{"id":136964,"date":"2021-10-21T13:50:21","date_gmt":"2021-10-21T17:50:21","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=136964"},"modified":"2021-10-21T13:50:21","modified_gmt":"2021-10-21T17:50:21","slug":"hst-budowniczy-czy-nie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/10\/21\/hst-budowniczy-czy-nie\/","title":{"rendered":"HST \u2013 budowniczy czy nie?"},"content":{"rendered":"

Zbudowa\u0142e\u015b dom dla siebie \u2013 czy masz zap\u0142aci\u0107 HST od nowego domu, tak jak p\u0142acisz gdy kupujesz od dewelopera?<\/strong><\/p>\n

Pomoc w znalezieniu odpowiedzi na to trudne pytanie mo\u017ce da\u0107 nam wynik sprawy Swift vs. HMQ (2016-1566 (GST)G zako\u0144czonej 20 pa\u017adziernika 2020. Jest o tyle trudne pytanie, poniewa\u017c pan Swift z zawodu by\u0142 stolarzem i deweloperem. Podatnik kupi\u0142 kawa\u0142ek ziemi w roku 2009, zbudowa\u0142 dom, kt\u00f3ry sprzeda\u0142 w roku 2013 za $1,7MLN. Fair market value (FMV) domu, gdy si\u0119 do niego wprawadzi\u0142 by\u0142a oko\u0142o $1,3MLN.<\/p>\n

Kiedy jeste\u015b budowniczym?
\nS\u0105d rozwa\u017cy\u0142 to zagadnienie rozpatruj\u0105c nast\u0119puj\u0105ce czynniki:
\nI. Je\u017celi indywidualny podatnik zbuduje dom do w\u0142asnego u\u017cytkowania, czy to oznacza, \u017ce jest klasyfikowany jako \u201ebudowniczy\u201d na podstawie Excise Tax Act (ETA) paragraf 123 (1), czy te\u017c jest zwolniony z HST od warto\u015bci dodanej w procesie budowy. W czasie budowania HST by\u0142o bowiem p\u0142acone na materia\u0142ach oraz innych kosztach. Je\u017celi podatnik nie jest \u201ebudowniczym\u201d, w\u00f3wczas regu\u0142a zwana \u201eself-supply\u201d nie obowi\u0105zuje na podstawie paragrafu 191 (1) .
\n\u201eBudowniczy\u201d, kt\u00f3ry buduje dom na sprzeda\u017c, musi pobra\u0107 HST od FMV niezale\u017cnie czy budowniczy tymczasowo zamieszka w nim przed sprzeda\u017c\u0105. Je\u017celi jest to sprzeda\u017c kupcowi w bezpo\u015bredniej transakcji, budowlaniec musi pobra\u0107 HST od kupca. Je\u017celi budowniczy zamieszka w domu przed sprzeda\u017c\u0105, w\u00f3wczas musi odebra\u0107 HST od siebie samego na podstawie tzw. \u201eself-supply rules\u201d (ETA 191 (1)). Nast\u0119pna transakcja b\u0119dzie zwolniona od obowi\u0105zku pobierania HST. W obu przypadkach, budowniczy mo\u017ce zredukowa\u0107 HST na podstawie koszt\u00f3w zawieraj\u0105cych HST.<\/p>\n

Podatnik wygrywa
\nDefinicje
\nWed\u0142ug definicji budowniczego w ETA, osoba indywidualna nie jest klasyfikowana jako budowniczy, chyba \u017ce zakupi lub zbuduje nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119d\u0105c w biznesie lub jest to tzw. \u201eadventure in the nature of trade\u201d.
\nIstotne jest to, \u017ce s\u0105d zauwa\u017cy\u0142, \u017ce pomimo podobie\u0144stwa, istnieje r\u00f3\u017cnica w definicji \u201ebiznesu\u201d pomi\u0119dzy Income Tax Act (ITA) i ETA. Kto by pomy\u015bla\u0142, \u017ce poj\u0119cie \u201ebiznes\u201d mo\u017ce mie\u0107 wi\u0119cej ni\u017c jedn\u0105 definicj\u0119? Powiedzenie \u201eto nie jest tw\u00f3j biznes\u201d \u2013 chyba ma korzenie w fakcie, \u017ce ITA i ETA nie definiuj\u0105 biznesu w ten sam spos\u00f3b. Definicja biznesu w ETA nie wymaga od budowniczego, aby jego dzia\u0142alno\u015b\u0107 mia\u0142a miejsce jako biznes lub \u201eadventure in or concern in the nature of trade\u201d, a poza tym jest bardzo zbli\u017cona do definicji ITA.<\/p>\n

Budowa
\nPodatnik posiada\u0142 korporacj\u0119 (TSC), kt\u00f3ra pomaga\u0142a w budowie. S\u0105d uzna\u0142, \u017ce podatnik nie budowa\u0142 domu jako tzw. sole proprietor. Budowa\u0142a dom firma, a nie podatnik.<\/p>\n

Zysk ze sprzeda\u017cy
\nNast\u0119pnym elementem procesu analizy fakt\u00f3w przez s\u0105d by\u0142o zagadnienie czy zysk ze sprzeda\u017cy mia\u0142 istotny wp\u0142yw na to czy by\u0142a to dzia\u0142alno\u015b\u0107, kt\u00f3ra stanowi\u0142a \u201eadventure in or concern in the nature of trade\u201d. S\u0105d przeanalizowa\u0142 szereg czynnik\u00f3w, kt\u00f3re by\u0142y istotne w tym kontek\u015bcie:
\n1. Specyficzne parametry nieruchomo\u015bci takie jak odleg\u0142o\u015b\u0107 sypialni dzieci od g\u0142\u00f3wnej sypialni oraz posiadanie specjalnych drzwiczek dla kota;
\n2. Czasokres posiadania nieruchomo\u015bci \u2013 dom by\u0142 zamieszka\u0142y oko\u0142o trzy lata, co stanowi d\u0142u\u017cszy okres ni\u017c czas budowy przez TSC;
\n3. Cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 transakcji oraz ilo\u015b\u0107 podobnych transakcji, wliczaj\u0105c w tym obecny dom. Podatnik kupi\u0142 i sprzeda\u0142 pi\u0119\u0107 dom\u00f3w na przestrzeni 23 lat, co stanowi znacznie ni\u017csz\u0105 cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 ni\u017c w innej podobnej sprawie (Wall vs. HMQ \u2013 2014-4354 (IIT) G);
\n4. Prace wykonane w celu podwy\u017cszenia warto\u015bci nieruchomo\u015bci pod k\u0105tem sprzeda\u017cy;
\n5. Okoliczno\u015bci, kt\u00f3re spowodowa\u0142y sprzeda\u017c. Podatnik wpad\u0142 w k\u0142opoty finansowe, poniewa\u017c jego biznes mia\u0142 straty przez trzy lata i potrzebowa\u0142 zastrzyku finansowego, kt\u00f3ry mia\u0142 miejsce poprzez sprzeda\u017c domu i zakup innego za po\u0142ow\u0119 ceny;
\n6. Motyw lub intencja. W wielu miejscach podatkowych intencja odgrywa du\u017c\u0105 rol\u0119. S\u0105d zaakceptowa\u0142 wersj\u0119 podatnika, \u017ce by\u0142 to jego \u201ewymarzony\u201d dom, w kt\u00f3rym mia\u0142 zamiar mieszka\u0107 na sta\u0142e.
\nS\u0105d ustali\u0142, \u017ce podatnik wykonywa\u0142 szereg ulepsze\u0144 i renowacji w posiadanych domach lub zbudowa\u0142 je dla w\u0142asnych potrzeb, kt\u00f3re mia\u0142y istotn\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 cech\u0119, a mianowicie – by\u0142y dopracowywane i udoskonalane pod k\u0105tem osobistej przyjemno\u015bci z ich korzystania. St\u0105d s\u0105d przyzna\u0142, \u017ce podatnik nie by\u0142 budowniczym. Mo\u017ce drzwiczki dla kota przekona\u0142y s\u0105d?<\/p>\n

Self-supply rule
\nS\u0105d r\u00f3wnie\u017c przeanalizowa\u0142 zasad\u0119 tzw. \u201eself-supply rule\u201d, kt\u00f3ra, gdyby mia\u0142a zastosowanie, ustalenie, \u017ce podatnik nie by\u0142 budowniczym by\u0142oby nieprawid\u0142owe. Gdy budowniczy jest pierwszym mieszka\u0144cem w domu, kt\u00f3ry stanowi dla niego rezydencj\u0119, w\u00f3wczas budowniczy musi obliczy\u0107 podatek HST od nowej nieruchomo\u015bci, chyba, \u017ce stosuje si\u0119 wyj\u0105tek do tej regu\u0142y.
\nWyj\u0105tek ma miejsce, gdy:
\n(i) budowniczy jest osob\u0105 indywidualn\u0105;
\n(ii) w czasie, gdy budowa jest ju\u017c zako\u0144czona, lub prawie zako\u0144czona, nieruchomo\u015b\u0107 jest g\u0142\u00f3wnym miejscem zamieszkania dla tej osoby, wsp\u00f3\u0142ma\u0142\u017conka\/partnera;
\niii) nieruchomo\u015b\u0107 nie by\u0142a u\u017cytkowana w \u017cadnym innym charakterze pomi\u0119dzy momentem, gdy budowa by\u0142a prawie uko\u0144czona do ca\u0142kowitego zako\u0144czenia budowy;
\n(iv) osoba indywidualna nie ubiega\u0142a si\u0119 o zwrot Input Tax Credits.
\nNajwa\u017cniejszym czynnikiem by\u0142o ustalenie, czy nieruchomo\u015b\u0107 by\u0142a de facto g\u0142\u00f3wnym miejscem zamieszkania dla rodziny czy te\u017c mia\u0142a g\u0142\u00f3wne inne u\u017cytkowanie, na przyk\u0142ad by\u0142a cz\u0119\u015bci\u0105 inwentarza przeznaczonego na biznes czyli na sprzeda\u017c. S\u0105d przygl\u0105da si\u0119 intencji podatnika: czy ma zamiar mieszka\u0107 w nieruchomo\u015bci na d\u0142u\u017cszy okres czasu, najlepiej na wiele, wiele lat. S\u0105d r\u00f3wnie\u017c zaznaczy\u0142, \u017ce ten warunek b\u0119dzie honorowany przez s\u0105d w przypadku tzw. downsizing lub przeniesienia si\u0119 do domu opieki, kiedy okoliczno\u015bci \u017cyciowe b\u0119d\u0105 tego wymaga\u0142y.<\/p>\n

Podsumowanie
\nS\u0105d uzna\u0142, \u017ce g\u0142\u00f3wnym celem podatnika by\u0142o zamieszkanie w domu na sta\u0142e, a nie, \u017ce dom by\u0142 inwentarzem, w zwi\u0105zku z tym uzna\u0142 wyj\u0105tek do zasady \u201eself-supply rule\u201d. St\u0105d podatnik nie musia\u0142 p\u0142aci\u0107 HST od warto\u015bci zbudowanego dla siebie domu. Buduj\u0105c dom, podatnik r\u00f3wnie\u017c budowa\u0142 r\u00f3wnocze\u015bnie spraw\u0119 dla agencji, kt\u00f3ra chcia\u0142a wyszarpa\u0107 HST od warto\u015bci nowego domu, a potem dla pracownik\u00f3w s\u0105du podatkowego. Jeden podatnik potrafi zatrudni\u0107 wielu pracownik\u00f3w rz\u0105dowych do zag\u0142\u0119bienia si\u0119 w jego \u017cycie prywatne, a ponadto sprawi\u0107, \u017ce nawet dbanie o dobro jego kota mog\u0142o mie\u0107 pozytywne znaczenie dla wyniku sprawy.<\/p>\n

Kosztowne sp\u00f3\u017anienia
\nW marcu 2021 s\u0105d rozpatrzy\u0142 niefortunny przypadek (Chotalia vs. AGC, T-79-20) sp\u00f3\u017anionej aplikacji o Residential Rental Rebate (RRR). Chodzi\u0142o o to, czy agencja CRA mo\u017ce przed\u0142u\u017cy\u0107 czas na z\u0142o\u017cenie podania o zwrot GST\/HST. Termin wynosi dwa lata, licz\u0105c od miesi\u0105ca w kt\u00f3rym GST\/HST podlega\u0142o zap\u0142aceniu. S\u0105d stan\u0105\u0142 po stronie agencji. Aplikacja musi by\u0107 zrobiona w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat.
\nW innej sprawie dotycz\u0105cej RRR, podatnik te\u017c przegra\u0142. Podatnik zrobi\u0142 b\u0142\u0105d i zaaplikowa\u0142 o GST\/HST new house rebate (NHR), kt\u00f3ra zosta\u0142a przeznaczona dla budowniczego. Podatnik powinien z\u0142o\u017cy\u0107 podanie o new residential rental rebate (RRR). Gdy NHR zosta\u0142o odrzucone, jeden z dw\u00f3ch podatnik\u00f3w (\u201eD\u201d) mia\u0142 zamiar z\u0142o\u017cy\u0107 podanie o RRR przed terminem pa\u017adziernik 31, 2014. Niestety we wrze\u015bniu 2013 zosta\u0142 \u015bmiertelnie zaatakowany i zmar\u0142 dwa dni p\u00f3\u017aniej. Wdowa po \u201eD\u201d nie by\u0142a \u015bwiadoma terminu z\u0142o\u017cenia aplikacji RRR. Zorientowa\u0142a si\u0119 o terminie po terminie \u2013 w listopadzie 2014, gdy budowniczy przekaza\u0142 jej, \u017ce aplikacja NHR zosta\u0142a odrzucona. Poniewa\u017c aplikacja RRR zosta\u0142a z\u0142o\u017cona po terminie \u2013 zosta\u0142a odrzucona przez agencj\u0119.
\nS\u0105d rozpatrzy\u0142 kwesti\u0119 termin\u00f3w obowi\u0105zuj\u0105cych agencj\u0119 rozpatrywania poda\u0144 o RRR. Czy rabat, kt\u00f3ry nale\u017cy si\u0119 podatnikowi, ale nie jest poparty aplikacj\u0105 mo\u017ce by\u0107 przyznany? Niestety podatnik nie z\u0142o\u017cy\u0142 odwo\u0142ania i st\u0105d s\u0105d nie mia\u0142 podstaw, aby sprawa mog\u0142a by\u0107 rozpatrywana przez s\u0105d. S\u0105d stwierdzi\u0142, \u017ce agencja mo\u017ce zaakceptowa\u0107 sp\u00f3\u017anion\u0105 aplikacj\u0119 na podstawie paragrafu 281(1) ETA, ale nie mo\u017ce nakaza\u0107 agencji, aby to zrobi\u0142a.
\nS\u0105d dopatrzy\u0142 si\u0119 niefortunnych okoliczno\u015bci, w tym \u015bmierci \u201eD\u201d, b\u0142\u0119du, braku informacji od budowniczego o odrzuceniu aplikacji NHR, a\u017c po terminie z\u0142o\u017cenia podania o RRR.
\nS\u0105d nie mia\u0142 wyboru i musia\u0142 oddali\u0107 odwo\u0142anie.
\nPiotr Z. Chwalisz<\/strong>
\nM.Sc. TEP<\/strong>
\n905 821-1888<\/strong>
\n647 648-6363\"\"<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zbudowa\u0142e\u015b dom dla siebie \u2013 czy masz zap\u0142aci\u0107 HST od nowego domu, tak jak p\u0142acisz gdy kupujesz od dewelopera? Pomoc w znalezieniu odpowiedzi na to…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[561],"tags":[],"class_list":["post-136964","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-chwalisz2"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136964","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=136964"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136964\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":136966,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/136964\/revisions\/136966"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=136964"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=136964"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=136964"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}