{"id":136221,"date":"2021-09-30T09:21:46","date_gmt":"2021-09-30T13:21:46","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=136221"},"modified":"2021-09-30T09:21:46","modified_gmt":"2021-09-30T13:21:46","slug":"kiedy-odpisujemy-naprawy-i-konserwacje-cz-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/09\/30\/kiedy-odpisujemy-naprawy-i-konserwacje-cz-2\/","title":{"rendered":"Kiedy odpisujemy naprawy i konserwacje? Cz.2"},"content":{"rendered":"

Z poprzedniego artyku\u0142u mo\u017cna by\u0142o si\u0119 zorientowa\u0107, \u017ce odpisywanie koszt\u00f3w napraw i konserwacji nie zawsze podoba si\u0119 agencji CRA, kt\u00f3ra nie baczy na wyniki spraw s\u0105dowych lub nawet zmian do przepis\u00f3w i niekiedy stosuje takie metody, kt\u00f3re daj\u0105 rz\u0105dowi kas\u0119.<\/strong><\/p>\n

Szereg lat temu okaza\u0142o si\u0119, \u017ce agencja ma tak nieaktualne strony internetowe, \u017ce zosta\u0142a zmuszona do stopniowego uaktualniania informacji podatkowej. St\u0105d mamy zast\u0105pienie tzw. Information Bulletins przez tzw. Folios, kt\u00f3re ci\u0105gle nie s\u0105 kompletne.
\nW sprawie DiCaita v. Queen (2021 TCC 5) s\u0105d nie chcia\u0142 uzna\u0107 wydatk\u00f3w, w tym, na naprawy i konserwacje jako odpisy od biznesu wynajmu kondominium. Zaproponowa\u0142 przekwalifikowanie wydatk\u00f3w z bie\u017c\u0105cych na wydatki kapita\u0142owe, kt\u00f3re dodaj\u0105 si\u0119 do koszt\u00f3w zakupu nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Podatnik bowiem odpisa\u0142 $22,483 jako wydatki na remont wynajmowanego mieszkania, a agencja zakwestionowa\u0142a ten odpis powo\u0142uj\u0105c si\u0119 na brak \u017ar\u00f3d\u0142a dochodu. Jednak ca\u0142o\u015b\u0107 wydatk\u00f3w, w tym odsetki na po\u017cyczce $10,063 wynios\u0142y razem ponad $41,000. Pan DiCaita wynajmowa\u0142 lokal tylko przez jeden miesi\u0105c w roku 2012 z powodu zewn\u0119trznego remontu ca\u0142ego kompleksu kondominium.<\/p>\n

Rozpatruj\u0105c zagadnienie \u017ar\u00f3d\u0142a dochodu, s\u0105d przeanalizowa\u0142 spraw\u0119 Stewart v. Canada (2002 SCC 46) i doszed\u0142 do wniosku, \u017ce ta sprawa nie zosta\u0142a poparta now\u0105 ustaw\u0105 i nie by\u0142a spraw\u0105 precedensow\u0105. S\u0105d stwierdzi\u0142, \u017ce skoro kondo by\u0142o wynajmowane wcze\u015bniej przez wiele lat i zosta\u0142o wynaj\u0119te po zako\u0144czeniu remontu koryguj\u0105cego zewn\u0119trzne elementy kompleksu, by\u0142o wi\u0119c \u017ar\u00f3d\u0142em dochodu. Prawo nie wymaga, aby nieruchomo\u015b\u0107 by\u0142a wynajmowana non-stop, aby mo\u017cna by\u0142o odpisywa\u0107 koszty remontu. Remont by\u0142 zrobiony po wielu latach u\u017cytkowania, poniewa\u017c lokal sta\u0142 pusty i podczas remontu nie m\u00f3g\u0142 by\u0107 wynajmowany. Lokal nie straci\u0142 swego charakteru jako \u017ar\u00f3d\u0142o dochodu poniewa\u017c by\u0142 pusty lub nie by\u0142 dost\u0119pny do wynajmu przez jaki\u015b okres czasu. S\u0105d zadecydowa\u0142, \u017ce lokal by\u0142 \u017ar\u00f3d\u0142em dochodu przed remontem, w czasie remontu i po zako\u0144czeniu renowacji.<\/p>\n

Nast\u0119pnie s\u0105d rozpatrzy\u0142 kwesti\u0119 kategorii wydatk\u00f3w renowacyjnych w kwocie $22,483 \u2013 czy bie\u017c\u0105ce czy kapita\u0142owe? Oraz czy inne wydatki kwalifikowa\u0142y si\u0119 na odpis (\u0142\u0105cznie $13,717), takie jak odsetki zap\u0142acone na po\u017cyczce hipotecznej, biurowe, property taxes, etc. Sprawa w s\u0105dzie dotyczy\u0142a uznania przez agencj\u0119 \u0142\u0105cznej kwoty $36,200 jako koszty wynajmu w roku 2012 w stosunku do jednego miesi\u0105ca dochodu z wynajmu ($2,200). Opr\u00f3cz tego by\u0142a te\u017c kwestia odrzucenia przez agencj\u0119 koszt\u00f3w podr\u00f3\u017cy do wynajmowanej nieruchomo\u015bci w Phoenix, Arizona w roku 2013 w wysoko\u015bci $4,923.15.
\nOpieraj\u0105c si\u0119 na sprawie Rainbow Pipe Line Co. Ltd. v. Canada (2002 FCA 259), s\u0105d opar\u0142 si\u0119 na Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) oraz na akceptowanych zasadach biznesowych, kt\u00f3re by\u0142y zgodne z GAAP, a nie na jakim\u015b konkretnym paragrafie w Income Tax Act (ITA).
\nS\u0105d cytowa\u0142 te\u017c spraw\u0119 MNR v. Algoma Central Railway (1968 CANLII 774 (SCC) z powodu klasycznej definicji wydatk\u00f3w kapita\u0142owych, a mianowicie: wydatek kapita\u0142owy ma miejsce, gdy nabycie \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych (asset) ma na celu trwa\u0142\u0105 korzy\u015b\u0107, wliczaj\u0105c w to konserwacj\u0119, ale nie mo\u017ce to by\u0107 to wydatek, kt\u00f3ry nie daje daj\u0105cej si\u0119 zmierzy\u0107 korzy\u015bci.<\/p>\n

S\u0105d wzi\u0105\u0142 pod uwag\u0119 kilka innych spraw; Hare v. The Queen (2011 TCC 294) i Cousineau v. The Queen (2013 TCC 375), aby dokona\u0107 gruntownej analizy wielu potencjalnych wzgl\u0119d\u00f3w rozpatrywanych zagadnie\u0144.
\nS\u0105d TCC rozpatrzy\u0142 sze\u015b\u0107 czynnik\u00f3w, kt\u00f3rym nadano r\u00f3\u017cn\u0105 wag\u0119 w celu ustalenia, czy wydatek mia\u0142 charakter kapita\u0142owy czy bie\u017c\u0105cy, wed\u0142ug kryteri\u00f3w CRA w Information Bulletin IT \u2013 128R, Capital Cost Allowance \u2013 Depreciable Property (May 21, 1985) No.4):
\nulepszenie i trwa\u0142a korzy\u015b\u0107,
\ntypowo\u015b\u0107 napraw,
\nmoment czasowy napraw,
\npustostan lokalu w czasie napraw,
\nkoszt napraw w relacji do warto\u015bci nieruchomo\u015bci,
\nwzrost czynszu po wykonaniu napraw<\/p>\n

Wydatki bie\u017c\u0105ce \u2013 przyk\u0142ady
\nZnane s\u0105 nast\u0119puj\u0105ce przypadki spraw s\u0105dowych, kt\u00f3re s\u0105d TCC rozpatrzy\u0142 jako przyk\u0142ady napraw bie\u017c\u0105cych, takie jak:
\na. Wymiana 20-letniego decku, kt\u00f3ra kosztowa\u0142a $8,146 stanowi\u0105ca 3.1% warto\u015bci nieruchomo\u015bci (Lewin v. Queen,, 2008 TCC 618).
\nb. Naprawy dupleksu w kwocie $29,823, aby przywr\u00f3ci\u0107 go do stanu oryginalnego (kupionego za $419,000) [Janoto v. The Queen 2010 TCC 395]. Nieruchomo\u015b\u0107 po remoncie mia\u0142a wy\u017csze ceny wynajmu.
\nc. Olbrzymie naprawy po huraganie i szkodach spowodowanych przez lokatora nie powi\u0119kszy\u0142y warto\u015bci nieruchomo\u015bci poza stan wyj\u015bciowy (Martinello v. The Queen 2010 TCC 432). Huragan spowodowa\u0142, \u017ce dom nie nadawa\u0142 si\u0119 do zamieszkania.
\nd. Naprawa dachu $6,900, aby przywr\u00f3ci\u0107 go do oryginalnego stanu (Palangio v. The Queen 2012 TCC 405).
\ne. Wymiana cz\u0119\u015bci dachu nad parkingiem, kt\u00f3ra przed\u0142u\u017cy\u0142a \u017cywotno\u015b\u0107 dachu (Aon Inc. v The Queen 2017 TCC 166). Naprawa kosztowa\u0142a ponad $4,000,000. Naprawa mia\u0142a za zadanie, aby nie mie\u0107 ponownych problem\u00f3w z dachem przez nast\u0119pne 20-30 lat. Szkody by\u0142y spowodowane sol\u0105, \u015bniegiem, deszczem oraz ruchem ulicznym.<\/p>\n

Wydatki kapita\u0142owe \u2013 przyk\u0142ady
\nZ kolei nast\u0119puj\u0105ce sytuacje mia\u0142y charakterystyki wydatk\u00f3w kapita\u0142owych:
\nf. Znaczny remont nieruchomo\u015bci w z\u0142ym stanie Fiore v. The Queen [1993] 2 C.T.C. 68; [Hare (FCA) v. The Queen 2013 FCA 80].
\ng. Naprawy i renowacje budynku, aby stworzy\u0107 budynek o trwa\u0142ej warto\u015bci [Fotherby v. The Queen, Sharfe v. The Queen, Bishop v. The Queen, Mbenar v. The Queen].
\nh. Wymiana okien z drewnianymi framugami na winylowe [Peach v. The Queen 2020 TCC 12 \u2013 w trakcie odwo\u0142ania].
\nS\u0105d stwierdzi\u0142, \u017ce ten og\u00f3lny test mia\u0142 na celu ustalenie celowo\u015bci i charakteru wydatk\u00f3w. Pomimo tego, \u017ce naprawy maj\u0105 na celu trwa\u0142\u0105 korzy\u015b\u0107, nie by\u0142y one na tyle istotne, aby zmieni\u0107 charakter istniej\u0105cego maj\u0105tku trwa\u0142ego. Po prostu by\u0142y one typowym uaktualnieniem istniej\u0105cego stanu rzeczy.<\/p>\n

S\u0105d doszed\u0142 do wniosku, \u017ce koszt napraw by\u0142 niski w stosunku do warto\u015bci kondominium, brak konieczno\u015bci posiadania zezwole\u0144 budowlanych, brak problem\u00f3w z powodu kod\u00f3w budowlanych oraz fakt , \u017ce nowe elementy by\u0142y takie same jak stare (zasada \u201clike for like\u201d).
\nS\u0105d uzna\u0142, \u017ce naprawy by\u0142y typowymi naprawami. W sprawie momentu wykonania napraw, s\u0105d odrzuci\u0142 zarzut agencji, \u017ce skumulowanie wielu napraw stanowi\u0142o stworzenie nowych \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych, a wi\u0119c wydatki mia\u0142y, wed\u0142ug agencji, charakter kapita\u0142owy. Przerwa w wynajmie spowodowana przez naprawy zlecone przez zarz\u0105d kondominium stworzy\u0142y okazj\u0119, aby zrobi\u0107 ca\u0142kowity remont mieszkania i nie by\u0142 to istotny czynnik niekorzystny dla podatnika.
\nS\u0105d odrzuci\u0142 r\u00f3wnie\u017c argumentacj\u0119 agencji, \u017ce by\u0142y to wydatki kapita\u0142owe, bowiem lokal musia\u0142 by\u0107 pusty, aby podatnik m\u00f3g\u0142 dokona\u0107 kompletnego remontu. S\u0105d stwierdzi\u0142, \u017ce lokal nie musia\u0142 by\u0107 pusty, w czasie renowacji. Gdy by\u0142 pusty, \u0142atwiej by\u0142o wykona\u0107 prace.<\/p>\n

Ponadto koszt napraw nie by\u0142 wysoki w stosunku do warto\u015bci kondominium, co r\u00f3wnie\u017c przemawia\u0142o za tym, \u017ce by\u0142y to naprawy bie\u017c\u0105ce.
\nWreszcie, wzrost czynszu po renowacji r\u00f3wnie\u017c by\u0142 korzystnym czynnikiem przemawiaj\u0105cym za tym, \u017ce wydatki by\u0142y bie\u017c\u0105ce. Nie by\u0142 to jednak g\u0142\u00f3wny czynnik.
\nSprawa DiCaita pokazuje, jak mo\u017ce typowa renowacja, zrobiona po wielu latach wynajmu, zamieni\u0107 si\u0119 w wielopunktow\u0105 argumentacj\u0105 przed s\u0119dzi\u0105 s\u0105du podatkowego. Nie wystarczy posiadanie rachunk\u00f3w. Nale\u017cy umie\u0107 odpowiedzie\u0107 na pytanie, czy nieruchomo\u015b\u0107 lub biznes jest \u017ar\u00f3d\u0142em dochodu. Odpowied\u017a nie jest zawsze prosta czy oczywista. Liczy si\u0119 kompleksowa analiza mi\u0119dzy innymi intencji i biznesowego podej\u015bcia do prowadzonego przedsi\u0119wzi\u0119cia. Widzimy te\u017c, \u017ce agencja nie jest naszym przyjacielem popieraj\u0105cym nasze inwestycje i dbanie o ich stan.<\/p>\n

Stara si\u0119 bowiem za wszelk\u0105 cen\u0119 osi\u0105gn\u0105\u0107 dobry wynik dla CRA, nie tylko przy sprzeda\u017cy (capital gain tax), ale r\u00f3wnie\u017c w trakcie wynajmowania.
\nNa szcz\u0119\u015bcie s\u0105d podatkowy zadecydowa\u0142 tym razem na korzy\u015b\u0107 podatnika uznaj\u0105c naprawy renowacyjne w wysoko\u015bci $23,483 jako bie\u017c\u0105cy koszt wynajmu, dodatkowy odpis $2,613.71 z tytu\u0142u op\u0142at za condo fees, dodatkowy koszt $6,137 z tytu\u0142u odsetek hipotecznych, dodatkowy koszt $1,420 a konto property taxes, dodatkowy koszt wynajmu w Arizonie na poczet koszt\u00f3w zarz\u0105dzania kondo w Arizonie. R\u00f3wnie\u017c s\u0105d przychyli\u0142 si\u0119 do uznania wi\u0119kszo\u015bci koszt\u00f3w zwi\u0105zanych z podr\u00f3\u017c\u0105 do Arizony w roku 2013, a mianowicie: dodatkowo $363.58 jako koszt podr\u00f3\u017cy (wynajem samochodu), $1,633.92 \u2013 koszt hotelu w czasie pobytu w Arizonie, $491.08 \u2013 koszt jedzenia w Arizonie oraz $75.37, $90.00 i $79.53 \u2013 koszt paliwa, parkingu oraz prezentu dla mened\u017cera w Arizonie.
\nPomimo prawie kompletnego, niemal\u017ce 100% zwyci\u0119stwa, podatnik nie uzyska\u0142 nic wi\u0119cej, bo si\u0119 sam reprezentowa\u0142.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong>
\n647 648-6363<\/strong>\"\"<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Z poprzedniego artyku\u0142u mo\u017cna by\u0142o si\u0119 zorientowa\u0107, \u017ce odpisywanie koszt\u00f3w napraw i konserwacji nie zawsze podoba si\u0119 agencji CRA, kt\u00f3ra nie baczy na wyniki spraw…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-136221","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136221","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=136221"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136221\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":136223,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136221\/revisions\/136223"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=136221"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=136221"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=136221"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}