{"id":138164,"date":"2021-11-25T11:19:03","date_gmt":"2021-11-25T16:19:03","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=138164"},"modified":"2021-11-25T11:19:14","modified_gmt":"2021-11-25T16:19:14","slug":"prawnik-i-jego-rola-w-transakcjach-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/11\/25\/prawnik-i-jego-rola-w-transakcjach-real-estate\/","title":{"rendered":"Prawnik i jego rola w transakcjach Real Estate"},"content":{"rendered":"

Do\u015b\u0107 cz\u0119sto moi klienci zadaj\u0105 mi pytanie o rol\u0119 prawnika w typowej transakcji real estate. Do czego jest potrzebny i jakie s\u0105 koszty zwi\u0105zane z jego zatrudnieniem?<\/strong><\/p>\n

Zwykle z u\u015bmiechem odpowiadam, \u017ce mo\u017cna pr\u00f3bowa\u0107 samemu zamkn\u0105\u0107 transakcj\u0119 ale\u2026 po co? Przecie\u017c bez do\u015bwiadczonego i wyspecjalizowanego w tego rodzaju sprawach prawnika mo\u017cna pope\u0142ni\u0107 bardzo wiele b\u0142\u0119d\u00f3w, id\u0105cych w tysi\u0105ce dolar\u00f3w. Bo \u017cycie bywa nieprzewidywalne.
\nSpecjalista w danej dziedzinie prawa gwarantuje nam bezpiecze\u0144stwo prawne. Wa\u017cne jest, by obs\u0142ugiwa\u0142a nas osoba do\u015bwiadczona w transakcjach zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bciami, a nie prawnik \u201eod wszystkiego\u201d. Je\u015bli ten sam prawnik (oczywi\u015bcie mam na my\u015bli zar\u00f3wno kobiety jak i m\u0119\u017cczyzn) obs\u0142uguje sprawy rozwodowe, karne, rodzinne, wypadki i roszczenia cywilne – to prawdopodobnie niczego nie robi do ko\u0144ca dobrze. Jak w ka\u017cdej dziedzinie \u2013 jak si\u0119 pracuje ze specjalist\u0105, zwykle mniej spraw jest problematycznych.
\nJest bardzo wielu prawnik\u00f3w, kt\u00f3rzy zajmuj\u0105 si\u0119 tylko real estate i wi\u0119ksze i bardziej popularne kancelarie potrafi\u0105 zamyka\u0107 nawet po 50 do 100 transakcji miesi\u0119cznie. Przypomina to troch\u0119 ta\u015bm\u0119 produkcyjn\u0105, bo zasadniczo przebieg ka\u017cdej sprawy jest bardzo zbli\u017cony. Dlatego te kancelarie, kt\u00f3re robi\u0105 to od lat, maj\u0105 minimum pope\u0142nianych b\u0142\u0119d\u00f3w.<\/p>\n

G\u0142\u00f3wn\u0105 prac\u0119 w ka\u017cdym biurze wykonuj\u0105 wyspecjalizowane asystentki (asystenci), kt\u00f3rzy przygotowuj\u0105 ca\u0142\u0105 dokumentacj\u0119. Prawnik zwykle, jak ju\u017c wszystko jest przygotowane, spotyka si\u0119 z klientami i na przygotowanych dokumentach zbiera podpisy i ewentualnie odpowiada na pytania.
\nZabawne jest, \u017ce cz\u0119sto kiedy m\u00f3wi\u0119 klientom, \u017ce potrzebuj\u0105 zatrudni\u0107 prawnika po to, by proces zakupu (lub sprzeda\u017cy) przebieg\u0142 sprawnie i bez komplikacji, to typowe pytanie zamiast \u201cco prawnik dla nas zrobi i po co jest potrzebny?\u201d brzmi \u201cile musz\u0119 mu zap\u0142aci\u0107?\u201d
\nRozumiem, \u017ce koszty zamkni\u0119cia cz\u0119sto s\u0105 wysokie, ale zanim odpowiem na pytanie \u201cile\u201d, zobrazuj\u0119 co prawnik dla nas robi – by u\u015bwiadomi\u0107 dlaczego nie robi tego za darmo.<\/p>\n

Rola prawnika, kiedy reprezentuje kupuj\u0105cego:
\nPrzegl\u0105d umowy zakupu i sprzeda\u017cy
\nZwykle umow\u0119 zakupu i sprzeda\u017cy przygotowywuj\u0105 agenci od nieruchomo\u015bci. Po zawarciu umowy trafia ona do prawnika. Czasami, nawet je\u015bli w umowie jest klauzula, kt\u00f3re daje prawnikowi uprawnienia do wprowadzania zmian, to w dzisiejszych czasach jest to rzadko\u015b\u0107. Bo wi\u0119kszo\u015b\u0107 ofert nie ma \u017cadnych warunk\u00f3w – i dlatego prawnik ogranicza si\u0119 do innych wa\u017cnych czynno\u015bci.<\/p>\n

Status Certificate
\nZazwyczaj, kiedy kupujemy condo, istnieje potrzeba przejrzenia dokument\u00f3w korporacji. Jej sytuacji finansowej, potencjalnych problem\u00f3w, spraw s\u0105dowych, bud\u017cetu, itp. Tutaj opinia prawnika ma du\u017ce znaczenie.
\nIstniej\u0105ce po\u017cyczki Bardzo wa\u017cnym zadaniem prawnika jest sprawdzenie, czy nie ma na kupowanej nieruchomo\u015bci \u017cadnych zarejestrowanych po\u017cyczek. I je\u015bli s\u0105, to musz\u0105 by\u0107 one wyrejestrowane przed zamkni\u0119ciem. Kiedy\u015b by\u0142o to bardzo skomplikowane, bo prawnicy musieli sprawdza\u0107 rejestry do 20 lat wstecz. Dzi\u015b, dzi\u0119ki zmianom wprowadzonym w systemie sprawdzania, wszystko odbywa si\u0119 elektronicznie i sprawdza si\u0119 tylko jedn\u0105 transakcj\u0119 wstecz.<\/p>\n

Istniej\u0105ce \u201cwork orders\u201d
\nNale\u017cy sprawdzi\u0107, czy miasto nie ma do nieruchomo\u015bci \u017cadnych zastrze\u017ce\u0144. Zdarza si\u0119, \u017ce czasami zrobimy renowacj\u0119 bez zgody miasta. Je\u015bli sprawa zostanie wykryta, miasto ma prawo zarejestrowa\u0107 nakaz uzyskania pozwolenia. I dop\u00f3ki tego nie zrobimy, nie uzyskamy \u017cadnej nowej po\u017cyczki hipotecznej na takim domu – czyli zamkni\u0119cie transakcji b\u0119dzie niemo\u017cliwe.<\/p>\n

Title Insurance
\nPomimo powy\u017cszego usprawnienia, kt\u00f3re ograniczy\u0142o pomy\u0142ki, wci\u0105\u017c si\u0119 one zdarzaj\u0105. Dlatego wielu prawnik\u00f3w sugeruje (i s\u0142usznie) wykupienie \u201ctitle insurance\u201d. Osobi\u015bcie bardzo polecam takie ubezpieczenie i sam zawsze je posiadam. Jest to w gruncie rzeczy bardzo tanie i jednorazowe ubezpieczenie, kt\u00f3re jest wa\u017cne tak d\u0142ugo, jak d\u0142ugo posiadamy ubezpieczony dom. Kosztuje oko\u0142o 1% warto\u015bci zakupu i chroni nas przed ogromnym wachlarzem pomy\u0142ek czy oszustw. Prosz\u0119 uwierzy\u0107 mi na s\u0142owo – WARTO je mie\u0107. O tym ubezpieczeniu innym razem.<\/p>\n

\u201cLiability Insurance\u201d
\nPrawnik gwarantuje nam, \u017ce nasz akt w\u0142asno\u015bci jest prawid\u0142owy i wa\u017cny po zamkni\u0119ciu. Prawnicy maj\u0105 ubezpieczenia zawodowe od b\u0142\u0119d\u00f3w, i to daje nam dodatkow\u0105 gwarancj\u0119 (plus chroni nas tak\u017ce title insurance, o kt\u00f3rym pisa\u0142em wcze\u015bniej).
\nZaleg\u0142e podatki od nieruchomo\u015bci i condo fees
\nPrawnik sprawdza, czy podatki by\u0142y p\u0142acone lub dopilnuje ich p\u0142atno\u015bci. Podobnie ma si\u0119 sprawa z condo fees, je\u015bli kupujemy mieszkanie.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Naliczanie Land Transfer Tax
\nJednym z najwi\u0119kszych wydatk\u00f3w przy zakupie nieruchomo\u015bci jest Land Transfer Tax. Kupuj\u0105cy na og\u00f3\u0142 nie p\u0142ac\u0105 wynagrodzenia dla agent\u00f3w, ale rz\u0105d \u201czadba\u0142\u201d, by\u015bmy nie czuli si\u0119 \u201cniedocenieni\u201d i na\u0142o\u017cy\u0142 na wszystkich kupuj\u0105cych obowi\u0105zek zap\u0142acenia \u201cpowitalnego\u201d podatku. Kupi\u0142e\u015b? Gratulujemy! Ale nale\u017cy si\u0119\u2026 podateczek do rz\u0105du!
\nDla tych, kt\u00f3rzy kupuj\u0105 na terenie GTA te \u201cgratulacje\u201d s\u0105 podw\u00f3jne, bo p\u0142ac\u0105 oni podw\u00f3jny podatek. Jeden dla prowincji Ontario, drugi dla miasta Toronto. M\u00f3wimy tu o ogromnych sumach. Kupuj\u0105c dom w Toronto za million, ten jednorazowy podatek wynosi $32,200.00. Gdzie to znika?<\/p>\n

Kupuj\u0105cy po raz pierwszy otrzymuj\u0105 zni\u017ck\u0119 o troch\u0119 ponad $5,000. Dlaczego nie mog\u0142oby by\u0107 50%?
\n\u201cMortgage Documents\u201d
\nPrawnik kupuj\u0105cych dostaje od banku instrukcje dotycz\u0105ce po\u017cyczki hipotecznej i na tej podstawie musi t\u0119 po\u017cyczk\u0119 zarejestrowa\u0107, zanim przeka\u017ce pieni\u0105dze prawnikowi, kt\u00f3ry reprezentuje sprzedaj\u0105cych. To skomplikowany dokument i ja osobi\u015bcie nigdy bym si\u0119 takiej pracy nie podj\u0105\u0142.
\nZamkni\u0119cie transakcji
\nJak wszystkie powy\u017csze procedury s\u0105 za\u0142atwione, nast\u0119puje zamkni\u0119cie transakcji, przekazanie pieni\u0119dzy, dokument\u00f3w i kluczy pomi\u0119dzy prawnikami.
\nProblemy po zamkni\u0119ciu
\nJe\u015bli po oficjalnym zamkni\u0119ciu pojawi\u0105 si\u0119 jakie\u015b problemy, prawnicy pr\u00f3buj\u0105 je rozwi\u0105za\u0107 z pomoc\u0105 agent\u00f3w. Je\u015bli w dniu, kiedy powinno doj\u015b\u0107 do zamkni\u0119cia wyst\u0105pi jaki\u015b problem, to w\u00f3wczas zar\u00f3wno prawnicy jak i agenci szukaj\u0105 rozwi\u0105zania.
\nBy\u0107 mo\u017ce teraz jest dobry moment, by wspomnie\u0107 o pieni\u0105dzach. Bo kiedy znamy ju\u017c obowi\u0105zki obs\u0142uguj\u0105cego nas prawnika, \u0142atwiej nam b\u0119dzie zrozumie\u0107 wysoko\u015b\u0107 jego \u201cfee\u201d.
\nNa og\u00f3\u0142 przy typowych transakcjach ca\u0142o\u015b\u0107 op\u0142at zamyka si\u0119 od $1,500 do $2,200 plus HST. Jednak kiedy w gr\u0119 wchodz\u0105 sprawy spadkowe czy rozwodowe, te warto\u015bci mog\u0105 i\u015b\u0107 znacznie w g\u00f3r\u0119.
\nCz\u0119sto si\u0119 zdarza, \u017ce prawnicy, by zach\u0119ci\u0107 nowych klient\u00f3w, podaj\u0105 swoje wynagrodzenie w troch\u0119 przewrotny spos\u00f3b. Na przyk\u0142ad podaj\u0105 \u201cfee\u201d jako $750 + koszty (dispurments) i jako\u015b zwykle w ca\u0142o\u015bci daje to dok\u0142adnie tyle samo, co oferuj\u0105 inni prawnicy. Osobi\u015bcie nie kierowa\u0142bym si\u0119 w wyborze prawnika cen\u0105, ale do\u015bwiadczeniem.<\/p>\n

Warto r\u00f3wnie\u017c wspomnie\u0107 o pomocy prawnika przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.
\nTypowe jest, \u017ce je\u015bli zatrudniamy prawnika, by nam pom\u00f3g\u0142 z zakupem i jednocze\u015bnie sprzedajemy dom w kt\u00f3rym mieszkamy, to zwykle ten sam prawnik zamyka obie transakcje. Jest to sprawa wygody i czasami prawnicy oferuj\u0105 \u201cpackage deal\u201d.
\nW jego zakres wchodz\u0105:
\nSprawdzenie umowy i ewentualne poprawki,
\nUstalanie warunk\u00f3w i zmiany w ofercie,
\nPrzygotowanie dokument\u00f3w sprzeda\u017cy oraz dokument\u00f3w to rejestracji w Land Registry Office,
\nPrzygotowanie wszystkich po\u017cyczek do wyrejestrowania. Rozmowy z bankami i prywatnymi inwestorami,
\nOp\u0142aty za ewentualne kary zwi\u0105zane z potencjalnym zerwaniem umowy,
\nDopilnowanie wykonania warunk\u00f3w prawnych i finansowych. Rozliczenia i przekazanie pieni\u0119dzy,
\nZamkni\u0119cie transakcji,
\nWymiana dokument\u00f3w, pieni\u0119dzy i kluczy.<\/p>\n

Ka\u017cdy do\u015bwiadczony prawnik, kt\u00f3ry na co dzie\u0144 zajmuje si\u0119 real estate, ma sw\u00f3j system pozwalaj\u0105cy na punktualn\u0105 i bezkolizyjn\u0105 obs\u0142ug\u0119 klient\u00f3w. Ale nawet najlepszy system czasami zawodzi \u2013 niekoniecznie z winy prawnika. Pomi\u0119dzy z\u0142o\u017ceniem oferty a zamkni\u0119ciem transakcji sprawy potrafi\u0105 si\u0119 skomplikowa\u0107, dlatego raz jeszcze podkre\u015blam, \u017ce prawnik, kt\u00f3ry potrafi rozwi\u0105zywa\u0107 trudne sytuacje jest niezwykle wa\u017cn\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 zespo\u0142u, kt\u00f3ry pracuje nad zamkni\u0119ciem transakcji real estate.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Do\u015b\u0107 cz\u0119sto moi klienci zadaj\u0105 mi pytanie o rol\u0119 prawnika w typowej transakcji real estate. Do czego jest potrzebny i jakie s\u0105 koszty zwi\u0105zane z…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":138166,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-138164","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/138164","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=138164"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/138164\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":138168,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/138164\/revisions\/138168"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/138166"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=138164"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=138164"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=138164"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}