{"id":119992,"date":"2020-07-23T14:17:50","date_gmt":"2020-07-23T18:17:50","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=119992"},"modified":"2020-07-23T15:23:32","modified_gmt":"2020-07-23T19:23:32","slug":"wynajmujesz-lista-dochodow-i-wydatkow","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2020\/07\/23\/wynajmujesz-lista-dochodow-i-wydatkow\/","title":{"rendered":"Wynajmujesz? Lista dochod\u00f3w i wydatk\u00f3w"},"content":{"rendered":"

Po analizie przepis\u00f3w w ubieg\u0142ym tygodniu dotycz\u0105cych r\u00f3\u017cnych aspekt\u00f3w podejmowania decyzji o wynajmie nieruchomo\u015bci, przedstawi\u0119 list\u0119 dochod\u00f3w i wydatk\u00f3w, kt\u00f3re nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107 przy rozliczaniu w podatkach jej wynajmu:<\/strong><\/p>\n

1. DOCH\u00d3D
\n1.1 Podajemy doch\u00f3d brutto (gross rental income). Dobrze jest mie\u0107 osobne konto bankowe przeznaczone dla potrzeb biznesu wynajmu. Za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce wynajmujemy cz\u0119\u015b\u0107 naszej nieruchomo\u015bci cz\u0142onkowi rodziny za powiedzmy $300\/miesi\u0105c, gdy tego typu wynajem na rynku kosztuje $500-$600. Gdy nasze koszty przynosz\u0105 strat\u0119 powiedzmy $2,300, to z powodu braku zysku, strata $2,300 nie mo\u017ce by\u0107 odpisana w podatku od dochodu z innych \u017ar\u00f3de\u0142. W rozliczeniu dochod\u00f3w i koszt\u00f3w wynajmu nale\u017cy wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 wynajmu. Gdyby policzy\u0107 warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 wynajmu np. $500, to wtedy nasza strata by zamieni\u0142a si\u0119 w zysk $100.
\n1.2 Je\u017celi otrzymali\u015bmy czynsz za \u201epierwszy i ostatni\u201d miesi\u0105c wynajmu, to ten ostatni powinien by\u0107 dopasowany do roku, w kt\u00f3rym de facto b\u0119dzie to ostatni miesi\u0105c wynajmu.
\n1.3.Je\u017celi otrzymali\u015bmy pieni\u0105dze z tytu\u0142u skasowania umowy o wynajem, to kwot\u0119 t\u0119 podajemy do dochodu.
\n2. WYDATKI
\n2.1 Niekt\u00f3re koszty mo\u017cemy uj\u0105\u0107 w ca\u0142o\u015bci, np. naprawy, konserwacja (maintenance), materia\u0142y, podatki, ubezpieczenie, koszt finansowania (interest). Do tego mo\u017cna doda\u0107 koszty og\u0142osze\u0144 o wynajem, op\u0142aty do kondominium z tytu\u0142u konserwacji i napraw, koszty zwi\u0105zane z architektur\u0105 krajobrazu (landscaping i gardening).<\/p>\n

Koszty prawne, ksi\u0119gowe i inne profesjonalne podlegaj\u0105 specjalnym zasadom. I tak koszt sporz\u0105dzenia umowy o wynajem mo\u017cemy odpisa\u0107 w ca\u0142o\u015bci, jak r\u00f3wnie\u017c koszt \u015bci\u0105gania czynszu. Natomiast koszt us\u0142ugi prawnika zwi\u0105zanej z nabyciem nieruchomo\u015bci stanowi cz\u0119\u015b\u0107 kosztu jej zakupu i nie nale\u017cy odpisywa\u0107 go od dochodu. Koszt ten zmniejszy zysk lub powi\u0119kszy strat\u0119 przy sprzeda\u017cy.
\nKoszty ksi\u0119gowego, kt\u00f3ry przygotowywuje rozliczenie dochod\u00f3w i koszt\u00f3w oraz podatek mo\u017cna odpisa\u0107 w ca\u0142o\u015bci w danym roku.
\nKoszty zwi\u0105zane z zatrudnieniem niezale\u017cnej firmy do zarz\u0105dzania i podejmowania decyzji i ich wykonywania s\u0105 kosztami bie\u017c\u0105cymi mo\u017cna je odpisa\u0107 w ca\u0142o\u015bci. Niekt\u00f3rzy, zw\u0142aszcza posiadaj\u0105cy wiele nieruchomo\u015bci zatrudniaj\u0105 zarz\u0105dc\u0119, kt\u00f3ry odbiera czynsz, zatrudnia ludzi lub firmy do wykonywania wszystkich niezb\u0119dnych czynno\u015bci w celu konserwacji i napraw nieruchomo\u015bci. Je\u017celi taka osoba mieszka w budynku czynszowym i nie p\u0142aci za czynsz, ale zajmuje si\u0119 niekt\u00f3rymi z powy\u017cszych czynno\u015bci, to powinna otrzyma\u0107 T4 b\u0119d\u0105cy r\u00f3wnowarto\u015bci\u0105 rynkow\u0105 czynszu.
\nKoszty finansowania to nie tylko koszty zwi\u0105zane z zakupem nieruchomo\u015bci, ale r\u00f3wnie\u017c koszty po\u017cyczek u\u017cytych na remont lub naprawy nieruchomo\u015bci, zakupu wyposa\u017cenia typu pralka, suszarka, lod\u00f3wka, piec, umeblowanie czy klimatyzacja.
\nKoszty samochodowe: je\u017celi posiadamy tylko jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 nie mog\u0105 by\u0107 odpisane, gdy zwi\u0105zane s\u0105 z odbieraniem czynszu. Mog\u0105 by\u0107 odpisywane je\u017celi zwi\u0105zane s\u0105 z naprawami, transportem narz\u0119dzi i materia\u0142\u00f3w w celu wykonania prac naprawczych czy konserwuj\u0105cych.
\nKoszty biura w domu oraz materia\u0142\u00f3w biurowych w celu prowadzenia biznesu wynajmu, przechowywania dokumentacji oraz kontaktu z lokatorem mo\u017cna odpisa\u0107.
\nPodatki od nieruchomo\u015bci mo\u017cna odpisa\u0107 jako koszt biznesu.
\nRenowacj\u0119 w celu dostosowania nieruchomo\u015bci dla potrzeb os\u00f3b niepe\u0142nosprawnych s\u0105 odpisywane w ca\u0142o\u015bci.
\n\u015awiat\u0142o, woda, gaz mo\u017cna odpisa\u0107, je\u017celi nie otrzymujemy zwrotu koszt\u00f3w od lokatora.<\/p>\n

3. Wielu w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci
\nW takiej sytuacji nale\u017cy ustali\u0107 czy w\u0142asno\u015b\u0107 ma charakter jako co-owners czyli jako wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele, czy te\u017c jako partnerzy w sp\u00f3\u0142ce. Je\u017celi istnieje sp\u00f3\u0142ka, to mo\u017cna rozdzieli\u0107 doch\u00f3d na partner\u00f3w. Capital cost allowance (CCA) jest r\u00f3wnie\u017c podzielony i odpisany u ka\u017cdego z partner\u00f3w. Je\u017celi jest to co-ownership, to ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce odpisa\u0107 CCA indywidualnie.<\/p>\n

4. Capital Gain\/Loss
\nPrzyrost warto\u015bci inwestycji kapita\u0142owych nie podlega opodatkowaniu do momentu sprzeda\u017cy.
\n5. Przyk\u0142ad rozliczenia wynajmu
\nKupili\u015bmy domek letniskowy za $300,000 i wzi\u0119li\u015bmy hipotek\u0119 $300,000 na 3% na okres 25 lat.
\nDochody z wynajmu:
\n12 miesi\u0119cy czynsz – $24,641<\/p>\n

Wydatki:
\nOg\u0142oszenia $684, Ubezpieczenie $987, Interest $8,878, Office$114, Professional Fees$367,
\nManagement Fees $ 2,784, Repairs, Maintenance $4,684, Property taxes $4,260, Utilities $2,976,
\nMotor vehicle $ 1,286, Alarm monitoring $244, TV, Internet, phone $ 1,559, Gardening $ 994,
\nSnow removal $ 565; Razem $30,382 Strata:$(5,741) ($24,641 – $30,382).<\/p>\n

Z punktu widzenia dochodu i wydatk\u00f3w, kt\u00f3re mo\u017cemy odpisa\u0107, musimy dok\u0142ada\u0107 $478 co miesi\u0105c do koszt\u00f3w wynajmu. Ale czy na pewno? Je\u017celi sp\u0142ata po\u017cyczki wymaga r\u00f3wnie\u017c sp\u0142aty kapita\u0142u wtedy nale\u017cy da\u0107 bankowi dodatkowo przez rok $8,194. Bowiem p\u0142ac\u0105c do banku miesi\u0119cznie $1,423 sp\u0142acamy nie tylko $8,878 odsetek, ale r\u00f3wnie\u017c $8,193 kapita\u0142u. Czyli, je\u017celi w ci\u0105gu roku pokryjemy strat\u0119 z wynajmu $5,741 i sp\u0142acimy kapita\u0142 po\u017cyczki $8,193, daje to razem $13,934 ca\u0142kowitych sp\u0142at czyli $1,161 na miesi\u0105c. Innymi s\u0142owy powinni\u015bmy mie\u0107 ekstra $13,934, aby utrzymywa\u0107 przez rok nasz\u0105 inwestycj\u0119.<\/p>\n

Po\u017cyczka $300,000 na 3% na okres 25 lat b\u0119dzie nas kosztowa\u0107 $426,777 (Kapita\u0142 300,000 plus odsetki $126,777.Gdy banki podnios\u0105 koszt po\u017cyczki do 4%, oznacza\u0107 to b\u0119dzie dla nas podniesienie sp\u0142at z $1,423 \/ miesi\u0105c do $1,583\/miesi\u0105c, a ca\u0142kowity koszt sp\u0142at wzro\u015bnie z $426,777 na $475,032.
\nA w przypadku zmiany oprocentowania na 5%, miesi\u0119czne sp\u0142aty wynios\u0105 $1,754, a ca\u0142kowity koszt wzro\u015bnie do poziomu $526,101.<\/p>\n

Je\u017celi zarobimy $100,000 na czysto przy sprzeda\u017cy nierucho\u015bci u\u017cytej do wynajmu, to $50,000 jest wolne od opodatkowania, a $50,000 dodaje si\u0119 do naszych dochod\u00f3w ze wszystkich innych \u017ar\u00f3de\u0142, w tym spoza Kanady.
\nZarobili\u015bmy $100,000. Ale je\u017celi mieli\u015bmy co roku straty $5,741, nie licz\u0105c straty naszego czasu, to przez 25 lat stracimy $143,525. Nasz zysk $100,000 b\u0119dzie jednak wi\u0119kszy, poniewa\u017c mieli\u015bmy odpisy strat w podatkach w wysoko\u015bci $143,525. Warto\u015b\u0107 podatkowa tych strat, przy \u015brednim podatku 30%, da\u0142a oszcz\u0119dno\u015bci podatkowe rz\u0119du $43,057. Innymi s\u0142owy odzyskali\u015bmy $43,057 z $143,525, kt\u00f3re wydali\u015bmy. Nasze wydatki netto = -$143,525 + $43,057( zysk z podatk\u00f3w) = -$100,468. Nasz zysk $100,000 – $100,468 = strata -$468. Plus podatek od $50,000 = $15,000. Razem nasza koszt = $15,468.<\/p>\n

Innymi s\u0142owy, przy sprzeda\u017cy z papierowym zyskiem $100,000 jeste\u015bmy $15,468 w plecy. St\u0105d wynika, \u017ce przyrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci powienien by\u0107 wi\u0119kszy od $100,000, aby zako\u0144czy\u0107 inwestycj\u0119 z zyskiem. Warto wzi\u0105\u015b\u0107 d\u0142ugopis do r\u0119ki i solidnie policzy\u0107 czy na pewno nas sta\u0107 na wej\u015bcie w biznes wynajmowania nieruchomo\u015bci. Je\u017celi wynajmujemy na okres kr\u00f3tszy ni\u017c miesi\u0105c dochodz\u0105 kwestie HST, licencji itd.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Po analizie przepis\u00f3w w ubieg\u0142ym tygodniu dotycz\u0105cych r\u00f3\u017cnych aspekt\u00f3w podejmowania decyzji o wynajmie nieruchomo\u015bci, przedstawi\u0119 list\u0119 dochod\u00f3w i wydatk\u00f3w, kt\u00f3re nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107 przy rozliczaniu w…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-119992","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119992","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=119992"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119992\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":120032,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/119992\/revisions\/120032"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=119992"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=119992"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=119992"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}