{"id":135186,"date":"2021-09-02T12:30:22","date_gmt":"2021-09-02T16:30:22","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=135186"},"modified":"2021-09-23T12:10:25","modified_gmt":"2021-09-23T16:10:25","slug":"flipy-czy-nadal-sa-oplacalne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/09\/02\/flipy-czy-nadal-sa-oplacalne\/","title":{"rendered":"Flipy – czy nadal s\u0105 op\u0142acalne?"},"content":{"rendered":"

Mo\u017ce najpierw przypomn\u0119 co tak naprawd\u0119 \u201eflip\u201d oznacza. Ot\u00f3\u017c, je\u015bli kto\u015b kupuje nieruchomo\u015b\u0107 (mieszkanie, townhouse, semi, czy dom wolnostoj\u0105cy) i nast\u0119pnie przeprowadza remont (sam lub wynajmuje fachowc\u00f3w), a po pewnym czasie wprowadza ten obiekt na rynek, by go sprzeda\u0107 z profitem \u2013 to taka operacja okre\u015blana jest jako \u201eflip\u201d.<\/p>\n

Na rynku, kt\u00f3ry istnia\u0142 jeszcze kilka lat temu, by\u0142a to niezwykle popularna forma zarabiania pieni\u0119dzy – bo domy zaniedbane mo\u017cna by\u0142o kupi\u0107 znacznie taniej od tych w dobrym stanie. Wystarczy\u0142o troch\u0119 odwagi, troch\u0119 pieni\u0119dzy, pomys\u0142\u00f3w z instagrama lub z popularnych program\u00f3w na HDTV (takich jak Property Brothers) – i biznes potrafi\u0142 by\u0107 bardzo op\u0142acalny. Zawsze znale\u017ali si\u0119 klienci gotowi zap\u0142aci\u0107 \u201epremium\u201d za dom pachn\u0105cy \u015bwie\u017c\u0105 farb\u0105, z now\u0105 kuchni\u0105 i nowymi \u0142azienkami \u2013 bo do takich renowacji g\u0142\u00f3wnie si\u0119 \u201eflipy\u201d ogranicza\u0142y.
\nDzi\u015b rynek jest dramatycznie inny. Praktycznie nie ma tanich dom\u00f3w! Ani mieszka\u0144, townhous\u00f3w czy semis. Nawet poza du\u017cymi miastami sytuacja jest podobna. Na praktycznie ka\u017cd\u0105 wystawian\u0105 na sprzeda\u017c nieruchomo\u015b\u0107 jest kilka ofert. I prawie ka\u017cdy dom jest przebijany cenowo o od 50 do 200 tysi\u0119cy dolar\u00f3w! To jest nieprawdopodobne, nikt nie rozumie tego p\u0119du, ale takie s\u0105 fakty. I w praktyce stan techniczny domu ma niewielki wp\u0142yw na cen\u0119.<\/p>\n

W takiej sytuacji, kiedy cena zakupu od pocz\u0105tku jest bardzo wysoka, robienie renowacji \u201ekosmetycznych\u201d (czyli w\u0142a\u015bnie \u201eflip\u00f3w\u201d) przestaje si\u0119 op\u0142aca\u0107. Bo je\u015bli dom kupimy drogo i jeszcze do\u0142o\u017cymy koszt renowacji, koszt zakupu, koszt sprzeda\u017cy \u2013 to brakuje miejsca na profit. Dodatkowym problemem jest ogromny wzrost koszt\u00f3w materia\u0142\u00f3w budowlanych i o dziwo – czasami ich brak!
\nTo jest oczywi\u015bcie moje osobiste zdanie i w polskim \u015brodowisku jest bardzo wielu do\u015bwiadczonych kontraktor\u00f3w, zajmuj\u0105cych si\u0119 renowacjami. Ch\u0119tnie us\u0142ysza\u0142bym tak\u017ce ich opini\u0119.
\nDlatego moim zdaniem \u201eflip\u201d op\u0142aca si\u0119 coraz rzadziej – chyba, \u017ce uda si\u0119 nam kupi\u0107 dom jakim\u015b cudem prywatnie, za zani\u017con\u0105 cen\u0119.<\/p>\n

Na marginesie, zauwa\u017cy\u0142em ostatnio, \u017ce za \u201eflipy\u201d zabrali si\u0119 nasi \u201ebracia\u201d znad Gangesu i chodz\u0105 oni od domu do domu pr\u00f3buj\u0105c w\u0142a\u015bnie kupi\u0107 je tanio, za got\u00f3wk\u0119 (z pomini\u0119ciem agent\u00f3w), by potem prawie zaraz sprzeda\u0107 je z du\u017cym profitem. Dziwi\u0119 si\u0119, \u017ce ludzie nabieraj\u0105 si\u0119 na taki chwyt, \u017ce owszem \u201enie p\u0142ac\u0105\u201d commission, ale za to sprzedaj\u0105 domy po 100 \u2013 200 tysi\u0119cy poni\u017cej warto\u015bci.<\/p>\n

Co wobec tego sugeruj\u0119 tym, kt\u00f3rzy by jednak widzieli siebie robi\u0105c \u201eflipy\u201d? Nadal jest to dobry pomys\u0142 na \u017cycie, a szczeg\u00f3lnie, \u017ce mo\u017cemy pracowa\u0107 w\u0142asnym tempem i bez stresu pracowania dla kogo\u015b. Ale tak jak wspomnia\u0142em na wst\u0119pie, jest coraz trudniej ogranicza\u0107 si\u0119 do zmian kosmetycznych, kt\u00f3re nie wymagaj\u0105 pozwole\u0144 na budow\u0119. Dzi\u015b, by zarobi\u0107 na renowacji, nale\u017cy zrobi\u0107 wi\u0119cej i lepiej \u2013 cz\u0119sto trzeba przeprowadzi\u0107 spor\u0105 rozbudow\u0119 lub wr\u0119cz wybudowa\u0107 nowy dom. Tak wi\u0119c poj\u0119cie \u201eflip\u201d powinno by\u0107 o takie kategorie poszerzone \u2013 rozbudowy i budowy \u2013 zamiast tylko powierzchownej kosmetyki.<\/p>\n

Dzi\u015b op\u0142aca si\u0119 budowa\u0107, dodawa\u0107 pi\u0119tro czy robi\u0107 dobudow\u0119. A nawet zmieni\u0107 funkcj\u0119 domu, wypracowa\u0107 kompleksowy projekt \u0142\u0105cznie z landscaping. Warto wsp\u00f3\u0142pracowa\u0107 z dobrym architektem, bo jest wielu ludzi gotowych zap\u0142aci\u0107 \u201epremium\u201d za dom ciekawy i bardzo dobrze wyko\u0144czony.
\nPo tym wst\u0119pie kilka spraw na kt\u00f3re nale\u017cy zwraca\u0107 uwag\u0119 w przypadku \u201eflip\u00f3w\u201d.<\/p>\n

– Lokalizacja. To od zawsze najwa\u017cniejszy element tego biznesu. Tu nie wolno pope\u0142ni\u0107 b\u0142\u0119du. Powinni\u015bmy wybiera\u0107 mo\u017cliwie najlepsz\u0105 dzielnic\u0119, w kt\u00f3rej ludzie chc\u0105 mieszka\u0107. Na lokalizacji nie warto oszcz\u0119dza\u0107. Ale nawet kupuj\u0105c w dobrej dzielnicy mo\u017cemy pope\u0142ni\u0107 b\u0142\u0105d, kupuj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 na przyk\u0142ad wychodz\u0105c\u0105 na tory kolejowe, lini\u0119 wysokiego napi\u0119cia, czy autostrad\u0119.<\/p>\n

– Typ domu, kt\u00f3ry kupujemy na \u201eflip\u201d. Zdecydowanie domy wolnostoj\u0105ce s\u0105 lepsz\u0105 inwestycj\u0105 ni\u017c semi, szereg\u00f3wki czy condo. Powinni\u015bmy skoncentrowa\u0107 si\u0119 na remontach dom\u00f3w wolnostoj\u0105cych, bo mo\u017cemy mie\u0107 na nich najlepszy zwrot nak\u0142ad\u00f3w. Je\u015bli planujemy dodanie drugiego pi\u0119tra, to oczywi\u015bcie domy parterowe s\u0105 najlepsz\u0105 alternatyw\u0105.<\/p>\n

– Bud\u017cet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzeda\u017cy minus zak\u0142adany profit, minus koszty sprzeda\u017cy, koszt projektu i koszt utrzymania domu w czasie renowacji. B\u0142\u0119dnie przygotowany bud\u017cet spowoduje fiasko ca\u0142ej operacji. Cena przewidywanej sprzeda\u017cy powinna by\u0107 realistyczna.<\/p>\n

– Okazje. Zwykle wszyscy uwa\u017caj\u0105, \u017ce Power of Sale to okazja. Dzi\u015b jest ich bardzo ma\u0142o, bo do zagro\u017cony \u201epower of sale\u201d jest sprzedawany przez w\u0142a\u015bcicieli. Natomiast wci\u0105\u017c dobr\u0105 okazj\u0105 s\u0105 sprzeda\u017ce spadkowe albo domy sprzedawane przez senior\u00f3w przeprowadzaj\u0105cych si\u0119 do plac\u00f3wek opieki d\u0142ugoterminowej.<\/p>\n

– Zakres prac. Oczywi\u015bcie wynika z bud\u017cetu, ale takie elementy domu jak kuchnie i \u0142azienki zwykle musz\u0105 si\u0119 w nim znale\u017a\u0107. Dobra \u0142azienka czy ciekawa kuchnia nie musz\u0105 kosztowa\u0107 fortuny. Prosz\u0119 pami\u0119ta\u0107, \u017ce pierwsze wra\u017cenie si\u0119 liczy najbardziej i cz\u0119sto ludzie podejmuj\u0105 decyzj\u0119 o zakupie domu w ci\u0105gu pierwszych 10 minut.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

– Dob\u00f3r materia\u0142\u00f3w. – Po\u015bwi\u0119caj\u0105c czas na szukanie dobrych materia\u0142\u00f3w budowlanych po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposob\u00f3w zarabiania. Mo\u017cna kupi\u0107 \u0142adne p\u0142ytki ceramiczne za $5,00 za stop\u0119, ale je\u015bli kupimy podobne za $1.00 to ju\u017c mamy profit!<\/p>\n

– Koncepcja ca\u0142ej renowacji. Niestety, tu powstaj\u0105 najwi\u0119ksze problemy. Wiele os\u00f3b zaczynaj\u0105cych \u201eflipy\u201d oszcz\u0119dza na pomocy profesjonalnych projektant\u00f3w. Wydaje im si\u0119, \u017ce dom wystarczy pomalowa\u0107 i powiesi\u0107 nowe szafki w kuchni, by uzyska\u0107 doch\u00f3d. Niestety, cz\u0119sto jest to zrobione niezbyt gustownie i zbyt typowo. Klienci szukaj\u0105 czego\u015b bardzo unikalnego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalist\u00f3w jest bardzo przydatna.<\/p>\n

– Kalkulacja wykonanych prac. Cz\u0119sto obcinaj\u0105c koszty, wymieniamy pewne elementy, oszcz\u0119dzaj\u0105c na innych. To b\u0142\u0105d. Na przyk\u0142ad ostatnio widzia\u0142em kuchni\u0119 po renowacji, w kt\u00f3rej owszem – zmieniono szafki i blaty, jednak pozostawiono stare, ohydne p\u0142ytki pod\u0142ogowe. Wygl\u0105da\u0142o to bardzo \u017ale! Inny przyk\u0142ad to \u0142azienki, w kt\u00f3rych ka\u017cdy element czy kran s\u0105 w innym stylu, bo by\u0142y \u201eon sale\u201d<\/p>\n

– \u201eStaging\u201d. Coraz cz\u0119\u015bciej pojawia si\u0119 tendencja do urz\u0105dzania domu wystawionego do sprzeda\u017cy specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzy\u0107 wra\u017cenie elegancji i przytulno\u015bci. Urz\u0105dzony (ale nie zagracony) dom prezentuje si\u0119 znacznie lepiej ni\u017c pusty. Potencjalni kupuj\u0105cy oczami wyobra\u017ani widz\u0105 siebie w takim domu i du\u017co szybciej podejmuj\u0105 decyzj\u0119. Warto wyda\u0107 na \u201estaging\u201d pieni\u0105dze, bo zwykle takie domy sprzedaj\u0105 si\u0119 szybciej i dro\u017cej.<\/p>\n

– Finansowanie. Tanie finansowanie (jakie mamy obecnie) powoduje, \u017ce nie nale\u017cy si\u0119 ba\u0107 wyda\u0107 troch\u0119 wi\u0119cej. Cz\u0119sto powodem rezygnacji z inwestycji we w\u0142a\u015bciwy dom (czyli odpowiednio drogi) jest obawa przed cen\u0105. Je\u015bli pomy\u015blimy o tym w ten spos\u00f3b, \u017ce $100,000 extra w po\u017cyczce na rok kosztuje tylko $3,000 w oprocentowaniu – co mo\u017ce zabezpieczy\u0107 nam lepszy obiekt do renowacji – ten wi\u0119kszy wydatek mo\u017ce by\u0107 bardzo op\u0142acalny. Natomiast dobra lokalizacja mo\u017ce da\u0107 nam ogromny zwrot!
\nZapraszam Pa\u0144stwa do dzielenia si\u0119 opiniami na temat \u201eflip\u00f3w\u201d, oraz do przesy\u0142ania zdj\u0119\u0107 z wykonanych przez Pa\u0144stwa renowacji na m\u00f3j adres mailowy: maciek@domatorteam.com. Pa\u0144stwa zdj\u0119cia zamie\u015bcimy na naszej stronie na FB \u201eDomator Team & Maciek Czapli\u0144ski\u201d.
\nDomator Team to przede wszystkim firma rodzinna. Maj\u0105c na uwadze fakt, \u017ce wraz z Agnieszk\u0105 i Kasi\u0105 jeste\u015bmy z wykszta\u0142cenia architektami, zapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy przy \u201eflipach\u201d czy wi\u0119kszych renowacjach. Mo\u017cemy Pa\u0144stwa wspom\u00f3c pomys\u0142ami, projektami czy te\u017c po prostu doradzi\u0107 najlepsze rozwi\u0105zania.
\nMaciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mo\u017ce najpierw przypomn\u0119 co tak naprawd\u0119 \u201eflip\u201d oznacza. Ot\u00f3\u017c, je\u015bli kto\u015b kupuje nieruchomo\u015b\u0107 (mieszkanie, townhouse, semi, czy dom wolnostoj\u0105cy) i nast\u0119pnie przeprowadza remont (sam lub…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":135188,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-135186","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135186","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=135186"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135186\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":135999,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135186\/revisions\/135999"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/135188"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=135186"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=135186"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=135186"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}