Spór o podatek od subsydiowanego luksusu
Spór o podatek od subsydiowanego luksusu
Jak wycenić nieruchomość, gdy nie ma drugiej takiej jak ona?
To sedno sporu między Fox Harb’r Resort w cieśninie Northumberland a służbami podatkowymi Nowej Szkocji.
Właściciele twierdzą, że wycena 19,9 miliona dolarów stosowana do celów określenia podatku od nieruchomości jest zbyt wysoka, biorąc pod uwagę ogromne straty kurortu, które co roku sięgają milionów.
„Wycena nie odzwierciedla właściwie wartości rynkowej w wyznaczonym terminie” stwierdził Fox Harb’r Development Ltd. w swoim ostatnim odwołaniu złożonym w tym tygodniu w Nova Scotia Utility and Review Board.
Ośrodek nie jest usatysfakcjonowany obniżeniem wyceny z 2020 r. wydanej przez Trybunał Apelacyjny ds. Oceny Nowej Szkocji w zeszłym miesiącu.
Trybunał obniżył wycenę z 21 mln CAD do 19,9 mln CAD, ale nadal znacznie powyżej 5,7 mln CAD, którą to wartość zadeklarował Fox Harb’r Development.
Synonim luksusu
401-hektarowy ogrodzony ośrodek stał się synonimem luksusu w Nowej Szkocji od czasu otwarcia w 2000 roku.
Wspaniały obiekt obejmuje „mistrzowskie” pole golfowe, przystań, prywatne lotnisko i hangar, winnicę, stajnie i rezerwat bażantów.
Ron Joyce
Ron Joyce, miliarder współzałożyciel sieci kawiarni i fast foodów Tim Hortons, założył ośrodek w pobliżu swojego rodzinnego miasta Tatamagouche.
Zapisy w sporze podatkowym ujawniają, że do swojej śmierci w 2019 r. Joyce pokrywał straty operacyjne, które sięgały od 8 do 10 milionów dolarów rocznie.
Menedżerowie jego spadkobierców zmniejszyli straty o 1,5 miliona do 2 milionów dolarów rocznie – wynika z dowodów złożonych w apelacji.
Aby wyjść na zero, budują nowe domy i planują ich pomnożenie do 48.
Zasób społeczny, a nie inwestycja
Fox Harb’r twierdzi, że Joyce zbudował ośrodek jako dziedzictwo i ośrodek dla społeczności, a nie jako inwestycję.
Jeff Cuzner, dyrektor ds. podatków od nieruchomości komercyjnych w firmie CBRE, złożył raport w imieniu apelacji Fox Harb’r, twierdząc, że żaden potencjalny nabywca „nigdy nie rozważy odtworzenia przedmiotu, biorąc pod uwagę jego lokalizację i wyniki podatkowe”.
„Lokalizacja obiektu jest fatalna… Fox Harb’r znajduje się na odludziu, bez ośrodka populacji w pobliżu i udogodnień” – napisał Cuzner.
Właściciele argumentowali, że ponieważ ośrodek nigdy nie generował zysku i opiera swoją działalność na rocznych dotacjach właścicielskich, „jego wartości nie można dokładnie oszacować na podstawie jego dochodów”.
Uważają, że bardziej uczciwa wycena powinna opierać się na wartości sprzedaży ośmiu innych nieruchomości golfowych z zakwaterowaniem w Nowej Szkocji i Wyspie Księcia Edwarda.
Fox Harb’r stwierdził, że najbardziej porównywalne nieruchomości to Glen Arbor w Halifax, którego wartość wyceniono na 91.705 CAD za dołek, oraz Crowbush na Wyspie Księcia Edwarda na 158.000 CAD za dołek. Według tej metryki, pola golfowe Fox Harb’r i jego udogodnienia są warte 125.000 dolarów za dołek lub 3.375 miliona dolarów. A „Lożę Założyciela” wyceniono na 1,6 miliona dolarów.
„Niezrównany” w Nowej Szkocji
Dyrektor ds. oceny w Property Valuation Services Corporation (PVSC) odrzucił to podejście.
Korporacja, która ustala wyceny nieruchomości w Nowej Szkocji, twierdzi, że żadna inna nieruchomość golfowa nie może się równać z Fox Harb’r.
„Oprócz tego, że oferuje zakwaterowanie nieporównywalne (w luksusie) z żadnym innym obiektem golfowym w prowincji, Fox Harb’r oferuje liczne udogodnienia, których żadna z innych nieruchomości nie może zaoferować” – stwierdził prawnik PVSC Robert Andrews w apelacji do trybunału.
Firma oceniła ośrodek jako jeden podmiot, ale zastosowała inne metody — noclegi oceniano na podstawie dochodu, wartość pola golfowego oceniano na podstawie kosztów, a domki i działki nieruchomości oceniano przez bezpośrednie porównanie.
W swoim apelu do Nova Scotia Utility and Review Board Fox Harb’r napisał, że „sumy nałożone na wszystkie składniki oceny są zbyt wysokie i niezgodne zarówno z wartością rynkową, jak i przepisami ustawy o wycenach”.
„Wycena została niewłaściwie rozpatrzona i nie brała pod uwagę bezpośredniej wyceny porównawczej, która byłaby odpowiednią podstawą do osiągnięcia właściwej wartości. Ocena opierała się na założeniu, że nieruchomość jest wyjątkowa i pozwala na większą wagę niż rzeczywista podstawa wartości rynkowej, na której powinna się opierać” – napisał prawnik Fox Harb’r Michael L Ryan w odwołaniu złożonym w Nova Scotia Utility and Review Board, opublikowanym 1 listopada.
Ważne dla okręgu Cumberland
Property Valuation Services Corporation odmówiła komentarza, mówiąc, że będzie bronić oceny przed odpowiednimi organami.
Fox Harb’r nie odpowiedział na prośbę o komentarz. Kevin Toth, prezes Fox Harb’r, odmówił omówienia kwoty podatków płaconych lokalnej gminie, mówiąc: „Jesteśmy teraz w niewielkim sporze z nimi. W wywiadzie dla podcastu „Insight” powiedział, że ośrodek wydaje 7 milionów dolarów rocznie na towary i usługi w Nowej Szkocji i zainwestował ponad 125 milionów dolarów w rozwój ośrodka. Ma własną sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz utrzymuje drogi na terenie posesji.
Murray Scott, burmistrz hrabstwa Cumberland powiedział, że ośrodek przyciąga ludzi z całego świata do tego obszaru „z różnych powodów, niektórzy są właścicielami nieruchomości, niektórzy chcą wypocząć, inni przyjeżdżają by pograć w golfa”.
– Fox Harb’r to bez wątpienia istotny element okręgu Cumberland: pod względem szacowanej wartości tej nieruchomości, pod względem tego, co to oznacza dla podatków dla gminy – powiedział – To w sumie bardzo ważny ośrodek dla hrabstwa Cumberland.
Na podst. CBC