{"id":141325,"date":"2022-02-10T14:40:22","date_gmt":"2022-02-10T19:40:22","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=141325"},"modified":"2022-02-10T14:40:22","modified_gmt":"2022-02-10T19:40:22","slug":"jak-prosto-zbudowac-swoje-equity","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/02\/10\/jak-prosto-zbudowac-swoje-equity\/","title":{"rendered":"Jak prosto zbudowa\u0107 swoje equity?"},"content":{"rendered":"

Zdarza si\u0119 bardzo cz\u0119sto, \u017ce ludzie mieszkaj\u0105 w ju\u017c sp\u0142aconym mieszkaniu czy townhousie, dobrze zarabiaj\u0105, ale ca\u0142y ich doch\u00f3d \u201eprzecieka im przez palce\u201d.<\/strong><\/p>\n

Czy mo\u017cna jako\u015b zmobilizowa\u0107 ich do oszcz\u0119dzania? Do lepszej gospodarki zasobami?
\nOczywiste jest, \u017ce nikt nikogo nie mo\u017ce zmusi\u0107 do oszcz\u0119dzania. Dla wielu ludzi wydawanie zarobionych pieni\u0119dzy i \u017cycie od \u201eczeku do czeku\u201d jest normalne i akceptowalne. Z drugiej strony ci wszyscy, kt\u00f3rzy kiedy\u015b kupili nieruchomo\u015b\u0107 (nawet tylko po to, by mie\u0107 dach nad g\u0142ow\u0105 i miejsce dla rodziny), s\u0105 dzi\u015b wygrani.<\/p>\n

Najlepszym rozwi\u0105zaniem jest zakup innego, lepszego i dro\u017cszego domu, kt\u00f3ry trzeba b\u0119dzie oczywi\u015bcie sp\u0142aca\u0107, ale jednocze\u015bnie konieczno\u015b\u0107 tej sp\u0142aty zbuduje equity i zmusi do oszcz\u0119dno\u015bci. Drug\u0105 opcj\u0105, o kt\u00f3rej napisz\u0119 na zako\u0144czenie, mo\u017ce by\u0107 kupno nieruchomo\u015bci na inwestycj\u0119 – ale jak na razie, pierwsze rozwi\u0105zanie mo\u017ce by\u0107 o wiele bardziej korzystne ze wzgl\u0119d\u00f3w podatkowych.
\nOczywiste jest, \u017ce ka\u017cdy marzy o jak najszybszej sp\u0142acie po\u017cyczki hipotecznej i \u017cyciu bez d\u0142ug\u00f3w. Brak zad\u0142u\u017ce\u0144 gwarantuje spok\u00f3j psychiczny i stabilizacj\u0119 finansow\u0105. Natomiast pomys\u0142, by zwi\u0119ksza\u0107 swoje w\u0142asne equity poprzez kupno nast\u0119pnego – lepszego i jednocze\u015bnie dro\u017cszego domu, jest tym, o czym wielokrotnie wspomina\u0142em i co promowa\u0142em.<\/p>\n

O co w tym wszystkim chodzi?<\/strong>
\nNikt nie mo\u017ce podwa\u017cy\u0107 argumentu, \u017ce inwestycja w nieruchomo\u015bci jest inwestycj\u0105 d\u0142ugoterminow\u0105, ale r\u00f3wnie\u017c jedn\u0105 z najbardziej bezpiecznych. Spotykam wielu klient\u00f3w, kt\u00f3rzy dawno ju\u017c sp\u0142acili nieruchomo\u015b\u0107 zakupion\u0105 lata temu, kt\u00f3ra na dzie\u0144 dzisiejszy jest warta – dla przyk\u0142adu – $800,000. Je\u015bli jest to townhouse condo – miesi\u0119czne op\u0142aty, kt\u00f3rych nie jeste\u015bmy w stanie unikn\u0105\u0107, wynosz\u0105 oko\u0142o $1,000. W rozbiciu na szczeg\u00f3\u0142y (w przybli\u017ceniu) – $450 wyniesie maintenance, $250 to property tax i oko\u0142o $300 zap\u0142acimy za utilities. Mieszkamy wprawdzie w sp\u0142aconym domu (townhousie), ale i tak p\u0142acimy prawie jak za wynajem. Nasza inwestycja nabiera warto\u015bci powoli, zgodnie ze \u015brednim wzrostem cen za kondominia (oko\u0142o 6% do 10% w skali rocznej w ostatnich latach). Wszystkie nasze oszcz\u0119dno\u015bci – je\u015bli je mamy, wp\u0142acamy czasami na GIC albo na saving account – i w ten spos\u00f3b zbieramy na emerytur\u0119. Ale w praktyce – najcz\u0119\u015bciej nie budujemy \u017cadnych oszcz\u0119dno\u015bci i je po prostu przejadamy!<\/p>\n

Rozwa\u017cmy teraz inn\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107. Sprzedajemy nasz townhouse i otrzymane pieni\u0105dze (pewnie ko\u0142o $750,000, po odj\u0119ciu koszt\u00f3w zwi\u0105zanych z tym manewrem) inwestujemy we freehold bli\u017aniak, a jeszcze lepiej w dom wolnostoj\u0105cy (najlepiej parterowy z osobnym wej\u015bciem) i z potencja\u0142em na dodatkowy doch\u00f3d. Je\u015bli zap\u0142acimy za ten dom nawet $1,000,000, to nasz mortgage wyniesie w przybli\u017ceniu $250,000 – czyli sp\u0142ata przy obecnych oprocentowaniach to nie wi\u0119cej ni\u017c $1,200 na miesi\u0105c. I jest to mniej ni\u017c cena wynajmu nawet marnego basementu. Czyli nasi lokatorzy to osoby, kt\u00f3re zar\u00f3wno sp\u0142acaj\u0105 nasz dodatkowy dobrany mortgage, ale tak\u017ce pracuj\u0105 na nasz\u0105 emerytur\u0119. Oczywi\u015bcie tak zwany \u201efreehold\u201d nie jest za darmo – czyli te\u017c musimy p\u0142aci\u0107 podatki i za utrzymanie domu. W tym przypadku podatek od nieruchomo\u015bci b\u0119dzie na poziomie oko\u0142o $500\/m, \u015bwiadczenia oko\u0142o $300\/m, ubezpieczenia i inne wydatki oko\u0142o $100\/m – czyli tyle, co w przypadku condo townhouse. Ale przy podobnych wydatkach mamy o wiele lepsz\u0105 inwestycj\u0119. Oczywi\u015bcie je\u015bli kogo\u015b sta\u0107 na p\u0142acenie wi\u0119cej – to albo mo\u017ce zakupi\u0107 jeszcze lepszy (dro\u017cszy) dom przy tych samych za\u0142o\u017ceniach, albo mo\u017ce zakupi\u0107 dom bez potrzeby wynajmowania jego cz\u0119\u015bci.<\/p>\n

Niezale\u017cnie od tego kt\u00f3ry wariant wybierzemy, moim zdaniem ogromne znaczenie ma fakt, by nie \u201espoczywa\u0107 na laurach\u201d i cieszy\u0107 si\u0119, \u017ce mieszkamy w domu sp\u0142aconym, ale inwestowa\u0107 (z rozs\u0105dkiem) w swoj\u0105 przysz\u0142o\u015b\u0107. Dodam jeszcze, \u017ce wed\u0142ug najnowszych statystyk przyrost warto\u015bci dom\u00f3w wolnostoj\u0105cych kszta\u0142towa\u0142 si\u0119 ostatnio na poziomie 15% w skali roku! Warto oczywi\u015bcie przypomnie\u0107, \u017ce przyrost warto\u015bci tak zwanej \u201eprime residence\u201d – czyli domu, w kt\u00f3rym mieszkamy, jest zwolniony z podatku.
\nReasumuj\u0105c – czy kto\u015b mo\u017ce mie\u0107 problem z kwot\u0105 $150,000 tax free money? Ja nie mam z tym \u017cadnych problem\u00f3w.<\/p>\n

\"\"
\nWiele os\u00f3b, kt\u00f3re maj\u0105 \u201eprawie sp\u0142acony\u201d townhouse czy mieszkanie, odk\u0142ada decyzj\u0119 o kupnie lepszego domu do momentu, kiedy po\u017cyczka zostanie sp\u0142acona. Jednak czy warto czeka\u0107? Czy by\u0107 mo\u017ce bardziej op\u0142aca si\u0119 dokona\u0107 zamiany bez straty czasu?
\nMoim zdaniem zdecydowanie nie warto czeka\u0107! Czekanie to jeden z najcz\u0119\u015bciej pope\u0142nianych b\u0142\u0119d\u00f3w nawet przez do\u015bwiadczonych inwestor\u00f3w.
\nProsty przyk\u0142ad, a w\u0142a\u015bciwie dwa. Pami\u0119tam, \u017ce kilka lat temu mia\u0142em klient\u00f3w, kt\u00f3rzy planowali zakup domu, jednak dysponowali tylko 5% wp\u0142aty w\u0142asnej. Obawiaj\u0105c si\u0119 op\u0142aty ubezpieczenia CMHC, postanowili od\u0142o\u017cy\u0107 zakup do momentu, kiedy zbieraj\u0105 20% na downpayment. Jaki by\u0142 skutek tej zw\u0142oki? Taki, \u017ce ci\u0105gle zbieraj\u0105 pieni\u0105dze i nie uzbierali nawet 10% obecnej warto\u015bci, a w tym czasie ceny nieruchomo\u015bci wzros\u0142y o prawie 60%! Podobnie ma si\u0119 sprawa ze sp\u0142acaniem \u201eresztki\u201d po\u017cyczki hipotecznej. Sp\u0142acenie na przyk\u0142ad pozosta\u0142ych z mortgage $40,000 – $50,000, szczeg\u00f3lnie je\u015bli p\u0142acimy tylko minimum, mo\u017ce trwa\u0107 latami. W tym czasie – je\u015bli sp\u0142acamy nasz townhouse, nabiera on 4-6% warto\u015bci rocznie od (na przyk\u0142ad sumy) $600,000.<\/p>\n

Je\u015bli jednak zrobimy ruch i kupimy nieruchomo\u015b\u0107 z potencja\u0142em za $1,000,000 (jak we wcze\u015bniejszym przyk\u0142adzie) – to jej przyrost warto\u015bci b\u0119dzie szybszy, bo o oko\u0142o 15% (wed\u0142ug obecnych statystyk) i b\u0119dzie liczony od wi\u0119kszej sumy.
\nPatrz\u0105c na kwoty i opieraj\u0105c si\u0119 na obecnych statystykach – dom wolnostoj\u0105cy versus condo townhouse – nawet je\u015bli we\u017amiemy wariant bardzo zachowawczy, czyli 5% wzrostu w przypadku freehold i 3 % wzrostu w przypadku mieszkania, to condo na przestrzeni 5 lat wzro\u015bnie na warto\u015bci o oko\u0142o $90,000, a freehold o oko\u0142o $250,000 – czyli o $160,000 wi\u0119cej. Jest to kwota znacznie wy\u017csza ni\u017c ta, kt\u00f3ra pozosta\u0142a nam do sp\u0142aty za mortgage. Czyli zamiast pr\u00f3bowa\u0107 sp\u0142aci\u0107 $45,000 – $50,000 z resztki po\u017cyczki (co i tak nie b\u0119dzie \u0142atwe w ci\u0105gu 5 lat), to mamy szans\u0119 zyska\u0107 owe dodatkowe $160,000 dzi\u0119ki naturalnemu przyrostowi ceny nieruchomo\u015bci!<\/p>\n

Na zako\u0144czenie wr\u00f3c\u0119 jeszcze do pytania, czy lepiej inwestowa\u0107 w dom, w kt\u00f3rym mieszkamy (prime residence), czy w nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra jest typow\u0105 inwestycj\u0105 pod wynajem. S\u0105 to czasami cottages, czasami apartamenty, domy dla student\u00f3w albo typowe domy mieszkalne (obecnie coraz cz\u0119\u015bciej w mniejszych miejscowo\u015bciach).
\nTo oczywi\u015bcie zale\u017cy od indywidualnych preferencji. Nie ka\u017cdy chce mieszka\u0107 z lokatorem pod tym samym dachem i dla wielu wynajem mo\u017ce by\u0107 problemem. Je\u015bli nie wynajmujemy \u017cadnej cz\u0119\u015bci domu w kt\u00f3rym mieszkamy, to b\u0119dzie on traktowany jako prime residence i je\u015bli taki dom sprzedamy to (jak na razie) nie p\u0142acimy podatku od wzbogacenia.<\/p>\n

Natomiast gdy sprzedajemy nieruchomo\u015bci w kt\u00f3rych nie mieszkamy i s\u0105 to nieruchomo\u015bci na inwestycj\u0119, musimy zap\u0142aci\u0107 podatek. Jest on obliczany w taki spos\u00f3b, \u017ce przyrost warto\u015bci od chwili zakupu minus wszystkie koszty zwi\u0105zane z zakupem, sprzeda\u017c\u0105, renowacjami, naprawami \u2013 jest naszym zyskiem. Po\u0142owa tej sumy jest zwolniona z op\u0142aty, ale druga po\u0142owa jest opodatkowana w takim procencie, jaki jest nasz personalny \u201etax bracket\u201d.
\nWielu bardziej do\u015bwiadczonych inwestor\u00f3w kupuje swoje inwestycje poprzez w\u0142asne korporacje. W\u00f3wczas ewentualny profit b\u0119dzie opodatkowany w wysoko\u015bci 14% (tak jest w korporacjach). Trzymane w obr\u0119bie korporacji (ju\u017c opodatkowane) pieni\u0105dze mo\u017cna u\u017cywa\u0107 na nast\u0119pne zakupy (nast\u0119pne inwestycje) albo wyp\u0142aca\u0107 sobie pieni\u0105dze powoli – w takim zakresie, by zminimalizowa\u0107 opodatkowanie personalne.
\nZapraszam wszystkich zainteresowanych tym tematem do spotka\u0144 i rozm\u00f3w.
\nZapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy i pozdrawiam.<\/p>\n

\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zdarza si\u0119 bardzo cz\u0119sto, \u017ce ludzie mieszkaj\u0105 w ju\u017c sp\u0142aconym mieszkaniu czy townhousie, dobrze zarabiaj\u0105, ale ca\u0142y ich doch\u00f3d \u201eprzecieka im przez palce\u201d. Czy mo\u017cna…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":141327,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-141325","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/141325","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=141325"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/141325\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":141328,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/141325\/revisions\/141328"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/141327"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=141325"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=141325"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=141325"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}