{"id":135994,"date":"2021-09-23T12:09:27","date_gmt":"2021-09-23T16:09:27","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=135994"},"modified":"2021-09-23T12:10:40","modified_gmt":"2021-09-23T16:10:40","slug":"buyer-agent-i-seller-agent-jakie-sa-ich-kompetencje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/09\/23\/buyer-agent-i-seller-agent-jakie-sa-ich-kompetencje\/","title":{"rendered":"Buyer agent i seller agent \u2014 jakie s\u0105 ich kompetencje?"},"content":{"rendered":"

Funkcjonuj\u0105cy na rynku nieruchomo\u015bci agenci mog\u0105 pracowa\u0107 jako \u201ebuyer agent\u201d i \u201eseller agent\u201d. Jaka jest r\u00f3\u017cnica w ich kompetencjach i obowi\u0105zkach i czy ten sam agent mo\u017ce by\u0107 mo\u017ce by\u0107 jednocze\u015bnie buyer & seller agent?<\/strong><\/p>\n

Kiedy zaczyna\u0142em pracowa\u0107 w biznesie – oko\u0142o 30 lat temu, obowi\u0105zywa\u0142a zasada, \u017ce i agent, kt\u00f3ry sprzedawa\u0142 dom i agent, kt\u00f3ry przyprowadza\u0142 kupuj\u0105cych reprezentowali tak naprawd\u0119 w\u0142a\u015bcicieli domu. Bo wed\u0142ug \u00f3wczesnych przepis\u00f3w \u201eszefem by\u0142 ten, kt\u00f3ry p\u0142aci\u0142\u201d.
\nTakie podej\u015bcie budzi\u0142o wiele nieporozumie\u0144 i dlatego ju\u017c od dawna formalnie funkcjonuj\u0105 poj\u0119cia \u201ebuyer\u201d i \u201eseller\u201d agent. Jest to bardziej zrozumia\u0142e dla wszystkich i w ten spos\u00f3b zar\u00f3wno sprzedaj\u0105cy jak i kupuj\u0105cy maj\u0105 w\u0142asnego przedstawiciela.
\nSeller agent, by zosta\u0107 nim w spos\u00f3b formalny \u2013 ubiega si\u0119 o tak zwany Listing Agreement \u2013 na podstawie kt\u00f3rego dostaje wy\u0142\u0105czno\u015b\u0107 reprezentowania sprzedaj\u0105cych w czasie sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Listing Agreement jest zwykle podpisywany na okre\u015blony czas. Je\u015bli jest podpisany na mniej ni\u017c 60 dni \u2013 to taka umowa nie mo\u017ce wej\u015b\u0107 na system MLS i okre\u015blana jest jako EXCLUSIVE Listing. Je\u015bli jest podpisana na 60 dni i wi\u0119cej \u2013 mo\u017ce by\u0107 wprowadzona na system MLS, ale czasami sprzedaj\u0105cy wol\u0105 j\u0105 kontynuowa\u0107 jako Exclusive Listing.
\nNajcz\u0119\u015bciej umowy s\u0105 podpisywane na 60 do 90 dni. Je\u015bli agent nalega, by podpisa\u0107 umow\u0119 na czas d\u0142u\u017cszy, wcale nie trzeba tego robi\u0107. Znam przypadki, \u017ce sprzedaj\u0105cy w pewnym sensie nie\u015bwiadomie podpisali kontrakt na p\u00f3\u0142 roku i byli zmuszeni do trzymania domu na rynku niemal\u017ce wbrew w\u0142asnej woli.<\/p>\n

W dzisiejszych czasach, je\u015bli dom si\u0119 nie sprzeda si\u0119 w ci\u0105gu 30 dni, to albo ma jaki\u015b powa\u017cny problem – funkcjonalny lub techniczny, albo cena jest wyg\u00f3rowana. W\u00f3wczas, po 30 dniach, warto powa\u017cnie zastanowi\u0107 si\u0119 co dalej.
\nUmowa z agentem, kt\u00f3ry ma listing mo\u017ce by\u0107 rozwi\u0105zana albo je\u015bli wyga\u015bnie, albo kiedy nieruchomo\u015b\u0107 si\u0119 sprzeda, albo kiedy obie strony podpisz\u0105 specjalny dokument nazywany \u201eCancellation of Listing Agreement\u201d. Je\u015bli taki dokument jest podpisany, to mo\u017cemy ponownie dom wystawi\u0107 – nawet z inn\u0105 firm\u0105 brokersk\u0105. Czasami agenci sugeruj\u0105 podpisanie dokumentu \u201eSuspension of Listing Agreement\u201d. Ten dokument zdejmuje listing z rynku, ale nie pozwala wprowadzi\u0107 go ponownie na sprzeda\u017c do czasu, kiedy wyga\u015bnie oryginalny kontrakt.
\nRola seller agent jest w miar\u0119 prosta. Ma on za zadanie jak najlepiej wyeksponowa\u0107 sprzedawany dom, rzetelnie reprezentowa\u0107 sprzedaj\u0105cych i stara\u0107 si\u0119 uzyska\u0107 jak najlepsz\u0105 cen\u0119 na jak najlepszych warunkach.
\nDzi\u015b, kiedy prawie na ka\u017cdy dom jest po kilka czy kilkana\u015bcie ofert, bycie seller agent jest oczywi\u015bcie bardzo \u201ewygodnym\u201d zaj\u0119ciem, cho\u0107 tylko pozornie \u0142atwym. Trzeba unika\u0107 pokus, by reprezentowa\u0107 \u201ew\u0142asnych\u201d klient\u00f3w \u2013 co bardzo cz\u0119sto prowadzi do nadu\u017cycia zaufania i konfliktu interes\u00f3w.<\/p>\n

Moim zdaniem (pomimo, \u017ce jest to dopuszczalne) nie powinno si\u0119 reprezentowa\u0107 interes\u00f3w obu stron (kupuj\u0105cych i sprzedaj\u0105cych) w tej samej transakcji \u2013 szczeg\u00f3lnie w sytuacji, kiedy jest jeszcze kilka innych ofert.
\nNie widz\u0119 z kolei konfliktu, gdy ten sam agent pomaga sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 swoich klient\u00f3w i r\u00f3wnocze\u015bnie (albo ju\u017c po sprzeda\u017cy) szuka dla tych samych klient\u00f3w domu. Jest to nawet wskazane, bo \u0142atwiej o synchronizacj\u0119 dat oraz zna on ju\u017c potrzeby i upodobania klient\u00f3w.
\nA teraz kilka uwag na temat buyer agent. Przez dziesi\u0119ciolecia agenci, kt\u00f3rzy reprezentowali kupuj\u0105cych, tak naprawd\u0119 pracowali \u201ena s\u0142owo\u201d.<\/p>\n

Panowa\u0142 chaos \u2013 i cz\u0119sto agent, kt\u00f3ry nawet przeprowadzi\u0142 ca\u0142\u0105 transakcj\u0119 zakupu, ju\u017c po fakcie dowiadywa\u0142 si\u0119, \u017ce nie otrzyma wynagrodzenia za swoj\u0105 prac\u0119, bo kto\u015b inny przedstawi\u0142 dan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 \u201ejego\u201d kupuj\u0105cym na zasadzie \u201efirst introduction\u201d . Takie przepisy wywo\u0142ywa\u0142y wiele frustracji. Mnie si\u0119 to te\u017c raz zdarzy\u0142o, bo m\u00f3j klient \u201ezapomnia\u0142\u201d mi powiedzie\u0107, \u017ce dzie\u0144 wcze\u015bniej ten dom pokaza\u0142 mu buyer agent.
\nNa szcz\u0119\u015bcie te procedury uleg\u0142y zmianie. Obecnie kupuj\u0105cy i ich agent powinni podpisa\u0107 umow\u0119 o wsp\u00f3\u0142pracy. Dokument ten nazywa si\u0119 \u201eBuyer Representation Agreement\u201d. Jest to standardowa forma, kt\u00f3ra okre\u015bla wzajemne zale\u017cno\u015bci, czas trwania kontraktu i ustala wynagrodzenie dla agenta, je\u015bli kupuj\u0105cy w czasie trwania kontraktu zakupi nieruchomo\u015b\u0107 za po\u015brednictwem innego agenta.<\/p>\n

Zapis o okresie wsp\u00f3\u0142pracy zwykle wywo\u0142uje najwi\u0119cej frustracji i nieporozumie\u0144. Naturalnie, \u017ce w interesie agenta jest podpisa\u0107 kontrakt na jak najd\u0142u\u017cszy czas. Ale kupuj\u0105cy cz\u0119sto nie chc\u0105 by\u0107 zwi\u0105zani umow\u0105 d\u0142ugotrwa\u0142\u0105, szczeg\u00f3lnie kiedy rozpoczynaj\u0105 wsp\u00f3\u0142prac\u0119 z nieznajomym agentem. Cz\u0119sto, przy okazji pokazania jednego domu, agent podsuwa do podpisania kontrakt na wsp\u00f3\u0142prac\u0119 na 60 albo wi\u0119cej dni.
\nProsze pami\u0119ta\u0107, \u017ce zanim si\u0119 go podpisze, mo\u017cemy zmieni\u0107 okres trwania wsp\u00f3\u0142pracy – nawet do jednego dnia czy jednego tygodnia. Mo\u017cemy te\u017c wpisa\u0107 w kontrakt specyficzny adres nieruchomo\u015bci, i to nas automatycznie chroni w przypadku, kiedy b\u0119dziemy ogl\u0105dali inne nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nPisz\u0119 o tym tylko dlatego, \u017ce niestety jest to cz\u0119sty \u201echwyt poni\u017cej pasa\u201d, stosowany przez niekt\u00f3rych agent\u00f3w.
\nDlatego, moim zdaniem, wsp\u00f3\u0142praca z jednym, wybranym i zaufanym buyer agent jest najbezpieczniejsza i najbardziej op\u0142acalna. Nawet obecnie, gdy ka\u017cdy ma prawie pe\u0142ny dost\u0119p do systemu MLS i wiele os\u00f3b poszukuje nieruchomo\u015bci na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119. Dlaczego? Powod\u00f3w jest wiele i to tylko niekt\u00f3re z nich:<\/p>\n

Obs\u0142uga (pomoc) agenta jest wliczona w cen\u0119 zakupu i nie trzeba posiada\u0107 dodatkowych \u015brodk\u00f3w, by z niej skorzysta\u0107
\nAgent zna przepisy, wie jak negocjowa\u0107 cen\u0119 i jak napisa\u0107 ofert\u0119
\nZna znacznie lepiej lokalny rynek i orientuje si\u0119 w cenach
\nPowinien by\u0107 w stanie oceni\u0107 stan techniczny domu i zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na problemy
\nZwykle agent pomaga za\u0142atwi\u0107 mortgage, co obecnie jest do\u015b\u0107 trudne
\nAgent pomaga w wyborze prawnika, firmy przeprowadzkowej czy fachowc\u00f3w
\nJest w sta\u0142ym kontakcie z drug\u0105 stron\u0105 transakcji i pomaga rozwi\u0105zywa\u0107 problemy
\nNatomiast przy zakupie mieszka\u0144 z plan\u00f3w, agent:
\nJest zawsze \u201ebezp\u0142atnym konsultantem\u201d
\nCz\u0119sto ma dost\u0119p VIP do projekt\u00f3w
\nNie wp\u0142ywa na cen\u0119, bo deweloper i tak nie zmieni ceny
\nPotrafi czyta\u0107 plany
\nJest gotowy zasugerowa\u0107 w\u0142a\u015bciwy projekt<\/p>\n

Pomo\u017ce przy za\u0142atwieniu po\u017cyczki na zakup mieszkania, co jest niezwykle trudne w przypadku nowych nieruchomo\u015bci
\nReasumuj\u0105c – agenci s\u0105 naprawd\u0119 wa\u017cnym ogniwem w procesie kupna i sprzeda\u017cy. Osobi\u015bcie \u017ca\u0142uj\u0119, \u017ce poziom edukacji i wymaga\u0144 wobec nich jest, niestety, bardzo niski i dlatego w tym biznesie dzia\u0142a wielu przypadkowych ludzi – tylko i wy\u0142\u0105cznie w nadziei na zarobienie \u201ekasy\u201d.
\n
\nMaciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Funkcjonuj\u0105cy na rynku nieruchomo\u015bci agenci mog\u0105 pracowa\u0107 jako \u201ebuyer agent\u201d i \u201eseller agent\u201d. Jaka jest r\u00f3\u017cnica w ich kompetencjach i obowi\u0105zkach i czy ten sam…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":135996,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-135994","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135994","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=135994"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135994\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":136000,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/135994\/revisions\/136000"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/135996"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=135994"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=135994"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=135994"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}