{"id":134060,"date":"2021-08-05T10:20:46","date_gmt":"2021-08-05T14:20:46","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=134060"},"modified":"2021-08-05T10:20:46","modified_gmt":"2021-08-05T14:20:46","slug":"budujemy-dom-pamietajmy-o-zoning-by-laws","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/08\/05\/budujemy-dom-pamietajmy-o-zoning-by-laws\/","title":{"rendered":"Budujemy dom? Pami\u0119tajmy o zoning by-laws"},"content":{"rendered":"

Wiele os\u00f3b rozwa\u017ca wybudowanie swojego domu od podstaw. Cz\u0119\u015b\u0107 z nich zamierza zaoszcz\u0119dzi\u0107 na us\u0142ugach architekta i kopiuje projekty architektoniczne z internetu, nie zdaj\u0105c sobie sprawy z istnienia specjalnych wymaga\u0144 dotycz\u0105cych urbanistyki i przepis\u00f3w budowlanych.<\/strong><\/p>\n

Uwa\u017cam, \u017ce warto Pa\u0144stwu przybli\u017cy\u0107 ten temat, bo ma\u0142o kto ma \u015bwiadomo\u015b\u0107, jak bardzo skomplikowany mo\u017ce by\u0107 ten proces.
\nNiestety, sporo os\u00f3b dostrzega tylko to, ile mo\u017cna na projekcie zaoszcz\u0119dzi\u0107, nie my\u015bl\u0105c, ile mo\u017cna straci\u0107.
\nCiekawy i dobrze przemy\u015blany dom, z logiczn\u0105 konstrukcj\u0105, szybko nabiera warto\u015bci. Dom \u201eprojektowany\u201d z u\u017cyciem Mr. Google, przez ludzi bez do\u015bwiadczenia, rzadko wychodzi dobrze i cz\u0119sto posiada spore problemy funkcjonalne i estetyczne.
\nAle najpierw kilka uwag wst\u0119pnych.
\nWi\u0119kszo\u015b\u0107 z nas kupuje gotowe domy z tak zwanego \u201eresale-market\u201d. Sporo os\u00f3b kupuje r\u00f3wnie\u017c domy z plan\u00f3w \u2013 takie, kt\u00f3rych jeszcze nie ma, ale b\u0119d\u0105 dla nas wybudowane. W obu przypadkach dom jest traktowany jako towar, kt\u00f3ry akceptujemy zasadniczo takim, jaki ju\u017c istnieje albo jaki zostanie zbudowany w przysz\u0142o\u015bci.<\/p>\n

Je\u015bli przerabiamy istniej\u0105cy dom i nasze dzia\u0142anie s\u0105 marginalne (jak renowacja \u0142azienek, zmiana kuchni czy okien) to mo\u017cemy zasadniczo unikn\u0105\u0107 potrzeby wyst\u0119powania o pozwolenie na budow\u0119. Natomiast kiedy planowane przer\u00f3bki s\u0105 powa\u017cne albo budujemy nowy dom \u2013 na pewno musimy przej\u015b\u0107 przez proces projektowania domu oraz zatwierdzania pozwolenia na budow\u0119.
\nW Kanadzie proces ten jest bardzo uproszczony i praktycznie nikt nie narzuca nikomu jak dom ma wygl\u0105da\u0107. Poj\u0119cia estetyki dom\u00f3w czy ich funkcjonalno\u015bci nie s\u0105 nawet dyskutowane podczas tego procesu. To jest moim zdaniem bardzo z\u0142e podej\u015bcie – i dlatego wok\u00f3\u0142 nas jest pe\u0142no architektonicznych dziwol\u0105g\u00f3w. Na przyk\u0142ad w Niemczech, gdzie jako m\u0142ody architekt mia\u0142em okazj\u0119 pracowa\u0107 przez jaki\u015b, to w\u0142a\u015bnie elementy projektowania by\u0142y w przepisach konkretnie uj\u0119te. I cz\u0119sto urz\u0119dnicy tak prowadzili proces zatwierdzania, by domy posiada\u0142y estetyczny wygl\u0105d (lokalny charakter bawarski) oraz by\u0142y zaprojektowane logicznie i funkcjonalnie.<\/p>\n

W Kanadzie zasadniczo proces zatwierdzania koncentruje si\u0119 na przestrzeganiu przepis\u00f3w urbanistycznych (Zoning By-laws) oraz przepis\u00f3w bezpiecze\u0144stwa opisanych w Ontario Building Code Part 9 (dla dom\u00f3w jednorodzinnych).
\nProjektuj\u0105c ka\u017cdy nowy dom, zanim przyst\u0105pi si\u0119 do samej pracy koncepcyjnej, nale\u017cy najpierw sprawdzi\u0107 jakie s\u0105 lokalne wymagania urbanistyczne.
\nKa\u017cde miasto ma swoje w\u0142asne przepisy urbanistyczne i mog\u0105 si\u0119 one znacznie r\u00f3\u017cni\u0107 nawet w obr\u0119bie kilku ulic. Przepisy te s\u0105 od czasu do czasu modyfikowane, by nad\u0105\u017ca\u0107 za zmianami wynikaj\u0105cymi z rozwoju miasta i stylu \u017cycia ludzi. Ka\u017cde miasto czy gmina mog\u0105 mie\u0107 inne wymogi urbanistyczne, cho\u0107 wiele kryteri\u00f3w jest podobnych w r\u00f3\u017cnych rejonach.<\/p>\n

Zasadniczo narzucone poprzez Zoning By-laws regulacje czy ograniczenia dotycz\u0105 takich spraw jak maksymalna wielko\u015b\u0107 domu na danej dzia\u0142ce, maksymalna wysoko\u015b\u0107 domu czy jego g\u0142\u0119boko\u015b\u0107, minimalna dopuszczalna odleg\u0142o\u015b\u0107 od granicy z s\u0105siadem czy odleg\u0142o\u015b\u0107 domu od przodu dzia\u0142ki. Jest te\u017c zawsze okre\u015blone, jaka mo\u017ce by\u0107 maksymalna zabudowana powierzchnia dzia\u0142ki (coverage).
\nTych ogranicze\u0144 jest znacznie wi\u0119cej, ale s\u0105 to tylko przyk\u0142ady. Okre\u015blana jest te\u017c maksymalna liczba unit\u00f3w mieszkalnych, jaka mo\u017ce powsta\u0107 na danej dzia\u0142ce, typ zabudowy (dom wolnostoj\u0105cy czy bli\u017aniak jako przyk\u0142ad) oraz jaki rodzaj dzia\u0142alno\u015bci mo\u017cemy na danej dzia\u0142ce prowadzi\u0107. Na przyk\u0142ad, gdy dzia\u0142ka ma w przepisach przeznaczenie na \u201esingle family residential\u201d, to nie mo\u017cemy na niej budowa\u0107 \u201etriplex\u201d czy prowadzi\u0107 dzia\u0142alno\u015bci us\u0142ugowej bez wyst\u0105pienia i uzyskania zgody na odst\u0119pstwo od zasady (o tym poni\u017cej).
\nZoning By-laws narzuca nam pewne kryteria wed\u0142ug kt\u00f3rych musimy budowa\u0107, ale nie wskazuje jak dom ma wygl\u0105da\u0107. Nie okre\u015bla, czym ma by\u0107 pokryty dach, jaki materia\u0142 nale\u017cy po\u0142o\u017cy\u0107 na elewacjach, nawet nie wymaga konkretnej wielko\u015bci okien.
\nProjektuj\u0105c nowy dom, cz\u0119sto okazuje si\u0119, \u017ce narzucone wymagania urbanistyczne nie zawsze mo\u017cna spe\u0142ni\u0107.<\/p>\n

Czasami chcemy wybudowa\u0107 dom wi\u0119kszy ni\u017c Zoning By-laws pozwala. Nieraz zale\u017cy nam by by\u0142 wy\u017cszy, bli\u017cej do s\u0105siada, itd.
\nJak taka sytuacja zaistnieje, mo\u017cemy wyst\u0105pi\u0107 do specjalnej instytucji o uzyskanie odst\u0119pstwa od podstawowych wymaga\u0144 urbanistycznych. Oczywi\u015bcie to odst\u0119pstwo musi mie\u015bci\u0107 si\u0119 w granicach rozs\u0105dku i nale\u017cy udowodni\u0107, \u017ce nie b\u0119dzie mie\u0107 negatywnego wp\u0142ywu na otoczenie. Instytucja, do kt\u00f3rej musimy wyst\u0105pi\u0107 o pozwolenie na odst\u0119pstwo od zasady nazywa si\u0119 \u201eCommittee of Adjustment\u201d i znajduje si\u0119 przy ka\u017cdym mie\u015bcie. Sam proces jest troch\u0119 skomplikowany, trwa nawet do 3-4 miesiecy i niestety, jest do\u015b\u0107 kosztowny. By wyst\u0105pi\u0107 o zmiany nale\u017cy przygotowa\u0107 dok\u0142adne plany architektoniczne pokazuj\u0105ce wszystkie rzuty, elewacje, proponowany plan zagospodarowania terenu wraz ze wszystkimi kalkulacjami (jak wysoko\u015b\u0107, wielko\u015b\u0107, pokrycie dzia\u0142ki, itd.).
\nPonadto wymagany jest aktualny survey (plan urbanistyczny) oraz aplikacja i opis, o jakie odst\u0119pstwa od zasad wyst\u0119pujemy.<\/p>\n

Taka aplikacja jest nast\u0119pnie sprawdzana przez planer\u00f3w miejskich (zoning review).
\nJak wszystko jest skompletowane, s\u0105siedzi w promieniu do 200 m s\u0105 informowani o naszych zamiarach i mog\u0105 stawi\u0107 si\u0119 na publicznej debacie na temat naszej propozycji (COA zawsze ma kilka czy kilkana\u015bcie proponowanych projekt\u00f3w do rozpatrzenia na jednej sesji). Rzadko kiedy s\u0105siedzi lubi\u0105 zmiany i cz\u0119sto mog\u0105 zaprotestowa\u0107 przeciwko naszym projektom. Je\u015bli jest to jedna osoba i pow\u00f3d jest do\u015b\u0107 b\u0142ahy – na przyk\u0142ad taki, \u017ce strac\u0105 prywatno\u015b\u0107 czy b\u0119d\u0105 mieli cie\u0144 na dzia\u0142ce \u2013 to najcz\u0119\u015bciej aplikacja przechodzi. Natomiast gdy na tym publicznym przes\u0142uchaniu pojawi si\u0119 20-40 s\u0105siad\u00f3w, by wyrazi\u0107 swoje niezadowolenie (a widzia\u0142em takie sytuacje), to w\u00f3wczas mo\u017ce by\u0107 r\u00f3\u017cnie. Na szcz\u0119\u015bcie pandemia spowodowa\u0142a, \u017ce obecnie wi\u0119kszo\u015b\u0107 posiedze\u0144 COA odbywa si\u0119 on line – a poniewa\u017c najcz\u0119\u015bciej protestuj\u0105 ludzie starsi (kt\u00f3rzy nie s\u0105 zwykle obeznani z komputerami) to i ilo\u015b\u0107 protest\u00f3w znacznie spad\u0142a.<\/p>\n

Cz\u0142onkowie komisji to politycy i s\u0105 wra\u017cliwi na g\u0142os opinii publicznej. Na szcz\u0119\u015bcie od decyzji COA mo\u017cna si\u0119 odwo\u0142a\u0107, jednak to ponownie wymaga czasu i pieni\u0119dzy.
\nNasuwa si\u0119 pytanie: czy przepisy okre\u015blaj\u0105ce jak dom ma by\u0107 zbudowany od strony technicznej, te\u017c mo\u017cna obej\u015b\u0107?
\nCo do ogranicze\u0144 wynikaj\u0105cych z Ontario Building Code, to sprawa jest zupe\u0142nie inna. Tu nie ma i nie mo\u017ce by\u0107 odst\u0119pstwa od wymaga\u0144. OBC r\u00f3wnie\u017c nie narzuca jak nasz dom ma wygl\u0105da\u0107 architektonicznie, ale wprowadza wiele ogranicze\u0144, kt\u00f3re ostatecznie wp\u0142ywaj\u0105 na wygl\u0105d. Na przyk\u0142ad kontrolowana jest ilo\u015b\u0107 i wielko\u015b\u0107 okien czy kwestia umieszczenia ich w bocznych elewacjach. Jak jeste\u015bmy bli\u017cej ni\u017c 3 stopy (90 cm) od granicy z s\u0105siadem, to nie mo\u017cemy mie\u0107 okien w tej elewacji. Im dalej od granicy \u2013 tym dozwolona liczba i wielko\u015b\u0107 okien si\u0119 zwi\u0119ksza.
\nPrzepisy zawarte w OBC zasadniczo koncentruj\u0105 si\u0119 na sprawach bezpiecze\u0144stwa i prawid\u0142owej sztuce budowania, wi\u0119c nie mo\u017cna wyst\u0105pi\u0107 do \u017cadnej instytucji o ich zmian\u0119.
\nO jakie kryteria chodzi? Przyk\u0142ad\u00f3w jest wiele: ilo\u015b\u0107 wymaganej izolacji w \u015bcianach czy w dachu, minimalna wielko\u015b\u0107 okien na przyk\u0142ad w rental apartment (by zagwarantowa\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 ewakuacji w przypadku po\u017caru), minimalne wymagania strukturalne, odporno\u015b\u0107 ogniowa \u015bcian i pod\u0142\u00f3g, odpowiednia mo\u017cliwo\u015b\u0107 ucieczki w sytuacji zagro\u017cenia, ilo\u015b\u0107 dziennego \u015bwiat\u0142a, przepisy wentylacyjne, itd.<\/p>\n

Tych wymaga\u0144 jest tak wiele, \u017ce aby by\u0107 w stanie podpisywa\u0107 projekty i sk\u0142ada\u0107 je na pozwolenia na budow\u0119, nale\u017cy zda\u0107 wymagane egzaminy i uzyska\u0107 specjaln\u0105 licencj\u0119. Nasza firma Domator Team Inc. ma takie uprawnienia i czasami pomagamy zainteresowanym osobom w wielu sprawach zwi\u0105zanych z uzyskaniem pozwole\u0144 na budow\u0119.
\nTu w\u0142a\u015bciwie sugestia do licznych kontraktor\u00f3w, kt\u00f3rzy buduj\u0105 domy w polskim \u015brodowisku. Jak kto\u015b my\u015bli o budowie dom\u00f3w, to zapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy. Mog\u0119 pom\u00f3c w ca\u0142ym procesie – od znalezienia w\u0142a\u015bciwej dzia\u0142ki po projekt domu, za\u0142atwienie pozwole\u0144 oraz konsultacje w czasie budowy.
\nZapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy.
\nPozdrawiam,<\/strong>
\nMaciek Czaplinski<\/strong>
\nW przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji. <\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wiele os\u00f3b rozwa\u017ca wybudowanie swojego domu od podstaw. Cz\u0119\u015b\u0107 z nich zamierza zaoszcz\u0119dzi\u0107 na us\u0142ugach architekta i kopiuje projekty architektoniczne z internetu, nie zdaj\u0105c sobie…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":134062,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-134060","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/134060","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=134060"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/134060\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":134063,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/134060\/revisions\/134063"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/134062"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=134060"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=134060"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=134060"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}