Przekształcenie pustych biur w Toronto w mieszkania rozwiązaniem kryzysu
Przekształcenie pustych biur w Toronto w mieszkania rozwiązaniem kryzysu
Nowy, obszerny raport na temat stanu kanadyjskiego rynku wynajmu mieszkań rysuje ponury obraz przyszłości Toronto – takiej, w której zbyt wiele osób konkuruje o zbyt małą liczbę lokali mieszkalnych, co powoduje wzrost cen, pogłębia bezdomność i wypycha młodych profesjonalistów z wielkiego miasta do mniejszych miejscowości (które, nawiasem mówiąc, wkrótce będą nękane dokładnie tymi samymi problemami związanymi z przewagą popytu nad podażą).
Krótko mówiąc: jeśli jako miasto, prowincja i kraj nie zbudujemy szybko mnóstwa nowych mieszkań czynszowych, miliony ludzi znajdą się w naprawdę trudnej sytuacji.
“Zbyt wielu najemców w Kanadzie nie może znaleźć mieszkania do wynajęcia” – czytamy w czwartym dorocznym raporcie Rentals.ca Rental Market Predictions Report, w którym zebrano spostrzeżenia 24 ekspertów (ekonomistów, analityków, inwestorów i regulatorów) z całego kraju.
“Chociaż problem nie jest tak prosty i nie brakuje niuansów, zasadniczo liczba ludności Kanady znacznie przewyższa liczbę miejsc dostępnych do wynajęcia” – czytamy w intro raportu.
“Większość Kanadyjczyków i polityków od pewnego czasu zgadza się, że należy budować więcej domów… Programy i polityka mieszkaniowa zostały wprowadzone na poziomie federalnym, prowincyjnym i miejskim, ale czynsze wciąż rosną, podaż jest niewystarczająca, a bezdomność wciąż się utrzymuje”.
W Toronto przewiduje się, że do końca 2022 roku średnie czynsze wzrosną o co najmniej 11%. To spowodowałoby wzrost miesięcznych opłat za wynajem do około 2,495 dolarów do grudnia tego roku, średnio dla wszystkich typów nieruchomości łącznie.
Autorzy raportu stwierdzają, że średnie ceny wynajmu będą nadal rosły na prawie każdym dużym rynku kanadyjskim w 2022 r., niezależnie od tego, czy pandemia COVID ustąpi, czy też ponownie wybuchnie.
“Codzienne informacje o pandemii sprawiły, że kryzys mieszkaniowy na jakiś czas zszedł na dalszy plan” – powiedział prezes Rentals.ca Matt Danison w raporcie, który został opublikowany we wtorek. “Ale teraz, gdy COVID-19 ustępuje, znów mówimy o braku podaży. Problem ten będzie powodował wzrost czynszów w większości prowincji Kanady do końca roku”.
Jeśli podaż jest naszym największym problemem, to logicznym rozwiązaniem byłoby budowanie większej liczby domów?
Większość ekspertów odpowiedziałaby na to pytanie twierdząco, ale wielu z nich ostrzega również, że wybudowanie wystarczającej liczby domów czynszowych, aby zaspokoić obecny popyt – nie mówiąc już o popycie, który dopiero nadejdzie – będzie prawie niemożliwe ze względu na takie czynniki, jak walka polityczna, szerzący się NIMBYizm* [przyp.red. NIMBY, akronim od wyrażenia “not in my back yard”, czyli “nie na moim podwórku”, to charakterystyka sprzeciwu mieszkańców wobec proponowanych inwestycji w ich okolicy, a także poparcie dla surowych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego] i długotrwałe procesy biurokratyczne.
Przynajmniej kilku z tych ekspertów zaproponowało w raporcie rozwiązania, które, choć brzmią radykalnie, mogą dać niektórym ludziom z niższych przedziałów dochodowych szansę na to, że nie zostaną wyrzuceni na bruk – i powstrzymać sfrustrowanych miejskich millenialsów przed ucieczką z Toronto i podnoszeniem cen wynajmu w całym Ontario.
“Pociąg towarowy jedzie w naszą stronę, ale nie można już nic z tym zrobić” – mówi Tony Irwin, prezes i dyrektor generalny Federation of Rental-housing Providers of Ontario (FRPO). “Trudno to zignorować… przystępność cenowa staje się coraz większym problemem, zwłaszcza przy rosnącej inflacji”.
Irwin, podobnie jak wielu ekspertów, twierdzi, że podaż mieszkań musi wzrosnąć w sposób znaczący i szybki. Aby to osiągnąć, jego zdaniem “potrzebujemy działań na wszystkich szczeblach władzy, które pomogą rozwiązać ten problem”. Potrzebne są także zmiany w podejściu decydentów.
Oto kilka propozycji, zdaniem Irwina: usprawnienie procesu wydawania zezwoleń na budowę, budowa nowych osiedli na istniejących terenach, obniżenie podatków i opłat za nowe projekty związane z wynajmem oraz aktualizacja “przestarzałych” przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego w celu wyeliminowania NIMBYismu.
“W niedawnym sondażu przeprowadzonym wśród 1500 mieszkańców GTA przez Stowarzyszenie Przemysłu Budowlanego i Rozwoju Terenów oraz Toronto Real Estate Board zdecydowana większość (87%) zgodziła się, że nowe inwestycje mogą poprawić przystępność cenową mieszkań” – napisał Irwin w poście na Linkden kilka miesięcy temu.
“Jednakże większość respondentów zaznaczyła również, że jest przeciwna nowym inwestycjom w pobliżu ich miejsca zamieszkania.
Jest to uosobienie myślenia typu NIMBY (not in my backyard – nie na moim podwórku) – zjawiska, które od dawna obwinia się za hamowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego na dużych (często bogatszych) obszarach Toronto.
Aby przeciwdziałać temu problemowi, Irwin zaleca zmiany w polityce, takie jak “zatwierdzanie większej liczby planów zagospodarowania przestrzennego zgodnych z prawem i zachęt do gęstości zabudowy dla specjalnie budowanych projektów budownictwa czynszowego w społecznościach, w których mieszkania czynszowe są najbardziej potrzebne” oraz “aktualizację przestarzałych wymogów dotyczących parkowania w centrach miast, ponieważ wielu mieszkańców obecnie tam mieszkających nie jeździ samochodem”.
Inny interesujący wniosek z raportu dotyczącego prognoz dla rynku najmu pochodzi od Maxa Steinmana, dyrektora generalnego firmy Rentsync.
“Prawdopodobnie będziemy świadkami przyspieszonego trendu w zakresie projektów przekształcania powierzchni komercyjnych – głównie biurowych – w mieszkaniowe, ze względu na ich z natury krótszy czas wejścia na rynek” – przewiduje on na najbliższe dwa-trzy lata.
Steinman argumentuje, że tego typu konwersje biur na mieszkania pozwolą rozwiązać “problem niewystarczającej podaży, który nadal utrzymuje się na rynku wynajmu mieszkań, a jednocześnie pozwolą rozwiązać problem nadpodaży powierzchni biurowej spowodowanej nowopowstałą kulturą pracy w domu, wywołaną przez dyrektywę COVID-19”.
Nawet gdy pracownicy powoli zaczynają ponownie zasiedlać biura w centrum miasta, wskaźniki pustostanów pozostają na historycznie wysokim poziomie i nie widać końca tego zjawiska, ponieważ wiele firm przestawia się na zdalne lub hybrydowe modele pracy.
Steinman sugeruje, że gdyby władze miejskie skróciły biurokratyczne procedury, aby przyspieszyć proces przekształcania biur w budynki mieszkalne, śródmieścia w całym kraju zostałyby “odmłodzone, umożliwiając rozwój handlu detalicznego (restauracje i sklepy) w nowej, post-pandemicznej rzeczywistości”.
“Pandemia przyspieszyła wprowadzenenie w rzeczywistość pracy z domu, i tendencja ta się utrzymuje, nawet jeśli w niektórych firmach tylko częściowo” – czytamy w raporcie Rentals.ca.
“W związku z tym firmy będą musiały zwolnić część powierzchni biurowej. Pytanie ile czasu zajmie miastom zmiana przeznaczenia, aby przekształcić część tej powierzchni w lofty, w których będzie można pracować, mieszkać, robić zakupy i bawić się?”.