{"id":135678,"date":"2021-09-16T10:12:00","date_gmt":"2021-09-16T14:12:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=135678"},"modified":"2021-09-16T13:31:28","modified_gmt":"2021-09-16T17:31:28","slug":"poradnik-dla-kupujacych-dom","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/09\/16\/poradnik-dla-kupujacych-dom\/","title":{"rendered":"Poradnik dla kupuj\u0105cych dom"},"content":{"rendered":"

Niezwykle gor\u0105cy rynek nieruchomo\u015bci, jaki mamy od ponad roku nie traci na aktywno\u015bci. Chocia\u017c w ostatnich kilku tygodniach odczuwalne by\u0142o lekkie zel\u017cenie naporu kupuj\u0105cych – przynajmniej na terenie GTA.<\/strong><\/p>\n

Moim zdaniem mog\u0142o ono wynika\u0107 z okresu urlopowego i upa\u0142\u00f3w, ale r\u00f3wnie\u017c ze \u201ezm\u0119czenia materia\u0142u\u201d. Wiele os\u00f3b jest po prostu znu\u017conych d\u0142ugim poszukiwaniem, rosn\u0105cymi cenami oraz ci\u0105g\u0142ymi wojnami ofert.
\nLudzie zaczynaj\u0105 si\u0119 tak\u017ce rozgl\u0105da\u0107 za domami poza du\u017cymi metropoliami, licz\u0105c na ni\u017csze ceny i lepszy wyb\u00f3r – ale tutaj te\u017c jest konkurencja oraz przebijanie cen.
\nKupno domu to – wbrew pozorom – bardzo skomplikowany proces, podczas kt\u00f3rego mo\u017cna pope\u0142ni\u0107 szereg kosztownych b\u0142\u0119d\u00f3w. Warto wiedzie\u0107 czego unika\u0107 i jak dokona\u0107 w\u0142a\u015bciwego wyboru.<\/p>\n

* Lokalizacja
\nTo chyba najwa\u017cniejsza sprawa przy wyborze domu. Sam budynek w wielu przypadkach mo\u017cna zmodernizowa\u0107 czy przebudowa\u0107, ale s\u0142aba lokalizacja zawsze b\u0119dzie problemem. I m\u00f3wi\u0105c o z\u0142ej lokalizacji mam na my\u015bli nie tylko ciesz\u0105c\u0105 si\u0119 nie najlepsz\u0105 s\u0142aw\u0105 okolic\u0119. Dom w drogiej dzielnicy, ale usytuowany w pobli\u017cu tor\u00f3w kolejowych czy wychodz\u0105cy na autostrad\u0119 trudno okre\u015bli\u0107 jako nieruchomo\u015b\u0107 w atrakcyjnej lokalizacji. Oczywi\u015bcie nie ka\u017cdy ma luksus wyboru i mo\u017cliwo\u015b\u0107 kupna domu w drogiej dzielnicy. Jednak wsp\u00f3\u0142pracuj\u0105cy z Pa\u0144stwem agent jest osob\u0105, kt\u00f3ra pomo\u017ce dokona\u0107 w\u0142a\u015bciwego wyboru i ustrze\u017ce Pa\u0144stwa przed pope\u0142nieniem b\u0142\u0119d\u00f3w.<\/p>\n

* Inni te\u017c szukaj\u0105
\nCz\u0119sto si\u0119 zdarza, \u017ce jak ju\u017c trafimy na dom czy mieszkanie kt\u00f3re nam si\u0119 podoba, zwlekamy z podj\u0119ciem decyzji kupna. A mo\u017ce nazajutrz znajdziemy co\u015b lepszego i ta\u0144szego? Niestety, na atrakcyjne, a szczeg\u00f3lnie ni\u017cej wycenione nieruchomo\u015bci jest wielu ch\u0119tnych i wyczekiwanie ze z\u0142o\u017ceniem oferty powoduje, \u017ce albo \u201eprzegapiamy\u201d dom, albo z powodu \u201ewalki\u201d z konkurencj\u0105 musimy zap\u0142aci\u0107 wi\u0119cej. I tutaj jest bardzo istotna rola buyer agenta, kt\u00f3rego obiektywizm powinien zadecydowa\u0107, czy nieruchomo\u015b\u0107 posiada oczywiste, cho\u0107 niekoniecznie widoczne na pierwszy rzut oka zalety, czy z powodu wad nie stanowi atrakcyjnej oferty.<\/p>\n

* Brak zrozumienia trend\u00f3w rynkowych
\nKiedy mamy rynek kupuj\u0105cych (nadmiar poda\u017cy nad popytem) \u0142atwo jest wytargowa\u0107 dobr\u0105 cen\u0119. W przypadku rynku jaki widzimy obecnie (brak tanich dom\u00f3w i mieszka\u0144) \u2013 margines negocjacyjny jest niewielki. Znajomo\u015b\u0107 sytuacji rynkowej pozwoli nam by\u0107 przygotowanym do podj\u0119cia w\u0142a\u015bciwej decyzji. Dzi\u015b cz\u0119sto obowi\u0105zuje zasada \u2013 \u201ekto jest szybszy lub zap\u0142aci wi\u0119cej, ten ma dom!\u201d
\n* Brak rozeznania we w\u0142asnych mo\u017cliwo\u015bciach finansowych
\nCz\u0119sto kupuj\u0105cy koncentruj\u0105 si\u0119 na poszukiwaniach domu analizuj\u0105c wszystko opr\u00f3cz tak naprawd\u0119 tego, na co ich w\u0142a\u015bciwie sta\u0107. Jedn\u0105 z najwa\u017cniejszych czynno\u015bci przy poszukiwaniach domu powinna by\u0107 analiza w\u0142asnej sytuacji finansowej oraz uzyskanie promesy po\u017cyczki z banku (pre-approval). Z tym te\u017c wi\u0105\u017ce si\u0119 sprawdzanie kredytu przed rozpocz\u0119ciem poszukiwa\u0144. Dobry kredyt jest obecnie znacznie wa\u017cniejszy ni\u017c dawniej. Kilka lat temu mo\u017cna by\u0142o dosta\u0107 po\u017cyczk\u0119 przy odpowiednio du\u017cej wp\u0142acie – nawet ze s\u0142ab\u0105 histori\u0105 kredytow\u0105. Obecnie jest to prawie niemo\u017cliwe, chyba, \u017ce staramy si\u0119 o po\u017cyczk\u0119 od drugorz\u0119dnych bank\u00f3w (B lenders).
\n* Umowy warunkowe
\nObecnie cz\u0119sto jeste\u015bmy zmuszeni na sk\u0142adanie ofert bez warunk\u00f3w na finansowanie lub inspekcj\u0119, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunki daj\u0105 nam poczucie spokoju i gdy nie mamy konkurencji na kupno danego domu, mo\u017cna je do doda\u0107 do umowy kupna. Natomiast w sytuacji kiedy spodziewamy si\u0119 konkurencji, powinni\u015bmy jakby z g\u00f3ry zadba\u0107 o pre-approval na po\u017cyczk\u0119. Mo\u017cna r\u00f3wnie\u017c zrobi\u0107 inspekcj\u0119 techniczn\u0105 domu jeszcze przed z\u0142o\u017ceniem oferty (dzie\u0144 wcze\u015bniej), po to by nasza oferta by\u0142a mocna (bez warunk\u00f3w)!<\/p>\n

* Brak zrozumienia procesu negocjacji
\nKiedy zamierzamy targowa\u0107 si\u0119 o cen\u0119, musimy by\u0107 realistami. Z\u0142o\u017cenie znacznie zani\u017conej oferty (cz\u0119sto z warunkami w nadziei, \u017ce sprzedaj\u0105cy j\u0105 zaakceptuje), wysy\u0142a sprzedaj\u0105cemu z\u0142y sygna\u0142. Je\u015bli ju\u017c startujemy z niskiego pu\u0142apu cenowego, to przynajmniej miejmy ofert\u0119, kt\u00f3ra nie ma zbyt du\u017cej ilo\u015bci warunk\u00f3w lub nie ma ich wcale!
\nPomimo tego, co podaj\u0105 statystyki, domy si\u0119 sprzedaj\u0105 (szczeg\u00f3lnie te ta\u0144sze) i sprzedaj\u0105cy wcale nie musz\u0105 by\u0107 zdesperowani.<\/p>\n

* B\u0142\u0119dne przekonanie, \u017ce \u201ePower of Sale\u201d jest znakomit\u0105 okazj\u0105
\nW praktyce domy sprzedawane poprzez power of sale s\u0105 cz\u0119sto zbywane za wy\u017csz\u0105 cen\u0119 ni\u017c domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji \u017cyciowej (jak rozw\u00f3d, \u015bmier\u0107 w rodzinie, konieczno\u015b\u0107 szybkiej przeprowadzki). Czasami b\u0142\u0119dem jest niew\u0142a\u015bciwa, za wysoka pocz\u0105tkowa wycena domu. Ponadto domy sprzedawane poprzez \u201ePower of Sale\u201d s\u0105 cz\u0119sto bardzo zniszczone i wymagaj\u0105 du\u017cych nak\u0142ad\u00f3w na renowacj\u0119. W aktywnym rynku (jak obecnie) \u201ePower of Sale\u201d jest rzadko\u015bci\u0105.<\/p>\n

*Zakochanie si\u0119 w ogl\u0105danym domu
\nZdarza si\u0119, \u017ce po wej\u015bciu do domu, kt\u00f3ry jest czysty i \u0142adnie przygotowany do sprzeda\u017cy, nagle si\u0119 w nim zakochujemy (czasami bez pami\u0119ci). To mi\u0142e uczucie, ale cz\u0119sto prowadzi do b\u0142\u0119dnych decyzji. Prosz\u0119 pami\u0119ta\u0107, \u017ce zdrowy rozsadek i porada Pa\u0144stwa buyer agent, kt\u00f3ry powinien by\u0107 bezstronny i jednocze\u015bnie \u015bwiadomy tego co mo\u017cna kupi\u0107 w danej okolicy za okre\u015blone pieni\u0105dze jest bardzo cenna. Dzia\u0142anie pod wp\u0142ywem emocji, cz\u0119sto prowadzi do przep\u0142acania za dom. Oczywi\u015bcie je\u015bli z\u0142o\u017cymy ofert\u0119 warunkow\u0105 to mamy kilka dni na wycofanie si\u0119 z b\u0142\u0119dnej decyzji, ale nie zawsze jest to mo\u017cliwe.<\/p>\n

* Nie za wszelk\u0105 cen\u0119!
\nNa obecnym, gor\u0105cym rynku zdarza si\u0119, \u017ce na niekt\u00f3re domy pojawia si\u0119 kilka ofert. Tutaj porada i rozs\u0105dek Pa\u0144stwa buyer agenta powinny by\u0107 kluczowe. W gor\u0105czce negocjacji cz\u0119sto przep\u0142acamy za dom. Mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce za kilka dni kupimy taki sam dom (lub lepszy) znacznie taniej.<\/p>\n

* Home inspections
\nDla kupuj\u0105cych dom inspekcja jest bardzo wa\u017cnym elementem, kt\u00f3ry kupuje im tak zwan\u0105 \u201espokojn\u0105 g\u0142ow\u0119\u201d . Osobi\u015bcie polecam \u201ehome inspections\u201d ale uwa\u017cam, \u017ce nale\u017cy je traktowa\u0107 bardziej jako edukacj\u0119 ni\u017c szans\u0119 na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu (ka\u017cdy dom ma co\u015b, co wymaga poprawy) i nie ma inspektora, kt\u00f3ry wykryje wszystkie wady domu. Szczeg\u00f3lnie te ukryte. Dzi\u015b, kiedy cz\u0119sto mamy kilka ofert na jeden dom, ci kt\u00f3rzy potrzebuj\u0105 inspekcji mog\u0105 jej dokona\u0107 na dzie\u0144 przed z\u0142o\u017ceniem oferty. To zdarza si\u0119 coraz cz\u0119\u015bciej.<\/p>\n

* Agent w roli inspektora
\nW obecnych czasach cz\u0119sto dochodzi do absurdu, bo appointmenty potrafi\u0105 trwa\u0107 tylko 15 minut. Nie ma czasu nawet na dok\u0142adne obejrzenie domu, nie m\u00f3wi\u0107 o sprawdzeniu go pod wzgl\u0119dem technicznym. Ale nawet w tak limitowanym czasie do\u015bwiadczony agent powinien by\u0107 w stanie z grubsza zauwa\u017cy\u0107 podstawowe problemy techniczne. Nie b\u0119dzie to formalna inspekcja, ale opinia fachowca.<\/p>\n

* \u015awiadomo\u015b\u0107 wzrostu warto\u015bci
\nKupuj\u0105c dom, rzadko my\u015blimy o jego sprzeda\u017cy. A to jest ogromny b\u0142\u0105d. Nie wolno zak\u0142ada\u0107, \u017ce b\u0119dziemy w tym domu mieszka\u0107 zawsze. Dlatego nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na lokalizacj\u0119 oraz potencja\u0142 przyrostu warto\u015bci, by w chwili sprzeda\u017cy nie by\u0107 stratnym. Cz\u0119sto ludzie wybieraj\u0105 dany dom tylko dlatego, \u017ce jest tani. Czasami niewiele wy\u017csza cena daje nam szans\u0119 na znacznie lepszy dom. Ja osobi\u015bcie nie rozumiem ludzi kupuj\u0105cych niekt\u00f3re typy dom\u00f3w \u2013 na przyk\u0142ad \u201eBack to Back Townhouses\u201d S\u0105 one sprzedawane przez deweloper\u00f3w po prawie $750,000. Wed\u0142ug mnie to chybiona inwestycja. Ani ogrodu, ani prywatno\u015bci. Gdy te domy si\u0119 za jakie\u015b 20 lat zestarzej\u0105, b\u0119d\u0105 wygl\u0105da\u0142y jak \u201eslumsy\u201d bo ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel sam sobie b\u0119dzie \u201erzepk\u0119 skroba\u0142\u201d. B\u0119dzie samodzielnie naprawia\u0142 elewacje czy wymienia\u0142 dachy. Czy kto\u015b naiwny my\u015bli, \u017ce zawsze zostanie to wykonane profesjonalnie, estetycznie i w tym samym czasie? A w tej cenie mo\u017cna na przyk\u0142ad kupi\u0107 ci\u0105gle dom wolnostoj\u0105cy w Burlington, Stoney Creek czy Hamilton, kt\u00f3ry ma zdecydowanie lepszy potencja\u0142.<\/p>\n

* Wsp\u00f3\u0142praca z wybranym i w\u0142asnym agentem real estate
\nMoim zdaniem wsp\u00f3\u0142praca z do\u015bwiadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomo\u015bci to klucz do sukcesu.
\nBuyer agent, kt\u00f3ry pracuje dla kupuj\u0105cych nie tylko zna przepisy i ca\u0142\u0105 procedur\u0119 zakupu, ale jego wiedza pozwala unikn\u0105\u0107 bardzo kosztownych b\u0142\u0119d\u00f3w – od w\u0142a\u015bciwej lokalizacji do wybrania korzystnej po\u017cyczki hipotecznej. Buyer agent jest Pa\u0144stwa doradc\u0105 i bezp\u0142atnym konsultantem. Bezp\u0142atnym – bo jego wynagrodzenie i tak jest wliczone w cen\u0119 zakupu.
\nJak pokazuje moje wieloletnie do\u015bwiadczenie, zakup domu wcale nie jest spraw\u0105 \u0142atw\u0105, poniewa\u017c w \u015bwiadomo\u015bci przeci\u0119tnego kupuj\u0105cego funkcjonuje wiele mit\u00f3w, z kt\u00f3rymi walcz\u0119 od lat. Dzi\u0119ki rozs\u0105dnym decyzjom mo\u017cemy (dysponuj\u0105c nawet ograniczonymi funduszami), albo dokona\u0107 \u015bwietnej inwestycji, kt\u00f3ra po latach znacznie powi\u0119kszy nasz maj\u0105tek, albo straci\u0107 cz\u0119\u015b\u0107 dorobku \u017cycia.
\nJe\u017celi maj\u0105 Pa\u0144stwo jakiekolwiek pytania czy w\u0105tpliwo\u015bci w kwestii zakupu czy wyboru domu \u2013 agenci z Domator Team s\u0105 zawsze do Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/p>\n

\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Niezwykle gor\u0105cy rynek nieruchomo\u015bci, jaki mamy od ponad roku nie traci na aktywno\u015bci. Chocia\u017c w ostatnich kilku tygodniach odczuwalne by\u0142o lekkie zel\u017cenie naporu kupuj\u0105cych –…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":135695,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-135678","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135678","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=135678"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135678\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":135699,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135678\/revisions\/135699"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/135695"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=135678"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=135678"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=135678"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}