mississaudze było dostępnych na sprzedaż w kategorii „freehold” około 2000-2500 jednostek mieszkalnych, od najtańszych do najdroższych. Dziś jest tylko 677. W cenie do $750,000 tylko 123. Nawet, gdyby trafiło na rynek nagle 50 jednostek z kategorii „pustostanów” to i tak to nic nie zmieni.
• Poszczególne miasta będą mogły bardziej elastycznie ustawiać „property tax” by stymulować budowę i zachęcać deweloperów do budowania nowych obiektów.  Chciałbym to widzieć! Jak dotychczas podatki idą tylko w górę i zawsze brakuje pieniędzy! Wątpię by to się udało. Ponadto, deweloper po wybudowaniu obiektu i tak go sprzedaje i podatek spoczywa na nowym właścicielu. Jak to by miało stymulować budowę nowych budynków?

Osobiście uważam, że pozytywne jest to, że wszyscy dostrzegają problem. Rzeczywiście wiele osób w obrębie GTA nie jest w stanie nigdy kupić nieruchomości w Toronto! Spowodowało to niesamowitą migrację poza miasto w poszukiwaniu tańszych nieruchomości. Oczywiście tam ceny też już wzrosły i są znacznie wyższe niż rok temu. Ci, którzy przechodzą na emerytury będą zadowoleni, ale ci którzy są zmuszeni do codziennych dojazdów wcale wiele nie zyskują. Dodatkowy czas z dala od rodziny, koszty paliwa, stres, eksploatacja samochodu… To są ogromne dodatkowe koszty!

Wprowadzony plan – moim zdaniem – będzie miał zerowy efekt i tylko dobrze wygląda na papierze oraz pokazuje wyborcom, że rząd coś próbuje robić. Niestety, dopóki nie będzie więcej podaży, nie będzie większych zmian. Chyba, że znacznie wzrośnie oprocentowanie pożyczek. Nie jest to jednak ani w interesie żadnego biznesu ani tym bardziej rządu Kanady. Rząd również ma długi, które musi płacić.

Maciek (Matthew) Czapliński M.Arch.

Realty Executives Domator Inc., Brokerage

905-278-0007