Druga szansa biurowych pustostanów
Druga szansa biurowych pustostanów
Zdjęcie wykonane przez firmę Strategic Group przedstawia zewnętrzną część osiedla Cube, na którym pusty biurowiec w centrum Calgary został przekształcony w budynek mieszkalny z 65 apartamentami z jedną lub dwiema sypialniami.
Pandemia COVID-19 spowodowała znaczące krótko- i długoterminowe zmiany w sposobie życia, zabawy, a zwłaszcza pracy ludzi. Podczas gdy niektóre aspekty życia przed pandemią – takie jak kontakty towarzyskie czy zakupy bez obowiązku zakładania masek i podróżowanie – powróciły, to biura w całym kraju nie mogą powrócić do wskaźników obłożenia przed pandemią.
Właściciele budynków biurowych zadają sobie pytanie, czy firmy zrezygnują ze zdalnych i hybrydowych modeli stanowisk pracy, które stały się popularne podczas pandemii. Z dotychczasowych popandemicznych doświadczeń dwie rzeczy stały się jasne: wskaźnik pustostanów w biurach rośnie od początku pandemii, a konwersja biur w mieszkania staje się coraz częstszą praktyką w średnich i dużych kanadyjskich miastach.
W najnowszym raporcie National Market Snapshot, Colliers, firma zarządzająca inwestycjami, dokonała oceny wskaźnika pustostanów biurowych w 12 kanadyjskich miastach w trzecim kwartale 2022 roku. Według raportu średni wskaźnik pustostanów biurowych w Kanadzie wynosi 13 procent, w porównaniu do nieco ponad 8 procent na początku pandemii.
Najwyższy wskaźnik pustostanów ma Calgary, gdzie 27,5% biur jest pustych. Wskaźnik Edmonton wynosi 19 procent, Reginy 17,5 procent, Montrealu 14,7 procent, Saskatoon 14,5 procent, Halifaxu 14,1 procent, Waterloo 13,3 procent, Winnipegu 12,7, Ottawy 10,6 i Toronto 10,1. Vancouver może pochwalić się najniższym wskaźnikiem pustostanów, wynoszącym 5,8 proc.
Penny Gurstein jest profesorem w Szkole Planowania Społecznego i Regionalnego Uniwersytetu Kolumbii Brytyjskiej, która specjalizuje się w nieruchomościach i mieszkalnictwie. Wierzy, że to, co się dzieje, to przyspieszenie trendu, który rozpoczął się przed pandemią.
– Myślę, że COVID naprawdę przyspieszył trend w kierunku bardziej elastycznej organizacji pracy, który trwa już od jakiegoś czasu – powiedziała – Firmy, które próbują przyciągnąć młodszą siłę roboczą, zauważyły, że ich pracownicy chcą większej elastyczności, więc nie potrzebują tak dużej powierzchni biurowej.
Wraz ze wzrostem wskaźnika pustostanów, właściciele budynków, deweloperzy i urbaniści coraz bardziej przekonują się do idei przekształcania pustych i przestarzałych powierzchni biurowych w mieszkania. Oszczędza to im konieczności wyburzania i odbudowy niewykorzystanych aktywów i jest odpowiedzią na mieszkaniowy popyt.
Ta koncepcja też nie jest nowa.
Przez dziesięciolecia deweloperzy przekształcali banki, szkoły, fabryki i kościoły w kondominia i mieszkania, a przed pandemią w Kanadzie jest kilka przykładów biurowych przekształceń.
Zdjęcie firmy Strategic Group przedstawia kuchnię i salon w osiedlu Cube, w którym pusty biurowiec w centrum Calgary został przekształcony w budynek mieszkalny z 65 apartamentami z jedną i dwiema sypialniami.
Zaletą zmiany przeznaczenia istniejących budynków jest zmniejszenie wpływu budowy na środowisko. Pomiędzy trzema projektami konwersji biur na mieszkania ukończonymi od 2019 roku a zbliżającym się czwartym projektem, Strategic Group z siedzibą w Albercie szacuje, że zaoszczędzi 56000 ton materiałów budowlanych i 17 ton emisji dwutlenku węgla.
– To odpowiednik wycofania 37 tysięcy pojazdów z dróg każdego roku – powiedział Ken Toews, starszy wiceprezes ds. rozwoju w Strategic Group.
Toews wyjaśnił, że według Światowej Rady Budownictwa Ekologicznego budownictwo odpowiada za 11 procent globalnej emisji klimatycznej, więc częścią apelu o zmianę przeznaczenia istniejących budynków jest pomoc w zmniejszeniu tej liczby.
Oczywiście są też względy finansowe.
Gdy wskaźnik pustostanów wzrasta do 20 procent, zaczynają uciekać pieniądze – wyjaśnia Steven Paynter, dyrektor Gensler Architecture and Design – W ciągu ostatnich sześciu miesięcy, gdy wskaźnik pustostanów wzrósł, a ludzie nie przedłużają umów najmu powierzchni biurowej, nagle wszyscy chcą o tym rozmawiać i chcą, aby te projekty ruszyły”.
Gensler widział to na początku pandemii i stworzył system punktacji, aby pomóc deweloperom określić, które budynki nadają się do przebudowy, a które nie.
Budynki o małej powierzchni podłogi są idealne, ponieważ łatwiej jest projektować jednostki mieszkalne w przestrzeni o głębokości od windy do okna około 35 stóp niż na przykład 80 stóp. Budynki z lat 70. mają zwykle te mniejsze płyty podłogowe. Budynki z dużą ilością okien i istniejącym parkingiem są również atutem, ponieważ modernizacja tych elementów jest trudna i kosztowna.
– Włożyliśmy w to dużo pracy – powiedział Paynter – Przebadaliśmy ponad 350 budynków w Ameryce Północnej i odkryliśmy, że w około 30 procentach przypadków projekty te będą miały sens ekonomiczny”.
Niemniej jednak Paynter spodziewa się, że wkrótce w każdym większym mieście w Ameryce Północnej nastąpi konwersja biur na mieszkania, chociaż w niektórych miastach zajmie to więcej czasu niż w innych, głównie ze względu na miejskie zasady zagospodarowania przestrzennego i zatwierdzania projektów.
Miasta muszą zatwierdzać wnioski o przekształcenie biura w lokal mieszkalny, a niektóre miasta mają przepisy zagospodarowania przestrzennego, które chronią powierzchnię biurową. Na przykład Paynter powiedział, że Toronto wyznaczyło strefy zatrudnienia, w których chroniona jest ilość powierzchni biurowej. To dodaje kolejną barierę w dokonywaniu konwersji.
– W tej chwili trudno jest przeprowadzać tego typu konwersje w Toronto ze względu na przepisy miejskie – podkreślił Paynter.
Sprawujący władzę w Kanadzie Liberałowie są świadomi tej bariery. W wyborach w 2021 roku prowadzili kampanię, w której zobowiązali się do przeznaczenia 600 milionów dolarów na wsparcie konwersji biur i handlu detalicznego na mieszkania oraz do współpracy z gminami w celu stworzenia przyspieszonego systemu pozwoleń, które miałyby umożliwić szybsze konwersje.
Paynter wskazał, że nie zauważył jeszcze żadnego ruchu w związku z tymi obietnicami, ale w międzyczasie niektóre gminy wzięły sprawy w swoje ręce.
Poprzez swój program motywacyjny o nazwie „Downtown Calgary Development”, miasto Calgary oferuje dotację na konwersję biur na mieszkania w wysokości 75 CAD za stopę kwadratową. Program został uruchomiony w sierpniu 2021 roku i zatwierdził pięć konwersji, a dwie kolejne prawdopodobnie zostaną wkrótce zatwierdzone.
Zdjęcie ze Strategic Group przedstawia kuchnię lokalu mieszkalnego na osiedlu e11even, w którym pusty biurowiec w centrum Edmonton został przekształcony w budynek mieszkalny ze 177 lokalami do wynajęcia.
Od 2019 r. Strategic Group zrealizowała trzy przekształcenia biurowo-mieszkalne w Edmonton i Calgary, tworząc ponad 200 nowych jednostek mieszkalnych i wkrótce rozpocznie budowę czwartej.
– Od dłuższego czasu byliśmy bardzo podekscytowani konwersjami – powiedział Toews – Wiedziałem, że jesteśmy na dobrej drodze, gdy pracowaliśmy nad adaptacyjnym ponownym wykorzystaniem budynków, ale nie zdawałem sobie sprawy, że to aż tak wielka sprawa.
Toews powiedział, że uzyskanie zatwierdzenia zagospodarowania przestrzennego dla jednej z przeróbek w Calgary zajęło tylko miesiąc.
– To całkiem fajne – powiedział – Calgary zastosowało inne podejście i jest to odświeżające, ponieważ wielu deweloperów rozczarowało się niskimi aprobatami.
Rada miasta Calgary postrzega konwersję biur na mieszkania jako rozwiązanie problemu nadmiaru powierzchni biurowej i sposób na rozwój bardziej tętniących życiem dzielnic śródmiejskich. Rząd federalny postrzega je jako okazję dla właścicieli nieruchomości i społeczności do wymiany nadwyżki powierzchni na wynajem rynkowy.
Penny Gurstein uważa je jako potencjalną okazję do stworzenia niedrogich mieszkań, które, jak ma nadzieję, nie zostaną zmarnowane.
– Jeśli zapewnią przynajmniej niektóre niedrogie jednostki, to myślę, że to całkowicie rozsądne – powiedziała – Ale jeśli nie ma czegoś, co zapewniłoby przystępność cenową, tak naprawdę nie postrzegam tego jako rozwiązania problemu tanich mieszkań.
Na podst. CTV News