{"id":142437,"date":"2022-03-10T09:58:30","date_gmt":"2022-03-10T14:58:30","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=142437"},"modified":"2022-03-10T09:59:50","modified_gmt":"2022-03-10T14:59:50","slug":"jak-kupic-dom-na-dzisiejszym-rynku","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/03\/10\/jak-kupic-dom-na-dzisiejszym-rynku\/","title":{"rendered":"Jak kupi\u0107 dom na dzisiejszym rynku?"},"content":{"rendered":"

Wiele razy pisa\u0142em, \u017ce rynek nieruchomo\u015bci jest niezwykle gor\u0105cy i \u017ce najcz\u0119\u015bciej jest kilka lub wi\u0119cej ofert na prawie ka\u017cd\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, wystawian\u0105 na sprzeda\u017c.<\/strong><\/p>\n

Jest to ogromnie frustruj\u0105cy okres dla kupuj\u0105cych. Jak w takiej sytuacji przygotowa\u0107 si\u0119, by mie\u0107 wi\u0119ksz\u0105 szans\u0119 zakupu?
\nLata, kiedy rynek by\u0142 bardzo zbalansowany i mia\u0142o si\u0119 czas na obejrzenie kilku czy kilkunastu nieruchomo\u015bci, dawno min\u0119\u0142y. W\u00f3wczas by\u0142 czas na zastanowienie si\u0119, kt\u00f3r\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 wybra\u0107. Prezentacja oferty polega\u0142a na osobistym spotkaniu obu agent\u00f3w ze sprzedaj\u0105cymi. Dyskutowa\u0142o si\u0119 o szczeg\u00f3\u0142ach oferty, a nast\u0119pnie zwykle by\u0142a szansa na negocjacj\u0119 ceny. Dzi\u015b brzmi to wszystko jak bajka.<\/p>\n

Obecnie sk\u0142adanie ofert wygl\u0105da zupe\u0142nie inaczej. Poniewa\u017c dom\u00f3w brakuje w stosunku do zapotrzebowania, rzadko kt\u00f3ry dom utrzyma si\u0119 na rynku d\u0142u\u017cej ni\u017c 4-7 dni. Zwykle ju\u017c w chwili wprowadzenia domu na system MLS sprzedaj\u0105cy ustalaj\u0105, w kt\u00f3ry dzie\u0144 chc\u0105 rozpatrywa\u0107 oferty. Pokazy s\u0105 \u015bci\u015ble regulowane i dopuszczalny czas na pokazanie domu rzadko przekracza 30 minut. Niekt\u00f3re bardziej popularne (szczeg\u00f3lnie ta\u0144sze) domy maj\u0105 tak\u0105 ilo\u015b\u0107 pokaz\u00f3w, \u017ce cz\u0119sto trudno jest zam\u00f3wi\u0107 appointment na ogl\u0105danie, a i tak pod domem czeka kolejka ch\u0119tnych.
\nW dzie\u0144 wyznaczony na sk\u0142adanie ofert s\u0105 one obecnie prawie zawsze wysy\u0142ane do listing agent poprzez e-mail. Jeden pow\u00f3d to bezpiecze\u0144stwo sanitarne (Covid-19), a drugi to wygoda. Jest to praktyczne rozwi\u0105zanie w dobie elektroniki. Kiedy na jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 potrafi by\u0107 obecnie od 10 do 50 ofert, to takie rozwi\u0105zanie powoduje, \u017ce pod domem, kt\u00f3ry jest na sprzeda\u017c, nie siedzi w samochodach ca\u0142a zgraja agent\u00f3w. Dzi\u015b dokumenty mo\u017cna podpisywa\u0107 na odleg\u0142o\u015b\u0107 – za pomoc\u0105 dotkni\u0119cia palcem ekranu telefonu. Kiedy\u015b to by\u0142o niemo\u017cliwe – zar\u00f3wno pod k\u0105tem technicznym, jak i prawnym. Jak wida\u0107, \u201eczynnik ludzki\u201d zaczyna by\u0107 powoli eliminowany z samego procesu zakupu, kt\u00f3ry staje si\u0119 niemal\u017ce anonimowy. Liczy si\u0119 obecnie (niestety) tylko \u201ekasa\u201d – czyli kto da wi\u0119cej!
\nPami\u0119tam czasy, kiedy potrafi\u0142em kupowa\u0107 domy dla moich klient\u00f3w, kt\u00f3rzy wcale nie mieli najwy\u017cszej oferty, ale dlatego, \u017ce w czasie osobistej prezentacji potrafi\u0142em przekona\u0107 sprzedaj\u0105cych by wybrali moich klient\u00f3w. Szczeg\u00f3lnie ludzie, kt\u00f3rzy mieszkali w tym samym domu przez bardzo d\u0142ugi okres czasu byli wra\u017cliwi na to, kto go kupi i w nim zamieszka.<\/p>\n

Ale wr\u00f3\u0107my do reali\u00f3w obecnych. Dzi\u015b aby mie\u0107 szans\u0119 zakupu, nale\u017cy by\u0107 naprawd\u0119 przygotowanym do kupna i by\u0107 gotowym zawalczy\u0107.
\nZnajomo\u015b\u0107 rodzaj\u00f3w dom\u00f3w. Dla niekt\u00f3rych mo\u017ce to wydawa\u0107 si\u0119 strat\u0105 czasu, ale agent z do\u015bwiadczeniem, powinien po\u015bwi\u0119ci\u0107 troch\u0119 czasu na edukacj\u0119 swoich klient\u00f3w. Ludzie na og\u00f3\u0142 nie maj\u0105 wielkiego poj\u0119cia jak domy wygl\u0105daj\u0105 w r\u00f3\u017cnych okolicach i czym si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105. S\u0105 ogromne r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy domami budowanymi 50 lat temu, a budowanymi obecnie – funkcjonalne, mechaniczne, strukturalne czy lokalizacyjne. My jako agenci ogl\u0105damy tysi\u0105ce dom\u00f3w i trudno nas jest zaskoczy\u0107, ale w\u0142a\u015bnie dlatego, kiedy si\u0119 ogl\u0105da domy z nowymi kupcami, warto ich edukowa\u0107, t\u0142umaczy\u0107 r\u00f3\u017cnice, pokazywa\u0107 r\u00f3\u017cne rozwi\u0105zania. Po jakim\u015b czasie \u201ewyedukowany\u201d klient nawet patrz\u0105c na zdj\u0119cia domu b\u0119dzie sobie w stanie lepiej wyobrazi\u0107 jak ka\u017cdy \u201ewysy\u0142any\u201d mu przez internet dom wygl\u0105da. Taka znajomo\u015b\u0107 \u201etowaru\u201d cz\u0119sto eliminuje niepotrzebne wyjazdy w celu obejrzenia ka\u017cdego domu, bo klient ju\u017c wie, czego nie chce.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Orientacja w cenach \u201erynkowych\u201d. Niestety, dzi\u015b powszechnie stosowanym chwytem marketingowym jest specjalne zani\u017canie ceny wystawianego na sprzeda\u017c domu, r\u00f3wnocze\u015bnie ze wstrzymywaniem ofert. Kiedy\u015b, jak si\u0119 widzia\u0142o cen\u0119 wywo\u0142awcz\u0105, to oczywiste by\u0142o, \u017ce mo\u017ce ona p\u00f3j\u015b\u0107 troch\u0119 w g\u00f3r\u0119, ale najcz\u0119\u015bciej spada\u0142a. Dzi\u015b jest zwykle inaczej. Wszystko zale\u017cy od zainteresowania danym domem. Je\u015bli na dom wp\u0142ywa ponad 20 ofert (a jest to cz\u0119sty przypadek), to w\u00f3wczas o cenie nie decyduje co si\u0119 sprzeda\u0142o w danej okolicy w ostatnim czasie, a tylko emocje, determinacja i g\u0142\u0119boko\u015b\u0107 kieszeni. Kilkana\u015bcie moich ostatnich listing\u00f3w sprzeda\u0142o si\u0119 od $100,000 do $300,000 powy\u017cej ceny wywo\u0142awczej, bij\u0105c rekordy w swojej okolicy. Oczywi\u015bcie moi klienci byli ogromnie zadowoleni, ale czy jest to pozytywny objaw? Moim zdaniem nie, bo wkr\u00f3tce ma\u0142o kogo b\u0119dzie sta\u0107 na zakup nieruchomo\u015bci. No mo\u017ce z wyj\u0105tkiem Indian i Chi\u0144czyk\u00f3w, kt\u00f3rzy naprawd\u0119 nie wiadomo sk\u0105d dysponuj\u0105 ogromnymi pieni\u0119dzmi i wykupuj\u0105 wszystko co si\u0119 da!
\nW dzisiejszym, gor\u0105cym rynku oferta musi by\u0107 bardzo mocna, by zosta\u0142a wybrana spo\u015br\u00f3d innych. Niestety, w real estate nie ma nagrody za drug\u0105 najlepsz\u0105 ofert\u0119, dlatego warto u\u015bwiadomi\u0107 sobie co sk\u0142ada si\u0119 na \u201emocn\u0105\u201d ofert\u0119.<\/p>\n

\u2022 Cena \u2013 jest zdecydowanie najwa\u017cniejszym elementem decyduj\u0105cym o wyborze. Na cen\u0119 wp\u0142ywa oczywi\u015bcie najbardziej nasze zaanga\u017cowanie w dan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. Je\u015bli jest to co\u015b, co nam si\u0119 naprawd\u0119 podoba, to warto powalczy\u0107. Ale je\u015bli si\u0119 zmuszamy do sk\u0142adania oferty, to lepiej poczeka\u0107. Oczywi\u015bcie ilo\u015b\u0107 konkurencyjnych ofert ma ogromny wp\u0142yw na ostateczn\u0105 cen\u0119. Przy 2-4 ofertach ludzie jeszcze kieruj\u0105 si\u0119 logik\u0105, ale przy 10-20 lub wi\u0119cej zaczyna to przypomina\u0107 zawody sportowe. Faktem jest, \u017ce w chwili obecnej tak w\u0142a\u015bnie to cz\u0119sto wygl\u0105da.
\n\u2022 Depozyt \u2013 jest wa\u017cnym elementem oferty i szczeg\u00f3lnie przy domach dro\u017cszych potrafi si\u0119ga\u0107 $100,000 i wi\u0119cej. Cz\u0119sto niekt\u00f3rzy agenci prosz\u0105 swoich klient\u00f3w o kopi\u0119 \u201ebank draft\u201d lub \u201ecertified cheque\u201d, by wys\u0142a\u0107 go razem z ofert\u0105. To na pewno podnosi szanse, cho\u0107 nie jest konieczno\u015bci\u0105.
\n\u2022 Warunki \u2013 w sytuacji konkurencyjnych ofert, zwykle oferta maj\u0105ca warunki odpada w przedbiegach. Chyba, \u017ce kto\u015b zaoferuje jak\u0105\u015b szalon\u0105 cen\u0119 i sprzedaj\u0105cy zach\u0119cony potencjalnie wi\u0119kszym zarobkiem zgodzi si\u0119 na kilka dni czekania. Dwa typowe warunki to warunek na finansowanie i na home inspection.<\/p>\n

Do warunku na finansowanie mo\u017cna przygotowa\u0107 si\u0119, robi\u0105c tak zwany pre-approval. Polega on na sprawdzeniu naszej punktacji kredytowej (ka\u017cdy z nas ma tak zwany bicon score przypisany do naszego nazwiska i SIN). Oczywi\u015bcie sprawdzane s\u0105 te\u017c nasze dochody i po kilku obliczeniach mo\u017cemy wiedzie\u0107, do jakiej sumy mo\u017cemy \u201ezaszale\u0107\u201d. Problem polega jednak na tym, \u017ce przy obecnie przebijanych cenach nawet o kilkaset tysi\u0119cy dolar\u00f3w, bank mo\u017ce podwa\u017cy\u0107 warto\u015b\u0107 finansow\u0105 zakupionej nieruchomo\u015bci. I nawet kwalifikuj\u0105c si\u0119 na mortgage \u2013 dom mo\u017ce by\u0107 odrzucony jako zastaw pod po\u017cyczk\u0119.
\nInspekcja. Wiele os\u00f3b nigdy domu nie mia\u0142o, dlatego potrzebuj\u0105 specjalisty do jego oceny technicznej. W normalnym rynku warunek na home inspection by\u0142 typowy i nikogo nie dziwi\u0142. Dzi\u015b obecno\u015b\u0107 takiego warunku mo\u017ce spowodowa\u0107, \u017ce nasza oferta zostanie zignorowana. Co robi\u0107? Mo\u017cna spr\u00f3bowa\u0107 zrobi\u0107 inspekcj\u0119 jeszcze przed dniem na sk\u0142adanie ofert, troch\u0119 bior\u0105c ryzyko, \u017ce jak domu nie kupimy to wydamy pieni\u0105dze \u201ena darmo\u201d. Ale je\u015bli potraktujemy tak\u0105 inspekcj\u0119 jako edukacj\u0119 \u2013 to przy nast\u0119pnym podej\u015bciu b\u0119dziemy wiedzieli znacznie wi\u0119cej na temat dom\u00f3w. Faktem jest, \u017ce jak jest dom bardzo popularny i appointmenty s\u0105 limitowane co 30 minut, jest bardzo trudno zarezerwowa\u0107 dom na godzin\u0119 lub wi\u0119cej, by tak\u0105 inspekcj\u0119 przeprowadzi\u0107.
\n\u2022 Data przej\u0119cia domu \u2013 jest cz\u0119sto wa\u017cnym sk\u0142adnikiem oferty, ale to jest naj\u0142atwiejsze do ustalenia. Wystarczy zapyta\u0107 selling agent \u2013 i to jest informacja, kt\u00f3r\u0105 mo\u017ce on zwykle przekaza\u0107 bez problemu.
\nW dzisiejszych czasach najgorzej maj\u0105 kupuj\u0105cy po raz pierwszy. Kiedy\u015b by\u0142o ich mn\u00f3stwo i kupno z 5% wp\u0142aty nie by\u0142o problemem. Dzi\u015b, kiedy ceny s\u0105 znacznie przebijane, nikt kto ma 5% wp\u0142aty nie zaryzykuje sk\u0142adania oferty bez warunk\u00f3w na finansowanie, bo gdyby zosta\u0142 odrzucony przez CMHC, straci\u0142by depozyt oraz mia\u0142by wiele innych problem\u00f3w. W pewnym sensie je\u015bli chodzi o miasta, to dla kupuj\u0105cych po raz pierwszy szans\u0119 widz\u0119 w kupnie condominium, gdzie jest obecnie znacznie mniej konkurencji. Taka pierwsza inwestycja pozwoli wej\u015b\u0107 w rynek i budowa\u0107 equity.<\/p>\n

Jest to znacznie lepsze rozwi\u0105zanie ni\u017c wynajem i odk\u0142adanie na downpayment. Ceny wszystkich nieruchomo\u015bci id\u0105 w g\u00f3r\u0119 szybciej ni\u017c przeci\u0119tny m\u0142ody cz\u0142owiek jest w stanie zaoszcz\u0119dzi\u0107. Natomiast je\u015bli naszym pierwszym wymarzonym domem ma by\u0107 dom wolnostoj\u0105cy lub po\u0142\u00f3wka, to w\u00f3wczas nale\u017cy popatrze\u0107 na mniejsze o\u015brodki miejskie, gdzie ceny s\u0105 bardziej osi\u0105galne.
\nProgramy, jakie ciagle s\u0105 oferowane dla \u201eFirst time Buyers\u201d s\u0105 moim zdaniem \u017cenuj\u0105ce. Minimalna redukcja Land Transfer Tax i mo\u017cliwo\u015b\u0107 \u201epo\u017cyczenia\u201d na downpayment z w\u0142asnego RRSP. Przy tak szybko rosn\u0105cych cenach, zanim kto\u015b uzbiera na RRSP na downpayment \u2013 ceny p\u00f3jd\u0105 w g\u00f3r\u0119 o znacznie wi\u0119cej.<\/p>\n

Wiele os\u00f3b pyta mnie, jak d\u0142ugo nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105 dro\u017ce\u0107. Czy jest limit tego, co si\u0119 obecnie dzieje? Nikt tak naprawd\u0119 nie zna odpowiedzi na to pytanie. \u017byjemy w zupe\u0142nie innym \u015bwiecie ni\u017c by\u0142o to 20 lat temu. Dzi\u015b ka\u017cdy ma dost\u0119p do praktycznie wszystkich informacji i ka\u017cdy jest ekspertem w wielu dziedzinach. Wszyscy s\u0105 ekspertami od Covid-19, gie\u0142dy, polityki \u015bwiatowej i oczywi\u015bcie real estate. Dzi\u015b reagujemy na informacje w social media – i szybciej mo\u017cna wywo\u0142a\u0107 albo panik\u0119 albo eufori\u0119 poprzez spos\u00f3b, w jaki si\u0119 komunikujemy. Nikt nie analizuje detali, czytamy tylko nag\u0142\u00f3wki. Mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce kilka z\u0142ych wiadomo\u015bci gospodarczych, jaki\u015b nieprzewidziany element, konflikt czy kolejny wirus zachwieje rynkiem tak, jak mia\u0142o to miejsce w 2017 roku, kiedy to przez kilka miesi\u0119cy nieruchomo\u015bci spad\u0142y nawet o 10%. I co? I wszystko po kr\u00f3tkim czasie wr\u00f3ci\u0142o do normy. Ja osobi\u015bcie nie przewiduj\u0119 drastycznego spadku cen tak d\u0142ugo, jak d\u0142ugo mamy taki \u201etani\u201d pieni\u0105dz. Dzi\u015b ca\u0142a ekonomia (nie tylko nieruchomo\u015bci) bazuj\u0105 na niskim oprocentowaniu. Ja nie pami\u0119tam (przez 30 lat w biznesie) by po\u017cyczenie $100,000 na rok kosztowa\u0142o mniej ni\u017c $2,000! Sprawa polega na tym, \u017ce wszystkie rz\u0105dy (opr\u00f3cz Chin) lec\u0105 na deficycie i drukuj\u0105 pieni\u0105dze tak szybko, jak mog\u0105. Podniesienie stopy kredytowej uderzy\u0142oby w konsument\u00f3w, ale g\u0142\u00f3wnie uderzy\u0142oby w obs\u0142ug\u0119 d\u0142ugu publicznego, co zdecydowanie mog\u0142oby doprowadzi\u0107 do zmian przy sterach.<\/p>\n

Og\u00f3lnie ludzie uwa\u017caj\u0105 real estate jako bardzo bezpieczn\u0105 (d\u0142ugoterminow\u0105) inwestycj\u0119. Prawie nikt nigdy nie straci\u0142 \u2013 chyba, \u017ce mia\u0142 pecha. Tani i dost\u0119pny pieni\u0105dz s\u0142usznie wywo\u0142uje obaw\u0119 przed inflacj\u0105, dlatego ci, co nie inwestuj\u0105 w z\u0142oto, gie\u0142d\u0119 czy Bitcoin (kt\u00f3re osobi\u015bcie uwa\u017cam za bardzo spekulacyjny investment) inwestuj\u0105 w nieruchomo\u015bci. Co w\u0142a\u015bnie ma taki efekt jak widzimy – brak poda\u017cy i ogromny popyt.
\nBy dola\u0107 oliwy do ognia \u2013 rz\u0105d Kanady zapowiedzia\u0142, \u017ce zwi\u0119kszy pul\u0119 imigrant\u00f3w do ponad 400,000 w 2022 roku. To niewyobra\u017calna liczba ludzi, kt\u00f3rzy potrzebuj\u0105 dachu nad g\u0142ow\u0105. Jestem pewny, \u017ce przynajmniej po\u0142owa z nich ma rodziny w Brampton czy w p\u00f3\u0142nocnym Etobicoke i tu si\u0119 osiedl\u0105. Jestem te\u017c przekonany, \u017ce wiele os\u00f3b przyjedzie z got\u00f3wk\u0105, kt\u00f3ra gdzie\u015b trzeba zaparkowa\u0107. Na pewno nie w banku czy pod materacem. Czyli gdzie? Odpowied\u017a jest widoczna go\u0142ym okiem.
\nProsz\u0119 pami\u0119ta\u0107, \u017ce nieruchomo\u015bci dla wielu nie s\u0105 tylko dachem nad g\u0142ow\u0105. Nieruchomo\u015bci mog\u0105 kreowa\u0107 sta\u0142y doch\u00f3d, ale r\u00f3wnie\u017c boom w real estate nap\u0119dza koniunktur\u0119 i biznes. Jestem pewny, \u017ce gdyby nie mocny rynek nieruchomo\u015bci, to byliby\u015bmy w okresie pandemii w jeszcze gorszym kryzysie. Dlaczego? To proste. Na sprzeda\u017cy czy kupnie zarabiaj\u0105 nie tylko agenci, ale prosz\u0119 pomy\u015ble\u0107 ile ludzi ma prac\u0119 na budowach, fabrykach, stolarniach, itd. Domy przecie\u017c trzeba budowa\u0107, remontowa\u0107 i wyposa\u017ca\u0107! My\u015bl\u0119, \u017ce bez tych wszystkich prac by\u0142aby tu, w Ontario (i nie tylko) \u2013 straszna bieda. Dlatego rz\u0105d nie interweniuje, by ten rynek zatrzyma\u0107. Mo\u017cna kr\u00f3tko to uj\u0105\u0107 \u2013 real estate nap\u0119dza ekonomi\u0119! I dlatego nie przewiduj\u0119 drastycznych zmian, bo nie jest to w niczyim interesie!
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wiele razy pisa\u0142em, \u017ce rynek nieruchomo\u015bci jest niezwykle gor\u0105cy i \u017ce najcz\u0119\u015bciej jest kilka lub wi\u0119cej ofert na prawie ka\u017cd\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, wystawian\u0105 na sprzeda\u017c. Jest…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":142439,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-142437","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/142437","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=142437"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/142437\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":142441,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/142437\/revisions\/142441"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/142439"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=142437"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=142437"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=142437"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}