Gminy atakują ustawę mieszkaniową Douga Forda

Gminy atakują ustawę mieszkaniową Douga Forda

Gminy Ontario twierdzą, że przez ustawę Bill 23 rządu Forda grozi im utrata 5 miliardów dolarów dochodów i że w ślad za tym pójdą poważne podwyżki podatków i cięcia usług.

Radna miasta Mississauga Carolyn Parrish mówi, że w swojej 38-letniej karierze politycznej nigdy nie widziała takiego rodzaju oszołomienia, jakie wywołuje wśród urzędników miejskich ustawa Ontario’s More Homes Built Faster. Ta szeroko zakrojona ustawa, znana jako Bill 23, której celem jest zbudowanie 1,5 miliona więcej domów w ciągu następnej dekady, zamrozi i zmniejszy opłaty deweloperskie, które miasta pobierają od deweloperów za infrastrukturę wspierającą mieszkańców, którzy zamieszkają w nowych budynkach.

W całym GTA i poza nim, politycy i biurokraci są zdenerwowani perspektywą tego, co Stowarzyszenie Gmin Ontario (AMO) szacuje na 5,1 miliarda dolarów deficytu dochodów w ciągu dziewięciu lat, w tym 400 milionów dolarów utraconych funduszy na mieszkania komunalne. Urzędnicy w całym regionie używają słów “niepojęte” i “druzgocące”, aby opisać skutki – podwyżki podatków, cięcia w usługach i okrojone projekty kapitałowe, takie jak drogi, kanalizacja i transport.

“Nasi podatnicy są tymi, którzy doświadczą piekła”, powiedziała Parrish na spotkaniu nadzwyczajnym w Mississauga, zwołanym w sprawie ustawy w zeszłym tygodniu. “Mam nadzieję, że wszyscy będziemy cieszyć się z następnych czterech lat, ponieważ wszyscy zostaniemy wyrzuceni z polityki. Mieszkańcy będą obwiniać właśnie nas.” – powiedziała swoim kolegom radnym.

Niektóre gminy, w tym Toronto (które ostrzega przed stratą 230 milionów dolarów rocznie z tytułu rezygnacji z rozwoju i opłat za tereny parkowe w ramach nowych przepisów), wzywają Queen’s Park do wstrzymania się z wprowadzeniem nowych przepisów.

Radni w Mississauga w zeszłym tygodniu mówili o tym, że należy odeprzeć nieuniknioną wściekłość podatników, którzy jeszcze nie zrozumieli, że to oni będą pokrywać te utracone dochody. Mississauga twierdzi, że nowe zasady rozwoju będą oznaczały utratę przychodów w wysokości 885 milionów dolarów w ciągu następnej dekady. Wypełnienie tej luki wymagałoby pięcioprocentowej podwyżki podatku od nieruchomości każdego roku przez co najmniej 10 lat i/lub cięć w usługach miejskich i projektach kapitałowych – jak twierdzą pracownicy miasta. “W tej chwili nie mamy żadnych gwarancji z żadnego szczebla rządu, że miasta będą traktowane całościowo ” – powiedziała burmistrzyni Bonnie Crombie. “To ustawodawstwo stawia w zawieszeniu nasze plany budowy, utrzymania parków i otwartych przestrzeni, bibliotek, remiz, kanalizacji, dróg i transportu publicznego, których potrzebują, i na które zasługują przyszli i obecni mieszkańcy” – powiedziała w oświadczeniu z Niemiec, gdzie przebywa na misji handlowej.

Finansowy cios dla Toronto przyszedłby w czasie, gdy miasto stoi w obliczu spowodowanego pandemią deficytu budżetowego w wysokości 815 milionów dolarów w tym roku, a także ziejącej dziury w przyszłorocznym budżecie w wysokości około 1,5 miliarda dolarów. Pracownicy miasta ostrzegli, że Bill 23 może mieć dodatkowy efekt w postaci zmniejszenia podaży mieszkań, ponieważ “straty w przychodach ograniczą naszą zdolność do posuwania naprzód niezbędnej infrastruktury do wspierania nowych mieszkań.”

Burmistrz John Tory powiedział, że prowincja zabiera pieniądze, które w przeciwnym razie przyszłyby do miasta, aby zapłacić za wzrost; pozostawia je w rękach deweloperów i zostawia miasto z rachunkiem do zapłacenia. “To po prostu nie jest rozsądna, wykonalna polityka. To jest złe z zasady, aby oferować tego rodzaju zachęty dla deweloperów i używać naszych pieniędzy, aby za to zapłacić,” powiedział w przemówieniu do rady. Rada przegłosowała wniosek burmistrza, w którym domaga się on, aby prowincja zachowała obecne ramy opłat za rozbudowę miasta.

Minister Spraw Miejskich i Mieszkalnictwa Steve Clark powiedział, że Bill 23 sprawi, że mieszkania będą bardziej dostępne poprzez zachęcanie deweloperów do celowego budowania bardziej przystępnych cenowo mieszkań czynszowych, dzięki nowym zwolnieniom z opłat za te projekty. Pomoże to również zmniejszyć koszty mieszkań dla tych, którzy chcą je kupić na własność. “Rzeczy, które moim zdaniem są nam najbardziej potrzebne, zostaną dostarczone jako redukcja lub zwolnienie, a to wszystko w tym samym celu, chodzi o to, aby te koszty bazowe były niższe”.

“Wiemy, że domy w GTA stoją w obliczu kosztów w wysokości około $116,900, jeśli chodzi o opłaty rozwojowe i inne opłaty. Jeśli porównamy to do 20-letniego kredytu hipotecznego przy obecnych stopach procentowych, to dodaje to około 800 dolarów miesięcznie do rat hipotecznych”, powiedział. Clark zapewnił, że jest gotów współpracować z miastami i rządem federalnym, aby zapewnić gminom Ontario dostęp do 1,4 miliarda dolarów w funduszu akceleratora mieszkaniowego Ottawy.

“Transformacja jest trudna. Rozumiem to. Ale musimy przekształcić system, aby obniżyć te podstawowe koszty, aby mieszkania były bardziej przystępne dla młodych rodzin, nowych Kanadyjczyków i seniorów, którzy szukają mniejszych przestrzeni” – powiedział minister.

Krytycy polityki Queen’s Park i orędownicy tanich mieszkań mówią, że to mglista obietnica o niewystarczających funduszach. Utrzymują, że w Bill 23 nie ma nic, co zmuszałoby deweloperów do budowania tego rodzaju przystępnych cenowo mieszkań czynszowych i subsydiowanych, które chronią przed bezdomnością.

“Jeśli gminy stracą to finansowanie, zostaną postawione w położeniu bez wyjścia. Nie będą miały wystarczająco dużo pieniędzy, aby zapłacić za infrastrukturę, której budowę musimy kontynuować dla obecnych i nowych Ontaryjczyków”, powiedziała Toronto NDP MPP Jessica Bell, członek komisji legislacyjnej, której zadaniem jest zebranie opinii na temat ustawy.

Przyznała, że uderzył ją sam ogrom projektu ustawy mieszkaniowej, który uderza w tym samym czasie, kiedy progresywno-konserwatywny rząd premiera Douga Forda przydzielił silne uprawnienia burmistrza Toronto i zwrócił 7,400 akrów chronionego Greenbelt pod zabudowę mieszkaniową. Bill 23, powiedziała Bell, “będzie oznaczał, że mamy więcej podmiejskiego rozrostu. Gminy będą miały ogromne braki budżetowe i będziemy mieli najemców bardziej narażonych na eksmisję i na wyższe czynsze.”

Nowe ograniczenia dotyczące miejskich zasad włączania do stref (inclusionary zoning) będą oznaczać, że deweloperzy będą budować mniej mieszkań o niższych czynszach, a ograniczenie lub wyeliminowanie – nie jest jasne, które – ustawy o zasadach wymiany czynszu spowoduje, że już i tak mała podaż mieszkań w przystępnej cenie zostanie jeszcze bardziej ograniczona. “Toronto jest niewiarygodnie drogie dla pracowników, studentów, osób o stałych dochodach. To tylko pogorszy sytuację” – powiedziała Bell.

Parrish twiedzi, że problem polega na tym, że “zawsze jesteśmy tacy cholernie grzeczni”. Zamiast debatować w Queen’s Park, chce, by miasta naśladowały związek zawodowy, który naciskał na Forda, by ten uchylił ustawę, która pozbawiła pracowników wspierających edukację prawa do strajku i narzuciła im kontrakt. “Reakcja ze strony CUPE była wybuchowa. I to jest to, czego potrzebujemy. Musimy być zorganizowani” – powiedziała. “Musimy zrobić to, co oni zrobili. Musimy wziąć młot kowalski i uderzyć po łapach i sprawić, że zwrócą na nas uwagę”.

Za jej namową, rada Mississauga przyjęła wniosek zachęcający miasta do połączenia się w kampanii PR, aby powiedzieć mieszkańcom o potencjalnych skutkach Bill 23. Taka kampania mogłaby być również wykorzystana do przeciwdziałania idei, że to miasta są winne kryzysowi mieszkaniowemu, powiedziała Parrish.

York Region, Aurora, Richmond Hill, Markham i Vaughan również naciskają na wycofanie ustawy. W prezentacji dla radnych Markham i Vaughan personel wydał podobne ostrzeżenia o cięciach i podwyżkach podatków. “Historyczna redukcja przestrzeni parkowej dla nowych społeczności i niezdolność do spełnienia standardów miejskich stworzyłaby również znaczne nierówności w istniejących i nowych społecznościach” – stwierdza raport.

Bruce Macgregor, dyrektor administracyjny regionu, mówi, że zmiany w modelu opłat za rozwój będą miały znaczący wpływ na nową infrastrukturę, taką jak drogi, rury i przydział ścieków, które będą potrzebne, aby pomieścić cały wzrost, którego zatwierdzenia prowincja oczekuje od poszczególnych miast. “Istnieje niepodważalna sprzeczność w planie, który jest oparty na wprowadzeniu agresywnego wzrostu… a następnie usunięciu środków finansowych na dostarczenie krytycznej infrastruktury, aby to zrobić”, powiedział.

Burmistrz Richmond Hill David West powiedział, że jego miasto również zwróciło się do prowincji o wstrzymanie prac nad ustawą Bill 23, aby umożliwić konsultacje. “Koszty dla gmin, gdy wzrost nie płaci za wzrost, będą niezgłębione”, powiedział West. “Albo musisz obejść się bez infrastruktury wzrostu, albo infrastruktura nie może być opłacona w inny sposób niż poprzez podatki od nieruchomości”, powiedział. “Nasza baza podatkowa nigdy nie była zaprojektowana do płacenia za tego rodzaju wzrost”.

Colin Best, prezes AMO, organizacji non-profit, która reprezentuje samorządy miejskie i regionalne, powiedział, że nowo wybrani urzędnicy lokalni nie mieli zbyt wiele czasu na przetrawienie wiadomości. “To zostało po prostu całkowicie zrzucone na nas, zrobione dzień po wyborach samorządowych, więc wiele rad było w zawieszeniu.  Mamy wielu nowych burmistrzów i radnych, którzy jeszcze nie mieli szansy na inaugurację”, powiedział Best.

Profesor nauk politycznych Uniwersytetu w Toronto Nelson Wiseman twierdzi, że reakcja na Bill 23 jest podobna do tej, kiedy konserwatywny rząd premiera Mike’a Harrisa ściągnął na miasta usługi społeczne, w tym mieszkaniowe, 30 lat temu. “To jest strategia rządów wyższego szczebla – zrzucać na rządy niższego szczebla” – powiedział.

Jeśli prowincja chce budować mieszkania, może to robić bezpośrednio, powiedział Wiseman. Ta taktyka stawia miasta w trudnym położeniu. W przeciwieństwie do prowincji, która może podnieść wszystkie rodzaje podatków, miasta polegają głównie na podatkach od nieruchomości.