Dlaczego ceny domów gwałtownie rosną i co z tym zrobić?
Dlaczego ceny domów gwałtownie rosną i co z tym zrobić?
Gwałtowny wzrost cen domów w ostatnim okresie skłania specjalistów od rynku nieruchomości do analizy przyczyn takiego stanu rzeczy i perspektyw w przyszłości. Oto niektóre z nich.
Zacznijmy od tematu, który już znamy.
Nieruchomości zwariowały.
W wielu częściach Kanady ta wiosna przyniosła bezprecedensowy bonus tym, którzy już posiadają domy, a także równie bezprecedensową barierę braku przystępności cenowej dla tych, którzy mieli nadzieję, że pewnego dnia kupią swój dom.
Canadian Real Estate Association (CREA) podaje, że w marcu średnia cena sprzedaży domu w Kanadzie była o 31,6 proc. wyższa niż rok wcześniej – to rekord pod każdym względem.
Obecnie te przyciągające wzrok liczby nieco się cofnęły, ale tendencja jest nadal wyraźna od Vancouver, przez kraj naftowy, po Sudbury w Ontario. Domy są nie tylko warte więcej niż kiedykolwiek, ale zyskują na wartości w sposób, jakiego nigdy wcześniej nie obserwowano.
Nathanael Lauster, profesor socjologii na University of British Columbia, który zajmuje się zagadnieniami związanymi z mieszkalnictwem, opisuje to jako „gigantyczną burzę” wywołaną przez połączenie niskich stóp procentowych i pandemii COVID-19, pozwalającą potencjalnym nabywcom domów na oszczędzanie więcej pieniędzy niż zwykle.
– Obserwujemy wiele podobnych problemów w całym kraju … – powiedział w rozmowie z dziennikarzem CTVNews – Mamy do czynienia zarówno ze wzrostem popytu, jak i wzrostem podaży pieniędzy, które umożliwiają ludziom przeznaczenie tych (pieniędzy) na ich pragnienia, czyli na zakup pierwszego domu lub kupno większego czy bardziej luksusowego.
Tymczasem największe miasta Kanady coraz częściej pojawiają się na listach najmniej przystępnych cenowo rynków nieruchomości na świecie. W raporcie opublikowanym w zeszłym miesiącu „Think tank” Oxford Economics przyjrzał się 25 metropoliom w Kanadzie i Stanach Zjednoczonych. Doszli do wniosku, że trzy najmniej przystępne cenowo ośrodki to Vancouver, Toronto i Hamilton w Ontario. Los Angeles i San Jose – dwa obszary, które z pewnością przychodzą na myśl, gdy myśli się o drogich domach w USA – są następne na liście, z Ottawą na szóstym miejscu, przed Seattle i Nowym Jorkiem.
Nic dziwnego, że niedawne badanie przeprowadzone przez RBC wykazało, że ponad jedna trzecia Kanadyjczyków w wieku od 18 do 40 lat nie wierzy już, że kiedykolwiek będzie w stanie posiadać dom.
Canada Mortgage and Housing Corporation prognozuje, że wywołane pandemią turbodoładowanie na tak wielu rynkach mieszkaniowych nie przestanie działać przez kolejne dwa lata. Mówią, że nawet jeśli tak się stanie, to ceny nie spadną, po prostu nie będą tak szybko wzrastały.
Przewidywanie, co się stanie za kilka lat, jest trudniejsze; dowolna liczba działań rządu i sił rynkowych może mieć znaczący wpływ na zasoby mieszkaniowe i ich wartość. Jednak kilku analityków mówi, że jedno jest jasne: bez znacznego wzrostu podaży mieszkań, ceny będą rosły znacznie szybciej niż stopa inflacji, pozostawiając jeszcze dalej w tyle tych, którzy nie posiadają jeszcze domów.
Wielu ekonomistów nacisnęło dzwonki alarmowe z powodu braku mieszkań, dla zaspokojenia potrzeb obecnej populacji, nie mówiąc już o milionach przybyszów, którzy mają przybyć do kraju w ciągu najbliższych 20 lat.
Ekonomista Scotiabank Jean-François Perrault napisał w swoim raporcie, że stosunek mieszkań do liczby ludności w Kanadzie znacznie spadł od 2016 roku, ponieważ tempo budowy nowych mieszkań nie nadąża za tempem imigracji, nawet jeśli ta ostatnia zmniejszyła się do rozmiarów strumyka podczas pandemii.
Jest to problem wyjątkowo kanadyjski; Perrault stwierdził, że stosunek liczby mieszkań do liczby ludności jest w Kanadzie najniższy ze wszystkich krajów G7. Aby zrównać się ze średnim stosunkiem G7, Kanada będzie potrzebowała dodatkowych 1,8 miliona mieszkań – niewiele mniej od całkowitej liczby nowych domów wybudowanych w ciągu ostatniej dekady.
Gdzie wędrują ludzie?
Pandemia zmieniła tradycyjne wzorce przemieszczania się w przypadku migracji wewnątrz kraju. Było to szczególnie odczuwalne w prowincjach atlantyckich, których mieszkańcy za gwałtownie rosnące ceny nieruchomości obwiniają przybyszów przenoszących się z Ontario, którzy szukają – ich zdaniem – większego zysku ze swoich dochodów. W niektórych przypadkach mieszkańcy Ontario przeprowadzają się nawet na Wschodnie Wybrzeże, nie odwiedzając wcześniej społeczności, w której znajduje się ich nowy dom.
Jednak nie wszyscy są gotowi na tak drastyczny ruch. W Ontario społeczności poza obszarem GTA odnotowują jedne z najwyższych wzrostów cen sprzedaży w kraju. Mike Moffatt, dyrektor wykonawczy Smart Prosperity Institute z siedzibą w Ottawie, mówi, że to z powodu zmiany sposobu myślenia, który opisuje jako „jedź, aż się zakwalifikujesz”.
Ponieważ domy położone bliżej Toronto są coraz droższe, niektórzy potencjalni nabywcy domów po prostu wybierają autostradę i jadą dalej, aż znajdą miejsce, w którym znajdą dom, który ich satysfakcjonuje, na który ich stać – opisuje to zjawisko Moffatt.
Ma to efekt domina w postaci wzrostu cen w otaczających wielkie metropolie miastach. Oznacza to jednocześnie kłopoty dla tych, którzy już tam mieszkają wynajmując i którzy mieli nadzieję, że pewnego dnia kupią swój pierwszy dom.
– Ludzie planują kupić dom w społeczności, w której dorastali lub chodzili do szkoły … i stwierdzają, że nie mogą i muszą przeprowadzić się dalej – powiedział Moffatt.
„Jedź, aż się zakwalifikujesz” może być bardziej powszechne od czasu wybuchu pandemii, ale nie jest to nowe zjawisko. Pięć lat temu kupujący z okolic Toronto ustawili się już w nocy w kolejce, aby zarejestrować się na nowe osiedle mieszkaniowe w Waterloo zaskakując tym miejscowych, którzy przywykli do znacznie bardziej miarowego tempa sprzedaży.
Moffatt miał własne doświadczenie w 2017 roku, kiedy sprzedał swój dom w London aby przenieść się do mniejszej społeczności poza miastem. Otrzymał wiele ofert, jak mówi – wszystkie od młodych rodzin z Toronto, które szukały większego domu, niż mogli sobie pozwolić w większym mieście.
Gdzie ceny domów są wciąż przystępne?
Nie w każdym dużym mieście Kanady ceny domów skoczyły poza sferę przystępności. Ten sam raport Oxford Economics, który wykazał, że Vancouver, Toronto i Hamilton mają najmniej dostępne rynki mieszkaniowe w Ameryce Północnej, również znalazł cztery kanadyjskie miasta wśród 10 najbardziej przystępnych cenowo: Quebec City, Edmonton, Winnipeg i Calgary.
W Winnipeg aktywność na rynku nieruchomości jest rekordowo wysoka, a ceny sprzedaży rosną, ale nie w takim stopniu, jak w południowym Ontario czy dolnym obszarze Kolumbii Brytyjskiej.
– Niektóre ceny z pewnością wzrosły dla wielu mieszkańców Winnipeg, którzy uważają, że miasto jest mniej przystępne, ale w porównaniu z innymi miejscami trudno nie przyznać, że Winnipeg nadal pozostaje dość przystępną społecznością w Kanadzie – mówi Jino Distasio, profesor geografii na University of Winnipeg.
Miasto to było jednym z najlepszych przykładów stagnacji cen nieruchomości w Kanadzie – jego populacja w latach 90. pozostawała praktycznie bez zmian. Winnipeg doświadczyło boomu populacyjnego napędzanego przez imigrację dopiero w ciągu ostatnich piętnastu lat.
To diametralnie zmieniło pracę miejskich władz. Wcześniej zajmowali się problemami związanymi z opuszczonymi domami. Teraz muszą zderzyć się ze zmniejszającymi się zasobami mieszkaniowymi i przestępczością, muszą zwrócić uwagę na współpracę z deweloperami, którzy chcą przyspieszyć projekty i naciskają na aktywną infrastrukturę, muszą dbać o zrównoważony rozwój oraz sprostać innym wymaganiom związanym z prowadzeniem rozwijającego się miasta.
Wszystkie te wysiłki mogą pewnego dnia popchnąć Winnipeg do wejścia do ligi miast, w których dostępność domów jest taka sama, jak w Toronto czy Vancouver. Na razie jednak profesor Distasio lubi przypominać swoim przyjaciołom w tych miastach, że za cenę ich domu mogliby sobie pozwolić na ładniejszy dom w Winnipeg, plus domek letniskowy gdzieś nad jeziorem.
Opodatkowanie drogą do rozwiązania problemu?
Jedna z bardziej nagłośnionych prób zwiększenia podaży mieszkań bez budowy nowych domów miała miejsce w 2016 roku, kiedy rząd Kolumbii Brytyjskiej wprowadził tzw. „podatek od nabywców zagranicznych”, który wymaga od obcokrajowców płacenia więcej za zakup lub utrzymanie nieruchomości w niektórych częściach prowincji.
Analitycy twierdzą, że środek pomógł obniżyć nieco ceny mieszkań, ale sam w sobie nie jest rozwiązaniem problemu braku przystępności cenowej. Dane to potwierdzają: w kwietniu tego roku, prawie pięć lat po wprowadzeniu podatku, cena referencyjna domu jednorodzinnego była o ponad 20 proc. wyższa niż rok wcześniej.
W opinii Laustera, jakikolwiek wpływ podatku od zagranicznych nabywców na ceny mieszkań jest drugorzędny w stosunku do wpływu, jaki wywarł na wywołanie nastrojów ksenofobicznych w społeczeństwie – konkretnie nastrojów antychińskch.
– Chodziło o to, że ludzie z Chin wykupili wszystkie nieruchomości – powiedział – To bardzo łatwy cel do demonizowania dla polityków, ponieważ Chińczycy nie głosują. A tak naprawdę nie ma ich tak wielu (zagranicznych nabywców).
Moffattowi i Lausterowi bliższa jest idea powszechnego podatku od pustostanów, w ramach którego właściciele musieliby płacić więcej za utrzymanie pustego domu, niż gdyby był zajęty – niezależnie od tego, czy są to Kanadyjczycy, czy obcokrajowcy. Vancouver też to zrobiło, w Toronto taki podatek wejdzie w życie w 2022 r. Zwolennicy tego środka twierdzą, że zwiększa on podaż mieszkań, zniechęcając ich właścicieli do pozostawiania pustych domów.
Rząd federalny ogłosił w ramach swojego najnowszego budżetu, że wprowadzi podobną opłatę, przez co spróbuje obniżyć koszty mieszkań, chociaż podatek ten będzie dotyczyć tylko cudzoziemców, a nie Kanadyjczyków, którzy posiadają wolne domy.
Rząd oczekuje, że nowe ograniczenia dotyczące bankowych testów warunków skrajnych dla kredytów hipotecznych jeszcze bardziej złagodzą rynek mieszkaniowy, a premier Justin Trudeau powiedział, że wkrótce wprowadzona zostanie kolejna interwencja rządu.
Lauster i Moffatt stwierdzili, że chociaż ogłoszone do tej pory środki mogą mieć krótkoterminowy wpływ na ceny domów, utrzymanie rynku przed ponownym wymknięciem się spod kontroli w przyszłości będzie wymagało innego sposobu myślenia.
– Na dłuższą metę będziemy musieli po prostu budować więcej domów – powiedział Moffatt – To będzie oznaczać trudne decyzje dotyczące zagospodarowania przestrzennego, poszerzenie granic rozwoju miast, rozwój mieszkalnictwa socjalnego.
Komentarze (7)
Bejsment.com – wiadomości dla Polaków w Kanadzie
Wiadomo.com is a website for advertisers of Wiadomości - Polish newspaper published in Toronto, Mississauga and area in Ontario - Canada.
Bejsment.com - portal dla Polaków w Kanadzie.
Wiadomo.com - Wiadomości gazeta w języku polskim wydawana Kanadzie w Toronto, Mississauga i okolicach.