{"id":136722,"date":"2021-10-14T10:16:34","date_gmt":"2021-10-14T14:16:34","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=136722"},"modified":"2021-10-14T10:16:34","modified_gmt":"2021-10-14T14:16:34","slug":"rodzinny-domek-cottage","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/10\/14\/rodzinny-domek-cottage\/","title":{"rendered":"Rodzinny domek \/cottage"},"content":{"rendered":"

Je\u017celi posiadamy dom\/mieszkanie w mie\u015bcie i ponadto domek (cottage) letni lub ca\u0142oroczny gdzie\u015b poza miastem, mo\u017cemy mie\u0107 dylemat co zrobi\u0107 z nasz\u0105 dacz\u0105, jak uciec od potencjalnych podatk\u00f3w, je\u017celi chcemy przekaza\u0107 go rodzinie mo\u017cliwie najtaniej.<\/strong><\/p>\n

Ale sprawa koszt\u00f3w podatkowych stanowi tylko jeden aspekt transferu nieruchomo\u015bci cz\u0142onkom rodziny.
\nW artykule firmy Miller Thomson, autorzy Sandra Enticknap, Elena Hoffstein oraz Dwigth Dee znajdujemy kilka wskaz\u00f3wek. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 w\u0142a\u015bcicieli chce, aby cottage s\u0142u\u017cy\u0142 cz\u0142onkom rodziny przez wiele pokole\u0144. Jednak\u017ce wymaga to dok\u0142adnego przemy\u015blenia i odpowiedniego planowania. Nale\u017cy rozwa\u017cy\u0107 koszty, w tym prawne i podatkowe oraz potencjalne spory, kt\u00f3re pojawiaj\u0105 si\u0119 zwykle, gdy szwankuje zarz\u0105dzanie i konserwacja obiektu po jego przekazaniu w r\u0119ce cz\u0142onk\u00f3w (cz\u0142onka) rodziny.
\nNakre\u015bl\u0119 kilka potencjalnych problem\u00f3w do rozwa\u017cenia oraz zaproponuj\u0119 odpowiednie rozwi\u0105zania. Nie mo\u017ce to by\u0107 kompletna lista, poniewa\u017c sytuacje r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 od siebie. Od czego nale\u017cy zacz\u0105\u0107?<\/p>\n

I. Kto jest kandydatem i dlaczego?
\nSpotka\u0142em si\u0119 nieraz z sytuacjami, o kt\u00f3rych mi si\u0119 nawet nie \u015bni\u0142o. Dzieci, zwykle doros\u0142e, nie zgadzaj\u0105 si\u0119 ze sob\u0105. Kto podejmie si\u0119 zarz\u0105dzania i konserwowania domku?
\nCo si\u0119 stanie, gdy dzieci nie b\u0119d\u0105 w stanie dogada\u0107 si\u0119 w sprawie koszt\u00f3w i termin\u00f3w remont\u00f3w? Kto i kiedy i czy w og\u00f3le b\u0119dzie z niego korzysta\u0107? Kogo b\u0119dzie sta\u0107 na wykupienie innych i czy b\u0119dzie m\u00f3g\u0142\/chcia\u0142 wykupi\u0107? Co si\u0119 stanie, gdy jedno z dzieci og\u0142osi bankructwo lub umrze? A co si\u0119 stanie, gdy jedno z dzieci zdecyduje si\u0119 nie przestrzega\u0107 umowy? Ale to nie s\u0105 wszystkie pytania. Jedno z dodatkowych mo\u017ce dotyczy\u0107 potencjalnych efekt\u00f3w prawnych i podatkowych z powodu zmiany na sta\u0142e kraju zamieszkania przez jedno z dzieci, np. na Stany lub Polsk\u0119?
\nW zwi\u0105zku z wieloma mo\u017cliwo\u015bciami odpowiedzi na powy\u017csze pytania, nale\u017cy zacz\u0105\u0107 je zadawa\u0107 mo\u017cliwie na jak najwcze\u015bniejszym etapie. Nast\u0119pne pokolenie mo\u017ce nie mie\u0107 ch\u0119ci lub mo\u017cliwo\u015bci partycypowania we wsp\u00f3lnej w\u0142asno\u015bci. Nieustanne zmiany przepis\u00f3w i zarz\u0105dze\u0144 odno\u015bnie zatrudnienia, a w zwi\u0105zku z tym zarobk\u00f3w i realnych mo\u017cliwo\u015bci finansowych, na pewno stanowi\u0105 dodatkow\u0105 trudno\u015b\u0107 w realistycznym planowaniu przysz\u0142o\u015bci. Je\u017celi cz\u0142onkowie rodziny s\u0105 za tym, aby zachowa\u0107 cottage na u\u017cytkowanie przez przysz\u0142e pokolenia, warto przej\u015b\u0107 do rozpatrzenia koszt\u00f3w op\u0142acenia cichego wsp\u00f3lnika w posiad\u0142o\u015bci, a mianowicie agencji CRA.<\/p>\n

II. Ile wyniesie podatek?
\nJak wiemy, podatek z tytu\u0142u zysk\u00f3w kapita\u0142owych czyli capital gain tax, stanowi powa\u017cn\u0105 przeszkod\u0119 w przekazywaniu domku nast\u0119pnemu pokoleniu. Gdy to przekazywanie ma miejsce za \u017cycia rodzic\u00f3w w formie darowizny lub sprzeda\u017cy za zani\u017con\u0105 cen\u0119 lub po \u015bmierci \u2013 w ka\u017cdym przypadku agencja bierze pod uwag\u0119 tzw. \u201cfair market value\u201d (FMV) czyli warto\u015b\u0107 rynkow\u0105. Rodzice b\u0119d\u0105 opodatkowani od r\u00f3\u017cnicy pomi\u0119dzy FMV a tzw. \u201cadjusted cost base\u201d (ACB). ACB to najpro\u015bciej m\u00f3wi\u0105c jest to suma koszt\u00f3w zakupu plus renowacji. St\u0105d warto rozwa\u017cy\u0107 zrobienie renowacji przez rodzic\u00f3w przed przekazaniem nieruchomo\u015bci, je\u017celi nie b\u0119dzie robiona elekcja PRE.
\nJednym ze sposob\u00f3w obni\u017cenia opodatkowania jest przekazywanie cz\u0119\u015bci udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci na przestrzeni szeregu lat, aby opodatkowywa\u0107 jedynie cz\u0119\u015b\u0107 zysk\u00f3w odpowiadaj\u0105c\u0105 cz\u0119\u015bci udzia\u0142\u00f3w. W ten spos\u00f3b mo\u017cna roz\u0142o\u017cy\u0107 podatek na szereg lat.
\nInnym sposobem na minimalizowanie podatk\u00f3w, jest przeznaczenie domku na elekcj\u0119 Principal Residence Exemption (PRE). Ma to o tyle zalet\u0119, \u017ce wtedy nie b\u0119dzie natychmiastowego skutku podatkowego. Zysk w czasie u\u017cytych lat u\u017cytych na PRE b\u0119dzie opodatkowany dopiero przy sprzeda\u017cy domu. Wymaga to starannego przygotowania, mi\u0119dzy innymi w postaci zrobienia wycen zar\u00f3wno domu, jak i domku. Zw\u0142aszcza je\u017celi cottage wzr\u00f3s\u0142 na warto\u015bci bardziej ni\u017c dom.
\nPoniewa\u017c mo\u017cna uciec od podatk\u00f3w od zysku tylko na jednej nieruchomo\u015bci w danym roku kalendarzowym, dok\u0142adna analiza jest niezb\u0119dna, aby uzyska\u0107 optymaln\u0105 korzy\u015b\u0107 bior\u0105c pod uwag\u0119 wzrost warto\u015bci obu nieruchomo\u015bci \u2013 domu i domku na przestrzeni wszystkich lat ich posiadania.
\nIstnieje potencjalna pu\u0142apka podatkowa przy sprzeda\u017cy domku rodzinie poni\u017cej warto\u015bci rynkowej. Rodzice zap\u0142ac\u0105 podatek od FMV, ale dla dzieci kosztem b\u0119dzie zani\u017cona warto\u015b\u0107, st\u0105d potencjalne podw\u00f3jne opodatkowanie tej cz\u0119\u015bci zysku b\u0119d\u0105cej r\u00f3\u017cnic\u0105 pomi\u0119dzy FMV a zani\u017con\u0105 kwot\u0105 podan\u0105 do rozliczenia przez rodzic\u00f3w. Pomino tego, \u017ce rodzice zap\u0142acili podatek od tej r\u00f3\u017cnicy, dzieci zap\u0142ac\u0105 ponownie przy kalkulacji ich zysku od sprzeda\u017cy.
\nJednym z mo\u017cliwych rozwi\u0105za\u0144 jest sprzeda\u017c domku dzieciom za FMV i wzi\u0119cie tzw. Promissory note jako zap\u0142at\u0119 r\u00f3wnowa\u017cn\u0105 obni\u017cce ceny, aby jej sp\u0142at\u0119 umorzy\u0107 w chwili \u015bmierci.<\/p>\n

III. Op\u0142aty spadkowe (probate fees)
\nJako punkt wyj\u015bcia warto wspomnie\u0107, \u017ce generalnie w\u0142asno\u015b\u0107 domku powinna by\u0107 zapisana jako \u201cjoint tenant\u201d, aby unikn\u0105\u0107 op\u0142at spadkowych przy zgonie pierwszego wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conka. Tzw. Estate Aministrative Tax (EAT) mo\u017ce by\u0107 niema\u0142y. W prowincji Ontario wynosi on 1.5% od warto\u015bci nieruchomo\u015bci, czyli od domku o warto\u015bci FMV = $1mln, trzeba zap\u0142aci\u0107 do ontaryjskiego fiskusa $15,000. Do tego trzeba doda\u0107 koszty prawne przeprowadzenia probate i straconych miesi\u0119cy na oczekiwanie w kolejce w s\u0105dzie na swoj\u0105 spraw\u0119. Je\u017celi cottage jest zapisany tylko na jednego ma\u0142\u017conka, to w przypadku jego \u015bmierci, pozosta\u0142y przy \u017cyciu ma\u0142\u017conek, aby odziedziczy\u0107 cottage, musi zrobi\u0107 probate i zap\u0142aci\u0107 EAT. I zanim ten domek przejdzie na dzieci, znowu trzeba b\u0119dzie zap\u0142aci\u0107 EAT, po \u015bmierci drugiego rodzica.<\/p>\n

IV. Trust
\nTransfer domu do trustu za \u017cycia rodzic\u00f3w zaoszcz\u0119dzi op\u0142at prawnych oraz EAT.
\nMo\u017ce on da\u0107 rodzicom czas na podj\u0119cie decyzji odno\u015bnie przekazania domku nast\u0119pnemu pokoleniu i wypr\u00f3bowa\u0107 jak dzieci daj\u0105 sobie rad\u0119 z zarz\u0105dzaniem i renowacjami, dzieleniem oraz udost\u0119pnianiem czasu korzystania z niego.
\nJe\u017celi rodzice s\u0105 poni\u017cej 65 roku \u017cycia, to musz\u0105 liczy\u0107 si\u0119 z zap\u0142aceniem podatku od zysku kapita\u0142owego oraz podatku land transfer tax. Po 21 latach trust musi si\u0119 opodatkowa\u0107 od zysku lub przetransferowa\u0107 tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci do dzieci b\u0119d\u0105cych mieszka\u0144cami Kanady lub z powrotem do rodzic\u00f3w, o ile jeszcze \u017cyj\u0105, aby unikn\u0105\u0107 tego rocznicowego podatku. Dla rodzic\u00f3w dodatkow\u0105 komplikacj\u0105 mo\u017ce by\u0107 wykorzystanie PRE dla domku.<\/p>\n

V. Finanse
\nGdy dzieci nie maj\u0105 pieni\u0119dzy, aby sp\u0142aci\u0107 rodzic\u00f3w, mo\u017cna rozwa\u017cy\u0107 wykupienie polisy ubezpieczeniowej lub wzi\u0119cie hipoteki (mortgage). Dzieci mog\u0105 wzi\u0105\u0107 po\u017cyczk\u0119 hipoteczn\u0105, aby zap\u0142aci\u0107 podatki i op\u0142aci\u0107 koszty transferu. Koszty po\u017cyczki hipotecznej mog\u0105 byc ni\u017csze ni\u017c od zakupu nieruchomo\u015bci w mie\u015bcie i ponadto dzieci mog\u0105 u\u017cy\u0107 cottage jako principal residence,aby unikn\u0105\u0107 w przysz\u0142o\u015bci podatku od zysku.
\nR\u00f3wnie\u017c rodzice mog\u0105 kupi\u0107 polis\u0119 na \u017cycie, aby pokry\u0107 koszty podatk\u00f3w, gdy odejd\u0105. Dzieci mog\u0105 pokry\u0107 koszty takiej polisy. Zwykle koszt takiej polisy b\u0119dzie ni\u017cszy ni\u017c podatek, ale to zale\u017cy g\u0142\u00f3wnie od wieku i stanu zdrowia rodzic\u00f3w.<\/p>\n

VI. Co-ownership
\nJe\u017celi kilkoro dzieci chce by\u0107 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami domku, to warto sporz\u0105dzi\u0107 tzw. Co-ownership agreements, kt\u00f3ry ujmie preferencje rodzinne. Dzieci powinny zgodzi\u0107 si\u0119 na dzielenie koszt\u00f3w, terminy korzystania z domku, potrzeby renowacji i konserwacji, r\u00f3\u017cnego typu restrykcje wobec obcych, nie b\u0119d\u0105cych cz\u0142onkami rodziny, dat\u0119 wa\u017cno\u015bci um\u00f3w oraz na spos\u00f3b ich egzekwowania.<\/p>\n

VII. Rodzaj wsp\u00f3\u0142posiadania
\nJest to wa\u017cna kwestia. Je\u017celi dzieci b\u0119d\u0105 \u201cjoint tenants\u201d, w\u00f3wczas w przypadku zgonu dziecka, jego udzia\u0142 przechodzi na pozosta\u0142e dzieci, kt\u00f3re go prze\u017cyj\u0105. Je\u017celi warto\u015b\u0107 domku posz\u0142a do g\u00f3ry, w\u00f3wczas podatek zap\u0142aci estate zmar\u0142ego dziecka, a nie dzieci, kt\u00f3re go prze\u017cyj\u0105.
\nJe\u017celi w\u0142asno\u015b\u0107 b\u0119dzie zarejestrowana jako \u201ctenants in common\u201d, wtedy, gdy dziecko umrze, jego udzia\u0142 b\u0119dzie rozdzielony zgodnie z wol\u0105 zapisan\u0105 w jego testamencie, lub gdy nie b\u0119dzie testamentu, w\u00f3wczas nale\u017cy dokona\u0107 procedury intestacy. Oznacza to , \u017ce podatek capital gain zwi\u0105zany z udzia\u0142em dziecka zap\u0142aci jego estate. Dzieci, kt\u00f3re prze\u017cyj\u0105 mog\u0105 mie\u0107 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rych w\u0142asno\u015b\u0107 b\u0119dzie zgodna z wol\u0105 zmar\u0142ego dziecka. Mo\u017ce to by\u0107 wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conek, dzieci zmar\u0142ego dziecka lub nawet obca osoba.
\nSt\u0105d nale\u017cy solidnie rozwa\u017cy\u0107 w\u015br\u00f3d cz\u0142onk\u00f3w rodziny, co si\u0119 stanie, gdy jeden z wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli domku umrze, wyjedzie z Kanady lub og\u0142osi upad\u0142o\u015b\u0107.<\/p>\n

Konkluzja
\nPrzekazanie rodzinnego domku letniskowego mo\u017ce by\u0107 kosztowne, skomplikowane i wyczerpuj\u0105ce psychicznie. Je\u017celi rodzina chce zatrzyma\u0107 cottage, rozmowa z prawnikiem i ksi\u0119gowym (efekty podatkowe) mo\u017ce zaoszcz\u0119dzi\u0107 czas i pieni\u0105dze oraz zabezpieczy\u0107 interesy wszystkich stron, aby radosne wspomnienia z rodzinnego u\u017cytkowania domku mog\u0142y by\u0107 przekazywane z pokolenia na pokolenie.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong>
\n647 648-6363<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Je\u017celi posiadamy dom\/mieszkanie w mie\u015bcie i ponadto domek (cottage) letni lub ca\u0142oroczny gdzie\u015b poza miastem, mo\u017cemy mie\u0107 dylemat co zrobi\u0107 z nasz\u0105 dacz\u0105, jak uciec…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-136722","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136722","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=136722"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136722\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":136724,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136722\/revisions\/136724"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=136722"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=136722"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=136722"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}