{"id":119986,"date":"2020-07-23T14:14:21","date_gmt":"2020-07-23T18:14:21","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=119986"},"modified":"2020-07-23T15:21:45","modified_gmt":"2020-07-23T19:21:45","slug":"glowne-miejsce-zamieszkania-principal-residence-pr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2020\/07\/23\/glowne-miejsce-zamieszkania-principal-residence-pr\/","title":{"rendered":"G\u0142\u00f3wne miejsce zamieszkania \u2013Principal Residence (PR)"},"content":{"rendered":"

Zmiana miejsca zamieszkania to nie tylko wyjazd z Kanady. Pisa\u0142em na ten temat w ubieg\u0142ym artykule. Najcz\u0119\u015bciej jest to zmiana miejsca zamieszkania w tej samej prowincji czy w og\u00f3le wewn\u0105trz Kanady.<\/strong><\/p>\n

Mo\u017cemy przenie\u015b\u0107 si\u0119 z jednego w\u0142asnego miejsca zamieszkania do innego, kt\u00f3rego w\u0142a\u015bcicielem by\u0142 kto\u015b inny, np. deweloper. Mo\u017cemy kupi\u0107 inn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 lub j\u0105 wynaj\u0105\u0107. Jest to cz\u0119sto spotykana sytuacja. Ale nie s\u0105 to jedyne opcje. Inny przyk\u0142ad to przeniesienie si\u0119, po sprzeda\u017cy w\u0142asnego domu lub mieszkania, w kt\u00f3rym mieszkali\u015bmy, do innej nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 wynajmowali\u015bmy lokatorom. Czyli posiadali\u015bmy dwie nieruchomo\u015bci. W jednej mieszkali\u015bmy, a inna by\u0142a wynajmowana.<\/p>\n

Jednym z najwa\u017cniejszych element\u00f3w strategii podatkowych jest kreowanie zysku wolnego od opodatkowania. Dzi\u0119ki temu mo\u017cemy zbudowa\u0107 fundusz emerytalny. Posiadanie nieruchomo\u015bci oraz mieszkanie w tej\u017ce nieruchomo\u015bci jest tak\u0105 strategi\u0105. Kupi\u0107, mieszka\u0107 i sp\u0142aci\u0107 do emerytury. Co mo\u017ce by\u0107 lepszego od posiadania domu lub mieszkania, codziennego u\u017cywania naszej inwestycji, a po jej sprzeda\u017cy schowanie ca\u0142ego zysku do kieszeni, bez dzielenia si\u0119 z Urz\u0119dem? Tego nie da si\u0119 osi\u0105gn\u0105\u0107 kupuj\u0105c sztabki z\u0142ota lub srebra, arkusza papier\u00f3w warto\u015bciowych lub tworz\u0105c wirtualn\u0105 inwestycj\u0119 w kryptowalut\u0119.<\/p>\n

Ulga podatkowa, tzw. Principal Residence Exemption (PRE), polega na zwolnieniu z opodatkowania zysku kapita\u0142owego ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra s\u0142u\u017cy\u0142a jako nasze g\u0142\u00f3wne miejsce zamieszkania. Jest ona jedn\u0105 z najkorzystniejszych ulg podatkowych. Czy istniej\u0105 jeszcze inne, podobne? Tak, ale to temat na inny artyku\u0142.
\nAby ca\u0142y zysk ze sprzeda\u017cy Principal Residence (PR) by\u0142 wolny od podatku, nale\u017cy spe\u0142nia\u0107 warunki narzucone przez Prawo Podatkowe. Poni\u017cej om\u00f3wi\u0119 niekt\u00f3re z nich.
\n1. Aby zysk kwalifikowa\u0142 si\u0119 na PRE, podatnik musi by\u0107 w\u0142a\u015bcicielem lub wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rej mieszka\u0142.
\n2. Nieruchomo\u015b\u0107 og\u00f3lnie m\u00f3wi\u0105c musi by\u0107 zamieszkana przez podatnika, wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conka, partnera common-law, by\u0142ego wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conka, by\u0142ego partnera common-law lub dziecka.
\n3. Podatnik mo\u017ce zadeklarowa\u0107 tylko jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w roku jako PRE. Od roku 1981, tylko jedna ulga ta przys\u0142uguje na rodzin\u0119.
\n4. PRE zwalnia podatnika od podatku pod warunkiem, \u017ce by\u0142 w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci przez ca\u0142y okres od kupna do sprzeda\u017cy. Dlaczego? Poniewa\u017c PRE eliminuje ca\u0142y zysk ze sprzeda\u017cy. Do roku 2016 nie by\u0142o wymogu, aby zg\u0142asza\u0107 sprzeda\u017c na rozliczeniu podatkowym. Rz\u0105d og\u0142osi\u0142 3 pa\u017adzienika 2016, \u017ce pocz\u0105wszy od roku 2016 nale\u017cy zg\u0142asza\u0107 sprzeda\u017c Principal Residence w podatkach. Ten wym\u00f3g dotyczy r\u00f3wnie\u017c domniemanych transakcji zwi\u0105zanych ze zmian\u0105 u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci.
\n5. Przy okazji wymogu zg\u0142aszania sprzeda\u017cy lub zmian u\u017cytkowania, rz\u0105d zni\u00f3s\u0142 limit czasowy na przeprowadzanie kontroli wykonywanych przez Urz\u0105d Podatkowy. Normalny okres kontrolowania ostatnich trzech lat zosta\u0142 zniesiony. St\u0105d istotne jest przechowywanie dokumentacji dotycz\u0105cych kupna i sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci przez wiele lat. Urz\u0105d mo\u017ce skontrolowa\u0107 nawet po \u015bmierci podatnika, prosz\u0105c wykonawc\u0119 testamentu o przedstawienie dokumentacji, a przy braku zg\u0142oszenia sprzeda\u017cy, mo\u017ce nawet uderzy\u0107 finansowo w spadkobierc\u00f3w lub wykonawc\u0119 testamentu (Executor lub Trustee).
\n6. Brak zg\u0142oszenia sprzeda\u017cy lub zmiany u\u017cytkowania mo\u017ce by\u0107 surowo ukarane – $100 za ka\u017cdy miesi\u0105c zw\u0142oki, maksymalnie $8,000. Kara mo\u017ce by\u0107 super surowa, gdyby Urz\u0105d potraktowa\u0142 ca\u0142y zysk (a mo\u017ce) jako doch\u00f3d, kt\u00f3ry normalnie by\u0142by zwolniony od podatku, gdyby by\u0142 zg\u0142oszony. Wa\u017cne jest, aby wykonawcy testament\u00f3w pami\u0119tali r\u00f3wnie\u017c o tym, \u017ce mog\u0105 osobi\u015bcie odpowiada\u0107 finansowo, je\u017celi nie dopilnuj\u0105 tego aspektu rozliczenia osoby, kt\u00f3ra odesz\u0142a.
\n7. Aby uzyska\u0107 ulg\u0119 PRE, nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 deklaracj\u0119 w rozliczeniu podatkowym odno\u015bnie zwolnienia zysku ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra kwalifikuje si\u0119 jako Principal Residence (PR). Wystarczy zamieszka\u0107 w niej przez cz\u0119\u015b\u0107 roku, aby si\u0119 kwalifikowa\u0107 na t\u0119 ulg\u0119. PR nie musi by\u0107 w Kanadzie. Na przyk\u0142ad mo\u017cna potraktowa\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 letniskow\u0105 w Stanach jako PR, je\u017celi mieszkali\u015bmy w niej przez jaki czas w okresie posiadania. PR mo\u017ce by\u0107 n.p. domek letniskowy w Kanadzie, kt\u00f3ry przyr\u00f3s\u0142 na warto\u015bci wi\u0119cej ni\u017c sta\u0142e miejsce zamieszkania. Dla potrzeb zg\u0142aszania PRE mo\u017cemy wybra\u0107 t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, na kt\u00f3rej mamy wi\u0119kszy przyrost zysku kapita\u0142owego.
\n8. Wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci od dnia zakupu do sprzeda\u017cy stanowi zysk kapita\u0142owy (capital gain), kt\u00f3ry nale\u017cy poda\u0107 do rozliczenia. Ulga PRE zwalnia ten zysk od opodatkowania, ale nie zwalnia od wymogu zg\u0142oszenia go w podatkach.
\n9. W dniu 19 marca 2019 og\u0142oszono kolejn\u0105 zmian\u0119 dla podatnik\u00f3w w zakresie cz\u0119\u015bciowej zmiany u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Domniemana sprzeda\u017c (deemed disposition)
\nGdy ma miejsce zmiana u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci, zar\u00f3wno z wynajmu lokalu na w\u0142asny u\u017cytek lub z w\u0142asnego u\u017cytku na wynajem, wed\u0142ug przepis\u00f3w podatkowych, sekcja 45, ma miejsce \u201edomniemana sprzeda\u017c\u201d czyli w j\u0119zyku urz\u0119dowym \u201edeemed disposition\u201d. Urz\u0105d traktuje w\u0142a\u015bciciela jako sprzedawc\u0119 lub kupca, a warto\u015b\u0107 transakcji powinna by\u0107 zgodna z warto\u015bci\u0105 rynkow\u0105 nierucho\u015bci.<\/p>\n

Jak okre\u015bli\u0107 warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 takiej transakcji? Specjalne zasady okre\u015blania warto\u015bci nieruchomo\u015bci obowi\u0105zuj\u0105 przy zmianie u\u017cytkowania osobistego na wynajem czyli na rental biznes. Urz\u0105d rozr\u00f3\u017cnia pomi\u0119dzy cz\u0119\u015bciow\u0105 lub ca\u0142kowit\u0105 zmian\u0105 u\u017cytkowania.
\nCz\u0119\u015bciowa zmiana u\u017cytkowania.<\/p>\n

Przed dat\u0105 Marzec 19, 2019, nie mo\u017cna by\u0142o sk\u0142ada\u0107 deklaracji odno\u015bnie domniemanej sprzeda\u017cy z powodu zmiany u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci. Po tej dacie mo\u017cna u\u017cy\u0107 sekcje 45(2) lub 45(3) w celu unikni\u0119cia traktowania przez Urz\u0105d naszej sytuacji jako domniemanej sprzeda\u017cy. Nawet je\u017celi nie z\u0142o\u017cymy takiej deklaracji, urz\u0105d traktuje zmian\u0119 statusu tej cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci ju\u017c nie jako PR, chyba, \u017ce:
\nWynajem lub u\u017cytkowanie w celach biznesowych stanowi niewielk\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci<\/p>\n

Nie by\u0142y wykonane zmiany strukturalne nieruchomo\u015bci
\nNierobiono odpisu amortyzacji budynku dla cel\u00f3w wynajmu lub biznesu.
\nJe\u017celi nie b\u0119d\u0105 spe\u0142nione wszystkie trzy powy\u017csze warunki, to, niestety, tracimy status PR na tej cz\u0119\u015bci, kt\u00f3r\u0105 wynajmujemy lub u\u017cywamy do biznesu.<\/p>\n

Ca\u0142kowita zmiana u\u017cytkowania
\nJe\u017celi nast\u0119puje ca\u0142kowita zmiana statusu nieruchomo\u015bci z wynajmowanej na w\u0142asny u\u017cytek (PR), to ca\u0142y zysk podlega opodatkowaniu. W celu unikni\u0119cia natychmiastowego opodatkowania ca\u0142ego zysku, mo\u017cemy z\u0142o\u017cy\u0107 deklaracj\u0119, \u017ce zysk z domniemanej sprzeda\u017cy zg\u0142osimy przy okazji sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Jednak nie mo\u017cna tego uczyni\u0107, gdy by\u0142y robione odpisy amortyzacyjne w jakimkolwiek roku przed zmian\u0105 u\u017cytkowania.
\nPoruszy\u0142em tylko kilka spraw dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci. Warto\u015b\u0107 inwestycji w nieruchomo\u015bci rz\u0119du wielu setek tysi\u0119cy dolar\u00f3w wymaga starannego rozliczania w zgodzie z coraz bardziej skomplikowanymi przepisami. Nie zaszkodzi skorzysta\u0107 chocia\u017cby z porady w tym kierunku, aby dobrze zaplanowa\u0107 decyzje finansowe z uwagi na wymogi Urz\u0119du i potencjalne konsekwencje podatkowe.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zmiana miejsca zamieszkania to nie tylko wyjazd z Kanady. Pisa\u0142em na ten temat w ubieg\u0142ym artykule. Najcz\u0119\u015bciej jest to zmiana miejsca zamieszkania w tej samej…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-119986","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119986","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=119986"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119986\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":120030,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119986\/revisions\/120030"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=119986"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=119986"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=119986"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}