{"id":136257,"date":"2021-09-30T11:39:29","date_gmt":"2021-09-30T15:39:29","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=136257"},"modified":"2021-09-30T11:40:09","modified_gmt":"2021-09-30T15:40:09","slug":"mieszkania-nowe-i-uzywane-ktore-wybrac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/09\/30\/mieszkania-nowe-i-uzywane-ktore-wybrac\/","title":{"rendered":"Mieszkania nowe i u\u017cywane \u2014 kt\u00f3re wybra\u0107?"},"content":{"rendered":"

Nieraz porusza\u0142em kwesti\u0119 zakupu mieszkania z plan\u00f3w od dewelopera oraz zakupu poprzez system MLS. Kt\u00f3ry spos\u00f3b na w\u0142asne \u201ecztery k\u0105ty\u201d wybra\u0107? Jakie s\u0105 r\u00f3\u017cnice?
\n<\/strong>
\nR\u00f3\u017cnice s\u0105 ogromne. Zakup nowych mieszka\u0144 z plan\u00f3w kieruje si\u0119 zupe\u0142nie innymi zasadami ni\u017c zakup mieszka\u0144 poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie je uzmys\u0142owi\u0107, bo mo\u017ce to pom\u00f3c w podj\u0119ciu decyzji o sposobie zakupu.
\nZacznijmy od deweloperskich mieszka\u0144 z plan\u00f3w. W tym wypadku mo\u017ce by\u0107 wi\u0119cej niewiadomych, gdy\u017c nie kupujemy istniej\u0105cej jednostki mieszkalnej (najcz\u0119\u015bciej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie. Ten spos\u00f3b kupowania jest niezwykle popularny w\u015br\u00f3d inwestor\u00f3w.
\nWyb\u00f3r mieszkania z plan\u00f3w wymaga sporo wyobra\u017ani. Czasami to co kupimy odbiega od naszych oczekiwa\u0144 i wyobra\u017ce\u0144.<\/p>\n

Brak mo\u017cliwo\u015bci negocjacji ceny. Ceny s\u0105 ustalone i nie podlegaj\u0105ce negocjacjom. Czasami deweloper dla zach\u0119ty oferuje bezp\u0142atny parking lub locker, ale prawie nigdy nie zgadza si\u0119 na obni\u017cenie ceny zakupu. W ostatnich miesi\u0105cach \u201efree parking\u201d jest ogromn\u0105 rzadko\u015bci\u0105. Dzi\u015b w Toronto jest to dodatkowy wydatek i kosztuje od $40,000 do $80,000. Korzystanie z pomocy agenta real estate przy zakupie nie wp\u0142ywa na podwy\u017cszenie ceny.
\nD\u0142ugi okres oczekiwania. To zwykle 2-3 lata. Natomiast wielu inwestorom to odpowiada, bo mog\u0105 si\u0119 finansowo przygotowa\u0107 do przej\u0119cia mieszkania, a ono przyrasta w mi\u0119dzyczasie na warto\u015bci.
\nDownpayment jest roz\u0142o\u017cony w czasie. Wynosi zwykle od 15% do 20% ceny, co jest wa\u017cne dla wielu inwestor\u00f3w. Du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 z nich, w wypadku zakupu mieszka\u0144 na inwestycj\u0119 u\u017cywa \u201eequity\u201d z posiadanego ju\u017c domu. A je\u015bli nie maj\u0105 takiej mo\u017cliwo\u015bci (zasob\u00f3w finansowych), to rok w kt\u00f3rym musz\u0105 dostarczy\u0107 wp\u0142at\u0119 zmusza ich do super oszcz\u0119dno\u015bci.<\/p>\n

Konieczno\u015b\u0107 podejmowania decyzji dotycz\u0105cej wyposa\u017cenia \u2013 w przypadku kupna istniej\u0105cych mieszka\u0144 nie mamy mo\u017cliwo\u015bci wyboru wyko\u0144cze\u0144. W przypadku zakupu nowego mieszkania z plan\u00f3w mamy zwykle tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107. Nie znaczy to jednak, \u017ce zawsze dostaniemy to, co nam si\u0119 podoba. Deweloperzy staj\u0105 si\u0119 bardzo \u201eoszcz\u0119dni\u201d. Zwykle oferuj\u0105 3 zestawy wyko\u0144czeniowe – bardzo cz\u0119sto odbiegaj\u0105ce od super wyko\u0144cze\u0144 pokazywanych w salonie sprzeda\u017cy.
\nNie do ko\u0144ca wiadomy jest ca\u0142kowity koszt zamkni\u0119cia. Land Transfer Tax i koszt prawnika s\u0105 \u0142atwe do przewidzenia, ale trudno przewidzie\u0107 wysoko\u015b\u0107 \u201elevies\u201d lub \u201edevelopment charges\u201d. Dlatego wa\u017cne jest, by mie\u0107 w kontrakcie klauzul\u0119 okre\u015blaj\u0105c\u0105 maksymaln\u0105 sum\u0119, jaka mo\u017ce by\u0107 naliczona za \u201elevies\u201d.<\/p>\n

Nie do ko\u0144ca pewne s\u0105 koszty miesi\u0119czne (utilities). Zwykle przez par\u0119 pierwszych lat mamy szans\u0119 na niskie op\u0142aty w stosunku do powierzchni. Ale to mo\u017ce si\u0119 szybko zmieni\u0107.
\nUmowa podpisywana jest z deweloperem. To odwrotnie ni\u017c przy zakupie przez MLS, gdy kupujemy mieszkanie od osoby fizycznej. W przypadku \u201epre-construction\u201d kupujemy od korporacji, i gdyby dosz\u0142o do sporu s\u0105dowego, cz\u0119sto jeste\u015bmy na straconej pozycji.
\nHST wliczone w cen\u0119 zakupu. Na nowe produkty naliczany jest HST (r\u00f3wnie\u017c na domy). Nale\u017cy uwa\u017ca\u0107, by unikn\u0105\u0107 konieczno\u015bci zwrotu tego podatku do Revenue Canada.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nZwykle pierwszy rok od przej\u0119cia jest troch\u0119 sp\u0119dzany \u201ena budowie\u201d. Bywa, \u017ce deweloper stara si\u0119 przekaza\u0107 w\u0142a\u015bcicielom gotowe mieszkania, ale jest cz\u0119sto op\u00f3\u017aniony z wyko\u0144czeniem zaplecza (np. lobby, fitness area, baseny itd).
\nAssignment. Jest to mo\u017cliwo\u015b\u0107 odsprzeda\u017cy unitu przed jego fizycznym przej\u0119ciem. To bardzo atrakcyjna opcja dla inwestor\u00f3w, bo cz\u0119sto si\u0119 zdarza, \u017ce od momentu zakupu do momentu przej\u0119cia cena idzie w g\u00f3r\u0119 o 10-20%. Dlaczego nie skorzysta\u0107 i nie zarobi\u0107?
\nLeverage. Najwa\u017cniejsz\u0105 zalet\u0105 kupna mieszkania z plan\u00f3w jest tak zwany \u201eleverage\u201d. Kupuj\u0105c mieszkanie o warto\u015bci $600,000 z plan\u00f3w, dajemy zwykle tylko 15% zaliczki. Jest to $90,000. Je\u015bli tak jak dotychczas, mieszkania b\u0119d\u0105 wzrasta\u0142y od 5% do 15% rocznie, to po trzech latach (kiedy zwykle przejmujemy mieszkanie) jego warto\u015b\u0107 wzro\u015bnie o oko\u0142o 15% albo znacznie wi\u0119cej. Czyli podwajamy zaliczk\u0119 lub cz\u0119sto nawet zarabiamy. To doskona\u0142y profit przy rozs\u0105dnym nak\u0142adzie finansowym. Bank nie jest w stanie zaoferowa\u0107 takiego zysku.
\nInaczej ma si\u0119 rzecz z mieszkaniami oferowanymi przez system MLS i nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na inne czynniki.<\/p>\n

Wiek mieszka\u0144. Poprzez system MLS oferowane s\u0105 mieszkania w ka\u017cdym wieku: od bardzo starych do czasami zupe\u0142nie nowych. Cz\u0119sto ci, kt\u00f3rzy odebrali w\u0142a\u015bnie nowe mieszkania kupione od dewelopera wprowadzaj\u0105 je do systemu MLS, by zarobi\u0107 na wzro\u015bcie cen.
\n\u0141atwo\u015b\u0107 ogl\u0105dania \u201ew naturze\u201d. Jest to ogromna zaleta, bo wiele os\u00f3b nie posiada umiej\u0119tno\u015bci czytania plan\u00f3w, wi\u0119c obejrzenie realnego mieszkania decyduje o wyborze nieruchomo\u015bci. \u0141atwo w takim przypadku zobaczy\u0107 te\u017c, jak wygl\u0105da otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.<\/p>\n

Klarowne koszty zwi\u0105zane z zakupem. W przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych koszt\u00f3w. HST nie dotyczy \u201eresale\u201d. Nie ma te\u017c \u201edevelopment charges\u201d. P\u0142acimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.
\nOgraniczona poda\u017c. W systemie MLS jest du\u017co mieszka\u0144 do wyboru, ale cz\u0119sto w danym budynku jest tylko jedno wystawione na sprzeda\u017c, kt\u00f3re nam odpowiada. Dlatego cz\u0119sto zwlekanie z decyzj\u0105 prowadzi do sytuacji, \u017ce kto\u015b to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza si\u0119 te\u017c, \u017ce musimy konkurowa\u0107 z innymi, je\u015bli pojawi si\u0119 druga lub trzecia oferta.<\/p>\n

Szansa na negocjacje. Je\u015bli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany, mamy szans\u0119 na negocjowanie ceny – oczywi\u015bcie w granicach rozs\u0105dku. Cho\u0107 w dzisiejszym rynku jest ju\u017c inaczej. Rzadko mamy szans\u0119 na negocjacje, bo na zakup jest wielu ch\u0119tnych.
\nSk\u0142adanie ofert. W przypadku istniej\u0105cych mieszka\u0144 (resale) mo\u017cemy sk\u0142ada\u0107 oferty warunkowe na za\u0142atwienie po\u017cyczki, inspekcj\u0119 czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. Oczywi\u015bcie je\u015bli nie ma 10 innych ch\u0119tnych na to samo mieszkanie.
\nDownpayment zaczyna si\u0119 od 5%. Jest to niezwykle wa\u017cny aspekt. Taka ma\u0142a wp\u0142ata umo\u017cliwia wielu kupuj\u0105cym po raz pierwszy naby\u0107 w\u0142asny dom czy mieszkanie. W przypadku zakupu z plan\u00f3w minimalny downpayment jest wy\u017cszy i zwykle wynosi od 15% do 20%, skutecznie eliminuj\u0105c tych, kt\u00f3rych zasoby s\u0105 zbyt niskie.<\/p>\n

Finansowanie. Jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widz\u0105 produkt, kt\u00f3ry finansuj\u0105 i okres przej\u0119cie jest zwykle nie d\u0142u\u017cszy ni\u017c 90 dni. Kupuj\u0105c mieszkania z plan\u00f3w, gdy zamkniecie jest za 2-3 lata, uzyskanie po\u017cyczki z banku z tak d\u0142ugim zamkni\u0119ciem jest niezwykle trudne.
\nInspekcja. Istniej\u0105c\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 jest \u0142atwo oceni\u0107 pod stanem technicznym.
\nOkres oczekiwania na fizyczne przej\u0119cie mieszkania. Mo\u017ce by\u0107 bardzo szybki – typowo wynosi 30-90 dni. Je\u015bli kto\u015b potrzebuje zamieszka\u0107 szybko we w\u0142asnym mieszkaniu (domu) \u2013 MLS jest cz\u0119sto jedyn\u0105 opcj\u0105. Mo\u017cna tu r\u00f3wnie\u017c znale\u017a\u0107 mieszkania gotowe do natychmiastowego przej\u0119cia.<\/p>\n

Przytoczone powy\u017cej niekt\u00f3re aspekty zakupu poprzez system MLS lub prosto z plan\u00f3w s\u0105 tylko po to, by zrozumie\u0107 najbardziej typowe r\u00f3\u017cnice przy zakupie mieszka\u0144 nowych i u\u017cywanych. Z kt\u00f3rego systemu zakupu skorzysta\u0107 – pozostawiam to Pa\u0144stwa decyzji. Oczywi\u015bcie wszystkim zainteresowanym oferuj\u0119 nasz\u0105 pomoc w wyborze najlepszego rozwi\u0105zania w Pa\u0144stwa sytuacji.
\n
\nMaciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nieraz porusza\u0142em kwesti\u0119 zakupu mieszkania z plan\u00f3w od dewelopera oraz zakupu poprzez system MLS. Kt\u00f3ry spos\u00f3b na w\u0142asne \u201ecztery k\u0105ty\u201d wybra\u0107? Jakie s\u0105 r\u00f3\u017cnice? R\u00f3\u017cnice…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":136259,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-136257","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136257","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=136257"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136257\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":136261,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136257\/revisions\/136261"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/136259"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=136257"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=136257"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=136257"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}