{"id":140514,"date":"2022-01-24T15:38:56","date_gmt":"2022-01-24T20:38:56","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=140514"},"modified":"2022-01-24T15:38:56","modified_gmt":"2022-01-24T20:38:56","slug":"gdzie-sie-podzialo-power-of-sale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/01\/24\/gdzie-sie-podzialo-power-of-sale\/","title":{"rendered":"Gdzie si\u0119 podzia\u0142o “Power of sale”?"},"content":{"rendered":"

Nie wiem czy Pa\u0144stwo to zauwa\u017cyli, ale w ostatnim czasie pojawia si\u0119 w przestrzeni publicznej znacznie mniej znak\u00f3w oferuj\u0105cych domy na sprzeda\u017c.<\/strong><\/p>\n

A znak\u00f3w z napisem POWER OF SALE to nawet ja nie widzia\u0142em od bardzo dawna. Warto si\u0119 zastanowi\u0107 dlaczego tak jest.
\nAle zanim odpowiem na to pytanie, na pocz\u0105tek troch\u0119 wprowadzenia w temat.
\nKupuj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107, najcz\u0119\u015bciej korzystamy z po\u017cyczki hipotecznej (mortgage) – z banku lub z instytucji finansowej. Dzi\u0119ki takiej po\u017cyczce mo\u017cemy zap\u0142aci\u0107 za kupowan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, a po\u017cyczka, kt\u00f3ra nam to umo\u017cliwi, jest roz\u0142o\u017cona w czasie – i oczywi\u015bcie musimy dokonywa\u0107 regularnych sp\u0142at.<\/p>\n

By na tak\u0105 po\u017cyczk\u0119 si\u0119 zakwalifikowa\u0107, nale\u017cy spe\u0142ni\u0107 szereg wymaga\u0144 narzuconych przez bank, ale r\u00f3wnie\u017c przez instytucje rz\u0105dowe, czuwaj\u0105ce nad sprawnym i uczciwym systemem po\u017cyczania pieni\u0119dzy. Oczywi\u015bcie sk\u0142adaj\u0105c aplikacj\u0119 o po\u017cyczk\u0119 musimy wykaza\u0107 si\u0119 dochodami, kt\u00f3re zostan\u0105 zweryfikowane. Powinni\u015bmy posiada\u0107 tak\u017ce w\u0142asne \u015brodki finansowe na downpayment (wp\u0142ata w\u0142asna, zaliczka) i akceptowalny kredyt osobisty. Wed\u0142ug obecnych przepis\u00f3w mo\u017cemy przeznaczy\u0107 na obs\u0142ug\u0119 naszego mortgage maksymalnie 32% dochodu brutto, a minimalny downpayment to 5% ceny zakupu (ale w\u00f3wczas wymagane jest ubezpieczenie). Nasz osobisty \u201ecredit score\u201d musi by\u0107 powy\u017cej 600 punkt\u00f3w.<\/p>\n

Jak ju\u017c przejdziemy kwalifikacj\u0119 na hipotek\u0119, to bank zweryfikuje warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 kupujemy. Chodzi o to, \u017ce zakupiona nieruchomo\u015b\u0107 jest zastawem, kt\u00f3ry gwarantuje bankowi mo\u017cliwo\u015b\u0107 odzyskania po\u017cyczonych pieni\u0119dzy, gdyby si\u0119 pojawi\u0142y trudno\u015bci ze sp\u0142atami.
\nZrozumia\u0142e jest, \u017ce je\u015bli wyceniona przez zatrudnionego przez bank specjalist\u0119 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci jest ni\u017csza ni\u017c cena zakupu, pojawi\u0105 si\u0119 problemy i o tym warto pami\u0119ta\u0107, kiedy zaci\u0119cie walczymy z innymi, by kupi\u0107 dom.
\nBanki bardzo ch\u0119tnie po\u017cyczaj\u0105 pieni\u0105dze na zakup nieruchomo\u015bci, bo czuj\u0105 si\u0119 bezpieczne maj\u0105c jako zabezpieczenie towar, na kt\u00f3ry jest du\u017cy popyt. Kiedy sp\u0142aty s\u0105 dokonywane na czas, to i po\u017cyczkobiorcy i banki maj\u0105 \u015bwi\u0119ty spok\u00f3j.
\nNiestety, na skutek r\u00f3\u017cnych sytuacji \u017cyciowych czasami zdarzaj\u0105 si\u0119 op\u00f3\u017anienia w sp\u0142atach lub wr\u0119cz ich brak. W\u00f3wczas zaczynaj\u0105 si\u0119 problemy.
\nKiedy kupujemy nieruchomo\u015b\u0107, na kilka dni przed otrzymaniem kluczy podpisujemy u prawnika stosowne dokumenty. Zawsze zawarty jest w nich paragraf daj\u0105cy bankowi prawo przej\u0119cia nieruchomo\u015bci w chwili, kiedy szansa na sp\u0142at\u0119 rat jest niewielka. Jest to zapis m\u00f3wi\u0105cy o \u201ePower of Sale\u201d (POS). Wi\u0119kszo\u015b\u0107 z nas nawet nie wie, \u017ce taki paragraf podpisuje – bo i tak nie ma innego wyj\u015bcia.<\/p>\n

Ten punkt umowy pozwala bankowi przej\u0105\u0107 dom i sprzeda\u0107 go w celu odzyskania kapita\u0142u – bez wyroku s\u0105du.
\nW USA popularn\u0105 form\u0105 jest \u201eForeclosure\u201d \u2013 ale o tym innym razem.
\nBankom nie zale\u017cy na przejmowaniu dom\u00f3w, robi\u0105 to tylko w koniecznych sytuacjach.
\nGdy po\u017cyczkobiorca ma du\u017ce equity, to pozwalaj\u0105 na zad\u0142u\u017cenie, by utrzyma\u0107 sp\u0142aty,
\nJe\u015bli kto\u015b ma chwilowy problem z prac\u0105 – to czasami mo\u017ce przeskoczy\u0107 kilka op\u0142at,
\nNa pocz\u0105tku pandemii mortgages by\u0142y \u201ezawieszone\u201d i wiele os\u00f3b z tego skorzysta\u0142o. Gdyby banki stosowa\u0142y zasad\u0119 twardej r\u0119ki, to by\u0142yby zalane domami odzyskanymi przy pomocy POS.<\/p>\n

Proces POS ma \u015bcis\u0142e zasady:
\nNajpierw pojawia si\u0119 list z ostrze\u017ceniem, cz\u0119sto za tym idzie rozmowa,
\nJe\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 ma du\u017ce equity, to mo\u017cna stara\u0107 o odroczenie sp\u0142at,
\nJe\u015bli nie mamy takiej szansy, to otrzymamy pismo z dat\u0105 eksmisji,
\nPrawo do \u201eredemption\u201d (sp\u0142acenia zaleg\u0142o\u015bci) – to jest ciekawa opcja i dobre wyj\u015bcie awaryjne. Gdyby\u015bmy stracili dom i nawet by\u0142by on ju\u017c sprzedany, to prawie do ostatniej chwili mamy szans\u0119 na sp\u0142acenie d\u0142ugu i wstrzymanie Power of Sale.
\n\u015acis\u0142y accounting \u2013 banki sprzedaj\u0105ce domy jako POS musz\u0105 si\u0119 rozliczy\u0107 z wydatk\u00f3w zwi\u0105zanych z procesem sprzeda\u017cy. Od uzyskanej ceny mog\u0105 odliczy\u0107 to, co im jeste\u015bmy winni, koszty zwi\u0105zane ze sprzeda\u017c\u0105, koszty prawnika, szeryfa, itd. Ale nadwy\u017cki nale\u017c\u0105 to trac\u0105cych dom. I to jest ko\u0142o ratunkowe dla wielu os\u00f3b.
\nJe\u015bli rozliczenia wydaj\u0105 si\u0119 zawy\u017cone lub nieprawdziwe, istnieje szansa odwo\u0142ania si\u0119 do s\u0105du.
\nA teraz warto wr\u00f3ci\u0107 do pytania:<\/p>\n

Dlaczego jest tak ma\u0142o Power of Sale?<\/strong>
\nDomy posz\u0142y w g\u00f3r\u0119 w ostatnich 2 latach od 30% do nawet 50%. To szalony przyrost, zdecydowanie podnosz\u0105cy przyrost \u201eequity\u201d – czyli kapita\u0142u zawartego w ka\u017cdej nieruchomo\u015bci. W sytuacji kryzysowej mo\u017cemy po prostu si\u0119gn\u0105\u0107 do tego kapita\u0142u i obroni\u0107 si\u0119 przed Power of Sale. A jak bank nie jest sk\u0142onny nam pom\u00f3c zwi\u0119kszaj\u0105c po\u017cyczk\u0119, to obecnie jest bardzo \u0142atwo sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 (z du\u017cym zwykle zyskiem), sp\u0142aci\u0107 zaleg\u0142o\u015bci i pozby\u0107 si\u0119 problem\u00f3w. Dzi\u015b napraw\u0119 ka\u017cdy ze zdrowym rozs\u0105dkiem, zamiast czeka\u0107 na POS, sprzeda nieruchomo\u015b\u0107 i pewnie kupi mniejsz\u0105 za got\u00f3wk\u0119.<\/p>\n

Kiedy na rynku pojawia si\u0119 du\u017co POS?<\/strong>
\nkiedy oprocentowanie po\u017cyczek ro\u015bnie i zaczynaj\u0105 si\u0119 problemy ze sp\u0142atami,
\nkiedy procenty s\u0105 wy\u017csze i zaczyna panowa\u0107 \u201eBuyer Market\u201d (domy si\u0119 nie sprzedaj\u0105) \u2013 i mo\u017ce by\u0107 problem ze sp\u0142atami,
\nkiedy ceny spadaj\u0105 zwykle ma\u0142o si\u0119 sprzedaje. Ci, co kupili nieruchomo\u015b\u0107 w szczytowym momencie mog\u0105 nie widzie\u0107 sensu sp\u0142acania i poddaj\u0105 si\u0119 windykacji,
\nTrudne przefinansowania \u2013 nowe przepisy, trudno\u015bci w zakwalifikowaniu si\u0119 na nowe po\u017cyczki.<\/p>\n

Kiedy na rynku jest ma\u0142o POS?<\/strong>
\nSellers Market
\nRosn\u0105ce ceny
\nNiskie oprocentowania
\n\u0141atwo\u015b\u0107 przefinansowania
\nCzyli dok\u0142adnie taka sytuacja, jak\u0105 mamy obecnie!
\nZ mojej obserwacji wynika, \u017ce kiedy pojawia si\u0119 dom wystawiony na sprzeda\u017c jako Power of Sale, bardzo wiele os\u00f3b mylnie uwa\u017ca, \u017ce to b\u0119dzie super okazja. Ludzie my\u015bl\u0105, \u017ce bank sprzedaje nieruchomo\u015b\u0107 za kwot\u0119 r\u00f3wn\u0105 zaleg\u0142o\u015bciom po\u017cyczkobiorcy. Nie, taka rzecz ma miejsce w przypadku \u201eforclosure\u201d (jak wspomnia\u0142em, to powszechnie stosowany mechanizm w USA). Na szcz\u0119\u015bcie dla nas, w Kanadzie nieruchomo\u015b\u0107 jest sprzedawana przez bank za kwot\u0119 r\u00f3wn\u0105 jej rynkowej warto\u015bci. Prosty przyk\u0142ad: je\u015bli dom jest wart milion, a po\u017cyczkodawca zalega ze sp\u0142atami na $200.000, to bank sprzeda dom za milion, a reszt\u0119 uzyskanej sumy zwr\u00f3ci, po odj\u0119ciu koszt\u00f3w obs\u0142ugi transakcji, d\u0142u\u017cnikowi. To uczciwa forma odzyskiwania przez banki kapita\u0142u. Za reszt\u0119 pieni\u0119dzy mo\u017cna przecie\u017c kupi\u0107 condo lub mniejszy dom – i wci\u0105\u017c mie\u0107 zabezpieczone potrzeby mieszkaniowe.
\nCzy op\u0142aca si\u0119 kupi\u0107 dom sprzedawany jako POS? Dzi\u015b si\u0119 op\u0142aca kupi\u0107 ka\u017cdy dom! Dom sprzedawany jako POS zwykle przyci\u0105ga klient\u00f3w. Ludzie my\u015bl\u0105, \u017ce to super okazja \u2013 a cz\u0119sto tak nie jest.
\nDomy sprzedawane jako POS:
\ncz\u0119sto s\u0105 zniszczone
\nposiadaj\u0105 problemy techniczne
\nzwykle cena jest zawy\u017cona, bo bank te\u017c chce si\u0119 wykaza\u0107, \u017ce nie oddaje domu za darmo!
\nJe\u015bli ju\u017c szukamy okazji, to lepiej skoncentrowa\u0107 si\u0119 na sprzeda\u017cach spadkowych, rozwodach, czy relokacjach. Takie okazje r\u00f3wnie\u017c zg\u0142aszane s\u0105 nam do sprzeda\u017cy, wi\u0119c je\u015bli szukaj\u0105 Pa\u0144stwo prawdziwej okazji, zapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy.
\nJe\u015bli znale\u017ali si\u0119 Pa\u0144stwo w z\u0142ej sytuacji \u017cyciowej, kt\u00f3ra uniemo\u017cliwia regularn\u0105 sp\u0142at\u0119 rat, prosz\u0119 o kontakt. Pomog\u0119 Pa\u0144stwu wyj\u015b\u0107 z impasu, minimalizuj\u0105c ewentualne straty.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nie wiem czy Pa\u0144stwo to zauwa\u017cyli, ale w ostatnim czasie pojawia si\u0119 w przestrzeni publicznej znacznie mniej znak\u00f3w oferuj\u0105cych domy na sprzeda\u017c. A znak\u00f3w z…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":140516,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-140514","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/140514","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=140514"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/140514\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":140517,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/140514\/revisions\/140517"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/140516"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=140514"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=140514"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=140514"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}