{"id":133799,"date":"2021-07-29T10:18:04","date_gmt":"2021-07-29T14:18:04","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=133799"},"modified":"2021-07-29T10:18:04","modified_gmt":"2021-07-29T14:18:04","slug":"sprzedaz-domku-letniskowego","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/07\/29\/sprzedaz-domku-letniskowego\/","title":{"rendered":"Sprzeda\u017c domku letniskowego"},"content":{"rendered":"

Mamy sezon wakacyjny i wiele os\u00f3b odpoczywa w swoich lub wynaj\u0119tych domkach letniskowych. Rozkoszuj\u0105c si\u0119 czasem sp\u0119dzonym na powietrzu, z dala od miasta, mog\u0105 nasun\u0105\u0107 si\u0119 r\u00f3\u017cne pytania w zale\u017cno\u015bci od tego czy jeste\u015bmy w\u0142a\u015bcicielami czy wynajmujemy.<\/strong><\/p>\n

Jakie s\u0105 konsekwencje podatkowe sprzeda\u017cy posiad\u0142o\u015bci letniskowej lub og\u00f3lnie drugiej nieruchomo\u015bci? Niezale\u017cnie od tego, czy kupujemy czy sprzedajemy, dobrze jest zna\u0107 sytuacje podatkowe obu stron.
\nDo roku 1971 nie by\u0142o podatku capital gain. Do roku 1981 mo\u017cna by\u0142o mie\u0107 dwie nieruchomo\u015bci w rodzinie podlegaj\u0105ce uldze (Principal Residence Exemption – PRE) zwalniaj\u0105cej od opodatkowania zysku ze sprzeda\u017cy tych nieruchomo\u015bci u\u017cywanych dla w\u0142asnych potrzeb. W typowym scenariuszu rodzina posiada\u0142a dom w mie\u015bcie i domek letniskowy poza miastem. Ojciec obecnego lidera Kanady zredukowa\u0142 dwie ulgi przy sprzeda\u017cy obu nieruchomo\u015bci do jednej. Jak do tej pory ulga PRE jest niezmieniona, jedynie musi by\u0107 zg\u0142aszana na rozliczeniu podatkowym, pocz\u0105wszy od roku 2016. Za niezg\u0142oszenie grozi kara za zw\u0142ok\u0119, a nawet przewidziano w skrajnych przypadkach podatek od ca\u0142ego zysku.<\/p>\n

Podatkowe konsekwencje sprzeda\u017cy<\/strong>
\nMo\u017cna szacunkowo przyj\u0105\u0107, \u017ce oko\u0142o 25% zysku kapita\u0142owego jest udzia\u0142em agencji CRA w naszej inwestycji. Jak sprzedajemy nieruchomo\u015b\u0107 osobie obcej, jedna czwarta zysku p\u00f3jdzie do agencji CRA. Je\u017celi b\u0119dziemy mieli pieni\u0105dze za sprzeda\u017c, nie ma problemu z zap\u0142aceniem podatku. Ale co si\u0119 dzieje, gdy chcemy przekaza\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 naszej rodzinie, kt\u00f3ra mo\u017ce nie mie\u0107 ani grosza przy duszy? Czy musimy zap\u0142aci\u0107 podatek od darowizny? Agencja traktuje taki transfer jako \u201cdeemed sale\u201d czyli sprzeda\u017c za warto\u015b\u0107 rynkow\u0105, pomimo braku zap\u0142aty, pomimo tego, \u017ce jest to darowizna cz\u0142onkowi rodziny.<\/p>\n

Pu\u0142apka podatkowa #1<\/strong>
\nJednym z pomys\u0142\u00f3w, o kt\u00f3rych wiem z rozm\u00f3w z klientami, jest zmiana tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci poprzez dopisanie cz\u0142onka(\u00f3w) rodziny to tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci. Na przyk\u0142ad: dopisanie dwojga dzieci jako tzw. co-tenants. Jak zareaguje agencja CRA na tak\u0105 strategi\u0119? Urz\u0105d opodatkuje w\u0142a\u015bciciela, kt\u00f3ry \u201csprzeda\u0142\u201d dwie-trzecie nieruchomo\u015bci dzieciom za warto\u015b\u0107 rynkow\u0105. Ka\u017cde z dzieci b\u0119dzie posiada\u0142o jedn\u0105-trzeci\u0105 nieruchomo\u015bci i je\u017celi dziecko posiada inn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, to mo\u017ce mie\u0107 dodatkowo problem ze swoj\u0105 PRE. Potencjalna argumentacja, \u017ce w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci trzyma\u0142 j\u0105 \u201cin trust\u201d dla dzieci, kt\u00f3re by\u0142y \u201cbeneficial owners\u201d mo\u017ce nie przej\u015b\u0107 w CRA z powodu braku w\u0142a\u015bciwej dokumentacji.<\/p>\n

Wynajem domku<\/strong>
\nGdy wynajmujemy nieruchomo\u015b\u0107 letniskow\u0105, mo\u017cemy odpisa\u0107 odpowiednie wydatki, np. koszt odsetek, property tax, ubezpieczenie, \u015bwiat\u0142o, wod\u0119 i gaz lub renowacje. Koszt mo\u017ce przekroczy\u0107 przych\u00f3d likwiduj\u0105c potencjalny doch\u00f3d i zarazem podatek, a ponadto strata mo\u017ce obni\u017cy\u0107 dochody z innych \u017ar\u00f3de\u0142 (np. z pracy). Je\u017celi druga nieruchomo\u015b\u0107 jest farm\u0105, obowi\u0105zuj\u0105 przepisy dotycz\u0105ce maksymalnych strat podatkowych, bowiem farmerzy podlegaj\u0105 zasadom tzw. \u201crestricted farm losses\u201d.<\/p>\n

Pu\u0142apka podatkowa #2<\/strong>
\nWynajem domku brzmi atrakcyjnie, ale przy tym eliminuje super wa\u017cn\u0105 strategi\u0119 podatkow\u0105. Ot\u00f3\u017c, je\u017celi domek by\u0142 u\u017cywany przez rodzin\u0119 przez szereg tygodni w roku, mo\u017ce by\u0107 traktowany w ten sam spos\u00f3b jak dom w mie\u015bcie, czyli mo\u017ce podlega\u0107 PRE. Principal Residence Exemption jest kalkulowana na bazie rocznej, czyli nie liczy si\u0119 dany rok, w czasie kt\u00f3rego domek by\u0142 biznesem, bo by\u0142 wynajmowany. Mo\u017ce mie\u0107 to du\u017ce znaczenie, gdy w danym roku nast\u0105pi\u0142 du\u017cy skok cen rynkowych np. 2020-2021, Brak wycen warto\u015bci uniemo\u017cliwi prawid\u0142owe wyliczenie zysku w okresie przed i po wynajmie.<\/p>\n

PRE<\/strong>
\nMo\u017cna zg\u0142osi\u0107 PRE na domku letniskowym, je\u017celi przyrost warto\u015bci rynkowej by\u0142 wi\u0119kszy ni\u017c na domu w mie\u015bcie w tym samym okresie. W konsekwencji mo\u017cemy zap\u0142aci\u0107 podatek od przyrostu warto\u015bci domu w mie\u015bcie za ten sam okres. Na przyk\u0142ad: dom by\u0142 kupiony w roku 2000, a domek zosta\u0142 zbudowany w roku 2009 i sprzedany w roku 2017. w rozliczeniu podatkowym mo\u017cna uj\u0105\u0107 lata 2009-2017 jako PRE domku, o ile jest to korzystniejsze. Sprzedaj\u0105c dom w roku 2019, mo\u017cna uj\u0105\u0107 lata 2000-2009 i 2017-2019 jako PRE i zap\u0142aci\u0107 podatek od zysku na domu za lata 2009-2017, kt\u00f3ry jest mniejszy ni\u017c zysk na domku letniskowym w tym samym okresie.<\/p>\n

Pu\u0142apka Podatkowa #3<\/strong>
\nPrzepisanie (podarowanie) nieruchomo\u015bci za ni\u017csz\u0105 warto\u015b\u0107 cz\u0142onkom rodziny. Tzw. \u201cdeemed proceeds\u201d b\u0119d\u0105 skorygowane przez agencj\u0119 CRA do warto\u015bci rynkowej i tu mo\u017ce pojawi\u0107 si\u0119 zysk kapita\u0142owy u dawcy. obdarowani b\u0119d\u0105 mieli koszt r\u00f3wny warto\u015bci rynkowej, ale podatek zap\u0142aci dawca od r\u00f3\u017cnicy pomi\u0119dzy warto\u015bci\u0105 rynkow\u0105 a zg\u0142oszon\u0105 do urz\u0119du warto\u015bci\u0105 przy przepisywaniu tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n

Pu\u0142apka podatkowa #4<\/strong>
\nJe\u017celi podarujemy nieruchomo\u015b\u0107 wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conkowi, taki transfer automatycznie jest traktowany jako tax-free rollover, chyba, \u017ce dawca zrobi elekcj\u0119 na inn\u0105 warto\u015b\u0107 transferu. Gdy obdarowany wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conek sprzeda nieruchomo\u015b\u0107 z zyskiem, zysk ten dodaje si\u0119 do dochodu dawcy na podstawie tzw. attribution rules.<\/strong><\/p>\n

Pu\u0142apka podatkowa #5<\/strong>
\nPrzepisanie nieruchomo\u015bci cz\u0142onkowi rodziny mo\u017ce uruchomi\u0107 sekcj\u0119 160 Income Tax Act. Je\u017celi dawca ma zaleg\u0142e podatki, w\u00f3wczas obdarowany mo\u017ce by\u0107 poci\u0105gni\u0119ty przez agencj\u0119 CRA do zap\u0142acenia ca\u0142ego zaleg\u0142ego podatku, kt\u00f3ry powsta\u0142 nie tylko w roku transferu, ale r\u00f3wnie\u017c obejmuje wszystkie lata wcze\u015bniejsze. Odpowiedzialno\u015b\u0107 jest ograniczona do r\u00f3\u017cnicy pomi\u0119dzy warto\u015bci\u0105 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci, a kwot\u0105 zap\u0142aty (zwykle zero, je\u017celi jest to darowizna). Niestety, nie ma limitu na czasokres i wysoko\u015b\u0107 odsetek od d\u0142ugu podatkowego.<\/p>\n

Czy mo\u017cna obni\u017cy\u0107 podatek?<\/strong>
\nNajbardziej gro\u017ana jest pu\u0142apka podatkowa gdy transferujemy domek lub og\u00f3lnie drug\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 cz\u0142onkowi rodziny, za wyj\u0105tkiem wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conka. Niestety przepisy podatkowe s\u0105 jasne: je\u017celi darujemy lub transferujemy tzw. capital asset (w tym przypadku cottage) cz\u0142onkowi rodziny, mamy tzw. \u201cdeemed disposition\u201d za kwot\u0119 r\u00f3wn\u0105 bie\u017c\u0105cej warto\u015bci rynkowej, nawet je\u017celi nie ma transferu pieni\u0119dzy.
\nJedn\u0105 z mo\u017cliwych strategii jest zakup nieruchomo\u015bci na nazwisko dziecka. W ten spos\u00f3b dziecko jest w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci od pierwszego dnia. Unikamy w ten spos\u00f3b podatku od zysku kapita\u0142owego z powodu \u015bmierci rodzic\u00f3w. O ile jest to ciekawa idea, dziecko powinno mie\u0107 18+ lat lub mo\u017ce mie\u0107 mniej, je\u017celi jest w zwi\u0105zku ma\u0142\u017ce\u0144skim. Rodzina mo\u017ce stworzy\u0107 warunki do posiadania dw\u00f3ch nieruchomo\u015bci podlegaj\u0105cym PRE, o ile dziecko b\u0119dzie korzysta\u0107 z domku letniskowego dla w\u0142asnych cel\u00f3w. Negatywn\u0105 stron\u0105 tej strategii jest niebezpiecze\u0144stwo popadni\u0119cia przez dziecko w k\u0142opoty finansowe lub\/i ma\u0142\u017ce\u0144skie.
\nJe\u017celi domek jest w posiadaniu wszystkich dzieci mo\u017cliwe s\u0105 nieko\u0144cz\u0105ce si\u0119 k\u0142\u00f3tnie rodzinne o to, kto i ile wk\u0142ada do worka wydatk\u00f3w zwanego \u201ccottage\u201d, kto organizuje utrzymywanie nieruchomo\u015bci w dobrym stanie technicznym, p\u0142aci rachunki, kiedy przys\u0142uguje u\u017cytkowanie, etc.<\/p>\n

Trust<\/strong>
\nMo\u017cna stworzy\u0107 tzw. discretionary trust dla dzieci. Takie rozwi\u0105zanie zabezpiecza przeciwko niepowa\u017cnym akcjom dzieci i pozwala na op\u00f3\u017anienie w czasie podj\u0119cia decyzji odno\u015bnie przekazania w\u0142asno\u015bci dziecku\/dzieciom \u2013 komu i kiedy?. Niestety od roku 2017 trust nie ma ju\u017c mo\u017cliwo\u015bci u\u017cycia PRE, chyba, \u017ce mamy wyj\u0105tkowe przypadki:
\nAlter ego trust, a spousal or common-law partner trust, a joint spousal or common-law partner trust;
\nA testamentary trust na podstawie testamentu, kt\u00f3ry tworzy a qualifying disability trust;
\nA trust for the benefit of a minor child of deceased parents.
\nJe\u017celi trust posiada nieruchomo\u015b\u0107, ale nie spe\u0142nia powy\u017cszych warunk\u00f3w, w\u00f3wczas mo\u017ce u\u017cy\u0107 PRE na zysku kapita\u0142owym na dzie\u0144 31 grudnia 2016. Je\u017celi cottage jest w\u0142asno\u015bci\u0105 trustu, nie mo\u017ce u\u017cy\u0107 PRE. Warto rozwa\u017cy\u0107 transfer nieruchomo\u015bci do beneficjenta, o ile on lub ona mo\u017ce u\u017cy\u0107 PRE.<\/p>\n

Domek poza Kanad\u0105, w Stanach<\/strong>
\nNiez\u0142e komplikacje podatkowe maj\u0105 miejsce, gdy druga nieruchomo\u015b\u0107 jest zlokalizowana poza Kanad\u0105, zw\u0142aszcza w Stanach. Gdy sprzedajemy nieruchomo\u015b\u0107 w Stanach, podlegamy tzw. US withholding tax, kt\u00f3ry mo\u017ce by\u0107 u\u017cyty do op\u0142aty podatkowej z tytu\u0142u US capital gain.
\nDo sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w Stanach niezb\u0119dne jest posiadanie tzw. ITIN (Individual Taxpayer Identity Number). Jest on niezb\u0119dny nawet je\u017celi transakcja nie podlega withholding tax. Zar\u00f3wno kupiec, jak i sprzedaj\u0105cy musz\u0105 posiada\u0107 ITIN. IRS nie wyda pokwitowania za zap\u0142acony withholding tax bez numeru ITIN. O numer ITIN nale\u017cy aplikowa\u0107 wype\u0142niaj\u0105c formularz Form-7 i oczekiwa\u0107 otrzymanie go po 6 tygodniach. St\u0105d planuj\u0105c sprzeda\u017c, nale\u017cy rozpocz\u0105\u0107 od z\u0142o\u017cenia aplikacji o ITIN, bo domek mo\u017cemy sprzeda\u0107 w przeci\u0105gu nawet kilku dni, ale mo\u017cemy nie by\u0107 w stanie zamkn\u0105\u0107 transakcji w terminie umowy kupna-sprzeda\u017cy.
\nJe\u017celi sprzedamy nieruchomo\u015b\u0107 w Stanach z zyskiem, musimy go zg\u0142osi\u0107 na ameryka\u0144skim rozliczeniu podatkowym.
\nPodatek zap\u0142acony w Stanach z powodu sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci generuje w Kanadzie foreign tax credit, kt\u00f3ry mo\u017ce obni\u017cy\u0107 kanadyjski podatek od tej transakcji. Kredyt ten mo\u017ce by\u0107 ograniczony, je\u017celi u\u017cywamy PRE do redukcji lub eliminacji capital gain w Kanadzie.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong>
\n647 648-6363<\/strong>\"\"<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mamy sezon wakacyjny i wiele os\u00f3b odpoczywa w swoich lub wynaj\u0119tych domkach letniskowych. Rozkoszuj\u0105c si\u0119 czasem sp\u0119dzonym na powietrzu, z dala od miasta, mog\u0105 nasun\u0105\u0107…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-133799","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133799","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=133799"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133799\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":133801,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133799\/revisions\/133801"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=133799"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=133799"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=133799"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}