Impas GTA – mieszkania są, ale nikogo na nie nie stać

Impas GTA – mieszkania są, ale nikogo na nie nie stać

Obserwatorzy rynku nieruchomości w regionie Wielkiego Toronto twierdzą, że połączenie wysokich stóp procentowych i wzrostu liczby nowych mieszkań oddawanych do użytku doprowadziło do nadpodaży, której zrównoważenie zajmie trochę czasu.

Według raportu ekonomisty TD, Rishi Sondhi, aktywność sprzedażowa nie absorbuje podaży wystarczająco szybko, a lipcowa odsprzedaż mieszkań w GTA spadła o 25 procent w porównaniu z poziomami sprzed pandemii.

Sondhi powiedział, że trend ten jest związany z takimi czynnikami, jak fala nowo wybudowanych mieszkań trafiających na rynek, podwyższone stopy procentowe kredytów, które utrudniły niektórym nabywcom zamknięcie kredytów hipotecznych, oraz inwestorzy chcący sprzedać nieruchomości, ponieważ spadająca liczba wynajmów i ujemne przepływy pieniężne sprawiają, że są one nieopłacalne.

„Stosunkowo wysokie stopy procentowe oznaczają, że różnica między stopą zwrotu z mieszkania w GTA … a stopą zwrotu z obligacji rządowych wolnych od ryzyka zmniejszyła się” – powiedział w raporcie z 5 września. „Mogło to zmniejszyć motywację do utrzymywania mieszkania jako inwestycji, aczkolwiek niedawny spadek rentowności może przyczynić się do ponownego ożywienia tego trendu”.

Raport Sondhi wykazał, że od stycznia do lipca tego roku w regionie ukończono około 19 000 mieszkań, w porównaniu z około 12 000 w tym samym siedmiomiesięcznym okresie w 2023 r. i 10 000 rok wcześniej.

Tempo sugeruje, że w tym roku może dojść do „rekordowo wysokiej” liczby ukończonych mieszkań w GTA, powiedział Brendon Cowans, przedstawiciel handlowy torontońskiej firmy brokerskiej Property.ca. „Można sobie wyobrazić, że cała ta podaż pojawia się w środowisku wysokich stóp procentowych. To nie jest wesoła kombinacja” – powiedział.

Według danych firmy deweloperskiej Zoocasa, liczba aktywnych ofert mieszkań w GTA wzrosła w lipcu o 63,9% w porównaniu z tym samym miesiącem ubiegłego roku, z 5 416 do 8 879. Miasto Toronto odnotowało podobny skok, a liczba aktywnych ofert mieszkań wzrosła rok do roku o 61,5% w tym samym okresie.

Chociaż GTA jest liderem w kraju pod względem wzrostu liczby aktywnych ofert, trend ten jest zgodny z innymi dużymi miastami w Kanadzie. W ujęciu rok do roku liczba aktywnych ofert mieszkań wzrosła o ponad 40% w London, Hamilton-Burlington, Mississaudze i Ottawie w Ontario, a także w Vancouver. Montreal i Calgary odnotowały wzrost o około 23 procent.

Zoocasa stwierdziło, że wraz ze wzrostem stóp procentowych w ciągu ostatnich trzech lat, wzrosły również koszty utrzymania nieruchomości inwestycyjnych, takich jak mieszkania. „Niektóre koszty utrzymania tych nieruchomości, zwłaszcza dla osób, które kupiły je w ciągu ostatnich pięciu lat i miały zmienne stopy procentowe, spowodowały dramatyczny wzrost kosztów utrzymania” – powiedział Cowans.

Dla kupujących napływ podaży oznaczał jednak korzystniejsze ceny. Według Zoocasa, ceny mieszkań spadły o 2% rok do roku w lipcu w całym GTA, w porównaniu z jednoprocentowym spadkiem w przypadku kamienic i 0,1% spadkiem w przypadku nieruchomości wolnostojących.

Ceny mieszkań w regionie również spadły o około pięć procent od trzeciego kwartału ubiegłego roku, powiedział Sondhi, który przewiduje „stopniowe ożywienie” sprzedaży, gdy podaż i popyt staną się bardziej zrównoważone. Prognozuje on, że ceny odsprzedaży mieszkań mogą spaść o połowę do wysokich jednocyfrowych wartości na początku przyszłego roku. „Istnieją zagrożenia dla krótkoterminowych perspektyw cen mieszkań po obu stronach” – zauważył w raporcie.

„Z drugiej strony, fala mieszkań, które mają zostać ukończone, będzie nadal zwiększać podaż. Sprzedaż mieszkań może zareagować bardziej agresywnie na spadające stopy procentowe, niż zakładaliśmy, lub inwestorzy mogą wycofać swoje nieruchomości z rynku, zaostrzając warunki w szybszym niż oczekiwano tempie”.

Wcześniej w tym miesiącu Bank Kanady obniżył swoją kluczową stopę procentową o ćwierć punktu procentowego do 4,25%. Chociaż była to trzecia z rzędu obniżka stóp procentowych, prezes Tiff Macklem zastrzegł, że może dostosować tempo tych obniżek w tym roku, w zależności od warunków.

Sondhi powiedział, że stopy procentowe prawdopodobnie pozostaną „stosunkowo wysokie” do 2025 r. w obliczu ciągłych wyzwań związanych z przystępnością cenową, hamując w ten sposób aktywność na rynku nieruchomości.

Inni są bardziej optymistyczni, że sytuacja może zmienić się wcześniej. Debbie Cosic, założycielka i dyrektor generalna In2ition Realty, powiedziała, że jej zdaniem warunki nadpodaży są tymczasowe. „Spodziewamy się, że przyszły rok będzie bardzo dobry, ponieważ wierzymy, że stopy procentowe będą nadal spadać” – powiedziała.

Dodała, że dla kupujących nadszedł czas, aby zablokować zakup i skorzystać z oferowanych zachęt. „Uważamy, że nadpodaż pochodzi od samych zainteresowanych (potencjalnych klientów), którzy po prostu czekają, aż rynek osiągnie dno” – powiedziała Cosic. „Uważamy, że osiągnął już dno”.

Cowans powiedział, że liczba obniżek stóp procentowych przez Bank Kanady w ciągu najbliższego półtora roku będzie kluczem do wyrównania sytuacji. W związku z przewidywanym spowolnieniem liczby oddawanych do użytku mieszkań w ciągu najbliższych kilku lat, sprzedaż może odbić się w dłuższej perspektywie. „Widzę, że w przyszłości sytuacja się poprawi. Nie spodziewam się jednak, że nastąpi to bardzo szybko” – powiedział.