{"id":135975,"date":"2021-09-23T11:33:56","date_gmt":"2021-09-23T15:33:56","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=135975"},"modified":"2021-09-23T11:33:56","modified_gmt":"2021-09-23T15:33:56","slug":"kiedy-odpisujemy-naprawy-i-konserwacje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/09\/23\/kiedy-odpisujemy-naprawy-i-konserwacje\/","title":{"rendered":"Kiedy odpisujemy naprawy i konserwacje?"},"content":{"rendered":"

Analizuj\u0105c super wa\u017cn\u0105 spraw\u0119 DiCaita v. The Queen (2021 TCC 5), kt\u00f3ra mia\u0142a charakter sprawy nieformalnej, bez mocy precedensu, mo\u017cemy jednak si\u0119 zorientowa\u0107 jak s\u0105d zadecydowa\u0142 rozpatruj\u0105c dwa fundamentalne problemy podatkowe przy rozpatrywaniu odwo\u0142ania si\u0119 podatnika z powodu odrzucenia przez agencj\u0119 koszt\u00f3w remontu kondominium.<\/strong><\/p>\n

Agencja powo\u0142a\u0142a si\u0119 na na brak dochodu przez czas remontu i i d\u0142ugiego pustostanu. S\u0105d wzi\u0105\u0142 pod lup\u0119 mi\u0119dzy innymi dwa g\u0142\u00f3wne czynniki maj\u0105ce wp\u0142yw na decyzj\u0119:
\nI. Pierwszym czynnikiem by\u0142o ustalenie, czy podatnik mia\u0142 \u017ar\u00f3d\u0142o dochodu?
\nPodatnik posiada\u0142 kondominium w Vancouver. By\u0142o zawsze przeznaczone do wynajmowania i cieszy\u0142o si\u0119 wysokim wsp\u00f3\u0142czynnikiem rentowno\u015bci. W kwietniu 2010, zarz\u0105d kompleksu kondominium zadecydowa\u0142 o projekcie skorygowania wielu usterek, kt\u00f3re dotyczy\u0142y wy\u0142\u0105cznie zewn\u0119trznej cz\u0119\u015bci obiektu. Natomiast same mieszkania nie mia\u0142y by\u0107 cz\u0119\u015bci\u0105 projektu.<\/p>\n

Podczas prac remontowych, ca\u0142y kompleks zamieni\u0142 si\u0119 w typowy plac budowy. Oznacza\u0142o to wielk\u0105 uci\u0105\u017cliwo\u015b\u0107 dla mieszka\u0144c\u00f3w, poniewa\u017c remont mocno utrudnia\u0142 im normalne \u017cycie. Lokator podatnika by\u0142 bardzo niezadowolony i poprosi\u0142 o znaczne obni\u017cenie czynszu. W\u0142a\u015bciciel odm\u00f3wi\u0142 i w rezultacie lokator si\u0119 wyprowadzi\u0142. Podatnik pr\u00f3bowa\u0142 bezskutecznie wynaj\u0105\u0107 ponownie.
\nMaj\u0105c wolny lokal, postanowi\u0142 przeprowadzi\u0107 remont mieszkania, z uwagi na to, \u017ce nie by\u0142o odnawiane od wielu lat. Prace polega\u0142y na wymianie zu\u017cytych urz\u0105dze\u0144 i innych element\u00f3w wyposa\u017cenia mieszkania. \u0141atwiej by\u0142o przeprowadzi\u0107 renowacj\u0119, gdy obiekt by\u0142 pusty. S\u0105d zapozna\u0142 si\u0119 z kosztami remontu mieszkania i ustali\u0142, \u017ce $24,000 wydane na remont stanowi\u0142o oko\u0142o 5% warto\u015bci rynkowej mieszkania.
\nPodatnik nie potrzebowa\u0142 zezwolenia budowlanego, poniewa\u017c dokona\u0142 wymiany istniej\u0105cych element\u00f3w na nowe, podobnej jako\u015bci i warto\u015bci. Wymiana urz\u0105dze\u0144 i element\u00f3w nie mia\u0142a na celu znacznego podniesienia warto\u015bci kondominium.<\/p>\n

Jak zwykle termin uko\u0144czenia projektu prac remontowych obiektu op\u00f3\u017ani\u0142 si\u0119, co mia\u0142o negatywny wp\u0142yw na znalezienie kandydata na wynajem. Mieszkanie sta\u0142o puste a\u017c do listopada 2012. Zosta\u0142o wynaj\u0119te w grudniu 2012 za kwot\u0119 $2,200\/miesi\u0105c, o $700 wi\u0119cej ni\u017c przed renowacj\u0105.
\nDo wzrostu czynszu r\u00f3wnie\u017c przyczyni\u0142 si\u0119 wzrost cen wynajmu w ca\u0142ym obiekcie z powodu, inwestycji oko\u0142o $6MLN na remont cz\u0119\u015bci zewn\u0119trznej kompleksu. Cena wynajmu by\u0142a zbli\u017cona do ceny rynkowej na tym obiekcie.
\nPodatnik odj\u0105\u0142 $22,483 na swoim podatku za rok 2012 w kategorii naprawy i konserwacje. Jak si\u0119 \u0142atwo domy\u015ble\u0107, nie podoba\u0142o si\u0119 to agencji CRA, kt\u00f3ra odrzuci\u0142a ten odpis argumentuj\u0105c, \u017ce podatnik nie mia\u0142 dochodu przez 11 miesi\u0119cy, a wcze\u015bniej mia\u0142 pustostan, gdy remontowa\u0142. W zwi\u0105zku z tym, \u017ce Income Tax Act (ITA) ma do dyspozycji wiele paragraf\u00f3w, agencja zastosowa\u0142a paragraph 18 (1)(b) i zasugerowa\u0142a, \u017ce mo\u017ce ewentualnie uzna\u0107 wydatki jako wydatki kapita\u0142owe czyli doda\u0107 do kosztu zakupu mieszkania.<\/p>\n

W odpowiedzi na odrzucenie odpisu koszt\u00f3w remontu przez agencj\u0119, podatnik zaproponowa\u0142 rozstrzygni\u0119cie sporu przed s\u0105dem podatkowym.
\nTroch\u0119 historii odrzuce\u0144 strat
\nW latach1960-tych inny podatnik mia\u0142 biznes zwi\u0105zany z wy\u015bcigami konnymi, jako dodatkowe \u017ar\u00f3d\u0142o dochodu. Zajmowa\u0142 si\u0119 trenowaniem koni, boarding i uczestniczeniem w wy\u015bcigach. Kalkuluj\u0105c swoje podatki za lata 1968 i 1969, odj\u0105\u0142 straty z wy\u015bcig\u00f3w konnych od dochodu z pracy.<\/p>\n

Agencja podatkowa odrzuci\u0142a te straty i sprawa pow\u0119drowa\u0142a a\u017c do Supreme Court of Canada (SCC) (Moldovan). W roku 1977, s\u0105d SCC odrzuci\u0142 ponownie straty z wy\u015bcig\u00f3w konnych argumentuj\u0105c, \u017ce aby mie\u0107 \u201c\u017ar\u00f3d\u0142o dochodu\u201d, podatnik musi mie\u0107 zysk lub udowodni\u0107 rozs\u0105dne oczekiwanie na zysk czyli \u201creasonable expectation of profit (REOP).
\nInnymi s\u0142owy REOP test umo\u017cliwia\u0142 odpisy wydatk\u00f3w z biznesu lub wynajmu nieruchomo\u015bci wy\u0142\u0105cznie w ramach przepis\u00f3w podatkowych, gdy ma miejsce REOP. Bez REOP podatnicy byli skazani na niezliczon\u0105 ilo\u015b\u0107 akcji agencji odrzucaj\u0105cej bezlito\u015bnie koszt wydatk\u00f3w, gdy podatnik nie by\u0142 w stanie udowodni\u0107 REOP, zw\u0142aszcza w przypadku odrzucania koszt\u00f3w w wynajmie nieruchomo\u015bci przewy\u017cszaj\u0105ce przychody.<\/p>\n

Po wielu latach, ponownie SCC zmieni\u0142 t\u0119 interpretacj\u0119 \u0142\u0105czenia \u017ar\u00f3d\u0142a dochodu z konieczno\u015bci\u0105 generowania zysk\u00f3w lub \u201crozs\u0105dnego oczekiwania na przysz\u0142y zysk\u201d. Pomimo odrzucenia REOP w roku 2002 przez s\u0105d SCC, agencja w dalszym ci\u0105gu stosowa\u0142a i stosuje ten test. Omawiana sprawa DiCaita udowadnia jak trudno jest wykorzeni\u0107 w CRA stare nawyki automatycznego niemal kwestionowania odpis\u00f3w od dochod\u00f3w strat biznesowych lub strat z wynajmu nieruchomo\u015bci. Od wielu lat agencja wielokrotnie odrzuca straty korzystaj\u0105c ze starej decyzji SCC z roku 1977, a omijaj\u0105c korekt\u0119 zrobion\u0105 przez SCC w roku 2002. Na tym polega, mi\u0119dzy innymi, tworzenie przez agencj\u0119 trudnej sytuacji, aby wyrwa\u0107 \u0142atwo kas\u0119, bo czy ka\u017cdy podatnik ma ochot\u0119 szarpa\u0107 si\u0119 z agencj\u0105?
\nS\u0105d podatkowy SCC rozpatruj\u0105c spraw\u0119 DiCaita, przytoczy\u0142 spraw\u0119 Stewart v. Canada (2002 SCC 46). Jest to historycznie jedna z najwa\u017cniejszych spraw rozpatrywanych przez S\u0105d Najwy\u017cszy Kanady (SCC). Dlaczego? Bo decyzja w tej sprawie w roku 2002 podci\u0119\u0142a skrzyd\u0142a agencji CRA, kt\u00f3ra przez wiele lat stosowa\u0142a REOP test w ocenie dzia\u0142alno\u015bci podatnik\u00f3w wymy\u015blony test dla podatnika, aby udowodni\u0142 zale\u017cno\u015b\u0107 pomi\u0119dzy \u017ar\u00f3d\u0142em dochodu a oczekiwanym zyskiem z tego \u017ar\u00f3d\u0142a dochodu (Reasonable Expectation of Profit (REOP)), pos\u0142uguj\u0105c si\u0119 decyzj\u0105 odno\u015bnie stosowania REOP (Moldowan), niezale\u017cnie czy fakty by\u0142y podobne czy nie.<\/p>\n

Dzi\u0119ki stosowaniu wymy\u015blonej zale\u017cno\u015bci REOP nie popartej prawem podatkowym, ale nieprawid\u0142owymi decyzjami wielu s\u0119dzi\u00f3w, agencja niekorzystnie zadecydowa\u0142a o losach wielu kontroli, kt\u00f3re dotyczy\u0142y strat biznesowych lub strat z wynajmu. Wielu podatnik\u00f3w straci\u0142o du\u017co pieni\u0119dzy i czasu, gdy agencja, w majestacie nie prawa, ale decyzji s\u0105d\u00f3w odrzuca\u0142a straty biznesowe.
\nOczywi\u015bcie s\u0119dziowie argumentowali swoje decyzje opieraj\u0105c si\u0119 na niew\u0142a\u015bciwej interpretacji wcze\u015bniejszych spraw podatkowych, zw\u0142aszcza sprawy dotycz\u0105cej wyscig\u00f3w konnych (Moldowan v. The Queen i bardzo nieprecyzyjnej definicji REOP.
\nW sprawie Stewart v. Canada (2002) tym razem r\u00f3wnie\u017c s\u0105d najwy\u017cszy (SCC) zada\u0142 \u015bmiertelny cios testowi REOP, praktycznie niemal\u017ce go eliminuj\u0105c, a przynajmniej mocno os\u0142abiaj\u0105c. Nie oznacza to bynajmniej, \u017ce agencja przesta\u0142a stosowa\u0107 ten test. Na przyk\u0142adzie omawianej sprawy DiCaita v. The Queen (2021 TCC 5) z roku 2021, widzimy, \u017ce agencja niech\u0119tnie chce odej\u015b\u0107 od przys\u0142owiowej kury, kt\u00f3ra znosi z\u0142ote jajka. T\u0105 kur\u0105 jest oczywi\u015bcie test REOP, na podstawie kt\u00f3rego agencja mog\u0142a niemal\u017ce automatycznie odrzuca\u0107 straty z biznesu lub wynajmu.<\/p>\n

W miejsce testu REOP, s\u0105d SCC rozpatruj\u0105c spraw\u0119 pana Stewart stworzy\u0142 dwustopniowy test, aby ustali\u0107 czy dzia\u0142alno\u015b\u0107 podatnika jest \u017ar\u00f3d\u0142em dochodu z biznesu lub posiad\u0142o\u015bci (property).
\nPierwszy test, SCC mia\u0142 na celu ustalenie czy dzia\u0142alno\u015b\u0107 podatnika mia\u0142a na celu d\u0105\u017cenie do zysku czy by\u0142a to dzia\u0142alno\u015b\u0107 o charakterze osobistym?
\nDrugi test bra\u0142 pod uwag\u0119 sytuacj\u0119 na bazie pierwszego testu, gdy dzia\u0142alno\u015b\u0107 nie mia\u0142a charakteru osobistego, lecz komercyjny i mia\u0142 za zadanie ustalenie \u017ar\u00f3d\u0142a dochodu \u2013 z biznesu czy z posiad\u0142o\u015bci?
\nPodatnik Stewart naby\u0142 cztery kondominia \u2013 dwa w London, Ontario i dwa w Surrey BC od firmy Reemark Group, kt\u00f3ra specjalizowa\u0142a si\u0119 w tzw. syndicated Real Estate \u2013 turnkey operation. Zarz\u0105dzanie by\u0142o w r\u0119kach firmy, kt\u00f3ra zawar\u0142a tzw. pooling agreement z panem Stewart. Zakup by\u0142 finansowany przez bank i tzw. promissory notes, poniewa\u017c inwestor wy\u0142o\u017cy\u0142 jedynie $1,000 na ka\u017cde kondominium. Prospekt inwestycyjny przewidywa\u0142 straty z inwestycji wynajmu przez 10 lat, z uwagi na wysoki koszt finansowania, a promissory notes mia\u0142y by\u0107 sp\u0142acone dopiero w roku 1994.<\/p>\n

W latach 1990, 1991, 1992 Stewart mia\u0142 straty $27,814, $18,673 I $12,306. Agencja zakwestionowa\u0142a te straty wy\u0142\u0105cznie na bazie REOP.
\nNa podstawie paragrafu 9 ITA, agencja nie uzna\u0142a koszt\u00f3w po\u017cyczki, poniewa\u017c, wed\u0142ug agencji, podatnik nie mia\u0142 \u017ar\u00f3d\u0142a dochodu. Zar\u00f3wno s\u0105d podatkowy (Tax Court of Canada), jak i Federal Court of Appeal zaklepa\u0142y decyzj\u0119 agencji.
\nS\u0105d Najwy\u017cszy uzna\u0142 odwo\u0142anie pana Stewart, poniewa\u017c\u201dreasonable expectation of profit\u201d REOP nie powinien by\u0107 testem czy dzia\u0142alno\u015b\u0107 podatnika stanowi \u017ar\u00f3d\u0142o dochodu pod k\u0105tem wymaga\u0144 paragrafu 9 ITA. Test REOP sta\u0142 si\u0119 niemal uniwersalnym narz\u0119dziem u\u017cywanym przez Minister of National Revenue. S\u0105dy, niezale\u017cnie od praw zawartych w ITA zacz\u0119\u0142y zgadywa\u0107 konkretne decyzje komercyjne podatnika, robi\u0105c to wbrew zasadzie, \u017ce s\u0105d powinien unika\u0107 tworzenia prawa podatkowego. Test REOP jest problematyczny z powodu braku precyzji i niepewno\u015bci jak go stosowa\u0107, prowadz\u0105c do decyzji, kt\u00f3re nie by\u0142y fair i mia\u0142y charakter arbitralny.
\nW to miejsce SCC zaleci\u0142 stosowanie powy\u017cszego dwu-stopniowego testu w miejsce testu EOP.
\nCdn.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong>
\n647 648-6363<\/strong>\"\"<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Analizuj\u0105c super wa\u017cn\u0105 spraw\u0119 DiCaita v. The Queen (2021 TCC 5), kt\u00f3ra mia\u0142a charakter sprawy nieformalnej, bez mocy precedensu, mo\u017cemy jednak si\u0119 zorientowa\u0107 jak s\u0105d…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-135975","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135975","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=135975"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135975\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":135977,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135975\/revisions\/135977"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=135975"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=135975"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=135975"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}