![\"\"](\"https:\/\/bejsment.com\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/tttttttt-636x425.jpg\")
<\/p>\nNa wst\u0119pie \u017cycz\u0119 Pa\u0144stwu wszystkiego co najlepsze w Nowym Roku. Mam nadziej\u0119, \u017ce celebrowali go Pa\u0144stwo w gronie bliskich. Nie by\u0142o wielkich bali, ale czasami ma\u0142e grono przyjaci\u00f3\u0142 i rodzina s\u0105 tym, czego nam naprawd\u0119 potrzeba.<\/p>\n
<\/p>\n
Tydzie\u0144 temu poruszy\u0142em temat o prywatnych sprzeda\u017cach nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych g\u0142\u00f3wnym celem jest ch\u0119\u0107 zaoszcz\u0119dzenia prowizji dla agenta – czyli commission. Dzi\u015b przyjrzyjmy si\u0119, jak to wygl\u0105da w przypadku wsp\u00f3\u0142pracy z agentami.
\nZacznijmy od tego, \u017ce wysoko\u015b\u0107 commission jest umowna, ale zwykle podlega pewnym standardom. R\u00f3\u017cne rejony w obr\u0119bie Ontario mog\u0105 mie\u0107 inne standardy, wi\u0119c nie jest to wysoko\u015b\u0107 sta\u0142a.
\nZwykle commission okre\u015bla si\u0119 jako \u201epercentage of the sale price\u201d. Czasami jest to \u201eflat fee\u201d – czyli ustalona cena z g\u00f3ry, kt\u00f3ra nie zale\u017cy od ceny sprzeda\u017cy. Do commission doliczany jest podatek HST.
\nZwyczajowo sprzedaj\u0105cy p\u0142aci prowizj\u0119 dla strony, kt\u00f3ra wystawia dom na sprzeda\u017c (Listing Broker) i dla strony, kt\u00f3ra przyprowadza kupuj\u0105cych (Buyer Broker). Czyli kupuj\u0105cy nie musi dysponowa\u0107 ekstra funduszami, by skorzysta\u0107 z us\u0142ug agenta. Jest to niezwykle wa\u017cna zasada, gdy\u017c wielu kupuj\u0105cych (szczeg\u00f3lnie kupuj\u0105cych po raz pierwszy) ledwo ma 5% na down-payment plus na op\u0142at\u0119 koszt\u00f3w zamkni\u0119cia.
\nTypowa ca\u0142kowita prowizja na terenie GTA wynosi od 3.5% do 6.0% + HST.
\nListing Broker negocjonuje ca\u0142kowite commission ze sprzedaj\u0105cymi nieruchomo\u015b\u0107 i podpisuje kontrakt na sprzeda\u017c, zwany \u201eListing Agreement\u201d. Z tej ustalonej sumy op\u0142acany jest Buyer Broker.
\nNa terenie GTA przyj\u0119te jest, \u017ce commission p\u0142atne dla Buyer Broker wynosi 2.5% + HST. Oznacza to, \u017ce je\u015bli ca\u0142kowite wynagrodzenie zosta\u0142o ustalone na 3.5% + HST, to Listing Agent otrzymuje tylko 1% wynagrodzenia od ceny sprzeda\u017cy, z kt\u00f3rej to sumy musi odprowadzi\u0107 cz\u0119\u015b\u0107 do swojej firmy brokerskiej. To og\u0142aszane 1% commission oznacza dok\u0142adnie ten fakt.
\nJak wspomnia\u0142em, 2.5% oferowanego wynagrodzenia dla Buyer Broker jest publikowane i widoczne dla agent\u00f3w na ka\u017cdym MLS listing. Ka\u017cdy agent, pokazuj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 z g\u00f3ry wie, jakie b\u0119dzie jego wynagrodzenie je\u015bli dokona transakcji.
\nW jakim celu wyja\u015bniam, jak s\u0105 dzielone pieni\u0105dze i dlaczego wysoko\u015b\u0107 oferowanego commission jest wa\u017cna?
\nDlatego, \u017ce opr\u00f3cz takich tradycyjnych firm jak Re\/Max, Sutton, Royal LePage i wiele wiele innych, kt\u00f3re oferuj\u0105 dla \u201ecooperating broker\u201d (Buyer Agent) normalne, pe\u0142ne wynagrodzenie (2.5%), funkcjonuj\u0105 na rynku inne firmy, kt\u00f3re oferuj\u0105 \u201ediscounted commission\u201d dla Buyer Agenta – nawet zaczynaj\u0105c od jednego dolara!<\/p>\n
Tak, tak! Wydaje si\u0119 to ma\u0142o prawdopodobne, ale czasami tak si\u0119 w\u0142a\u015bnie zdarza.
\nNaturalnym d\u0105\u017ceniem sprzedaj\u0105cych nieruchomo\u015b\u0107 jest ch\u0119\u0107 zap\u0142acenia jak najmniejszej prowizji za obs\u0142ug\u0119 sprzeda\u017cy. Natomiast oczywistym d\u0105\u017ceniem agent\u00f3w jest ch\u0119\u0107 uzyskania wynagrodzenia za swoj\u0105 prac\u0119. Otrzymuj\u0105 je wy\u0142\u0105cznie w przypadku, kiedy dokonaj\u0105 transakcji. Zdarza si\u0119, \u017ce ca\u0142y ich zainwestowany czas i pieni\u0105dze nie przynosz\u0105 pozytywnego rezultatu.
\n95% kupuj\u0105cych zatrudnia agenta, kiedy poszukuje nieruchomo\u015bci (Buyer Broker) i podpisuje z nim kontrakt na wsp\u00f3\u0142prac\u0119. Zwykle na okres od kilku dni do trzech miesi\u0119cy.
\nKupuj\u0105cy s\u0105 przyzwyczajeni (bo tak to jest przyj\u0119te w Kanadzie), \u017ce nie musz\u0105 p\u0142aci\u0107 za us\u0142ug\u0119 agenta (bo jej koszt wbudowany jest w cen\u0119 sprzeda\u017cy). Takie rozwi\u0105zanie jest bardzo korzystne dla wszystkich. Dzi\u0119ki niemu wiele os\u00f3b – nawet z ma\u0142ym, 5% downpayment – mo\u017ce my\u015ble\u0107 o zakupie nieruchomo\u015bci.
\nNa dzisiejszym rynku, o ile dom jest wyceniony w\u0142a\u015bciwie, sprzedanie go jest niezwykle \u0142atwe i cz\u0119sto powy\u017cej ceny wywo\u0142awczej. Ale kupno domu dla swoich klient\u00f3w jest niezwykle trudne. Nie do\u015b\u0107, \u017ce nie ma du\u017cej poda\u017cy, to jak w ko\u0144cu znajdziemy dom, kt\u00f3ry jest warty kupienia, mo\u017cemy mie\u0107 wielu konkurent\u00f3w. Cz\u0119sto powy\u017cej 10-ciu. Dlatego nie nale\u017cy si\u0119 dziwi\u0107, \u017ce Buyers Brokers oczekuj\u0105 \u201enormalnego\u201d, 2.5% wynagrodzenia, bo dzi\u015b poszukiwania trwaj\u0105 miesi\u0105cami. I kiedy widz\u0105, \u017ce MLS oferuje niskie commission (poni\u017cej typowych standard\u00f3w), to omijaj\u0105 taki listing z daleka.
\nWprawdzie przepisy narzucone przez RECO zabraniaj\u0105 omijania listing\u00f3w z niskim wynagrodzeniem, ale kto jest to w stanie kontrolowa\u0107?
\nBy wprowadzi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 na rynek MLS, nale\u017cy by\u0107 nie tylko licencjonowanym agentem, ale r\u00f3wnie\u017c cz\u0142onkiem OREA (Ontario Real Estate Association), RECO (Real Estate Councul of Ontario), przynale\u017ce\u0107 do firmy brokerskiej i by\u0107 cz\u0142onkiem real estate board. Jak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, tradycyjne firmy maj\u0105 swoje od dawna ustalone standardy finansowe.
\nAle od ju\u017c jakiego\u015b czasu pojawi\u0142y si\u0119 alternatywne firmy, kt\u00f3re oferuj\u0105 bardzo \u201ediscounted commission\u201d. S\u0105 to na przyk\u0142ad Purple Brick czy Properties Guys. Za wprowadzenie domu na system MLS pobieraj\u0105 one z g\u00f3ry op\u0142at\u0119, kt\u00f3ra zale\u017cy od serwisu, jaki oferuj\u0105 i jest wymagana bez wzgl\u0119du na to, czy nieruchomo\u015b\u0107 si\u0119 sprzeda czy nie. Jest to op\u0142ata na poziomie tysi\u0105ca a czasami kilku tysi\u0119cy. W tej cenie w\u0142a\u015bciciel dostaje ekspozycj\u0119 na systemie MLS, pomoc w przyjmowaniu zam\u00f3wie\u0144 na pokazy, czasami agenta, kt\u00f3ry czuwa na odleg\u0142o\u015b\u0107 nad przebiegiem transakcji.
\nW wielu przypadkach w\u0142a\u015bciciel musi by\u0107 osobi\u015bcie zaanga\u017cowany w pokazywanie domu, organizowanie open houses, analizowanie ofert i ich negocjacje, czasami sam musi zrobi\u0107 zdj\u0119cia nieruchomo\u015bci.
\nTe firmy to oczywi\u015bcie \u201efranchise\u201d i one zwykle umywaj\u0105 r\u0119ce od oferowania wynagrodzenia dla Buyer Broker. Owszem, oferuj\u0105 $1.0 a wszystko powy\u017cej agent, kt\u00f3ry przyprowadza potencjalnego klienta, musi sam wynegocjowa\u0107 od w\u0142a\u015bciciela domu. Jest cz\u0119sto niezr\u0119czne i czasami nieskuteczne, dlatego takie domy zwykle si\u0119 gorzej sprzedaj\u0105.
\nNa inny pomys\u0142 wpad\u0142a firma Modern Solution, kt\u00f3ra og\u0142asza si\u0119, \u017ce jej ca\u0142kowite wynagrodzenie wynosi 2%. Jeden procent dla Listing Broker (co w gruncie rzeczy nie jest niczym nowym, bo wielu agent\u00f3w ma tak\u0105 stawk\u0119), oraz jeden procent dla Buyer Broker. Efekt jest podobny \u2013 domy te s\u0105 omijane przez agent\u00f3w, kt\u00f3rzy uwa\u017caj\u0105, \u017ce jest to za ma\u0142o na tym trudnym rynku.
\nOwszem, czasami taki dom si\u0119 sprzeda, bo dzi\u0119ki internetowi kupuj\u0105cy na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119 bez agenta mog\u0105 na taki dom trafi\u0107 i kupi\u0107 go bez potrzeby przebijania ceny i bez konkurencji, ale\u2026 czy to jest korzystne dla w\u0142a\u015bciciela domu? Czy nie jest lepiej zaoferowa\u0107 ekstra 1.5% i mie\u0107 listing, kt\u00f3ry wzbudzi zainteresowanie wszystkich agent\u00f3w real estate i kt\u00f3ry b\u0119dzie ch\u0119tnie pokazywany?
\nZani\u017cone commission to pozorna oszcz\u0119dno\u015b\u0107, bo statystycznie 80% agent\u00f3w b\u0119dzie takie domy omija\u0107.
\nProsz\u0119 sobie zada\u0107 pytanie: czy kto\u015b, kto szuka domu miesi\u0105cami, sp\u0119dzi z klientami dziesi\u0105tki godzin, podchodzi do trzech, pi\u0119ciu, a czasami i wi\u0119kszej liczby ofert, b\u0119dzie sk\u0142onny zaakceptowa\u0107 wynagrodzenie w wysoko\u015bci $1 lub nawet 1% za swoj\u0105 prac\u0119?
\nMoim zdaniem pe\u0142ne commission 2.5% (a w pewnych rejonach nawet 2.25% czy 2.0%), powoduje, \u017ce wszyscy agenci dom pokazuj\u0105 ch\u0119tniej i b\u0119dzie im zale\u017ca\u0142o na przyprowadzeniu klienta.
\nJa to por\u00f3wnuj\u0119 do w\u0119dkarstwa. Jak kto\u015b idzie na ryby, to potrzebuje dobrej przyn\u0119ty. Jak sprzedaje dom, to te\u017c powinien mie\u0107 \u201edobr\u0105 przynet\u0119\u201d w formie wynagrodzenia adekwatnego do w\u0142o\u017conego wysi\u0142ku i jako\u015bci pracy.
\nZapraszam Pa\u0144stwa do rozm\u00f3w i do wsp\u00f3\u0142pracy. Pomimo bardzo ograniczonej poda\u017cy, zwykle udaje mi si\u0119 znale\u017a\u0107 dla moich klient\u00f3w dom ich marze\u0144.
\nJak to mo\u017cliwe? Poniewa\u017c wiem gdzie szuka\u0107, \u015bledz\u0119 rynek i listingi na bie\u017c\u0105co i nie podejmuj\u0119 walki o nieruchomo\u015b\u0107 gdy wiem, \u017ce nie jest warta ceny wywo\u0142awczej.
\nMam na wzgl\u0119dzie nie tylko sam dom, ale tak\u017ce jego lokalizacj\u0119 – pocz\u0105wszy od s\u0105siedztwa, a sko\u0144czywszy na dzielnicy lub mie\u015bcie. Nie ka\u017cdy dom ma jednakowy potencja\u0142 i nie ka\u017cdy przybierze na warto\u015bci r\u00f3wnie\u017c du\u017co w przysz\u0142o\u015bci. Dzi\u0119ki fachowemu doradztwu zawsze udaje mi si\u0119 wcelowa\u0107 w potrzeby kupuj\u0105cych.<\/p>\n
Zapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy i pozdrawiam.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/bejsment.com\/wp-content\/uploads\/2021\/07\/CzaplinskiMaciekPORTRET-naWebHorizontal2021-07-14.jpg\")
<\/a>Maciek Czaplinski