Początek ucieczki od nieruchomości?

Nowości Top News luty 8, 2018 at 12:30 pm

house1Everything bubble czyli jednoczesna bańka spekulacyjna w akcjach, obligacjach, kryptowalutach i nieruchomościach zaczyna powoli pękać w szwach. Ostatnie miesiące pokazują jednak, że nieciekawie zaczyna się robić także w sektorze nieruchomości.

W trakcie ostatniego kryzysu finansowego zdecydowana większość banków centralnych na świecie zdecydowała się na ostre obniżki stóp procentowych. Tani kredyt miał napędzić koniunkturę gospodarczą i pomóc uporać się z recesją. Największe banki centralne sprowadziły stopy procentowe do zera, wiele innych zbliżyło się do tego poziomu (w Kanadzie zeszliśmy do 0,25%).

Z czasem polityka ultraniskich stóp procentowych zaczęła wywierać wpływ na rynek nieruchomości. Ostatecznie dzięki niskim kosztom kredytu więcej osób decydowało się na zakup domu. Zakrojona na szeroką skalę akcja kredytowa, podobnie jak przed kryzysem, zwiększała popyt na nieruchomości. To z kolei prowadziło do wzrostu ich cen.

Jakby tego było mało, bliskie zeru stopy procentowe oznaczały niskie oprocentowanie lokat. Nie dziwi zatem fakt, że niektóre osoby przenosiły się z kapitałem na rynek nieruchomości, aby czerpać zyski z wynajmu.

Ostatnia dekada była również okresem kiedy chiński kapitał zaczął szerokim strumieniem płynąć do Kanady i na inne na rynki zagraniczne. Aktywność Chińczyków była widoczna dosłownie wszędzie i odbiła się także na cenach nieruchomości. Koniec końców, ceny nieruchomości zaczęły rosnąć w bardzo szybkim tempie. Aby uzmysłowić sobie te zmiany, warto użyć miarodajnego wskaźnika, porównującego wyceny nieruchomości do średniego poziomu wynagrodzeń w danym kraju.

Średni poziom wynagrodzeń jest oczywiście zawyżony przez wąską grupę najlepiej zarabiających, co oznacza, że na wykresie sytuacja wygląda lepiej niż w rzeczywistości.

Poziom 100 (poniżej) oznacza długoterminową średnią cen nieruchomości do wynagrodzeń. Czerwony kolor odnosi się do Kanady, niebieski do Australii, jasnozielony do Szwecji, a ciemnozielony do Wielkiej Brytanii.

Screen Shot 2018-02-07 at 10.10.08

Jak widać powyżej, średni poziom dla Australii został przekroczony o 50%. W przypadku Kanady czy Szwecji jest niewiele lepiej. W Wielkiej Brytanii średnia jest przekroczona o 30%. Co ważne, ceny w Australii, Kanadzie czy Szwecji już dawno temu odrobiły „straty” z kryzysu i znalazły się znacznie wyżej. Rajd nieruchomości przyspieszył zwłaszcza w okresie 2012-2016. Wówczas też normą w Kanadzie stało się kupowanie nieruchomości tylko po to, by odsprzedać je drożej. Dotyczyło to głównie największych miast, takich jak Vancouver czy Toronto. Średnia cena domu w tym pierwszym mieście przekroczyła 1 mln dol., podczas gdy za przyzwoitą wypłatę w Kanadzie można uznać 4 tys. dolarów.

Z prostej kalkulacji 1 000 000 / 4000 = 250 -> tyle miesięcy należałoby przepracować, aby pozwolić sobie na kupno domu w Vancouver po przeciętnej cenie (nie licząc odsetek). Ponad 20 lat, zakładając, że picie, jedzenie, ubrania itd. przygotowaliśmy sobie wcześniej albo ktoś nam zasponsorował…

Trudno nazwać to inaczej niż bańką spekulacyjną.

house3

Każde wzrosty, nawet najbardziej spektakularne, kiedyś w końcu się kończą. W przypadku nieruchomości przypomniały o tym ostatnie miesiące.

W Kanadzie ceny nieruchomości rok do roku pozostają na plusie, natomiast problem już teraz widoczny jest na przykładzie największych miast. Rynek w Toronto od maja zaliczył spadek o 9%, z kolei liczba transakcji w 2017 roku była o 18% niższa niż rok wcześniej. W przypadku Vancouver ceny utrzymują się na ekstremalnie wysokich poziomach, natomiast liczba transakcji spadła o 10%. Część kapitału skierowała się już w stronę Montrealu.

zz house2

Kluczowy jest fakt, że Bank Kanady na przestrzeni pół roku podwyższył główną stopę procentową z 0,5% do 1,25%, a w planie na ten rok są 2 kolejne podwyżki o 0,25%. Dodatkowo, wraz z nowym rokiem weszły w życie regulacje utrudniające zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Obie zmiany zaczynają być coraz bardziej odczuwalne dla rynku, który (nie licząc półrocznej przerwy) rośnie od lat 90. Potencjał do spadków jest gigantyczny.

W przypadku Stanów Zjednoczonych podwyżki stóp procentowych do tej pory miały umiarkowany wpływ na rynek nieruchomości, natomiast analizując ostatni rok warto zwrócić uwagę na Manhattan. Liczba transakcji spadła tam aż o 43% względem roku 2016. Skąd taka zmiana?

Screen Shot 2018-02-07 at 10.10.43Spory udział w pompowaniu rynku mieli w ostatnich latach Chińczycy. Luksusowe nieruchomości w prestiżowej okolicy były przez nich traktowane jak trofea. Wraz z ograniczeniami narzuconymi przez władze w Pekinie napływ chińskiego kapitału zaczął słabnąć, co momentalnie zmniejszyło popyt na nieruchomości na Manhattanie. Patrząc na protekcjonistyczną politykę Donalda Trumpa trudno oczekiwać żeby cokolwiek miało się w tej kwestii zmienić.

Mniejszy napływ chińskiego kapitału odciśnie piętno zarówno na USA, jak i Kanadzie. Do tej pory Stany Zjednoczone cieszyły się największym zainteresowaniem chińskich inwestorów, natomiast Kanada była na 4. miejscu.

(Independent Trader)