{"id":134618,"date":"2021-08-19T08:59:19","date_gmt":"2021-08-19T12:59:19","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=134618"},"modified":"2021-09-16T13:34:00","modified_gmt":"2021-09-16T17:34:00","slug":"czynniki-obnizajace-wartosc-domu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/08\/19\/czynniki-obnizajace-wartosc-domu\/","title":{"rendered":"Czynniki obni\u017caj\u0105ce warto\u015b\u0107 domu"},"content":{"rendered":"

Istnieje wiele czynnik\u00f3w – zale\u017cnych i niezale\u017cnych od w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3re mog\u0105 wp\u0142ywa\u0107 negatywnie na warto\u015b\u0107 domu.<\/strong><\/p>\n

Zakup wszelkich nieruchomo\u015bci, a szczeg\u00f3lnie dom\u00f3w, wi\u0105\u017ce si\u0119 z wieloma wa\u017cnymi decyzjami. Bardzo cz\u0119sto, dzia\u0142aj\u0105c pod wp\u0142ywem emocji albo presji zakupu (na przyk\u0142ad z powodu konkurencyjnej oferty) pope\u0142niamy b\u0142\u0119dy, kt\u00f3rych by\u0107 mo\u017ce nie pope\u0142niliby\u015bmy, otrzymuj\u0105c wcze\u015bniej w\u0142a\u015bciw\u0105 i obiektywn\u0105 porad\u0119. Szczeg\u00f3lnie jest to odczuwalne na dzisiejszym, szalonym rynku nieruchomo\u015bci.
\nNie ma jednoznacznych miernik\u00f3w okre\u015blaj\u0105cych idealny dom. Ka\u017cdy jest oceniany subiektywnie. Jednym przeszkadzaj\u0105 pewne elementy czy rozwi\u0105zania, a innym wcale nie. Ale jest wiele element\u00f3w (czynnik\u00f3w), kt\u00f3re mog\u0105 wp\u0142ywa\u0107 negatywnie na warto\u015b\u0107 domu.
\nNiekt\u00f3re z nich nie zawsze s\u0105 zale\u017cne od nas – czyli nie s\u0105 \u0142atwe do naprawienia. Dlatego cz\u0119sto najlepszym rozwi\u0105zaniem jest ich unika\u0107. Poni\u017cej podaj\u0119 kilka przyk\u0142ad\u00f3w tych cech nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re mog\u0105 mie\u0107 negatywny wp\u0142yw na cen\u0119 domu w przysz\u0142o\u015bci.
\nZacznijmy od czynnik\u00f3w, na kt\u00f3re sprzedaj\u0105cy nie ma wp\u0142ywu.<\/p>\n

\u00b7 Lokalizacja<\/strong>
\nDomy, kt\u00f3re s\u0105siaduj\u0105 z liniami wysokiego napi\u0119cia, torami kolejowymi, autostradami, korytarzem nisko l\u0105duj\u0105cych samolot\u00f3w czy wysypiskiem \u015bmieci zwykle sprzedaj\u0105 si\u0119 znacznie d\u0142u\u017cej i za mniejsze pieni\u0105dze. Wielu kupuj\u0105cych nie lubi r\u00f3wnie\u017c bezpo\u015bredniego s\u0105siedztwa szk\u00f3\u0142, plaz, czy zak\u0142ad\u00f3w przemys\u0142owych. Kupuj\u0105c dom nale\u017cy pami\u0119ta\u0107 o tym fakcie i stara\u0107 si\u0119 unika\u0107 w\u0105tpliwych lokalizacji – je\u015bli mamy tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107.<\/p>\n

\u00b7 Stigma<\/strong>
\n(domy z \u201eprzesz\u0142o\u015bci\u0105\u201d)
\nDomy, w kt\u00f3rych uprawiano marihuan\u0119 s\u0105 zwykle niech\u0119tnie kupowane ze wzgl\u0119du na obawy o zdrowie. Jeszcze gorzej ma si\u0119 sytuacja tych nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rych w\u0142a\u015bciciel zmar\u0142, lub, co gorsza, pope\u0142ni\u0142 samob\u00f3jstwo. Taki dom bardzo trudno sprzeda\u0107, czemu trudno si\u0119 dziwi\u0107. To samo dotyczy dom\u00f3w w kt\u00f3rych pope\u0142niono brutalne przest\u0119pstwo. Natomiast domy wychodz\u0105ce na cmentarz s\u0105 dla jednych ogromnym minusem, dla innych za\u015b najwi\u0119kszym atutem. Pierwsi boj\u0105 si\u0119 duch\u00f3w, drudzy ceni\u0105 sobie spok\u00f3j i prywatno\u015b\u0107, doceniaj\u0105c zalety cichego s\u0105siedztwa.<\/p>\n

\u00b7 Czynnik ludzki<\/strong>
\nTak zwany przekr\u00f3j spo\u0142eczny ma zdecydowanie du\u017cy wp\u0142yw na ceny nieruchomo\u015bci. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor sk\u00f3ry, ale cz\u0119sto o to, jak niekt\u00f3re nacje dbaj\u0105 o domy (albo nie!). Okolica Dixon Road w Etobicoke kiedy\u015b by\u0142a bardzo po\u017c\u0105dan\u0105 dzielnic\u0105 mieszkaniow\u0105. W latach 90-tych zmieni\u0142a si\u0119 w getto imigrant\u00f3w z Etiopii. Do dzi\u015b ceny s\u0105 tam zdecydowanie ni\u017csze ni\u017c w innych cz\u0119\u015bciach miasta, bo wielu inwestor\u00f3w omija t\u0119 okolic\u0119.<\/p>\n

\u00b7 Domy zabytkowe\u00a0<\/strong>(Heritage Homes)
\nS\u0105 to zwykle atrakcyjne domy o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Czasami jest to dom pi\u0119kny wizualnie, a nieraz mo\u017ce przypomina\u0107 \u201epsi\u0105 bud\u0119\u201d – ale co\u015b si\u0119 w nim wa\u017cnego wydarzy\u0142o dla danego rejonu. Je\u015bli kto\u015b jest got\u00f3w taki dom zaakceptowa\u0107, mo\u017ce on sta\u0107 si\u0119 \u017cyw\u0105 reklam\u0105 prowadzonego w nim biznesu. Natomiast wszelkie przer\u00f3bki zabytkowych nieruchomo\u015bci mog\u0105 by\u0107 problematyczne, dlatego wi\u0119kszo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych unika tego typu inwestycji – boj\u0105c si\u0119 ogranicze\u0144. Zdarza\u0142o si\u0119, \u017ce ludzie kupili \u201eheritage home\u201d i nie mogli potem dosta\u0107 pozwolenia na przer\u00f3bki. I w chwili desperacji \u201eprzypadkowo\u201d zapr\u00f3szali ogie\u0144, by pozby\u0107 si\u0119 problemu.<\/p>\n

\u00b7 Szko\u0142y<\/strong>
\nOkolica ze szko\u0142ami o dobrej reputacji przyci\u0105ga ludzi, i ceny s\u0105 tam bardzo stabilne. I odwrotnie – \u201es\u0142abe\u201d szko\u0142y wp\u0142ywaj\u0105 negatywnie na popyt na domy i na ich ceny.
\nWymienione powy\u017cej wady dom\u00f3w s\u0105 poza nasz\u0105 kontrol\u0105 i s\u0105 albo bardzo kosztowne do naprawy, albo wr\u0119cz niemo\u017cliwe do usuni\u0119cia.
\nAle istnieje ca\u0142a lista innych element\u00f3w, kt\u00f3re owszem, mog\u0105 negatywnie wp\u0142ywa\u0107 na cen\u0119 (je\u015bli si\u0119 nimi nie zajmiemy), ale za to s\u0105 relatywnie \u0142atwe do naprawy. Zacznijmy od kwestii technicznych.<\/p>\n

\u00b7 Szkodliwe substancje<\/strong>
\nObecno\u015b\u0107 azbestu, Urea Formaldehyde Foam Insulation (UFFI), Vermiculite Insulation czy ple\u015bni i grzyba zdecydowanie negatywnie wp\u0142ywa na sprzedawalno\u015b\u0107 danej nieruchomo\u015bci. Dla wi\u0119kszo\u015bci kupuj\u0105cych jest to powa\u017cny problem, pomimo, \u017ce tak naprawd\u0119 (moim zdaniem) cz\u0119sto jest on wyolbrzymiony. Na przyk\u0142ad UFFI – nawet je\u015bli by\u0142y kiedykolwiek zainstalowane, to ju\u017c dawno przesta\u0142y wydziela\u0107 jakiekolwiek opary. W USA \u015brodek ten jest nadal u\u017cywany powszechnie i nie budzi obaw. Jak si\u0119 cz\u0119sto zdarza, panika wywo\u0142ana by\u0142a niepotrzebnie.<\/p>\n

\u00b7Zbiorniki na olej opa\u0142owy<\/strong>
\nPrawdziwym problemem s\u0105 te zakopane w ziemi. Po latach maj\u0105 one tendencj\u0119 do wyciek\u00f3w, powoduj\u0105c konieczno\u015b\u0107 bardzo kosztownych napraw czy usuni\u0119cia zagro\u017cenia. Domy, kt\u00f3re maj\u0105 takie zbiorniki, s\u0105 bardzo trudne do ubezpieczenia – i oczywi\u015bcie do sprzeda\u017cy.<\/p>\n

\u00b7 Rodzaj ogrzewania<\/strong>
\nZwykle elektryczne nie jest tak mile widziane jak nadmuchowe, gdzie \u017ar\u00f3d\u0142em energii jest gaz naturalny. Ale w wielu przypadkach zmiana systemu elektrycznego na gazowy jest relatywnie \u0142atwa. Ponadto istnieje coraz wi\u0119cej nowych system\u00f3w ogrzewczych, nawet elektrycznych, ale o zdecydowanie wi\u0119kszej wydajno\u015bci i o bardzo dobrej ekonomii grzania.<\/p>\n

\u00b7 Serwis zasilaj\u0105cy dom mniejszy ni\u017c 100 Amp.<\/strong>
\n\u201eService\u201d czyli energia dostarczana do domu ma mniej ni\u017c 100 Amp. Zmiana zasilania z 60 Amp na wy\u017csze jest \u0142atwa i nie a\u017c tak kosztowna. Ale dla niekt\u00f3rych kupuj\u0105cych jest to du\u017ca niedogodno\u015b\u0107 i unikaj\u0105 zakupu takiego domu.<\/p>\n

\u00b7 Aluminiowe okablowanie domu<\/strong>
\nNie jest powa\u017cnym problemem, je\u015bli si\u0119 o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przer\u00f3bek. Panuje przekonanie, \u017ce takich dom\u00f3w nie mo\u017cna ubezpieczy\u0107. Jest to nieprawda. Cz\u0119sto w przypadku kiedy tak si\u0119 dzieje, wystarczy list od \u201elicenced electrician\u201d, kt\u00f3ry sprawdzi system i go zacertyfikuje.<\/p>\n

\u00b7 Problemy funkcjonalne domu<\/strong>
\nBrak przestrzeni do \u017cycia czy z\u0142a strefa wej\u015bciowa cz\u0119sto powoduj\u0105, \u017ce kupuj\u0105cy \u201enie widz\u0105\u201d siebie w takim domu. Ale cz\u0119sto wystarczy konsultacja architekta lub do\u015bwiadczonego kontraktora, i po drobnych przer\u00f3bkach (jak otwarcie paru \u015bcian), nagle si\u0119 mo\u017ce okaza\u0107, \u017ce dom jest super funkcjonalny.<\/p>\n

\u00b7 Problemy techniczne domu<\/strong>
\nStary piec, okna, kuchnie, \u0142azienki czy dach potrafi\u0105 zniech\u0119ci\u0107 do zakupu. Z drugiej strony wielu renowator\u00f3w poszukuje w\u0142a\u015bnie takich dom\u00f3w i zdarza si\u0119 czasami, \u017ce domy \u201edo remontu\u201d sprzedaj\u0105 si\u0119 szybciej.<\/p>\n

\u00b7 Liczba \u0142azienek<\/strong>
\nWszyscy lubimy komfort i cz\u0119sto brak dodatkowej \u0142azienki powoduje, \u017ce dom nie mo\u017ce znale\u017a\u0107 nabywc\u00f3w. Natomiast w kanadyjskim systemie budowania z \u0142atwo\u015bci\u0105 mo\u017cna \u201edo\u0142o\u017cy\u0107\u201d kolejn\u0105 \u0142azienk\u0119 kosztem ma\u0142ych przer\u00f3bek, i warto\u015b\u0107 domu znacznie w\u00f3wczas wzrasta.<\/p>\n

\u00b7 Baseny<\/strong>
\nTu zdania s\u0105 podzielone, ale statystycznie 70% kupuj\u0105cych ich nie chce, obawiaj\u0105c si\u0119 koszt\u00f3w utrzymania i dodatkowej pracy. W naszym klimacie jest to cz\u0119sto niechciany \u201eluksus\u201d. Ale jak si\u0119 okaza\u0142o, pandemia mocno zmieni\u0142a to nastawienie. Poniewa\u017c ludzie nie podr\u00f3\u017cuj\u0105 (i nie wiadomo jak b\u0119dzie wygl\u0105da\u0142a sytuacja epidemiczna w przysz\u0142o\u015bci) to chc\u0105 mie\u0107 basen do prywatnej dyspozycji. I nagle okaza\u0142o si\u0119, \u017ce na rynku budowania basen\u00f3w zapanowa\u0142 boom!
\nDla wielu kupuj\u0105cych sprawy, o kt\u00f3rych pisz\u0119, s\u0105 oczywiste, ale dla wielu innych wcale nie. Dlatego warto mie\u0107 agenta, kt\u00f3ry ma rozeznanie i b\u0119dzie wiedzia\u0142 jak niekt\u00f3re problemy rozwi\u0105za\u0107 lub ich unikn\u0105\u0107.
\n\"\"<\/a><\/p>\n

Zabawne jest, \u017ce w dzisiejszych czasach, kiedy naprawd\u0119 trudno jest co\u015b kupi\u0107 i ceny rosn\u0105 jak szalone, nawet domy z wieloma problemami znajduj\u0105 szybko nowych nabywc\u00f3w.
\nCzy wobec tego w\u0142a\u015bciciel domu, znaj\u0105c jego problemy, powinien je ujawnia\u0107 klientom? W real estate okre\u015blane jest to jako \u201edisclosure\u201d – czyli poinformowanie. Odpowied\u017a brzmi – to zale\u017cy. Je\u015bli wady widoczne s\u0105 go\u0142ym okiem i na przyk\u0142ad dotycz\u0105 ewidentnych problem\u00f3w technicznych (jak stary dach, okna do wymiany albo kuchnia wymagaj\u0105ca remontu – to kupuj\u0105cy\u00a0powinien to stwierdzi\u0107 sam lub przy pomocy swojego inspektora. To s\u0105 normalne sytuacje i nie prowadz\u0105 do problem\u00f3w.
\nNatomiast je\u015bli ukryjemy powa\u017cne wady, na przyk\u0142ad fakt, \u017ce w domu uprawiano marihuan\u0119 czy zmar\u0142 w nim poprzedni w\u0142a\u015bciciel, to takie sprawy wyjd\u0105 na jaw zaraz po przej\u0119ciu domu – bo donios\u0105 o tym \u017cyczliwi s\u0105siedzi.<\/p>\n

Konsekwencje mog\u0105 by\u0107 bardzo powa\u017cne, a przede wszystkim kosztowne!
\nTo samo dotyczy ukrywania przeciekaj\u0105cych basement\u00f3w czy innych powa\u017cnych wad konstrukcyjnych.
\nJe\u015bli wiemy, \u017ce istniej\u0105 problemy strukturalne albo z wilgoci\u0105, to lepiej o nich poinformowa\u0107 i dosta\u0107 pisemne potwierdzenie, \u017ce kupuj\u0105cy o nich wie. Jednak wtedy z pewno\u015bci\u0105 stracimy na cenie sprzeda\u017cy.
\nLepszym rozwi\u0105zaniem s\u0105 naprawy oraz wyeliminowanie wad i otrzymanie gwarancji, kt\u00f3ra pomo\u017ce nam uzyska\u0107 zwykle lepsz\u0105 cen\u0119.<\/p>\n

Je\u015bli maj\u0105 Pa\u0144stwo jakiekolwiek w\u0105tpliwo\u015bci czy pytania zwi\u0105zane z problemami w sprzedawanym lub kupowanym domu, zapraszam do kontaktu.
\nCh\u0119tnie pomog\u0119 prawid\u0142owo oceni\u0107 sytuacj\u0119 i wyliczy\u0107 ewentualne koszty napraw i przer\u00f3bek, by transakcja by\u0142a dla Pa\u0144stwa jak najbardziej op\u0142acalna.<\/p>\n

\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Istnieje wiele czynnik\u00f3w – zale\u017cnych i niezale\u017cnych od w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3re mog\u0105 wp\u0142ywa\u0107 negatywnie na warto\u015b\u0107 domu. Zakup wszelkich nieruchomo\u015bci, a szczeg\u00f3lnie dom\u00f3w, wi\u0105\u017ce si\u0119 z…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":134621,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-134618","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/134618","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=134618"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/134618\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":135704,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/134618\/revisions\/135704"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/134621"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=134618"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=134618"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=134618"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}