{"id":137189,"date":"2021-10-28T10:16:38","date_gmt":"2021-10-28T14:16:38","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=137189"},"modified":"2021-10-28T10:16:38","modified_gmt":"2021-10-28T14:16:38","slug":"poradnik-dla-kupujacych-po-raz-pierwszy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/10\/28\/poradnik-dla-kupujacych-po-raz-pierwszy\/","title":{"rendered":"Poradnik dla kupuj\u0105cych po raz pierwszy"},"content":{"rendered":"

Co oznacza skr\u00f3t CMHC? Do czego ta instytucja jest potrzebna?<\/strong><\/p>\n

CMHC oznacza Canada Mortgage & Housing Corporation. Jest to instytucja og\u00f3lnokrajowa, kt\u00f3ra czuwa nad polityk\u0105 i przepisami dotycz\u0105cymi po\u017cyczek oraz kupna nieruchomo\u015bci. Powsta\u0142a w styczniu 1946 roku jako organizacja pomagaj\u0105ca finansowa\u0107 domy dla weteran\u00f3w po II Wojnie \u015awiatowej.
\nJe\u015bli CMHC wymy\u015bli co\u015b bardziej lub mniej m\u0105drego \u2013 wszystkie instytucje (opr\u00f3cz prywatnych bank\u00f3w) stosuj\u0105 si\u0119 do tych przepis\u00f3w. Szczeg\u00f3lnie kiedy kupuj\u0105cy dokonuje zakupu z wp\u0142at\u0105 w\u0142asn\u0105 mniejsz\u0105 ni\u017c 20% ceny zakupu. Tak zosta\u0142o ustanowione prawo i instytucje finansowe musz\u0105 si\u0119 do niego stosowa\u0107.<\/p>\n

Je\u015bli dysponujemy ponad 20% wp\u0142aty w\u0142asnej, wiele bank\u00f3w ch\u0119tnie udzieli nam po\u017cyczki (oczywi\u015bcie po weryfikacji). Wtedy banki czuj\u0105 si\u0119 pewniej i patrz\u0105 na takich klient\u00f3w \u0142askawszym okiem
\nJe\u015bli mamy mniej ni\u017c 20% w\u0142asnych \u015brodk\u00f3w (przyk\u0142adowo 10%) \u2013 to s\u0105 dwie opcje. Pierwsza to ubieganie si\u0119 w banku o mortgage w wysoko\u015bci 90% warto\u015bci zakupu – ale w\u00f3wczas musimy zakwalifikowa\u0107 si\u0119 na mortgage ubezpieczony przez CMHC. Druga – musimy prywatnie po\u017cyczy\u0107 brakuj\u0105ce nam 10%, kt\u00f3re razem z tym co mamy (w\u0142asne 10%) da nam \u0142\u0105cznie 20% wp\u0142aty i mo\u017cliwo\u015b\u0107 ubiegania si\u0119 o po\u017cyczk\u0119.
\nNie musz\u0119 dodawa\u0107, \u017ce prywatna po\u017cyczka jest bardzo kosztowna \u2013 oprocentowana zwykle na ok. 10% w skali roku plus spore \u201elending fees\u201d si\u0119gaj\u0105ce 3-6% po\u017cyczonej kwoty. Ale czasami nie ma wyj\u015bcia – zw\u0142aszcza je\u015bli mamy s\u0142aby kredyt albo trudne do potwierdzenia dochody.
\nPomys\u0142, by ubezpiecza\u0107 po\u017cyczki z wk\u0142adem w\u0142asnym mniejszym ni\u017c 20% pom\u00f3g\u0142 setkom tysi\u0119cy Kanadyjczyk\u00f3w w zakupie swojego pierwszego domu. Doskonale pami\u0119tam, \u017ce ponad 90% wszystkich dom\u00f3w, kt\u00f3re moi klienci kupowali 30 lat temu, kupowanych by\u0142o z 5% w\u0142asnej wp\u0142aty \u2013 bo wszyscy byli\u015bmy na dorobku.<\/p>\n

Pomimo, \u017ce z ubezpieczeniem po\u017cyczki wi\u0105\u017ce si\u0119 jednorazowa op\u0142ata, mniej wi\u0119cej w wysoko\u015bci 1.75% od wysoko\u015bci po\u017cyczki (dok\u0142adana do sp\u0142at i roz\u0142o\u017cona na 25 lat) \u2013 to i tak z perspektywy czasu op\u0142aca\u0142o si\u0119 wykupi\u0107 ubezpieczenie. Bo ci, co kupili \u2013 zyskali na wzrostach cen dom\u00f3w i cz\u0119sto ju\u017c maj\u0105 je sp\u0142acone.
\nNatomiast ci, co postanowili nie p\u0142aci\u0107 ubezpieczycielowi, a pr\u00f3bowali zebra\u0107 20% wp\u0142aty \u2013 czasami zbieraj\u0105 do dzi\u015b – bo ceny ci\u0105gle rosn\u0105. A nawet gdy od\u0142o\u017cyli ju\u017c 20% – to i tak ceny dom\u00f3w wzros\u0142y o wiele wi\u0119cej i \u201ezbieractwo\u201d nie by\u0142o op\u0142acalne.
\nFaktem jest, \u017ce w tych latach panowa\u0142 \u201enormalny\u201d rynek – kiedy i sprzedaj\u0105cy i kupuj\u0105cy mieli czas do namys\u0142u. Oferty warunkowe na za\u0142atwienie hipoteki czy inspekcj\u0119 domu by\u0142y czym\u015b naturalnym i nikogo nie dziwi\u0142y. Bo dom potrafi\u0142 by\u0107 na rynku nawet kilka tygodni czy miesi\u0119cy. Taki zbalansowany rynek pozwala\u0142 na niestresuj\u0105cy spos\u00f3b negocjacji, w wielu przypadkach r\u00f3wnie\u017c twarz\u0105 w twarz.
\nDzi\u015b rynek jest niezwykle drapie\u017cny, ale mam nadziej\u0119, \u017ce wr\u00f3ci do normy. Na bardziej atrakcyjny cenowo dom potrafi by\u0107 od 5 do 30 ofert. Wiadomo, \u017ce przy tak zwariowanej konkurencji szansa zakupu za cen\u0119 wywo\u0142awcz\u0105 jest znikoma. Cz\u0119sto obserwuj\u0119 jak dom wystawiony za na przyk\u0142ad $699,000 sprzedaje si\u0119 bez warunk\u00f3w o $100,000 dro\u017cej.<\/p>\n

\"\"<\/a>

Modern custom built house newly constructed with a two car garage in a residential neighborhood.<\/p><\/div>\n

Owszem, zdarza mi si\u0119 s\u0142ucha\u0107 r\u00f3\u017cnych teorii na temat tego, sk\u0105d ludzie maj\u0105 pieni\u0105dze by przebi\u0107 cen\u0119 tak wysoko. Ale z drugiej strony, je\u015bli kto\u015b si\u0119 nie odwa\u017cy i nie przep\u0142aci za dom, to za chwil\u0119 okazuje si\u0119, \u017ce w tej okolicy wszyscy sprzedaj\u0105cy podnosz\u0105 cen\u0119 o $100,000 i teraz jest to nowa norma cenowa.
\nFakt jest taki, \u017ce ceny ci\u0105gle rosn\u0105 – nikt nie wie do jakiego dojd\u0105 poziomu. Niestety, czekanie zaczyna by\u0107 kosztowne.
\nCi, co kupuj\u0105 z 5% wp\u0142aty w\u0142asnej s\u0105 oczywi\u015bcie w przegranej sytuacji – bo dla nich \u201edorzucenie\u201d $100,000 do ceny nie jest wcale \u0142atw\u0105 decyzj\u0105. Nie tylko jest to ogromna suma, ale by m\u00f3c liczy\u0107 na ubezpieczenie po\u017cyczki, nale\u017cy spe\u0142nia\u0107 wiele warunk\u00f3w.
\nCMHC, tworz\u0105c program wspomagaj\u0105cy zakup nieruchomo\u015bci narzuci\u0142 wiele wymaga\u0144, kt\u00f3re nale\u017cy spe\u0142ni\u0107. Potrzebne s\u0105:
\ndobra punktacja kredytowa \u2013 przynajmniej 600 beacon scores,
\nnie mo\u017cna by\u0107 bankrutem ani mie\u0107 tak zwany proposal,
\nnale\u017cy uzyskiwa\u0107 potwierdzone dochody, a w czasie pandemii ta praca musi by\u0107 \u201epandemic proof\u201d,
\nkwalifikacja bazuje na tak zwanym \u201eposted rate\u201d na 5 lat i op\u0142aty nie mog\u0105 przekroczy\u0107 32% dochod\u00f3w brutto, aby obs\u0142u\u017cy\u0107 sp\u0142aty, podatki od nieruchomo\u015bci i po\u0142ow\u0119 utilities. Obs\u0142uga wszystkich d\u0142ug\u00f3w (\u0142\u0105cznie z po\u017cyczk\u0105 hipoteczn\u0105) nie mog\u0105 przekroczy\u0107 40% dochod\u00f3w brutto,
\nkupowany dom musi kosztowa\u0107 poni\u017cej $1,000,000 \u2013 przy dzisiejszych cenach w GTA zmusza to do zakupu tylko ma\u0142ych dom\u00f3w czy townhous\u00f3w.
\nB\u0119d\u0105c w pozycji kupuj\u0105cego po raz pierwszy, cz\u0119sto te wymagania s\u0105 trudne do spe\u0142nienia.<\/p>\n

Kiedy kupuj\u0105cy po raz pierwszy ma konkurowa\u0107 o nieruchomo\u015b\u0107 z wieloma ofertami (multiple offers situation) to oczywiste jest, \u017ce zwykle przegrywa. Nawet, je\u015bli zrobi\u0142 tak zwany pre-approval – czyli przeszed\u0142 wst\u0119pn\u0105 kwalifikacj\u0119 w banku i otrzyma\u0142 pisemne potwierdzenie, \u017ce kwalifikuje si\u0119 na przyk\u0142ad na $600,000 po\u017cyczki – to i tak ostateczne zatwierdzenie nast\u0105pi po tym, jak bank wyceni i \u201ezaakceptuje\u201d faktyczn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107.
\nI tu powstaje trudne pytanie. Ryzykowa\u0107 i sk\u0142ada\u0107 ofert\u0119 bez warunk\u00f3w licz\u0105c, \u017ce si\u0119 uda? Czy gra\u0107 wed\u0142ug zasad: z\u0142o\u017cy\u0107 ofert\u0119 z warunkiem – i od razu dosta\u0107 odpowied\u017a negatywn\u0105 od sprzedaj\u0105cych?
\nZaobserwowa\u0142em, \u017ce obecnie najcz\u0119\u015bciej wygrywaj\u0105 oferty bez warunk\u00f3w. Je\u015bli od czasu do czasu wygrywa oferta z warunkiem, to zwykle albo by\u0142 to ma\u0142o ciekawy dom, albo kto\u015b zaoferowa\u0142 tyle ponad asking, \u017ce sprzedaj\u0105cy s\u0105 sk\u0142onni troch\u0119 zaryzykowa\u0107 i wybra\u0107 wy\u017csz\u0105 cen\u0119.
\nA co powinni\u015bmy zrobi\u0107 gdy chcemy kupi\u0107 dom, ale dysponujemy tylko 5% downpayment?
\nna pocz\u0105tku nale\u017cy mie\u0107 pre-approval,
\nje\u015bli bank nie zakwalifikuje nas do po\u017cyczki, trzeba porozmawia\u0107 z Mortgage Broker,
\npodj\u0105\u0107 rozmowy z rodzin\u0105 \u2013 czasami potrzebny jest \u201eco-signer\u201d,
\nrozwa\u017cy\u0107 kupno poza GTA – je\u015bli jest to mo\u017cliwe,
\nszuka\u0107 dom\u00f3w z \u201erental income\u201d, zamiast kupowa\u0107 condo z wysokim maintenance. Cz\u0119sto to, co wydaje si\u0119 tanie na papierze, w utrzymaniu b\u0119dzie kosztowa\u0142o znacznie wy\u017cej ni\u017c na przyk\u0142ad dom z apartamentem do wynaj\u0119cia,
\nrozwa\u017cy\u0107 kupno domu z rodze\u0144stwem lub przyjaci\u00f3\u0142mi \u2013 na kr\u00f3tki okres, dop\u00f3ki nie zbudujemy equity.
\nJe\u015bli kto\u015b jest w podobnej sytuacji i chcia\u0142by uzyska\u0107 porad\u0119 jak kupi\u0107 po raz pierwszy \u2013 zapraszam do kontaktu.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Co oznacza skr\u00f3t CMHC? Do czego ta instytucja jest potrzebna? CMHC oznacza Canada Mortgage & Housing Corporation. Jest to instytucja og\u00f3lnokrajowa, kt\u00f3ra czuwa nad polityk\u0105…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":137191,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-137189","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/137189","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=137189"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/137189\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":137192,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/137189\/revisions\/137192"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/137191"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=137189"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=137189"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=137189"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}