{"id":130894,"date":"2021-05-13T11:07:03","date_gmt":"2021-05-13T15:07:03","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=130894"},"modified":"2021-05-13T11:07:03","modified_gmt":"2021-05-13T15:07:03","slug":"nieruchomosci-zyski-i-straty-cz-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/05\/13\/nieruchomosci-zyski-i-straty-cz-1\/","title":{"rendered":"Nieruchomo\u015bci \u2013zyski i straty Cz.1"},"content":{"rendered":"

Jedn\u0105 z najwa\u017cniejszych strategii podatkowych jest uzyskanie maksymalnej ulgi podatkowej po sprzeda\u017cy domu lub innej formy posiad\u0142o\u015bci, kt\u00f3r\u0105 podatnik posiada\u0142 i w kt\u00f3rej podatnik zamieszkiwa\u0142 sam lub z inna osob\u0105 (wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conek, by\u0142y wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conek, partner lub dziecko).<\/strong><\/p>\n

Taka nieruchomo\u015b\u0107 nosi nazw\u0119 Principal Residence (PR). Podatnik mo\u017ce przeznaczy\u0107 tylko jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 rocznie jako PR. Posiadaj\u0105c na przyk\u0142ad dom\/mieszkanie i domek letniskowy (cottage) podatnik musi wybra\u0107 pomi\u0119dzy domem i domkiem, kt\u00f3r\u0105 posiad\u0142o\u015b\u0107 i kiedy b\u0119dzie traktowa\u0142 jako PR w rozliczeniach podatkowych.
\nDo roku 1981 mo\u017cna by\u0142o mie\u0107 dwie nieruchomo\u015bci jako PR. Warto przy tym zaznaczy\u0107, \u017ce posiadanie jednej nieruchomo\u015bci le\u017c\u0105cej na dzia\u0142ce poni\u017cej p\u00f3\u0142 hektara i u\u017cytkowanej wy\u0142\u0105cznie do zamieszkania w niej, zwykle nie stanowi problemu podatkowego.
\nW dniu 19 marca 2019, rz\u0105d przedstawi\u0142 zmian\u0119 do Income Tax Act (ITA), polegaj\u0105c\u0105 na tym, \u017ce przy cz\u0119\u015bciowej zmianie u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci nie b\u0119dzie mia\u0142a miejsce tzw. \u201edeemed disposition\u201d czyli domniemana sprzeda\u017c i domniemany zysk lub strata pod warunkiem, \u017ce podatnik zadeklaruje (elect) swoj\u0105 ch\u0119\u0107 unikni\u0119cia konsekwencji p\u0142acenia podatku od domniemanego papierowego zysku. Do tej pory nie ma szczeg\u00f3\u0142\u00f3w tej propozycji, co nie oznacza, \u017ce rz\u0105d po cichu ich nie przedstawi.
\nPodatnik powinien by\u0107 uczulony na fakt, \u017ce przepisy podatkowe i sytuacje podatkowe mog\u0105 si\u0119 zmienia\u0107 cz\u0119sto, podobnie jak restrykcje kowidowe. Ilu Czytelnik\u00f3w wie, \u017ce 29 i 30 kwietnia 2021 agencja CRA mia\u0142a powa\u017cne internetowe k\u0142opoty techniczne i wielu podatnik\u00f3w nie by\u0142o w stanie wys\u0142a\u0107 podatk\u00f3w elektronicznie w ostatnich dniach kwietnia?
\nA rz\u0105d pomimo ogromnych nacisk\u00f3w nie przed\u0142u\u017cy\u0142 terminu sk\u0142adania podatk\u00f3w, nawet w sytuacji awarii systemu i ostrych lockdown\u00f3w.
\nZ kolei w bud\u017cecie 2021 znajdujemy propozycj\u0119 nowego, 1% og\u00f3lnokrajowego podatku od warto\u015bci nieruchomo\u015bci nale\u017c\u0105cej do w\u0142a\u015bciciela, kt\u00f3ry nie jest ani mieszka\u0144cem, ani obywatelem Kanady. Ta nieruchomo\u015b\u0107 ma mie\u0107 charakter mieszkalny, ale jest niezamieszka\u0142a lub niewykorzystana zgodnie z przeznaczeniem.
\nOczywi\u015bcie brak jest wielu szczeg\u00f3\u0142\u00f3w, podobnie jak do propozycji zmian w bud\u017cecie 2019.
\nWiadomo jednak, \u017ce pocz\u0105wszy od roku 2023, wszyscy w\u0142a\u015bciciele residential real estate, kt\u00f3rzy nie s\u0105 obywatelami lub nie maj\u0105 pobytu sta\u0142ego (Permanent Resident), b\u0119d\u0105 zobowi\u0105zani z\u0142o\u017cy\u0107 roczn\u0105 deklaracj\u0119 za rok 2022, podaj\u0105c adres nieruchomo\u015bci, jej warto\u015b\u0107 oraz stopie\u0144 posiadania. W\u0142a\u015bciciel mo\u017ce by\u0107 zwolniony od tego podatku, gdy, na przyk\u0142ad, wynaj\u0105\u0142 j\u0105 kwalifikuj\u0105cemu si\u0119 lokatorowi lub lokatorom na okres co najmniej jednego roku. Je\u017celi w\u0142a\u015bciciel nie spe\u0142nia warunk\u00f3w zwolnienia z podatku, to musi obliczy\u0107 wysoko\u015b\u0107 podatku i zap\u0142aci\u0107 podatek.
\nPodatek w wysoko\u015bci 1% mo\u017ce wydawa\u0107 si\u0119 niski, ale przy warto\u015bci nieruchomo\u015bci, powiedzmy, $1,000,000, wynosi on $10,000.
\nW najbli\u017cszych miesi\u0105cach rz\u0105d przymierza si\u0119 do zdefiniowania parametr\u00f3w naliczania podatku, zdefiniowania poj\u0119cia \u201cresidential property\u201d oraz jak podatek b\u0119dzie roz\u0142o\u017cony w przypadku kilku w\u0142a\u015bcicieli, zar\u00f3wno os\u00f3b indywidualnych, jak i innych (korporacja, trust, etc). Ponadto b\u0119dzie rozpatrzona kwestia kalkulowania tego podatku w przypadku ma\u0142ych o\u015brodk\u00f3w, resort\u00f3w i og\u00f3lnie w turystyce.
\nGdy nieruchomo\u015b\u0107 kwalifikuje si\u0119 na status PR, w\u00f3wczas podatnik mo\u017ce u\u017cy\u0107 principal residence exemption (PRE), aby zredukowa\u0107 lub wyeliminowa\u0107 zysk kapita\u0142owy w przypadku sprzeda\u017cy lub domniemanej (deemed) sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Jest to ogromna ulga podatkowa i mo\u017ce wynosi\u0107 wiele setek tysi\u0119cy dolar\u00f3w.
\nWielu rodak\u00f3w sprzeda\u0142o swoje domy i wyjecha\u0142o do Polski wykorzystuj\u0105c PRE. Je\u017celi dom kwalifikowa\u0142 si\u0119 na PR, to ca\u0142y zysk nie podlega\u0142 opodatkowaniu, gdy\u017c zysk zosta\u0142 zredukowany do zera za pomoc\u0105 PRE. Przed og\u0142oszeniem bud\u017cetu na rok 2021, wiele by\u0142o spekulacji na temat mo\u017cliwych zmian do ulgi PRE. Na szcz\u0119\u015bcie nic takiego nie mia\u0142o miejsca. Mo\u017cliwe jest w dalszym ci\u0105gu u\u017cycie PRE nawet przez trust.
\nKiedy sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci jest biznesem i generuje biznesowy doch\u00f3d, a nie zysk kapita\u0142owy (capital gain)?
\nJe\u017celi sprzeda\u017c generuje doch\u00f3d biznesowy nie mo\u017cna u\u017cy\u0107 PRE, aby go obni\u017cy\u0107, albo zredukowa\u0107 zysk do zera. Podatnik nie musi by\u0107 w biznesie budowlanym, aby zysk ze sprzeda\u017cy nawet jednego domu by\u0142 zakwalifikowany przez agencj\u0119 CRA jako czysty doch\u00f3d.
\nJe\u017celi zysk ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci nie kwalifikuje si\u0119 bezproblemowo na PRE, to mo\u017ce stanowi\u0107 jedn\u0105 z trzech kategorii dochodu: business, property income lub capital gain.
\nITA definiuje biznes jako \u201ean adventure or concern in the nature of the trade\u201d czyli jest to kwesti\u0105 fakt\u00f3w i okoliczno\u015bci, kt\u00f3re agencja i s\u0105d podatkowy bior\u0105 pod uwag\u0119. Definicja biznesu pozwala na zakwalifikowanie nawet pojedynczej transakcji real estate jako biznes.
\nSt\u0105d zysk lub strata z tej\u017ce transakcji wymaga w\u0142\u0105czenia do rozliczenia podatkowego.
\nPrzez ponad 100 lat istnienia ITA, nie uda\u0142o si\u0119 kanadyjskiemu parlamentowi zdefiniowa\u0107 okoliczno\u015bci, w kt\u00f3rych sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci jest transakcj\u0105 kapita\u0142ow\u0105 i podlega kalkulacji capital gain (50% dochodu) lub jest transakcj\u0105 biznesow\u0105, kt\u00f3ra wymaga zg\u0142oszenia 100% zysku do dochodu.<\/p>\n

Agencja CRA i s\u0105dy podatkowe u\u017cywaj\u0105 wielu czynnik\u00f3w do ustalenia charakteru transakcji, a mianowicie:
\nIntencja podatnika w chwili zakupu nieruchomo\u015bci
\nWykonalno\u015b\u0107 intencji podatnika
\nLokalizacja i jej strefa budowlana
\nStopie\u0144 wykonania intencji podatnika
\nDowody na zmiany intencji po zakupie nieruchomo\u015bci
\nCharakter wykszta\u0142cenia i wykonywanego zawodu lub profesji podatnika
\nStopie\u0144 zad\u0142u\u017cenia przy zakupie oraz warunki po\u017cyczki
\nCzasokres posiadania nieruchomo\u015bci od zakupu do sprzeda\u017cy
\nIstnienie wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli nieruchomo\u015bci
\nCharakter wykszta\u0142cenia i wykonywanego zawodu lub profesji partner\u00f3w podatnika
\nCzynniki motywuj\u0105ce podatnika do sprzeda\u017cy
\nEwidencja lub jej brak w handlowaniu nieruchomo\u015bciami przez podatnika lub\/i jego partner\u00f3w.<\/p>\n

\u017baden z powy\u017cszych czynnik\u00f3w brany pojedynczo nie decyduje o kategorii transakcji. Wa\u017cna jest intencja podatnika w chwili zakupu nieruchomo\u015bci, aby zakwalifikowa\u0107 zysk ze sprzeda\u017cy jako gain lub doch\u00f3d biznesowy. Mo\u017cliwe jest, \u017ce podatnik m\u00f3g\u0142 mie\u0107 inne powody zakupu lub sprzeda\u017cy. I te inne powody mog\u0105 zadecydowa\u0107 o tym, \u017ce ch\u0119\u0107 zastosowania g\u0142\u00f3wnego powodu mo\u017ce by\u0107 udaremniona i doch\u00f3d b\u0119dzie opodatkowany jako biznes (100%).<\/p>\n

Gdy zaw\u00f3d lub profesja podatnika ma charakter zwi\u0105zany z transakcj\u0105 real estate, na przyk\u0142ad budowniczy lub agent real estate, w\u00f3wczas najprawdopodobniej transakcja zostanie sklasyfikowana jako biznesowa. Podobnie, gdy korporacja wykonuje transakcje w ten sam spos\u00f3b jak podatnik, w\u00f3wczas zyski\/straty s\u0105 r\u00f3wnie\u017c traktowane jako biznesowe. W przypadku tzw. limited partnership, lub syndykatu, zyski\/straty pasywnych partner\u00f3w b\u0119d\u0105 traktowane identycznie jak aktywnych partner\u00f3w.<\/p>\n

Podatnik przegrywa
\nw s\u0105dzie
\nSprzeda\u017c real estate przez korporacj\u0119 do c\u00f3rki w\u0142a\u015bciciela korporacji. W styczniu 2021 zako\u0144czy\u0142a si\u0119 sprawa w Court of Quebec (Dumont et al. vs. QRA 2021 QCCQ 155), w kt\u00f3rej korporacja sprzeda\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 c\u00f3rce w\u0142a\u015bciciela. Korporacja wyceni\u0142a j\u0105 na $125,000 na podstawie warto\u015bci w starym municipal property assessement pomniejszon\u0105 o przewidywany koszt napraw. QRA nie zaakceptowa\u0142a tej wyceny i wyceni\u0142a transakcj\u0119 na znacznie wy\u017csz\u0105 kwot\u0119 $205,000. QRA u\u017cy\u0142a por\u00f3wnawczych wycen sze\u015bciu podobnych nieruchomo\u015bci. Okazuje si\u0119, \u017ce rz\u0105d kieruje si\u0119 niezale\u017cnymi wycenami transakcji, gdy wycena podatnika odbiega znacznie od spodziewanej warto\u015bci rynkowej.<\/p>\n

S\u0105d zaakceptowa\u0142 wycen\u0119 QRA, odrzucaj\u0105c wycen\u0119 podatnika i zarzucaj\u0105c mu, \u017ce nie przedstawi\u0142 wystarczaj\u0105cej ewidencji na poparcie swojej wyceny. Podatnik u\u017cy\u0142 wycen\u0119 sprzed lat, a nie aktualn\u0105, a ponadto wycena dotyczy\u0142a tylko cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci. Ponadto podatnik nie przedstawi\u0142 \u017cadnych zdj\u0119\u0107 dotycz\u0105cych niezb\u0119dnych napraw. W rezultacie s\u0105d zaakceptowa\u0142 stron\u0119 QRA, w wyniku czego korporacja zosta\u0142a opodatkowana jako capital gain, a ponadto powi\u0119kszono doch\u00f3d w\u0142a\u015bcicielowi korporacji o tzw. shareholder benefit. Jest to klasyczny przyk\u0142ad podw\u00f3jnego opodatkowania.<\/p>\n

Piotr Z. Chwalisz
\nM.Sc. TEP<\/p>\n

905 821-1888<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jedn\u0105 z najwa\u017cniejszych strategii podatkowych jest uzyskanie maksymalnej ulgi podatkowej po sprzeda\u017cy domu lub innej formy posiad\u0142o\u015bci, kt\u00f3r\u0105 podatnik posiada\u0142 i w kt\u00f3rej podatnik zamieszkiwa\u0142…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-130894","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/130894","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=130894"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/130894\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":130896,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/130894\/revisions\/130896"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=130894"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=130894"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=130894"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}