Jak znieść współwłasność w Polsce

Jak znieść współwłasność w Polsce

Kontynuujemy cykl publikacji, dotyczących postępowań przed sądami i urzędami w kraju na czas epidemii. Na ten czas uruchomiliśmy także infolinię pod nr + 48 22 518 77 78, gdzie od poniedziałku do piątku w godzinach 15.00-16.00 czasu polskiego możecie Państwo bezpłatnie uzyskać informacje o bieżących zmianach przepisów w sprawach spadkowych i nieruchomości. Zapytania można kierować także na adres e-mail: m.milewska.kancelaria@gmail.com

Współwłasność nieruchomości w Polce wiąże się zazwyczaj z trudnościami, wynikającymi z braku porozumienia współwłaścicieli co do zasad korzystania, ponoszenia kosztów utrzymania, przebudowy czy remontu nieruchomości wspólnej. Rozwiązaniem może okazać się zniesienie współwłasności. Jeżeli nieruchomość daje się podzielić, każdy ze współwłaścicieli może otrzymać część gruntu lub budynku, odpowiednio do swojego udziału. Fizyczny podział nieruchomości nie zawsze jest jednak możliwy. Ograniczenia mogą wynikać m.in. z wielkości budynków, wielkości działki czy z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dlatego niejednokrotnie część spadkobierców rezygnuje z fizycznego udziału w nieruchomości w zamian za spłatę jej wartości przez współwłaściciela, któremu przypadł ich udział.

Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego przez polskiego notariusza, przy czym współwłaściciele mogą być reprezentowani przez pełnomocnika. Natomiast jeżeli żaden ze spadkobierców nie jest zainteresowany korzystaniem ze wspólnej nieruchomości, najlepszym rozwiązaniem jest jej sprzedaż i rozliczenie uzyskanej kwoty proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Warto pamiętać, że co do zasady, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z tego podatku po upływie pięciu lat, liczonych od daty nabycia nieruchomości, przy czym w przypadku nieruchomości spadkowych, do tego okresu zalicza się także czas, jaki upłynął od daty nabycia prawa własności przez spadkodawcę. Jeżeli pomiędzy współwłaścicielami istnieje konflikt, który uniemożliwia polubowne zniesienie współwłasności, każdy z nich może wystąpić na drogę sądową.

W zależności od charakteru nieruchomości i ilości współwłaścicieli, a także ich możliwości finansowych, sąd może dokonać podziału na następujących zasadach: dokonać fizycznego podziału nieruchomości między wszystkich współwłaścicieli lub dokonać fizycznego podziału, pomiędzy niektórych współwłaścicieli ze spłatą pozostałych. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin zapłaty odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

W przypadku rozłożenia dopłat i spłat na raty czas ich uiszczenia nie może przekraczać dziesięciu lat. Sąd może także zarządzić sprzedaż nieruchomości albo w trybie licytacji komorniczej albo z wolnej ręki i dokonać podziału uzyskanej kwoty między współwłaścicieli wedle wielkości ich udziałów.

W tym miejscu pamiętać należy o pewnych odrębnościach przy znoszeniu współwłasności gospodarstwa rolnego. Jeżeli bowiem podział fizyczny takiego gospodarstwa między współwłaścicieli byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu spadkobiercy, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele, a w braku takiej zgody temu, kto daje gwarancję najlepszego prowadzenia gospodarstwa. W uzasadnionych przypadkach, Sąd może obniżyć wysokość spłat udziałów, jeżeli przemawia za tym sytuacja zobowiązanego i osób uprawnionych oraz poziom rocznych dochodów z gospodarstwa rolnego. Sąd, w braku zgody współwłaścicieli co do przyznania jednemu z nich gospodarstwa rolnego w zamian za spłaty, może w zarządzić także sprzedaż tego gospodarstwa.

Warto dodać, że w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, po dniu 14 lutego 2001 r. zniesione zostały szczególne warunki, ograniczające krąg osób, uprawnionych do dziedziczenia. gospodarstwa rolnego w zależności od wykształcenia rolniczego czy też od pracy w rolnictwie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, ale uwaga – przeszkodą dla dochodzenia swych praw do nieruchomości wspólnej lub do spłaty równowartości należnego udziału może być nabycie własności tego gospodarstwa lub udziałów w tym gospodarstwie w wyniku zasiedzenia przez innych współwłaścicieli bądź osoby trzecie, które następuje po dwudziestu bądź trzydziestu latach nieprzerwanego posiadania nieruchomości, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza.

W związku z tym w każdym przypadku warto sprawdzić, czy w przypadku nieruchomości pozostawionej lub odziedziczonej w Polsce nie grozi nam utrata prawa własności wskutek upływu okresu posiadania samoistnego przez współwłaścicieli lub inne osoby, wymaganego do zasiedzenia. Pomocne może okazać się skorzystanie z usług pełnomocnika w Polsce dla podjęcia w razie potrzeby działań przerywających bieg zasiedzenia.

Autorem jest radca prawny Małgorzata Milewska-Kita z Kancelarii Prawnej w Warszawie. Artykuł ten nie stanowi porady prawnej. Zapraszamy do korzystania z usług  Kancelarii  tel. +11 48 22 407 61 02, e-mail: m.milewska.kancelaria@gmail.com Radca prawny Małgorzata Milewska-Kita od ponad 10 lat służy pomocą prawną Polonii kanadyjskiej w sprawach spadkowych, nieruchomości, sądowych i innych na terenie całej Polski.