{"id":138709,"date":"2021-12-09T11:04:00","date_gmt":"2021-12-09T16:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=138709"},"modified":"2021-12-09T11:37:44","modified_gmt":"2021-12-09T16:37:44","slug":"ceny-mieszkan-z-planow","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2021\/12\/09\/ceny-mieszkan-z-planow\/","title":{"rendered":"Ceny mieszka\u0144 z plan\u00f3w"},"content":{"rendered":"

Moi znajomi szukali niedawno mieszkania z plan\u00f3w jako inwestycj\u0119 dla swojej c\u00f3rki, ale byli zaskoczeni wzrostem cen mieszka\u0144 deweloperskich.
\n<\/strong><\/p>\n

Doszli do wniosku, \u017ce s\u0105 one znacznie dro\u017csze ni\u017c podobnej wielko\u015bci ju\u017c istniej\u0105ce mieszkania, kt\u00f3re mo\u017cna kupi\u0107 w systemie MLS.
\nCzy jest tak rzeczywi\u015bcie?<\/p>\n

Na pocz\u0105tek potwierdz\u0119 ich obserwacj\u0119. Rzeczywi\u015bcie obecnie cz\u0119sto mo\u017cna kupi\u0107 taniej mieszkanie roczne czy dwuletnie w systemie MLS, ni\u017c mieszkanie z plan\u00f3w, kt\u00f3re b\u0119dzie gotowe za 2-4 lata. Dlaczego tak jest? Oto kilka powod\u00f3w.
\n1. Deweloper sprzedaje dzi\u015b, ale buduje za 2-3 lata. Musi uwzgl\u0119dni\u0107 przysz\u0142y wzrost cen materia\u0142\u00f3w budowlanych, koszt\u00f3w pracownik\u00f3w, paliwa, itp. Praktycznie wszystkie dzi\u015b aktualne ceny b\u0119d\u0105 inne za 3-4 lata. Nikt nie spodziewa si\u0119, \u017ce spadn\u0105, a wr\u0119cz przeciwnie. Przy obecnej oficjalnej inflacji 4% (a w rzeczywisto\u015bci pewnie ko\u0142o 10%) to, co dzi\u015b kosztuje $100 za trzy lata b\u0119dzie kosztowa\u0142o $130 (lub wi\u0119cej). Dlatego deweloperzy, kt\u00f3rzy jeszcze do niedawna sprzedawali mieszkania w Mississauga czy Toronto za $900 czy $1,000 za stop\u0119, sprzedaj\u0105 je obecnie bez trudu za $1,200 do $1,500 za stop\u0119. I ch\u0119tnych nie brakuje, bo wszyscy kupuj\u0105cy te\u017c my\u015bl\u0105 o inflacji i zak\u0142adaj\u0105, \u017ce ceny wzrosn\u0105 proporcjonalnie do dynamiki rynku.
\nProblem mo\u017ce pojawi\u0107 si\u0119, je\u015bli deweloper si\u0119 przeliczy i \u017ale wyceni przyrost koszt\u00f3w budowy. Je\u015bli b\u0119dzie on ni\u017cszy ni\u017c zak\u0142adany, to oczywi\u015bcie wszystko p\u00f3jdzie bez problem\u00f3w i kompleks zostanie wybudowany ze sporym profitem.
\nAle je\u015bli b\u0119dzie odwrotnie i koszty budowy przerosn\u0105 op\u0142acalno\u015b\u0107, to w niekt\u00f3rych przypadkach deweloper mo\u017ce wykorzysta\u0107 klauzule pisane drobnym drukiem i wycofa\u0107 si\u0119 z kontraktu – pod r\u00f3\u017cnymi pozorami. Na bardzo wiele projekt\u00f3w, kt\u00f3re sprzeda\u0142em z plan\u00f3w w mojej 30-letniej praktyce, zdarzy\u0142o mi si\u0119 to dwa razy.<\/p>\n

 <\/p>\n

Owszem, wszyscy inwestorzy otrzymali swoje depozyty, ale co z tego, kiedy stracili profit i dwa lata oczekiwali na co\u015b, co si\u0119 nie wydarzy\u0142o. Jednym z tych projekt\u00f3w by\u0142 Mimico on the GO, a drugim Holidays Towers ko\u0142o Burnhamthorpe i HWY 427. W obu przypadkach teren przej\u0119\u0142a inna firma (pewnie zaprzyja\u017aniona) i powsta\u0142 tam inny projekt – w nowych cenach i przynosz\u0105cy profit deweloperom, ale nie klientom, kt\u00f3rzy stracili kilka lat na czekaniu z zerowym zyskiem.
\nDeweloperzy (to jest moje osobiste zdanie) wymy\u015blili jeszcze jeden spos\u00f3b zabezpieczenia swojego profitu i stworzyli bufor w postaci \u201eParking & Loker \u2013 not included\u201d. Dzi\u015b sprzedaj\u0105c 200 parking\u00f3w za $50,000 deweloper zarabia extra $10,000,000!
\nNa normalnym rynku w cen\u0119 ka\u017cdego mieszkania by\u0142 wliczony parking i locker – nawet gdy cena by\u0142a grubo poni\u017cej $1,000 za stop\u0119. Dzi\u015b rzadko si\u0119 to zdarza.<\/p>\n

W Mississauga, by dosta\u0107 miejsce parkingowe, nale\u017cy dop\u0142aci\u0107 oko\u0142o $50,000, a za locker przynajmniej $5,000. W Toronto jest to odpowiednio oko\u0142o $75,000 i $10,000 – i cz\u0119sto nawet nie ma opcji zakupu parkingu dla mniejszych mieszka\u0144, bo zbyt du\u017co parking\u00f3w by\u0142oby potrzebnych. S\u0105dz\u0119, si\u0119 wmawia si\u0119 kupuj\u0105cym (g\u0142\u00f3wnie m\u0142odym), \u017ce da si\u0119 \u017cy\u0107 w Toronto czy Mississauga bez samochodu i \u017ce rower jest lepszym wyborem – i dla zdrowia i dla \u015brodowiska. A m\u0142odzi im ufaj\u0105, bo nie maj\u0105 jeszcze dzieci i s\u0105 rzeczywi\u015bcie cz\u0119sto \u201epro-fitness\u201d. Ale ja bym chcia\u0142 widzie\u0107 takiego dewelopera bez samochodu i podr\u00f3\u017cuj\u0105cego w styczniu z rodzin\u0105 na rowerku. To by\u0142by ubaw!<\/p>\n

Dzieje si\u0119 tak r\u00f3wnie\u017c dlatego, \u017ce deweloperzy staraj\u0105 si\u0119 zmaksymalizowa\u0107 liczb\u0119 ma\u0142ych unit\u00f3w w ka\u017cdym budynku, gdy\u017c cena za stop\u0119 przy ma\u0142ych mieszkaniach wychodzi najdro\u017cej. Jednocze\u015bnie najcz\u0119\u015bciej kupuj\u0105 je inwestorzy, wi\u0119c \u015bwietnie si\u0119 sprzedaj\u0105.
\nUnit wielko\u015bci 800 st\u00f3p kwadratowych w Toronto w chwili obecnej pewnie kosztuje $1 million (plus parking), ale dwie kawalerki po 400 st\u00f3p kwadratowych b\u0119d\u0105 pewnie kosztowa\u0142y ko\u0142o $600,000 ka\u017cda. Daje to $200,000 profitu za t\u0105 sam\u0105 powierzchni\u0119!
\nRo\u015bnie liczba inwestor\u00f3w lokalnych i zagranicznych. Od bardzo d\u0142ugiego czasu nie by\u0142o za\u0142amania rynku nieruchomo\u015bci w Ontario. Przy sta\u0142ym nap\u0142ywie nowych imigrant\u00f3w brak mieszka\u0144 jest odczuwalny. Poza tym wszyscy spodziewaj\u0105 si\u0119 inflacji.
\nLudzie inwestuj\u0105 w real estate wiedz\u0105c, \u017ce jest to jeden z produkt\u00f3w, kt\u00f3ry sam si\u0119 rewaluuje w stosunku do inflacji. Milion dolar\u00f3w trzymany w banku traci realnie na warto\u015bci minimum 5% rocznie. Ten sam million zainwestowany w real estate zyska 10% do 15% ka\u017cdego roku tylko na przyro\u015bcie warto\u015bci, nie m\u00f3wi\u0105c ju\u017c o potencjalnym dochodzie z wynajmu. Wynajem 2-sypialniowego mieszkania w Toronto to koszt $3,500 – $5,000 miesi\u0119cznie. To prawie $50,000 rocznie!<\/p>\n

Kanada przyci\u0105ga wielu inwestor\u00f3w zagranicznych, kt\u00f3rzy kupuj\u0105 mieszkania nawet ich nie ogl\u0105daj\u0105c. Tysi\u0105ce ludzi z Chin, Indii czy z Europy inwestuje w nasze kondominia, bo wed\u0142ug ich lokalnych standard\u00f3w s\u0105 one bardzo tanie.
\nKanada jest odbierana jako kraj spokojny, zasobny w surowce i bezpieczny, bez konflikt\u00f3w rasowych i z unormowan\u0105 pogod\u0105. My o tym nawet nie my\u015blimy, ale Ontario ma jeden z najwi\u0119kszych zasob\u00f3w s\u0142odkiej wody na \u015bwiecie! Woda ju\u017c teraz potrafi by\u0107 dro\u017csza od benzyny (je\u015bli kupowana w sklepie w butelkach). Ale w przysz\u0142o\u015bci b\u0119dzie to jeden z najcenniejszych surowc\u00f3w na Ziemi!<\/p>\n

To, co przyci\u0105ga inwestor\u00f3w to r\u00f3wnie\u017c \u201emagic of leverage\u201d. Kupujemy mieszkanie za milion (przyk\u0142adowo). Wp\u0142acamy wymagane 15% \u2013 czyli $150,000. Nast\u0119pnie spokojnie czekamy 2-4 lata. Rzadko kiedy po takim czasie przyrost warto\u015bci jest mniejszy ni\u017c 20%. Poniewa\u017c cena przyrasta od miliona, a nie tylko od wp\u0142aty ($150,00) to si\u0119 mo\u017ce okaza\u0107, \u017ce po 2-4 latach nasze $150,000 zarobi\u0142o $200,000. Gdzie tak si\u0119 zarabia? Nigdzie. Chyba \u017ce na narkotykach, ale w to si\u0119 nie bawi\u0119 i nie polecam.
\nTo, co przyci\u0105ga (szczeg\u00f3lnie lokalnych) inwestor\u00f3w to roz\u0142o\u017cenie w czasie wp\u0142at na downpayment. Poniewa\u017c centra sprzeda\u017cy s\u0105 praktycznie wsz\u0119dzie, to czasami, aby zach\u0119ci\u0107 klient\u00f3w, oferuje si\u0119 im roz\u0142o\u017cenie wp\u0142at w\u0142asnych nawet na dwa lata (zwykle to jeden rok).
\nPomimo ogromnej liczby otwartych salon\u00f3w sprzeda\u017cy, ciagle popyt przewy\u017csza poda\u017c, bo du\u017co takich transakcji ma charakter spekulacyjny. Znam ludzi, kt\u00f3rzy maj\u0105 zadatki wp\u0142acone na 10 i wi\u0119cej mieszka\u0144 licz\u0105c, \u017ce sprzedadz\u0105 niekt\u00f3re zanim faktycznie b\u0119d\u0105 musieli mie\u0107 mortgage na ich zamkni\u0119cie na zasadzie \u201eassignment\u201d.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nPozostaje odpowiedzie\u0107 na pytanie: dlaczego mo\u017cna kupi\u0107 prawie nowe mieszkanie w systemie MLS znacznie taniej ni\u017c od dewelopera? Jest to proste. Kto\u015b, kto kupi\u0142 mieszkanie z plan\u00f3w jako inwestycje 4-5 lat temu, p\u0142aci\u0142 w\u00f3wczas zupe\u0142nie inne pieni\u0105dze. W\u00f3wczas by\u0142o to $550 – $650 za stop\u0119. Czyli mieszkanie o powierzchni 650 st\u00f3p kwadratowych kosztowa\u0142o inwestora oko\u0142o $425,000 do $450,000. A w tym by\u0142 zwykle zawarty locker i parking!
\nWi\u0119kszo\u015b\u0107 inwestor\u00f3w, by unikn\u0105\u0107 zwracania HST do rz\u0105du, kt\u00f3re mia\u0142oby miejsce je\u015bliby sprzedaliby nieruchomo\u015b\u0107 zaraz po jej odebraniu, wynajmuje mieszkania zwykle przez rok czy dwa. Po tym czasie nast\u0119puje sprzeda\u017c (po inwestor chce \u201eskasowa\u0107\u201d zysk i dokona\u0107 ponownego, identycznego ruchu). Ale obecne ceny za resale s\u0105 ni\u017csze ni\u017c ceny \u201espekuluj\u0105cego developera\u201d kt\u00f3ry, jak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, musi planowa\u0107 cen\u0119 do przodu.
\nW chwili obecnej cena za stop\u0119 kwadratow\u0105 mieszkania \u201ez odzysku\u201d (czyli resale w systemie MLS) kszta\u0142tuje si\u0119 na poziomie $900 do $1,000 i najcz\u0119\u015bciej zawiera i parking, i locker.
\nMoim zdaniem, w chwili obecnej jest to lepszy deal dla kupuj\u0105cych po raz pierwszy czy nawet dla inwestor\u00f3w, ni\u017c czekanie na mieszkanie z plan\u00f3w.
\nDlaczego? Jest kilka powod\u00f3w:
\n\u2022 Mo\u017cna takie mieszkanie kupi\u0107 nawet z 5% downpayment – je\u015bli mamy dobry kredyt.
\n\u2022 Jest kr\u00f3tki okres do przej\u0119cia mieszkania, kt\u00f3re mo\u017cna wynaj\u0105\u0107, je\u015bli to jest inwestycja i b\u0119dzie si\u0119 od razu sp\u0142aca\u0142o i nabiera\u0142o warto\u015bci.
\n\u2022 Mamy pewno\u015b\u0107, \u017ce transakcja si\u0119 zamknie (jak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, czasami deweloperzy \u201ekasuj\u0105\u201d projekt i tracimy profit.
\n\u2022 Cena za stop\u0119 jest ni\u017csza i zwykle mamy parking za darmo.
\n\u2022 Jest \u0142atwo\u015b\u0107 wyboru. Kupuj\u0105c z plan\u00f3w musimy sobie wyobra\u017ca\u0107 uk\u0142ad przestrzenny i cz\u0119sto pope\u0142niamy b\u0142\u0105d. Kupuj\u0105c gotowy apartament mo\u017cemy naprawd\u0119 zobaczy\u0107 co kupujemy i nie ma przykrych niespodzianek.
\n\u2022 Jak potrzebujemy mieszkania szybko, to jest to kwestia miesi\u0119cy, a nie lat.<\/p>\n

Je\u015bli kto\u015b chcia\u0142by si\u0119 przekona\u0107, czy mam racj\u0119, to ch\u0119tnie poka\u017c\u0119 kilka budynk\u00f3w, kt\u00f3re s\u0105 obecnie w fazie tu\u017c przed rejestracj\u0105 i gdzie inwestorzy sprzedaj\u0105 mieszkania na zasadzie \u201eassignment\u201d.
\nCeny s\u0105 bardzo dobre i znacznie poni\u017cej tego, co za podobnej wielko\u015bci mieszkania \u017c\u0105daj\u0105 deweloperzy.
\nJedno z takich \u201eokazyjnych\u201d mieszka\u0144 jest w centralnym Etobicoke. Mieszkanie wielko\u015bci 680 st\u00f3p, z ogromnym balkonem, 2 \u0142azienkami, parkingiem i lokerem m\u00f3j klient sprzedaje za $639,000 – gdy takie samo mieszkanie z plan\u00f3w kosztuje $800,000 plus $50,000 za parking i $10,000 za loker. R\u00f3\u017cnica jest oczywista.
\nWszystkich Pa\u0144stwa zainteresowanych szybkim zakupem ta\u0144szego mieszkania zapraszam do kontaktu. Cz\u0119sto mamy do sprzedania takie okazje, i cho\u0107 sprzedaj\u0105 si\u0119 szybko, to ch\u0119tnie dla Pa\u0144stwa wyszukam i \u201ezarezerwuj\u0119\u201d prawdziw\u0105 pere\u0142k\u0119.
\n\"\"<\/a>Zapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy i pozdrawiam<\/strong>
\nMaciek Czaplinski<\/strong>
\nW przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji <\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Moi znajomi szukali niedawno mieszkania z plan\u00f3w jako inwestycj\u0119 dla swojej c\u00f3rki, ale byli zaskoczeni wzrostem cen mieszka\u0144 deweloperskich. Doszli do wniosku, \u017ce s\u0105 one…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":138711,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-138709","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/138709","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=138709"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/138709\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":138729,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/138709\/revisions\/138729"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/138711"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=138709"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=138709"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=138709"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}