{"id":141935,"date":"2022-02-24T11:25:38","date_gmt":"2022-02-24T16:25:38","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=141935"},"modified":"2022-05-26T12:33:50","modified_gmt":"2022-05-26T16:33:50","slug":"sprzedaz-domu-za-gotowke-czy-to-sie-oplaca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/02\/24\/sprzedaz-domu-za-gotowke-czy-to-sie-oplaca\/","title":{"rendered":"Sprzeda\u017c domu “za got\u00f3wk\u0119” czy to si\u0119 op\u0142aca?"},"content":{"rendered":"

Wiemy wszyscy, \u017ce brakuje dom\u00f3w na sprzeda\u017c.<\/strong><\/p>\n

Oczywi\u015bcie ludzie maj\u0105 r\u00f3\u017cne pomys\u0142y, by kupi\u0107 nieruchomo\u015bci z pierwszej r\u0119ki, czyli bezpo\u015brednio od w\u0142a\u015bcicieli. Cz\u0119sto widz\u0119 og\u0142oszenia \u201eWe are buying houses for CASH\u201d, rozlepiane na s\u0142upach przydro\u017cnych czy na drzewach.
\nCzy taka forma zakupu ma sens i jest op\u0142acalna dla obu stron?
\nZanim przedstawi\u0119 swoj\u0105 opini\u0119 na ten temat, to chcia\u0142bym przypomnie\u0107 takie okre\u015blenie jak \u201ecena rynkowa\u201d. Jest to cena, jak\u0105 uzyska w\u0142a\u015bciwie wyeksponowana nieruchomo\u015b\u0107 na wolnym rynku przez adekwatny okres czasu.
\nTak\u0105 w\u0142a\u015bciw\u0105 ekspozycj\u0119 (moim zdaniem) zapewnia tylko i wy\u0142\u0105cznie bardzo skuteczny system MLS (Multiple Listing System). System ten uwa\u017cam za doskona\u0142y, poniewa\u017c w ci\u0105gu kilku minut po wprowadzeniu nieruchomo\u015bci na stron\u0119 internetow\u0105 MLS, praktycznie wszyscy aktywni agenci mog\u0105 dan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 zobaczy\u0107 i ewentualnie zaoferowa\u0107 j\u0105 swoim klientom.<\/p>\n

Ma\u0142o tego, r\u00f3wnie\u017c z kilkugodzinnym op\u00f3\u017anieniem ka\u017cdy zainteresowany kupuj\u0105cy mo\u017ce sam osobi\u015bcie zobaczy\u0107 wprowadzony listing wraz ze zdj\u0119ciami, opisem, oraz podstawowymi informacjami – jak adres czy nawet kwota podatku od nieruchomo\u015bci.
\nBy maksymalnie wspom\u00f3c ekspozycj\u0119, nieruchomo\u015b\u0107 jest wprowadzona na MLS, kt\u00f3ry oczywi\u015bcie bazuje na internecie, a wszyscy ludzie na \u015bwiecie mog\u0105 zobaczy\u0107, co jest na sprzeda\u017c w Ontario czy w Kanadzie.
\nTaka ekspozycja, szczeg\u00f3lnie przy obecnym, bardzo aktywnym rynku, dla sprzedaj\u0105cych jest najlepszym, co si\u0119 mo\u017ce wydarzy\u0107 – bo dzi\u0119ki niej, w chwili obecnej zakup domu bez konkurencyjnych ofert jest prawie niemo\u017cliwy. I zwykle, je\u015bli dom nie jest kompletn\u0105 ruin\u0105, \u201esell price\u201d jest cz\u0119sto wy\u017csza o kilkadziesi\u0105t czy nawet kilkaset tysi\u0119cy od \u201easking price\u201d.<\/p>\n

Ofiar\u0105 takich og\u0142osze\u0144 \u201eWe are buying for CASH\u201d zwykle padaj\u0105 ludzie starsi, nie bardzo zorientowani jak rynek nieruchomo\u015bci pracuje, kt\u00f3rzy kupili dom dekady temu za bardzo nisk\u0105 cen\u0119 w stosunku do obecnych. Ludzie, kt\u00f3rzy nie znaj\u0105 prawdziwej warto\u015bci swojej nieruchomo\u015bci. Cz\u0119sto uwa\u017caj\u0105, \u017ce sprzeda\u017c prywatna jest super okazj\u0105, bo wydaje im si\u0119, \u017ce nie zap\u0142ac\u0105 prowizji dla agenta, kt\u00f3ra w ich przekonaniu jest bardzo wysoka.
\nAle czy naprawd\u0119? Je\u015bli, kto\u015b sprzedaje dom prywatnie i ma tylko jednego potencjalnego kupca, to jestem pewny \u017ce cena, za jak\u0105 dom zostanie sprzedany, b\u0119dzie w najlepszym przypadku taka sama za jak\u0105 dom zosta\u0142 wystawiony. Niech to b\u0119dzie przyk\u0142adowo $1,000,000. Ale\u2026 poniewa\u017c potencjalny kupiec wie, \u017ce nie ma w tej chwili konkurencji, to co zrobi? B\u0119dzie negocjowa\u0142 cen\u0119. Ka\u017cdy dom ma jakie\u015b felery i te b\u0119d\u0105 na pewno wykorzystane do obni\u017cenia ceny! No i przecie\u017c sprzedaj\u0105cy nie p\u0142aci prowizji (commission). No to podzielmy si\u0119 zaoszcz\u0119dzon\u0105 kwot\u0105, bo po co ma zarabia\u0107 agent, skoro obie strony transakcji zyskaj\u0105? W efekcie cz\u0119sto cena spada o nast\u0119pne $50,000 lub wi\u0119cej.<\/p>\n

\"\"
\nFakt jest taki, \u017ce wszystkie domy w Mississauga, kt\u00f3re sprzedaj\u0105 si\u0119 poprzez system MLS i wystawiane s\u0105 za ko\u0142o $1,000,000, zwykle sprzedaj\u0105 si\u0119 powy\u017cej $150,000 od ceny wywo\u0142awczej. A tak dla przyk\u0142adu, prowizja za sprzeda\u017c domu za milion b\u0119dzie w najgorszym przypadku $50,000 + HST. Jest to ma\u0142y wydatek w por\u00f3wnaniu do strat, jakie poniesiemy!
\nReasumuj\u0105c: reagowanie na og\u0142oszenia \u201eWe buy houses for CASH\u201d jest zwykle ogromnym b\u0142\u0119dem. Inna sprawa jest taka, \u017ce ci, co je ustawiaj\u0105, s\u0105 \u015bwietnymi psychologami i doskonale umiej\u0105 wykorzysta\u0107 s\u0142abo\u015bci ludzi starszych, s\u0142abo znaj\u0105cych j\u0119zyk. Podsuwana jest im czasami umowa, kt\u00f3ra nie chroni sprzedaj\u0105cych, a raz podpisana jest umow\u0105 wi\u0105\u017c\u0105c\u0105. Czyli pr\u00f3buj\u0105c zaoszcz\u0119dzi\u0107 prowizj\u0119, mo\u017cemy nawet straci\u0107 ca\u0142y dom! Nasz\u0105 \u017cyciow\u0105 inwestycj\u0119! I w tym przypadku nie mamy si\u0119 do kogo odwo\u0142a\u0107.<\/p>\n

\u201eDoor Knocking\u201d <\/strong>
\nCz\u0119sto ta sama grupa \u201eHome hunters\u201d chodzi od drzwi do drzwi i albo wrzuca \u201eodr\u0119cznie\u201d pisane ulotki oferuj\u0105ce rzekomo \u201eprywatn\u0105\u201d transakcj\u0119 – za oczywi\u015bcie cen\u0119 preferencyjn\u0105, ale… dla nich samych. Czasami na tej kartce jest zazwyczaj wymy\u015blona historia, kt\u00f3ra ma zmi\u0119kczy\u0107 serca potencjalnych sprzedaj\u0105cych. Prosz\u0119 mnie dobrze zrozumie\u0107. Ja nie jestem sarkastyczny, tylko wiem z praktyki, jak wiele os\u00f3b zosta\u0142o nabranych na takie \u201esuper oferty (zwykle sk\u0142adane przez koleg\u00f3w znad Gangesu).
\nWr\u00f3c\u0119 do pocz\u0105tku. MLS jest tak doskonale wymy\u015blony i pracuje w tak dobry spos\u00f3b, \u017ce moim zdaniem, kiedy planujemy sprzeda\u0107 dom, powinni\u015bmy skorzysta\u0107 z us\u0142ug do\u015bwiadczonego i zaufanego agenta – kt\u00f3ry nie tylko ten proces dla upro\u015bci, ale spowoduje uzyskanie najwy\u017cszej ceny oraz zabezpieczy przed b\u0142\u0119dami.<\/p>\n

Te dwa sposoby prywatnej sprzeda\u017cy, kt\u00f3re om\u00f3wi\u0142em, na pewno nie pracuj\u0105, ale r\u00f3wnie\u017c niekorzystna finansowo jest sprzeda\u017c na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119. Chodzi tu o \u201eFor Sale by Owner\u201d (FSBO). W przesz\u0142o\u015bci taka forma sprzeda\u017cy ogranicza\u0142a si\u0119 tylko do wystawienia znaku przed domem, czasami kilku og\u0142osze\u0144 w lokalnej gazecie, lub robieniu Open House. To bardzo nieskuteczny spos\u00f3b reklamy i zwykle prowadzi\u0142 do strat finansowych.
\nOwszem czasami uda\u0142o si\u0119 sprzeda\u0107 dom prywatnie bez potrzeby p\u0142acenia prowizji dla agent\u00f3w, ale co z tego, je\u015bli zwykle uzyskiwana cena by\u0142a znacznie ni\u017csza ni\u017c to co faktycznie dom by\u0142 warty? Oszcz\u0119dza si\u0119 na wynagrodzeniu dla agent\u00f3w, ale traci si\u0119 na cenie sprzeda\u017cy znacznie wi\u0119cej – bo dom, nie maj\u0105c w\u0142a\u015bciwej ekspozycji, by\u0142 kupowany za zani\u017con\u0105 cen\u0119.
\nOd jakiego\u015b czasu ci, co chc\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 sprzeda\u0107 bez konieczno\u015bci zap\u0142acenia commission maj\u0105 opcj\u0119, kt\u00f3ra pozwala im skorzysta\u0107 z us\u0142ug licencjonowanego agenta, kt\u00f3ry ten dom wprowadzi na system MLS za nominalne \u201eflat fee\u201d. Czasami jest to $1,000, czasami troch\u0119 wi\u0119cej.
\nDeal? Mo\u017ce od strony niskiego commission, ale poniewa\u017c w takich przypadkach og\u0142aszane na MLS commission wynosi zwykle $1,00 (jeden dolar), to agenci, kt\u00f3rzy pracuj\u0105 z \u201ebuyers\u201d i widz\u0105, \u017ce ich prowizja wyniesie tak ma\u0142o, b\u0119d\u0105 taki dom pomija\u0107 w pokazach. A poniewa\u017c kupuj\u0105cy maj\u0105 zakodowane, \u017ce to nie oni p\u0142ac\u0105 prowizj\u0119, ch\u0119tnie podpisuj\u0105 kontrakt na wsp\u00f3\u0142prac\u0119 z buyer broker, co powoduje utrat\u0119 ponad 75% potencjalnych klient\u00f3w.
\nWielokrotnie wspomnia\u0142em o MLS. Ten system powoduje, \u017ce ka\u017cdy dom wprowadzony na system jest widoczny i dla agent\u00f3w, i dla publiczno\u015bci. By wprowadzi\u0107 dom na MLS, nale\u017cy podpisa\u0107 \u201eListing Agreement\u201d na minimum 60 dni.<\/p>\n

Exclusive Listing Agreement<\/strong>
\nJest on form\u0105 sprzeda\u017cy czasami stosowan\u0105 przez zarejestrowanych agent\u00f3w. Moim zdaniem taka forma sprzeda\u017cy nie ma sensu, bo dom nie trafia do systemu internetowego (MLS). Nie ma \u017cadnych informacji o tym domu (chyba, \u017ce na stronie w\u0142asnej agenta), wi\u0119c zasi\u0119g dost\u0119pnej promocji jest znikomy (gazety, Open Houses, znak, Facebook etc). Ten system jest na szcz\u0119\u015bcie rzadko stosowany, i je\u015bli kto\u015b go \u017c\u0105da by zap\u0142aci\u0107 tylko po\u0142ow\u0119 prowizji, pope\u0142nia du\u017cy b\u0142\u0105d.<\/p>\n

Coming Soon to the MLS System<\/strong>
\nW przesz\u0142o\u015bci istnia\u0142a taka mo\u017cliwo\u015b\u0107, \u017ce mo\u017cna by\u0142o wprowadzi\u0107 dom na system MLS i wstrzymywa\u0107 pokazy przez na przyk\u0142ad tydzie\u0144. Wprowadzenie domu do systemu MLS kilka dni wcze\u015bniej, by by\u0142 on widoczny w systemie, ale bez mo\u017cliwo\u015bci faktycznego jego ogl\u0105dania w teorii mia\u0142o spowodowa\u0107 \u201ebudowanie wi\u0119kszego zainteresowania\u201d tak\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105, ale w praktyce co sprytniejsi kupuj\u0105cy potrafili dzwoni\u0107 do Listing Agent, by pokaza\u0142 im on nieruchomo\u015b\u0107 w\u0142a\u015bnie w czasie, kiedy inni agenci nie mieli do niej jeszcze dost\u0119pu. Cz\u0119sto takie nieruchomo\u015bci bywa\u0142y sprzedane pomi\u0119dzy takim \u201esprytnym\u201d kupuj\u0105cym, a agentem maj\u0105cym ten listing. Oczywi\u015bcie to powodowa\u0142o zrozumia\u0142\u0105 frustracj\u0119 w\u015br\u00f3d innych agent\u00f3w i zosta\u0142o zakazane. Obecnie dom musi by\u0107 dost\u0119pny do ogl\u0105dania z chwil\u0105 wprowadzenia go na system MLS.
\nMam nadziej\u0119, \u017ce te moje wywody dotar\u0142y do Pa\u0144stwa i uporz\u0105dkowa\u0142y t\u0119 skomplikowan\u0105 wiedz\u0119 o naszym rynku real estate. Jak wida\u0107, nie jest on doskona\u0142y, wi\u0119c nim pope\u0142ni\u0105 Pa\u0144stwo jaki\u015b b\u0142\u0105d, prosz\u0119 do mnie dzwoni\u0107 po porad\u0119.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wiemy wszyscy, \u017ce brakuje dom\u00f3w na sprzeda\u017c. Oczywi\u015bcie ludzie maj\u0105 r\u00f3\u017cne pomys\u0142y, by kupi\u0107 nieruchomo\u015bci z pierwszej r\u0119ki, czyli bezpo\u015brednio od w\u0142a\u015bcicieli. Cz\u0119sto widz\u0119 og\u0142oszenia…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":141937,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-141935","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/141935","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=141935"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/141935\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":141938,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/141935\/revisions\/141938"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/141937"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=141935"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=141935"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=141935"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}