{"id":133802,"date":"2021-07-29T10:21:50","date_gmt":"2021-07-29T14:21:50","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=133802"},"modified":"2021-09-16T13:33:04","modified_gmt":"2021-09-16T17:33:04","slug":"czy-mozna-wycofac-sie-z-transakcji-w-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/07\/29\/czy-mozna-wycofac-sie-z-transakcji-w-real-estate\/","title":{"rendered":"Czy mo\u017cna wycofa\u0107 si\u0119 z transakcji w real estate?"},"content":{"rendered":"

Jest to bardzo skomplikowany temat i ka\u017cda taka sytuacja powinna by\u0107 rozpatrywana indywidualnie.<\/strong><\/p>\n

Zwykle konieczna jest wtedy porada prawnika, co mo\u017ce uchroni\u0107 nas przed konsekwencjami prawnymi i finansowymi – a te mog\u0105 by\u0107 powa\u017cne. Natomiast moi Klienci zadaj\u0105 mi takie pytanie na tyle cz\u0119sto, \u017ce postanowi\u0142em na\u015bwietli\u0107 Pa\u0144stwu ten temat. Najwa\u017cniejsza tu jest kwestia ewentualnych konsekwencji, kt\u00f3re mo\u017ce ponie\u015b\u0107 ta strona, kt\u00f3ra zerwie zawarty ju\u017c kontrakt.<\/p>\n

Dop\u00f3ki trwaj\u0105 negocjacje i dop\u00f3ki obie strony nie zgodzi\u0142y si\u0119 na wszystkie sk\u0142adniki oferty (jak cena, depozyt, warunki w ofercie, data zamkni\u0119cia czy rzeczy, kt\u00f3re pozostaj\u0105 w domu), to mo\u017cna si\u0119 z tych negocjacji wycofa\u0107 bez wi\u0119kszych problem\u00f3w.
\nJe\u015bli oferta z\u0142o\u017cona przez kupuj\u0105cych nie ma \u017cadnych warunk\u00f3w (jak finansowanie czy inspekcja) i zostanie zaakceptowana przez sprzedaj\u0105cych – to praktycznie w tym momencie okre\u015bla si\u0119, \u017ce umowa jest wi\u0105\u017c\u0105ca (binding agreement).
\nOd chwili akceptacji oferty przez obie strony, kupuj\u0105cy powinni dostarczy\u0107 depozyt (zwykle 5% warto\u015bci kupowanej nieruchomo\u015bci) do firmy real estate, kt\u00f3ra reprezentuje sprzedaj\u0105cych. Przyj\u0119ty obecnie standard to 24 godziny od zawarcia \u201cwi\u0105\u017c\u0105cej\u201d transakcji. Kiedy depozyt zostanie dostarczony, praktycznie klamka zapada i \u017cadna ze stron nie mo\u017ce si\u0119 wycofa\u0107 z umowy bez ponoszenia powa\u017cnych strat finansowych oraz konsekwencji prawnych.<\/p>\n

Zdarza si\u0119 czasami, \u017ce w ci\u0105gu tych 24 godzin, kt\u00f3re kupuj\u0105cy ma na dostarczenie depozytu, nast\u0119puje zmiana nastawienia do \u201czakupionego\u201d domu, poniewa\u017c albo opadaj\u0105 emocje i zaczynamy mie\u0107 w\u0105tpliwo\u015bci co do tej nieruchomo\u015bci, albo nagle pojawia si\u0119 co\u015b, co nam bardziej odpowiada. W\u00f3wczas, je\u015bli depozyt nie zostanie dostarczony, mo\u017cemy mie\u0107 du\u017c\u0105 szans\u0119 wycofania si\u0119 bez wi\u0119kszych konsekwencji. Ale je\u015bli trafimy na naprawd\u0119 zdeterminowanego sprzedaj\u0105cego, to sprawa mo\u017ce sko\u0144czy\u0107 si\u0119 w s\u0105dzie.<\/p>\n

Oczywi\u015bcie sprzedaj\u0105cym b\u0119dzie trudno udowodni\u0107, jakie straty ponie\u015bli w ci\u0105gu 24 godzin od chwili akceptacji kontraktu do chwili rezygnacji z oferty. Ale w Kanadzie jest tak, \u017ce w s\u0105dach wygrywa cz\u0119sto nie ten, kt\u00f3ry ma racj\u0119, tylko ten, kt\u00f3ry ma lepszego prawnika. Prosz\u0119 sobie wyobrazi\u0107, \u017ce transakcja zosta\u0142a zawarta w czasie \u201cwojny ofert\u201d i nasza oferta by\u0142a wy\u017csza od wszystkich nast\u0119pnych o du\u017c\u0105 sum\u0119 \u2013 na przyk\u0142ad o $200,000. Wtedy sprzedaj\u0105cy maj\u0105 dok\u0142adny rekord wszystkich ofert pokazuj\u0105cy t\u0119 r\u00f3\u017cnic\u0119. Je\u015bli my (jako kupuj\u0105cy) nie dostarczymy depozytu, dom trafi ponownie na rynek i zostanie sprzedany znacznie taniej ni\u017c nasza oferta (na przyk\u0142ad w\u0142a\u015bnie o te $200,000). Do\u015bwiadczony prawnik mo\u017ce w s\u0105dzie u\u017cy\u0107 tego argumentu i domaga\u0107 si\u0119 wyr\u00f3wnania straty sprzedaj\u0105cym.<\/p>\n

Dlatego warto dobrze si\u0119 zastanowi\u0107, je\u015bli pr\u00f3buje si\u0119 u\u017cy\u0107 tego zabiegu w celu wycofania si\u0119 z transakcji. I r\u00f3wnie\u017c dlatego w sytuacji \u201cmultiple offers\u201d wielu agent\u00f3w, kt\u00f3rzy reprezentuj\u0105 sprzedaj\u0105cych domaga si\u0119 certyfikowanego depozytu wraz z ofert\u0105. I r\u00f3wnie\u017c wielu agent\u00f3w, kt\u00f3rzy reprezentuj\u0105 kupuj\u0105cych ma takie czeki ze sob\u0105, by podkre\u015bli\u0107 wiarygodno\u015b\u0107 swoich klient\u00f3w.
\nDlatego depozyt, spos\u00f3b, oraz czas jego przekazania maj\u0105 tu ogromne znaczenie.
\nCz\u0119sto w ofercie s\u0105 r\u00f3wnie\u017c zawarte warunki. Zwykle kupuj\u0105cy (je\u015bli nie maj\u0105 konkurencji) prosz\u0105 o czas na za\u0142atwienie finansowania, techniczn\u0105 inspekcj\u0119 nieruchomo\u015bci czy w przypadku kondominium \u2013 sprawdzenia statusu prawnego i finansowego korporacji (status certificate). Warunk\u00f3w mo\u017ce by\u0107 znacznie wi\u0119cej, ale zwykle czas na ich usuni\u0119cie nie przekracza od 2 do 10 dni. W tym czasie kupuj\u0105cy ma prawo wycofania si\u0119 z kontraktu bez konsekwencji prawnych. Dopiero po usuni\u0119ciu warunk\u00f3w umowa staje si\u0119 wi\u0105\u017c\u0105ca dla obu stron.
\nCzasami sprzedaj\u0105cy ma r\u00f3wnie\u017c swoje warunki w umowie – mo\u017ce to by\u0107 na przyk\u0142ad czas na znalezienie nast\u0119pnego domu. Obecnie, jak wiemy, taki warunek jest trudny do spe\u0142nienia w kr\u00f3tkim czasie.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nWracaj\u0105c do pocz\u0105tkowego pytania – czy mo\u017cna wycofa\u0107 si\u0119 z zawartej umowy – odpowied\u017a brzmi: \u201cto zale\u017cy\u201d.
\nUmowa kupna i sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci bazuje na prawie kontraktowym. Oznacza, to, \u017ce je\u015bli dwie strony zawieraj\u0105ce kontrakt zgodz\u0105 si\u0119 na jego zerwanie lub modyfikacj\u0119 – to maj\u0105 tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107. Czyli je\u015bli i kupuj\u0105cy i sprzedaj\u0105cy w spos\u00f3b formalny dojd\u0105 do porozumienia i podpisz\u0105 odpowiednie dokumenty, kt\u00f3re zwalniaj\u0105 obie strony z obligacji kontraktowych oraz wszelkich ewentualnych roszcze\u0144, to oczywi\u015bcie \u201cnie ma sprawy\u201d i umowa przestaje obowi\u0105zywa\u0107. W Ontario do anulowania umowy potrzebny jest formularz #122 (nazywa si\u0119 \u201cMutual Release\u201d). Natomiast to, \u017ce obie strony kontraktu dojd\u0105 do wniosku, \u017ce nie chc\u0105 kontynuowa\u0107 egzekucji i realizacji warunk\u00f3w umowy, jest rzadko\u015bci\u0105. Zwykle jedna strona d\u0105\u017cy do zerwania kontraktu, a druga mo\u017ce ewentualnie da\u0107 si\u0119 przekona\u0107. Czasami padaj\u0105 argumenty prawne lub ludzkie, ale najcz\u0119\u015bciej finansowe. Ta strona, kt\u00f3ra chce zerwania umowy zwykle przekonuje drug\u0105 stron\u0119 wprowadzaj\u0105c zmiany do umowy, kt\u00f3re sugeruj\u0105 rekompensat\u0119.
\nAle co w sytuacji, kiedy jedna strona chce dotrzymania kontraktu, a druga nie chce albo nie mo\u017ce go dotrzyma\u0107? Popatrzmy na to ze strony kupuj\u0105cych oraz sprzedaj\u0105cych.<\/p>\n

1. KUPUJ\u0104CY
\nJe\u015bli kupuj\u0105cy nie dotrzyma warunk\u00f3w umowy i jej nie zamknie, zwykle prawnicy i agenci staraj\u0105 si\u0119 \u201curatowa\u0107\u201d sytuacj\u0119 oferuj\u0105c kilka dodatkowych dni od chwili, kiedy umowa powinna si\u0119 zamkn\u0105\u0107. Czasami ten dodatkowy czas pomaga rozwi\u0105za\u0107 problemy z dokumentami lub po\u017cyczkami. Ale je\u015bli transakcja nie rokuje szans na szybkie rozwi\u0105zanie i szcz\u0119\u015bliwe zako\u0144czenie, to problemy dla kupuj\u0105cych, kt\u00f3rzy nie dotrzymali umowy dopiero si\u0119 zaczynaj\u0105. Co si\u0119 wtedy dzieje?
\n\u201cZakupiona\u201d nieruchomo\u015b\u0107 trafia ponownie na rynek. Je\u015bli sprzeda si\u0119 za wi\u0119ksz\u0105 kwot\u0119 ni\u017c zosta\u0142a sprzedana za pierwszym razem \u2013 to jest to jedyna dobra wiadomo\u015b\u0107 dla niedosz\u0142ych kupuj\u0105cych. Ale je\u015bli sprzeda si\u0119 za mniej, to s\u0105 oni odpowiedzialni za r\u00f3\u017cnic\u0119 w cenie.
\nAle to nie wszystko.
\nKupuj\u0105cy, kt\u00f3rzy wycofali si\u0119 z umowy, mog\u0105 zosta\u0107 obarczeni wszystkimi kosztami, zwi\u0105zanymi z wystawieniem domu na rynek. S\u0105 to wszelkie koszty prawne, koszty zwi\u0105zane z ponown\u0105 sprzeda\u017c\u0105, ewentualne straty, jakie mogli ponie\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cy (bo na przyk\u0142ad nie mogli wywi\u0105za\u0107 si\u0119 z kolei ze swojej transakcji jak\u0105 zawarli). Do tego mog\u0105 doj\u015b\u0107 koszty hotelu, sk\u0142adowania mebli, by\u0107 mo\u017ce \u201cbridge financing\u201d – czyli utrzymywania dw\u00f3ch dom\u00f3w \u2013 tego, kt\u00f3ry sprzedali bez zamkni\u0119cia transakcji i tego, kt\u00f3ry ewentualnie kupili i musieli przej\u0105\u0107, wykorzystuj\u0105c po\u017cyczone pieni\u0105dze.
\nKoszty te id\u0105 cz\u0119sto w dziesi\u0105tki tysi\u0119cy dolar\u00f3w i takie sprawy ko\u0144cz\u0105 si\u0119 zwykle w s\u0105dzie – je\u015bli depozyt, kt\u00f3ry zosta\u0142 przekazany z ofert\u0105, nie jest w stanie pokry\u0107 strat. Oczywi\u015bcie sprawy s\u0105dowe w Kanadzie trwaj\u0105 (ku rado\u015bci prawnik\u00f3w) bardzo d\u0142ugo – i nie liczmy, \u017ce sprawiedliwo\u015b\u0107 zawsze wygrywa.<\/p>\n

2. SPRZEDAJ\u0104CY
\nNatomiast gdyby sprzedaj\u0105cy postanowi\u0142 wycofa\u0107 si\u0119 z kontraktu na zasadzie \u201czmieni\u0142em zdanie, nie wyprowadzam si\u0119 i co mi zrobisz\u201d – to tu prawo dzia\u0142a podobnie. Zwykle prawnicy wymieni\u0105 listy z \u201cpogr\u00f3\u017ckami\u201d, pod wp\u0142ywem kt\u00f3rych ludzie czasami id\u0105 po rozum do g\u0142owy \u2013 i wszystko wraca do normy. Ale je\u015bli argumenty prawne nie dzia\u0142aj\u0105, pozostaje droga s\u0105dowa. Oczywi\u015bcie, jak podkre\u015bli\u0142em wcze\u015bniej, bardzo wiele zale\u017cy od tego, na jakiego prawnika nas sta\u0107 i jaki prawnik b\u0119dzie reprezentowa\u0142 drug\u0105 stron\u0119. Na szcz\u0119\u015bcie w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w s\u0105dy przychylaj\u0105 si\u0119 do stanowiska kupuj\u0105cego i nakazuj\u0105 w\u0142a\u015bcicielom opuszczenie domu. Zwykle zas\u0105dzaj\u0105 te\u017c koszty prawne i wszelkie poniesione straty, kt\u00f3re te\u017c mog\u0105 by\u0107 liczone w dziesi\u0105tkach tysi\u0119cy dolar\u00f3w. M\u00f3wimy tu na przyk\u0142ad o kosztach wynajmu mieszkania czy hotelu w czasie oczekiwania na werdykt, kosztach przechowywania dobytku, prawnych, itd.
\nWniosek z tego wywodu jest taki, \u017ce kontrakty nale\u017cy zawiera\u0107 maj\u0105c \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce konsekwencje prawne i finansowe ich niedotrzymania s\u0105 niezwykle wysokie i trudne do obej\u015bcia.
\nJe\u015bli maj\u0105 Pa\u0144stwo jakiekolwiek w\u0105tpliwo\u015bci co do przysz\u0142ego zawarcia umowy kupna-sprzeda\u017cy lub rozwa\u017caj\u0105 wycofanie si\u0119 z umowy – zapraszam do kontaktu. Wsp\u00f3lnie jeste\u015bmy w stanie znale\u017a\u0107 najlepsze dla Pa\u0144stwa rozwi\u0105zanie.<\/p>\n

\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jest to bardzo skomplikowany temat i ka\u017cda taka sytuacja powinna by\u0107 rozpatrywana indywidualnie. Zwykle konieczna jest wtedy porada prawnika, co mo\u017ce uchroni\u0107 nas przed konsekwencjami…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":133804,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-133802","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133802","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=133802"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133802\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":135702,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/133802\/revisions\/135702"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/133804"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=133802"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=133802"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=133802"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}