{"id":131450,"date":"2021-05-27T09:10:15","date_gmt":"2021-05-27T13:10:15","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=131450"},"modified":"2021-05-27T09:13:39","modified_gmt":"2021-05-27T13:13:39","slug":"sprzedaz-pr-cz-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/05\/27\/sprzedaz-pr-cz-2\/","title":{"rendered":"Sprzeda\u017c PR, cz. 2"},"content":{"rendered":"

Zysk ze sprzeda\u017cy Principal Residence (PR), przy spe\u0142nieniu warunk\u00f3w na\u0142o\u017conych przez Income Tax Act (ITA), mo\u017ce kwalifikowa\u0107 si\u0119 na zwolnienie od podatku.<\/strong><\/p>\n

Jest to wi\u0119c fantastyczna ulga podatkowa, [Principal Residence Exemption (PRE)], zw\u0142aszcza w sytuacji, gdy, dzi\u0119ki inflacji, warto\u015b\u0107 rynkowa nieruchomo\u015bci mocno podskoczy\u0142a do g\u00f3ry w czasie pandemii. Sta\u0142o si\u0119 tak z wielu powod\u00f3w. Wielu pracownik\u00f3w firm, w tym pracownik\u00f3w na rz\u0105dowych posadach, pracuje od pocz\u0105tku pandemii z miejsca zamieszkania. St\u0105d PR sta\u0142o si\u0119 nieruchomo\u015bci\u0105 wielofunkcyjn\u0105, w tym, miejscem pracy. Nie tylko jest sypialni\u0105, kuchni\u0105 i jadalni\u0105, salonem, klas\u0105 szkoln\u0105 czy miejscem do gier i zabaw, ale przede wszystkim miejscem pracy. Przy absurdalnie niskich kosztach po\u017cyczek hipotecznych, inflacyjnych podwy\u017ckach op\u0142at dla deweloper\u00f3w, makabrycznych wr\u0119cz kosztach materia\u0142\u00f3w i robocizny, licytacyjnej formy sk\u0142adania ofert w ciemno, bez wiedzy o wysoko\u015bci innych ofert, ceny nieruchomo\u015bci odjecha\u0142y w przys\u0142owiow\u0105 \u201csin\u0105 dal\u201d. W tym roku Toronto pobi\u0142o rekord wysoko\u015bci przebicia ceny wywo\u0142awczej \u2013 kupiec zaoferowa\u0142 milion dolar\u00f3w wi\u0119cej ponad cen\u0119 wywo\u0142awcz\u0105. I jak w tych warunkach rynkowych mo\u017cna cokolwiek kupi\u0107? Jednym z powod\u00f3w przebijania si\u0119 w ofertach by\u0142 i jest fakt, \u017ce 19 kwietnia 2021, w bud\u017cecie, rz\u0105d nie zmieni\u0142 zasad ulgi PRE.<\/p>\n

Postaram si\u0119 przybli\u017cy\u0107 temat sprzeda\u017cy PR, poniewa\u017c wiele os\u00f3b ma wi\u0119cej ni\u017c jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 i nie bardzo wie jak najkorzystniej podej\u015b\u0107 do tego podatkowego dylematu. Przygl\u0105dnijmy si\u0119 niekt\u00f3rym warunkom jakie musimy spe\u0142nia\u0107, aby agencja CRA pozwoli\u0142a nam na zwolnienie od opodatkowania zysku ze sprzeda\u017cy PR.
\nDefinicja PR<\/strong>
\nJakie rodzaje nieruchomo\u015bci kwalifikuj\u0105 si\u0119 jako PR? Wed\u0142ug definicji w ITA, mog\u0105 to by\u0107 nast\u0119puj\u0105ce rodzaje nieruchomo\u015bci lub tzw. \u201ehousing unit\u201d:
\n(a) dom
\n(b) mieszkanie w po\u0142owie bli\u017aniaka (duplex),
\n(c) mieszkanie w budynku typu kondominium
\n(d) domek letniskowy (cottage)
\n(e) mobile home
\n(f) trailer
\n(g) houseboat
\n(h) leasehold interest w \u201chousing unit\u201d
\n(i) udzia\u0142 kapita\u0142owy w ko-operatywie.
\n(j) ziemia, na kt\u00f3rej po\u0142o\u017cony jest housing unit mo\u017ce te\u017c si\u0119 kwalifikowa\u0107, je\u017celi spe\u0142nione s\u0105 warunki na\u0142o\u017cone przez ITA.<\/p>\n

W\u0142asno\u015b\u0107<\/strong>
\nNast\u0119pny warunek to bycie w\u0142a\u015bcicielem w danym roku. Ten warunek dzia\u0142a r\u00f3wnie\u017c w przypadku, gdy w\u0142asno\u015b\u0107 jest wsp\u00f3lna z inn\u0105 osob\u0105 lub osobami. Czyli mo\u017cna posiada\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 jednoosobowo, jak r\u00f3wnie\u017c poprzez wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 (sp\u00f3\u0142k\u0119) czyli tzw co-ownership. W przypadku tego ostatniego rodzaju w\u0142asno\u015bci, w\u0142a\u015bciciele mog\u0105 by\u0107 zapisani w dokumencie w\u0142asno\u015bci (deed) jako tzw. joint tenants lub tenants in common.
\nZamieszkanie<\/strong>
\nNie wystarczy jedynie posiada\u0107 w\u0142a\u015bciwy rodzaj nieruchomo\u015bci (housing unit), ale r\u00f3wnie\u017c w\u0142a\u015bciciel(e) powinni j\u0105 zwyczajowo zamieszkiwa\u0107.
\nOdpowied\u017a na pytanie czy nieruchomo\u015b\u0107 wymieniona powy\u017cej w definicji PR by\u0142a zwyczajowo zamieszkana w danym roku przez podatnika (lub jedn\u0105 z os\u00f3b jego rodziny) musi by\u0107 ustalona na podstawie fakt\u00f3w w ka\u017cdym indywidualnym przypadku. Jest to sprawa czasami sporna, poniewa\u017c nie uda\u0142o si\u0119 jeszcze naszemu parlamentowi porz\u0105dnie zdefiniowa\u0107 tego aspektu podatkowego. Mamy bowiem prawo zwyczajowe w Kanadzie, opr\u00f3cz prowincji Quebec.
\nJe\u017celi podatnik zamieszka jedynie na kr\u00f3tki okres czasu w danym roku, czy to wystarcza, aby dana nieruchomo\u015b\u0107 (housing unit) by\u0142a uznana za zwyczajowo zamieszkan\u0105 przez podatnika? Po sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci armia agent\u00f3w CRA by\u0107 mo\u017ce b\u0119dzie analizowa\u0107 wiele aspekt\u00f3w \u017cycia podatnika, aby zadecydowa\u0107 o losie podatkowym sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci jako PR. Je\u017celi uzna, \u017ce by\u0142 to biznes (flip) \u2013 to czeka podatnika zg\u0142oszenie ca\u0142ego zysku jako czystego dochodu, kt\u00f3ry b\u0119dzie dodany do wszystkich innych rodzaj\u00f3w dochod\u00f3w. Je\u017celi agenci CRA uznaj\u0105, \u017ce zysk ze sprzeda\u017cy kwalifikuje si\u0119 na ulg\u0119 Principal Residence Exemption (PRE), zysk b\u0119dzie zwolniony od podatku. Agenci CRA bior\u0105 pod uwag\u0119 wiele czynnik\u00f3w, takich jak adres w prawie jazdy, adres podany do banku, do CRA, do firmy ubezpieczeniowej, posiadanie innych nieruchomo\u015bci, cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 sprzedawania PR, zaw\u00f3d podatnika (podatnik\u00f3w), posiadane \u015brodki na zakup i utrzymanie nieruchomo\u015bci, itd., itp.
\nDoch\u00f3d z wynajmu<\/strong>
\nJe\u017celi g\u0142\u00f3wnym powodem posiadania nieruchomo\u015bci jest generowanie dochodu z wynajmu, to nieruchomo\u015b\u0107 nie b\u0119dzie kwalifikowa\u0107 si\u0119 na PR, gdy by\u0142a zamieszkana przez podatnika przez kr\u00f3tki okres czasu w danym roku. W przypadku wynajmu dziecku podatnika, to w dalszym ci\u0105gu podatnik mo\u017ce zrobi\u0107 elekcj\u0119 tej nieruchomo\u015bci jako PR. Gdy doch\u00f3d z wynajmu stanowi tzw \u201cincidental rental income\u201d i nieruchomo\u015b\u0107 nie jest przeznaczona na wynajem jako g\u0142\u00f3wne \u017ar\u00f3d\u0142o zarabiania, to taka nieruchomo\u015b\u0107 nie traci statusu PR (np. wynajem tylko cz\u0119\u015bci domu). Gdy podatnik mieszka w jednej cz\u0119\u015bci bli\u017aniaka, a drug\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 wynajmuje, w\u00f3wczas tylko zamieszka\u0142\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 kwalifikuje si\u0119 na PRE.
\nNawet, gdy nieruchomo\u015b\u0107 nie jest zwyczajowo zamieszkana w danym roku przez jedn\u0105 w wymienionych os\u00f3b, a ponadto jest wynajmowana, to w dalszym ci\u0105gu jest mo\u017cliwe traktowanie jej jako PR na podstawie wyboru (elekcji) na podstawie paragrafu 45(2) lub 45(3) ITA.
\nElekcja PR<\/strong>
\nAby uzyska\u0107 status PR w danym roku, podatnik musi zadeklarowa\u0107 sw\u00f3j wyb\u00f3r na rozliczeniu podatkowym i nie mo\u017ce zrobi\u0107 tego wobec innej nieruchomo\u015bci (housing unit). Ponadto nie mo\u017ce tego uczyni\u0107 nikt inny z jego rodziny po roku 1982 i nast\u0119pnych latach. Do cz\u0142onk\u00f3w rodziny podatnika przez ca\u0142y rok rozliczeniowy zaliczaj\u0105 si\u0119:
\n1. wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conek lub common-law partner, chyba, \u017ce mieszka\u0142 osobno przez ca\u0142y rok i mia\u0142 separacj\u0119 zalegalizowan\u0105 przez prawo lub umow\u0119
\n2. dzieci podatnika, za wyj\u0105tkiem b\u0119d\u0105cych w zwi\u0105zkach ma\u0142\u017ce\u0144skich, common-law lub w wieku 18 lub starsze w roku podatkowym
\n3. Je\u017celi podatnik nie jest w zwi\u0105zku ma\u0142\u017ce\u0144skim lub relacji common-law i ma ponad 18 lat w danym roku, w\u00f3wczas jego ojciec, matka, bracia i siostry, kt\u00f3rzy nie s\u0105 w zwi\u0105zkach i maj\u0105 18 lat lub wi\u0119cej.<\/p>\n

Pocz\u0105wszy od roku 2016, podatnicy, kt\u00f3rzy sprzedadz\u0105 PR s\u0105 zobowi\u0105zani do zg\u0142oszenia podstawowych informacji o sprzeda\u017cy na rozliczeniu podatkowym, a od roku 2017 zg\u0142oszenie jest robione na specjalnym druku T2091 (IND) Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other than a Personal Trust). Formularz T2091 wymaga podania szeregu informacji takich jak adres nieruchomo\u015bci (housing unit), dat\u0119 zakupu i dat\u0119 sprzeda\u017cy oraz za ile zosta\u0142 sprzedany.
\nW przypadku niezg\u0142oszenia sprzeda\u017cy, Minister of National Revenue mo\u017ce zaakceptowa\u0107 zg\u0142oszenie z op\u00f3\u017anieniem, za co pobiera op\u0142at\u0119 $100 za ka\u017cdy miesi\u0105c zw\u0142oki, maksymalnie do $8,000. Jak r\u00f3wnie\u017c mo\u017ce przysoli\u0107 kar\u0119 w postaci opodatkowania ca\u0142ego zysku, gdy dopatrzy si\u0119 umy\u015blnego dzia\u0142ania w celu niezg\u0142oszenia transakcji.
\nDo roku 2016 agencja nie wymaga\u0142a zg\u0142aszania sprzeda\u017cy PR w podatku, o ile przys\u0142ugiwa\u0142a ca\u0142kowita ulga od zysku.<\/p>\n

Kalkulacja zysku<\/strong>
\nJak nale\u017cy kalkulowa\u0107 zysk na sprzeda\u017cy PR? Og\u00f3lnie nale\u017cy wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 szereg czynnik\u00f3w do normalnej kalkulacji capital gain. Ponadto nale\u017cy uwzgl\u0119dni\u0107 lata mieszkania w Kanadzie w ka\u017cdym z lat posiadania nieruchomo\u015bci (housing unit) jako PR. Je\u017celi podatnik nie mieszka\u0142 w danym roku w Kanadzie, w kalkulacji bierze si\u0119 pod uwag\u0119 okres posiadania PR od daty zakupu do daty mieszkania w Kanadzie.
\nPrzed dat\u0105 03 pa\u017adziernika, 2016, do kalkulacji zysku nie bra\u0142o si\u0119 pod uwag\u0119 czy kupiec by\u0142 mieszka\u0144cem Kanady w roku zakupu nieruchomo\u015bci. Ponadto warto wiedzie\u0107, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 typu PR nie musi by\u0107 zlokalizowana w Kanadzie, o ile s\u0105 spe\u0142nione warunki kwalifikuj\u0105ce nieruchomo\u015b\u0107 na PR.<\/p>\n

Z kolei ustalenie bycia mieszka\u0144cem Kanady wi\u0105\u017ce si\u0119 z faktem czy osoba by\u0142a w Kanadzie w jakimkolwiek okresie czasowym w danym roku, a nie czy mieszka\u0142a w Kanadzie przez ca\u0142y rok. Dodatkow\u0105, potencjaln\u0105 ulg\u0105, mog\u0142o by\u0107 zg\u0142oszenie przez podatnika zysku kapita\u0142owego w roku 1994 za pomoc\u0105 specjalnego wyboru (elekcja).
\nGdy mamy zysk ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci (housing unit) posiadanej przez ma\u0142\u017conk\u00f3w lub common-law partners, w\u00f3wczas jest on zwykle u obojga podatnik\u00f3w (50%). Je\u017celi jedno zg\u0142osi PRE, to druga osoba mo\u017ce jedynie zg\u0142osi\u0107 ulg\u0119 na tej samej nieruchomo\u015bci (housing unit) zgodnie z ograniczeniami wynikaj\u0105cych z definicji rodzin.
\nJe\u017celi posiadamy dwie nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re kwalifikuj\u0105 si\u0119 na PR, to mo\u017cemy wybra\u0107 jedn\u0105 z nich w konkretnym roku do kalkulacji ulgi podatkowej zwanej Principal Residence Exemption (PRE). Czyli, gdy na przyk\u0142ad, posiadamy od roku 2000 dwie nieruchomo\u015bci, dom i domek, to w latach 2000-2010 mo\u017cemy zrobi\u0107 elekcj\u0119 PRE na dom, a w latach 2011-2021 na domek, lub odwrotnie, w zale\u017cno\u015bci jak jest najkorzystniej. Tego typu sytuacje wymagaj\u0105 solidnych danych, np. w postaci wycen, aby wyliczy\u0107 optymaln\u0105 kalkulacj\u0119 PRE.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong>
\n647 648-6363<\/strong>\"\"<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zysk ze sprzeda\u017cy Principal Residence (PR), przy spe\u0142nieniu warunk\u00f3w na\u0142o\u017conych przez Income Tax Act (ITA), mo\u017ce kwalifikowa\u0107 si\u0119 na zwolnienie od podatku. Jest to wi\u0119c…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-131450","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/131450","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=131450"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/131450\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":131456,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/131450\/revisions\/131456"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=131450"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=131450"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=131450"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}