Rekordowo wysokie zadłużenie hipoteczne. Co się stanie, gdy stawki wzrosną?

Rekordowo wysokie zadłużenie hipoteczne. Co się stanie, gdy stawki wzrosną?

Nowe dane z agencji ratingowej Equifax z tego tygodnia potwierdziły to, co obserwatorzy rynku mieszkaniowego wiedzieli od dłuższego czasu: Kanadyjczycy są uzależnieni od zadłużenia hipotecznego. 

Kanadyjczycy zaciągnęli w sumie 410 tysięcy kredytów mieszkaniowych w drugim kwartale tego roku. To największy rekordowy skok kwartalny – o 60 proc. w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

Pomimo obaw na początku pandemii, że COVID-19 może dramatycznie schłodzić kanadyjski rynek mieszkaniowy, stało się odwrotnie. Stopy procentowe, które spadły do ​​rekordowo niskiego poziomu, w połączeniu z  milionami Kanadyjczyków zamkniętymi w domu, nagle potrzebującymi większej przestrzeni życiowej, podziałały jak benzyna wylana na ogień na rynku mieszkaniowym a nie lodowata woda.

Średnia cena domu od sprzedaży w Kanadzie przekroczyła w marcu 716 tysięcy dolarów. Chociaż średnie ceny nieco spadły od tego czasu, nadal znacznie wyprzedzają stan sprzed pandemii.

Ceny, które rosną w nieskończoność, mogą sprawić, że właściciele domów będą spać spokojnie w swoich mocno obciążonych długami sypialniach, ale wiele z tych papierowych zysków jest zbudowana na fundamencie zadłużenia.

Nie tylko jest więcej kredytów hipotecznych niż kiedykolwiek — są też większe niż kiedykolwiek. Przeciętna pożyczka na nowy dom wynosiła dług Equifax w ostatnim kwartale 355 tysięcy dolarów. To również najwyższy rekordowy poziom i wzrost o 20 procent w porównaniu z tym, gdzie byliśmy rok temu.

W sumie Kanadyjczycy są teraz winni ponad 2,15 biliona dolarów długu konsumenckiego. To więcej niż wartość całej kanadyjskiej gospodarki .

Rebecca Oakes z Equifax stwierdziła, że ten wzrost nowych kredytów mieszkaniowych może stać się problemem, jeśli i kiedy stopy wzrosną.

– Niewielki ruch stóp procentowych może w rzeczywistości spowodować dość duży wzrost płatności – powiedziała – Dlatego jesteśmy trochę zaniepokojeni.

Zagadka między czynszem a kupnem

Adam Eljerbi jest właścicielem kilku domów w London w Ontario, z których połowę kupił tylko w ciągu ostatniego roku. W wywiadzie powiedział, że sądzi, iż kupujący na niektórych rynkach mogą przesadzać z powodu potrzeby „nadążenia za rynkiem akcji” – jak to ujął.

– Jest wiele zachowań spekulacyjnych – powiedział – Jest wiele domów kupowanych tylko dlatego, że zyskują na wartości.

Eljerbi ma około 2 miliony dolarów długu hipotecznego na swoje nieruchomości, ale nie martwi się szczególnie rosnącymi stopami – lub spadającymi cenami, jeśli o to chodzi – ponieważ nie mieszka w żadnej z tych nieruchomości i poziom jego życia nie zależy od ich wzrostu lub spadku ich wartości.

Jest właścicielem i zarabia na remontach zniszczonych domów i wynajmowaniu ich niezawodnym lokatorom: studentom.

Mieszka oszczędnie w domu rodziców w Barrie około 250 kilometrów od miejsca, z którego czerpie dochody. Mimo że nigdy nie osiągnął sześciocyfrowego dochodu z pracy w sektorze technologicznym, zgromadził nieruchomości o wartości około 4,5 miliona dolarów.

Jeszcze zanim zamieszkał z rodzicami, wynajął mieszkanie w suterenie w Toronto, pracując w finansach na Bay Street.

– Byłem bardzo oszczędny. Pakowałem sobie obiady. Jestem bardzo, bardzo ostrożny z pieniędzmi, które wydaję – wyznał.

Nawet przed obecnym wzrostem cen, kupowanie w Toronto nigdy nie miało sensu dla Eljerbiego, ale jest zadowolony z zadłużania się na swoich nieruchomościach na bardziej przystępnych rynkach, ponieważ liczby działają: kup,  napraw, znajdź wiarygodnych najemców.

Eljerbi wie, że jego styl życia nie jest dla wszystkich, ale chciałby, aby więcej ludzi wyrwało się z cyklu pożyczania coraz więcej na coś, co przyniesie im bardzo mało pieniędzy.

– Kiedy patrzysz na nieruchomości ogólnie i patrzysz na dług hipoteczny, wielu Kanadyjczyków zaciągnęło znaczne długi i nie zdaje sobie sprawy z tego, że większość… jest zmienna – powiedział – Kiedy zaczną podnosić te stopy procentowe, nawet jeśli jest to ułamek, zaczyna to obciążać przepływy pieniężne.

Nad ich głowami?

Ale nie wszyscy uważają, że Kanada ma problem z zadłużeniem hipotecznym. Sherry Cooper, główna ekonomistka Dominion Lending Centres, uważa, że ​​panika wokół rosnącego zadłużenia hipotecznego daje wypaczony obraz rzeczywistości.

Zauważa, że prawie połowa wszystkich kanadyjskich właścicieli domów nie ma kredytu hipotecznego na swoje domy, a  ostatnie zmiany w zasadach finansowych testów warunków skrajnych, które utrudniają zakwalifikowanie się do kredytu mieszkaniowego, podniosły poprzeczkę bezpieczeństwa dla wszystkich innych osób chcących wziąć kredyt na kupno domu.

– Większość Kanadyjczyków jest zmuszona do zakwalifikowania się w bardziej rygorystycznych testach warunków skrajnych niż wcześniej, znacznie powyżej ich rzeczywistej stopy kredytu hipotecznego – powiedziała Cooper – Nawet jeśli stawki wzrosną o 2,5 punktu procentowego, są oni w stanie spłacać hipoteki na tym poziomie oprocentowania.

Cooper mówi, że nie martwi się zbytnio nowymi nabywcami, którzy przyczyniają się do tego niesamowitego zadłużenia w wysokości 2 bilionów dolarów, ponieważ udowodnili, że ich finanse są wystarczająco zdrowe, aby to wytrzymać.

Powiedziała, że ​​pandemia była „nadzwyczajnym okresem” dla gospodarki Kanady i „odsetek populacji, który był w stanie zakwalifikować się do pożyczek, to ludzie, którzy wciąż mają pracę”.

– Ci ludzie nie żyją z odszkodowań rządowych dla zwolnionych pracowników – powiedziała – Więc nie uważam tego za problem na przyszłość.