{"id":131720,"date":"2021-06-03T11:14:25","date_gmt":"2021-06-03T15:14:25","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=131720"},"modified":"2021-06-03T11:14:58","modified_gmt":"2021-06-03T15:14:58","slug":"sprzedaz-nieruchomosci-cz-3-czysty-dochod-capital-gain-czy-pre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/06\/03\/sprzedaz-nieruchomosci-cz-3-czysty-dochod-capital-gain-czy-pre\/","title":{"rendered":"Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci cz. 3 czysty doch\u00f3d, capital gain czy PRE?"},"content":{"rendered":"

Szybkie kupowanie, renowacja i sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci sta\u0142o si\u0119 sportem narodowym w Kanadzie, wypieraj\u0105c hokej z pierwszego miejsca.<\/strong><\/p>\n

Niekt\u00f3rzy agenci od sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci kusz\u0105 potencjalnych kupc\u00f3w do szybkiego kupna, szybkiego remontu i szybkiej sprzeda\u017cy poprzez zach\u0119caj\u0105ce og\u0142oszenia. A co na to agencja CRA? Nadto podatnicy pr\u00f3buj\u0105 zakwalifikowa\u0107 zyski z tych transakcji jako podlegaj\u0105ce Principal Residence Exemption (PRE) i nie p\u0142aci\u0107 \u017cadnych podatk\u00f3w od zysku.
\nPrzypatrzmy si\u0119 sprawie agenta real estate, kt\u00f3ry sprzeda\u0142 cztery nieruchomo\u015bci, czy rzeczywi\u015bcie agencja uzna\u0142a, \u017ce agent s\u0142usznie zakwalifikowa\u0142 te transakcje na poczet PRE? \u017badna a tych transakcji nie by\u0142a zg\u0142oszona do rozlicze\u0144 podatkowych. Mia\u0142o to miejsce przed rokiem 2016, kiedy nie by\u0142o wymogu zg\u0142aszania sprzeda\u017cy PRE, o ile podatnik kwalifikowa\u0142 si\u0119 na pe\u0142n\u0105 PRE ulg\u0119 podatkow\u0105.
\nAgencja obliczy\u0142a przybli\u017cony zysk $2,234,419 od sprzeda\u017cy trzech nieruchomo\u015bci w latach 2006, 2008 i 2010 [(Wall vs, H.M.Q. 2014-4354 (IT)G]. Dodatkowo agencja przysoli\u0142a kar\u0119 gross negligence. Trzy nieruchomo\u015bci \u2013 domy – by\u0142y zlokalizowane w Vancouver, a czwarta nieruchomo\u015b\u0107 by\u0142a dzia\u0142k\u0105 na wyspie u wybrze\u017cy British Columbii.
\nZa sprzeda\u017c dzia\u0142ki podatnik dosta\u0142 rachunek do zap\u0142acenia w wysoko\u015bci $578,040 z tytu\u0142u zysku i nieodprowadzonych z tej transakcji GST\/HST plus oczywi\u015bcie kara i odsetki.
\nPodatnik argumentowa\u0142, \u017ce kupi\u0142 ka\u017cd\u0105 z nieruchomo\u015bci z intencj\u0105 przeznaczenia ka\u017cdej z nich na Principal Residence (PR) i sprzedawa\u0142 je jedynie z powodu zmian okoliczno\u015bci. Z kolei agencja CRA argumentowa\u0142a, \u017ce podatnik by\u0142 de facto deweloperem i jego intencj\u0105 by\u0142 zarobek na sprzeda\u017cy i st\u0105d prowadzi\u0142 biznes nastawiony na zysk. Rozpatruj\u0105c charakter transakcji podatnika, agencja wzi\u0119\u0142a pod uwag\u0119 nast\u0119puj\u0105ce kryteria:<\/p>\n

Charakter nieruchomo\u015bci<\/strong>
\nO ile dom jako taki nie wskazuje na to czy ma charakter kapita\u0142owy czy jest to inwentarz, to bior\u0105c pod uwag\u0119 szybki wzrost cen nieruchomo\u015bci w Vancouver, zaw\u00f3d agenta real estate i posiadan\u0105 wiedz\u0119 o tym szybkim wzro\u015bcie i wreszcie niski stan techniczny tych nieruchomo\u015bci wskazywa\u0142y na spekulacyjny charakter kupowania, st\u0105d mocny punkt na ich opodatkowanie jako czysty doch\u00f3d, a nie capital gain.<\/p>\n

Okres posiadania nieruchomo\u015bci<\/strong>
\n\u015arednio nieruchomo\u015bci by\u0142y w posiadaniu podatnika p\u00f3\u0142tora roku. W tym okresie domy by\u0142y zburzone, nowe zbudowane, a nast\u0119pnie wystawione na rynek i sprzedane. Wnikliwy s\u0105d dopatrzy\u0142 si\u0119 tego, \u017ce prawie przez ca\u0142y czas posiadania, domy by\u0142y w budowie i by\u0142y sprzedawane wkr\u00f3tce po zako\u0144czeniu prac budowlanych. S\u0105d dopatrzy\u0142 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c tego, \u017ce podatnik sprzedawa\u0142 domy ju\u017c w trakcie budowy, staraj\u0105c si\u0119 przestrzega\u0107 warunk\u00f3w czasowych niezb\u0119dnych do uzyskania PRE, unikaj\u0105c w ten spos\u00f3b p\u0142acenia podatk\u00f3w. Kr\u00f3tki okres u\u017cytkowania nieruchomo\u015bci dla cel\u00f3w osobistych wskazywa\u0142 na to, \u017ce podatnik nie kwalifikowa\u0142 si\u0119 na PRE.<\/p>\n

Cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 i podobie\u0144stwo transakcji<\/strong>
\nPodatnik nie tylko zbudowa\u0142 trzy domy dla siebie, ale r\u00f3wnie\u017c dzia\u0142a\u0142 podobnie w swojej korporacji, dla swojego ojca i innych cz\u0142onk\u00f3w rodziny. Z tego mo\u017cna wysun\u0105\u0107 wniosek, \u017ce podatnik tak naprawd\u0119 by\u0142 deweloperem nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Zakres czasu pracy na nieruchomo\u015bciach<\/strong>
\nRozpatruj\u0105c okresy posiadania nieruchomo\u015bci nasuwa si\u0119 niezbicie konkluzja, \u017ce podatnik przeznacza\u0142 du\u017co czasu na zakup, budow\u0119 i sprzeda\u017c trzech nieruchomo\u015bci. Ponadto w tym czasie mia\u0142 bardzo niski doch\u00f3d z dzia\u0142alno\u015bci jako agent. Zg\u0142asza\u0142 do opodatkowania dochody z pracy rz\u0119du $15,000-$20,000 rocznie. Wynika z tego, \u017ce po\u015bwi\u0119ca\u0142 wiele czasu na kupowanie, budowanie i sprzeda\u017c swoich nieruchomo\u015bci, sk\u0105d generowany by\u0142 zysk, kt\u00f3ry agencja potraktowa\u0142a jako czysty doch\u00f3d.<\/p>\n

Okoliczno\u015bci sprzeda\u017cy dom\u00f3w<\/strong>
\nPodatnik przedstawi\u0142 wiele powod\u00f3w, kt\u00f3re spowodowa\u0142y decyzje sprzeda\u017cy. Jednym z nich by\u0142y niespodziewane wydatki osobiste i kumuluj\u0105ce si\u0119 d\u0142ugi. S\u0105d dopatrzy\u0142 si\u0119 jednak, \u017ce po sprzeda\u017cy, podatnik kupowa\u0142 nast\u0119pn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, dro\u017csz\u0105, bez \u017cadnych dowod\u00f3w na zmian\u0119 struktury swojej sytuacji finansowej. Inne powody brzmia\u0142y wr\u0119cz nieprawdopobnie. Ponadto, ze wzgl\u0119du na deklarowane dochody, podatnik nie mia\u0142 wystarczaj\u0105cych \u015brodk\u00f3w na \u017cycie i utrzymanie drogich nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Podatnik przegrywa \u2013 czysty doch\u00f3d<\/strong>
\nS\u0105d uzna\u0142, \u017ce podatnika motywem sprzeda\u017cy by\u0142 zysk, a nie osobiste powody. St\u0105d odpad\u0142a opcja traktowania zysk\u00f3w ze sprzeda\u017cy jako capital gain. Poniewa\u017c zysk nie mia\u0142 charakteru kapita\u0142owego, wi\u0119c odpad\u0142a mo\u017cliwo\u015b\u0107 PRE.<\/p>\n

Podatnik przegrywa \u2013 nie ma PRE<\/strong>
\nS\u0105d r\u00f3wnie\u017c rozpatrzy\u0142 kwesti\u0119, czy, gdyby transakcje mia\u0142y charakter kapita\u0142owy, czy wtedy PRE by\u0142aby mo\u017cliwa dla podatnika. Kluczowym pytaniem sta\u0142o si\u0119 pytanie\u201d \u201eczy podatnik zamieszkiwa\u0142 kt\u00f3r\u0105\u015b z nieruchomo\u015bci przed sprzeda\u017c\u0105, czyli by\u0142a ona \u201eordinarily inhabited\u201d?
\nPodatnik posiada\u0142 jedynie rachunki za ubezpieczenie i ogrzewanie, kt\u00f3re musia\u0142 mie\u0107 tak czy inaczej, gdy by\u0142 deweloperem. Nie posiada\u0142 natomiast rachunk\u00f3w za kabel lub internet. Nie by\u0142o te\u017c dowod\u00f3w, \u017ce tam mieszka\u0142, bo nie zmienia\u0142 adres\u00f3w dla banku, kart kredytowych, prawa jazdy, nie m\u00f3wi\u0105c o zmianie adresu w CRA. Ponadto og\u0142oszenia sprzeda\u017cy dom\u00f3w zaznacza\u0142y, \u017ce domy by\u0142y nowe oraz \u017ce sprzedaj\u0105cy zapewnia bud\u017cet na tzw. kupno urz\u0105dze\u0144 domowych, tzw. appliances. W czasie budowy podatnik mia\u0142 dost\u0119p do kilku innych nieruchomo\u015bci \u2013 u rodzic\u00f3w oraz innych cz\u0142onk\u00f3w rodziny.
\nZ powodu braku dowod\u00f3w na to, \u017ce podatnik mieszka\u0142 w nowych domach, s\u0105d wywnioskowa\u0142, \u017ce nieruchomo\u015bci nie by\u0142y zamieszkane przez podatnika i st\u0105d nie kwalifikowa\u0142y si\u0119 na PRE.<\/p>\n

Podatnik przegrywa \u2013 kara gross negligence<\/strong>
\nPoniewa\u017c s\u0105d uzna\u0142, \u017ce podatnik by\u0142 do\u015bwiadczonym biznesmanem, real estate deweloperem i r\u00f3wnie\u017c agentem real estate z wieloletnim do\u015bwiadczeniem, zna\u0142 on dobrze obowi\u0105zki podatnika w \u015bwietle przepis\u00f3w dotycz\u0105cych PRE. Podatnik bowiem poprosi\u0142 o przepisy dotycz\u0105ce PRE swojego ksi\u0119gowego i agencj\u0119 CRA, do kt\u00f3rej r\u00f3wnie\u017c si\u0119 zwr\u00f3ci\u0142 o informacje w sprawie kwalifikowania si\u0119 na PRE.
\nBior\u0105c pod uwag\u0119 wiedz\u0119 i do\u015bwiadczenie podatnika, niezg\u0142oszenie \u017cadnej z transakcji do opodatkowania nie podoba\u0142o si\u0119 s\u0119dziemu, kt\u00f3ry utrzyma\u0142 kar\u0119 gross negligence. Podatnik zarobi\u0142 na sprzeda\u017cy dzia\u0142ki $126,000. W por\u00f3wnaniu z dochodami z real estate zysk ten stanowi\u0142 du\u017cy kontrast, ale nie zg\u0142osi\u0142 tego dochodu, bo … zapomnia\u0142. Takie zaniedbanie w kalkulacji podatk\u00f3w nazywa si\u0119 \u015blepot\u0105 podatkow\u0105 lub \u201ewilful blindness\u201d lub \u201egross negligence\u201d.<\/p>\n

Podatnik przegrywa \u2013 GST\/HST<\/strong>
\nS\u0105d rozpatrzy\u0142 r\u00f3wnie\u017c definicj\u0119 budowniczego \u2013 \u201ebuilder\u201d wed\u0142ug Excise Tax Act \u2013 para. 123(1) i doszed\u0142 do wniosku, \u017ce podatnik kwalifikowa\u0142 si\u0119, aby go uzna\u0107 budowniczym. W definicji budowniczego mamy osob\u0119, kt\u00f3ra ma udzia\u0142 w real property i w tym czasie zajmuje si\u0119 budowaniem lub renowacj\u0105 i robi to w charakterze biznesu. Poniewa\u017c wcze\u015bniej s\u0105d uzna\u0142, \u017ce podatnik prowadzi\u0142 dzia\u0142alno\u015b\u0107 biznesow\u0105, st\u0105d sprzeda\u017c dzia\u0142ki podlega\u0142a GST\/HST. S\u0105d zauwa\u017cy\u0142, \u017ce gdyby podatnik u\u017cywa\u0142 nieruchomo\u015bci jako swoje miejsce zamieszkania, w\u00f3wczas taka sytuacja by wyklucza\u0142a go z definicji budowla\u0144ca. Ale s\u0105d uzna\u0142 wcze\u015bniej, \u017ce podatnik nie mieszka\u0142 w swoich domach, wi\u0119c transakcja podlega\u0142a GST\/HST.<\/p>\n

Podatnik przegrywa \u2013 kary GST\/HST<\/strong>
\nNa koniec podatnik dosta\u0142 r\u00f3wnie\u017c kar\u0119 z tytu\u0142u niewys\u0142ania rozliczenia GST\/HST (ETA para. 280.1) jak r\u00f3wnie\u017c drug\u0105 kar\u0119 za sp\u00f3\u017anione zap\u0142acenie GST\/HST (para. 280(1)(a). S\u0105d stwierdzi\u0142, \u017ce podatnik zas\u0142u\u017cy\u0142 na te kary poniewa\u017c nie potrafi\u0142 udowodni\u0107, \u017ce stara\u0142 si\u0119 jak m\u00f3g\u0142, aby wywi\u0105za\u0107 si\u0119 z obowi\u0105zk\u00f3w bycia budowla\u0144cem w zakresie raportu i zap\u0142aty GST\/HST.
\nCzyli reasumuj\u0105c mecz w s\u0105dzie: CRA 5 – Podatnik 0
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong>
\n647 648-6363<\/strong>\"\"<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Szybkie kupowanie, renowacja i sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci sta\u0142o si\u0119 sportem narodowym w Kanadzie, wypieraj\u0105c hokej z pierwszego miejsca. Niekt\u00f3rzy agenci od sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci kusz\u0105 potencjalnych kupc\u00f3w…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-131720","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/131720","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=131720"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/131720\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":131721,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/131720\/revisions\/131721"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=131720"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=131720"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=131720"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}