{"id":147181,"date":"2022-07-08T09:38:35","date_gmt":"2022-07-08T13:38:35","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=147181"},"modified":"2022-07-08T09:38:35","modified_gmt":"2022-07-08T13:38:35","slug":"typy-nieruchomosci-condo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/07\/08\/typy-nieruchomosci-condo\/","title":{"rendered":"Typy nieruchomo\u015bci – condo"},"content":{"rendered":"

Tydzie\u0144 temu opisywa\u0142em r\u00f3\u017cne typy dom\u00f3w, zaliczanych do tak zwanych freehold – czyli takich form w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3re nie wymagaj\u0105 op\u0142at zwi\u0105zanych z ich utrzymaniem, pobieranych przez Management Company. Dzi\u015b opisz\u0119, czego mo\u017cemy si\u0119 spodziewa\u0107 w przypadku kondomini\u00f3w.<\/strong><\/p>\n

CONDOS \u2013 jest to taki typ w\u0142asno\u015bci, w kt\u00f3rym nie jeste\u015bmy w\u0142a\u015bcicielami terenu na kt\u00f3rym stoi budynek, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 nasze mieszkanie. Wszyscy w\u0142a\u015bciciele mieszka\u0144 s\u0105 udzia\u0142owcami we wsp\u00f3lnym terenie nale\u017c\u0105cym do korporacji, na kt\u00f3rym stoi budynek, zesp\u00f3\u0142 townhows\u00f3w czy czasami nawet domy wolnostoj\u0105ce (detached condo).
\nW \u201enormalnych\u201d condos, kt\u00f3re s\u0105 zarejestrowane jako korporacja i do kt\u00f3rej to korporacji nale\u017cy teren, mo\u017cna powiedzie\u0107, \u017ce jeste\u015bmy bezpieczni. Nie posiadamy w\u0142asnego terenu, ale mamy udzia\u0142 w korporacji i jeste\u015bmy w\u0142a\u015bcicielami unitu, kt\u00f3ry mo\u017cemy sprzedawa\u0107 czy refinansowa\u0107, jak tylko mamy na to ochot\u0119.<\/p>\n

Ka\u017cda taka korporacja ma \u015bci\u015ble okre\u015blone prawa i obowi\u0105zki. Ustalany jest bud\u017cet operacyjny. Wszyscy mieszka\u0144cy musz\u0105 ponosi\u0107 sta\u0142\u0105 miesi\u0119czn\u0105 op\u0142at\u0119 (maintenance), z kt\u00f3rej pokrywane s\u0105 niekt\u00f3re utilities, wynagrodzenie zarz\u0105du dewelopera i administracji kompleksu, wszystkie naprawy i fundusz rezerwowy. Maintenance zwykle bazuje na op\u0142acie od stopy kwadratowej mieszkania (zwykle od 50 cent\u00f3w do oko\u0142o dolara od stopy). Im mniejsze mieszkanie tym mniejsze op\u0142aty. Oczywiste jest, \u017ce r\u00f3\u017cne kompleksy b\u0119d\u0105 mia\u0142y inne \u201ewsp\u00f3\u0142czynniki\u201d. Zwykle im starsze mieszkanie, tym wy\u017cszy mo\u017ce te\u017c by\u0107 ten wsp\u00f3\u0142czynnik, bo starsze budynki zwykle wymagaj\u0105 wi\u0119cej napraw. R\u00f3wnie\u017c cz\u0119sto starsze budynki maj\u0105 wliczone w maintenance wszystkie op\u0142aty, jak woda, ogrzewanie, pr\u0105d, itd. Kiedy\u015b nie by\u0142o indywidualnych miernik\u00f3w zu\u017cycia energii.
\nTak jak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, mieszkanie jest \u201eobs\u0142ugiwane\u201d przez management company, kt\u00f3ry rozliczany jest przez wybrany spo\u015br\u00f3d mieszka\u0144c\u00f3w board of directors. Kompania zarz\u0105dzaj\u0105ca budynkiem musi rozlicza\u0107 si\u0119 z wydatk\u00f3w i dostarcza\u0107 coroczne sprawozdanie. W rzeczywisto\u015bci ma\u0142o kto na to zwraca uwag\u0119 – i tak \u201eleci kabarecik\u201d.<\/p>\n

Kiedy kupujemy lub sprzedajemy condo (apartament czy townhouse), mamy szans\u0119 poprosi\u0107 o dokument nazywany Status Certificate, kt\u00f3ry dok\u0142adnie nam na\u015bwietli w jakim stanie prawnym i finansowym znajduje si\u0119 osiedle. Mo\u017cemy sprawdzi\u0107 zasoby finansowe, czy planowane s\u0105 podwy\u017cki lub naprawy. Czasami condo ma narzucone konieczno\u015bci\u0105 \u201eniespodziewane\u201d naprawy i w\u00f3wczas s\u0105 potrzebne dodatkowe pieni\u0105dze. Jest to okre\u015blane jako special assessment – bardzo nielubiana niespodzianka, kt\u00f3ra mo\u017ce p\u00f3j\u015b\u0107 w tysi\u0105ce dolar\u00f3w i zwykle kiedy si\u0119 pojawi, bardzo utrudnia sprzeda\u017c posiadanego unitu.<\/p>\n

LEASEHOLD. Jest to taka forma prawna, gdzie kompleks townhous\u00f3w czy dom\u00f3w jest wybudowany na terenie, kt\u00f3ry nie nale\u017cy do korporacji, a jest dzier\u017cawiony na okre\u015blony czas (zwykle 50 lub 99 lat). W wypadku leasehold teren, na kt\u00f3rym wybudowano osiedle, nale\u017cy do kogo\u015b innego ni\u017c mieszkaj\u0105cy na nim ludzie. Jest dobrze, gdy jest to miasto \u2013 bo zwykle nie ma problem\u00f3w z przed\u0142u\u017ceniem leasu. Ale je\u015bli jest to osoba prywatna lub jaka\u015b inna korporacja, to mo\u017ce by\u0107 ogromny problem. Takie nieruchomo\u015bci s\u0105 bardzo trudne do sfinansowania i mog\u0105 straci\u0107 na warto\u015bci, je\u015bli oka\u017ce si\u0119, \u017ce dzier\u017cawa nie b\u0119dzie przed\u0142u\u017cona.<\/p>\n

Leasehold na szcz\u0119\u015bcie jest form\u0105 do\u015b\u0107 rzadk\u0105 i cz\u0119sto dotyczy z za\u0142o\u017cenia \u201etymczasowych\u201d kompleks\u00f3w. Dobry przyk\u0142ad to osiedle \u201ewoz\u00f3w Drzyma\u0142y\u201d w Mississauga, pomi\u0119dzy Dundas & Bloor, ko\u0142o Wharton Way. By\u0142y tam od lat bardzo tanie i popularne w\u015br\u00f3d emeryt\u00f3w, bardzo skromne domki, ale na dzier\u017cawionej ziemi. I kiedy dzier\u017cawa wygas\u0142a, znalaz\u0142 si\u0119 kto\u015b, kto ten teren chce do swoich potrzeb. Jest sporo podobnych osiedli o tym samym za\u0142o\u017ceniu, g\u0142\u00f3wnie organizowanych z my\u015bl\u0105 o emerytach. Benefitem jest fakt, \u017ce za domek na dzier\u017cawionej ziemi zwykle nie ma podatku od nieruchomo\u015bci, co w przypadku emeryt\u00f3w jest du\u017cym bonusem, ale tak\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 trudno sprzeda\u0107 i niewiele przybiera na warto\u015bci.<\/p>\n

\"\"
\nCO-OP\u2019S. Podobnie ma si\u0119 sytuacja w Co-op Apartments czy Co-op Townhouses. Mieszka\u0144cy (w\u0142a\u015bciciele) de facto nie s\u0105 w\u0142a\u015bcicielami unit\u00f3w. Maj\u0105 oni ekskluzywn\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 ich u\u017cywania i tylko posiadaj\u0105 udzia\u0142 (shares) w kooperatywie. Poniewa\u017c mieszkaj\u0105cy w Co-op formalnie nie s\u0105 w\u0142a\u015bcicielami, nie p\u0142ac\u0105 oni property tax, bo ten p\u0142aci za wszystkich firma – jako rycza\u0142t za ca\u0142y kompleks. Ta op\u0142ata jest zwykle ni\u017csza ni\u017c za inne obiekty, bo podatki od nieruchomo\u015bci s\u0105 naliczane od warto\u015bci rynkowej i wed\u0142ug os\u00f3b decyduj\u0105cych o wycenach, kooperatywy zwykle s\u0105 mniej warto\u015bciowe. Niekt\u00f3re kooperatywy narzucaj\u0105 na swoich cz\u0142onk\u00f3w konieczno\u015b\u0107 wykonywania pewnych prac porz\u0105dkowych czy naprawczych, co oczywi\u015bcie nie ka\u017cdemu mieszka\u0144cowi odpowiada.
\nJe\u015bli chodzi w typy zabudowy, to wi\u0119kszo\u015b\u0107 jest podobna do typ\u00f3w spotykanych w przypadku freehold a kt\u00f3re opisa\u0142em w poprzednim tek\u015bcie. Ale jest kilka typ\u00f3w, o kt\u00f3rych warto wspomnie\u0107 dzi\u015b.
\nCONDO APARTMENTS \u2013 najbardziej popularna forma zamieszkania w\u015br\u00f3d condos. Zwykle ca\u0142e mieszkanie jest na jednym poziomie, czasami s\u0105 mieszkania 2-poziomowe. Zwykle apartamenty s\u0105 w budynkach, w kt\u00f3rych potrafi by\u0107 od kilkunastu do kilkuset mieszka\u0144. Im wi\u0119cej mieszka\u0144, tym bardziej rozbudowane mog\u0105 by\u0107 zaplecza rekreacyjne, bo koszt dzielony jest na wszystkich. Budynki apartamentowe s\u0105 zwykle zarz\u0105dzane przez management companies, kt\u00f3re s\u0105 rozliczane przez board of directors – zreszt\u0105 ta struktura zasadniczo odnosi si\u0119 do wszystkich nieruchomo\u015bci zaliczanych do condominium.<\/p>\n

CONDO TOWNHOUSES \u2013 zasadniczo ma podobne za\u0142o\u017cenia jak w przypadku condo apartments, ale zwykle w przypadku townhouses rzadko wyst\u0119puje rozbudowane zaplecze rekreacyjne. Zwykle ogranicza si\u0119 ono do basenu lub placu zabaw dla dzieci. Przewa\u017cnie ka\u017cdy mieszkaniec pokrywa koszty utrzymania w\u0142asnego unitu (woda, gaz, pr\u0105d). Wiele korporacji skupia si\u0119 na zewn\u0119trznych elementach townhous\u00f3w (jak naprawa dach\u00f3w, wymiana okien czy \u015bcinanie trawy). To, co jest wewn\u0105trz, le\u017cy w gestii w\u0142a\u015bcicieli.
\nSTACKED TOWNHOUSES \u2013 o ile \u201cnormalny\u201d townhouse zajmuje ca\u0142y pion, ma zwykle 2 lub 3 pi\u0119tra plus basement i czasami w\u0142asny ogr\u00f3d, to stuck townhouse ma uk\u0142ad warstwowy. Zwykle ze wzgl\u0119d\u00f3w przeciwpo\u017carowych nie buduje si\u0119 tego typu budynk\u00f3w wy\u017cszych ni\u017c 4 poziomy (\u0142\u0105cznie z basementem, kt\u00f3ry jest zwykle tylko w po\u0142owie zag\u0142\u0119biony w ziemi).<\/p>\n

R\u00f3wnie\u017c w tych kompleksach rzadko instaluje si\u0119 wind\u0119, bo przepisy nie wymagaj\u0105 posiadania windy, je\u015bli budynek jest ni\u017cszy ni\u017c 4 poziomy. Te \u201cwarstwy\u201d zwykle s\u0105 podzielone w taki spos\u00f3b, \u017ce dwa g\u00f3rne poziomy nale\u017c\u0105 do jednego unitu, dwa ni\u017csze do drugiego. Ale dla wi\u0119kszego profitu mo\u017cna wybudowa\u0107 tak, \u017ce ka\u017cdy poziom zawiera jeden townhouse. Stack townhouses maj\u0105 zwykle konstrukcj\u0119 z drewna.
\nJaki jest wynikaj\u0105cy z tego problem? Niewielkie bezpiecze\u0144stwo na wypadek po\u017caru, ale najwi\u0119kszy to akustyka. Niestety, mieszkania budowane w drewnianej konstrukcji, gdy deweloper nie wydaje dodatkowych pieni\u0119dzy na izolacj\u0119 akustyczn\u0105, s\u0105 zwykle bardzo g\u0142o\u015bne. Doskonale mo\u017cemy s\u0142ysze\u0107 kt\u00f3ry kana\u0142 telewizji ogl\u0105da s\u0105siad obok czy jak \u201cPan Wolski w\u0119druje na kopiec Ko\u015bciuszki\u201d (LOL, mam nadziej\u0119, \u017ce m\u0142odsze pokolenie zrozumie \u017cart).<\/p>\n

DETACHED (SEMI DETACHED) CONDO. Czasami mamy do czynienia z ciekawym konceptem, gdzie na terenie, kt\u00f3ry w ca\u0142o\u015bci nale\u017cy do korporacji, stawia si\u0119 domy wolnostoj\u0105ce czy po\u0142\u00f3wki. Jeste\u015bmy w\u0142a\u015bcicielami budynku, ale nie ziemi. Takie rozwi\u0105zanie jest bardzo popularne w przypadku Adult Lifestyle Condominium. I jest to czasami doskona\u0142e rozwi\u0105zanie dla senior\u00f3w. Zwykle na takim osiedlu nie stawia si\u0119 p\u0142ot\u00f3w. Ca\u0142y teren jest \u0142adnie ukszta\u0142towany i piel\u0119gnowany przez zatrudnionych ogrodnik\u00f3w. Zim\u0105 \u015bnieg jest usuwany przez fachow\u0105 firm\u0119. W takim kompleksie cz\u0119sto jest tak zwany Club House, korty tenisowe, czasami basen. To wszystko jest zawarte w rozs\u0105dnym miesi\u0119cznym maintenance. W tego typu korporacjach zak\u0142ada si\u0119, \u017ce ka\u017cdy posiadacz domu sam jest odpowiedzialny za wszystkie naprawy dotycz\u0105ce budynku, natomiast teren wsp\u00f3lny plus wszystkie obiekty przewidziane jak basen, korty tenisowe, Club House, utrzymywane s\u0105 ze sk\u0142adek.
\nMam nadziej\u0119, \u017ce takie om\u00f3wienie r\u00f3\u017cnych typ\u00f3w zabudowy mo\u017ce by\u0107 pomocne w zrozumieniu czasami zawik\u0142anej terminologii zwi\u0105zanej z real estate.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Tydzie\u0144 temu opisywa\u0142em r\u00f3\u017cne typy dom\u00f3w, zaliczanych do tak zwanych freehold – czyli takich form w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3re nie wymagaj\u0105 op\u0142at zwi\u0105zanych z ich utrzymaniem, pobieranych…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":147183,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-147181","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147181","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=147181"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147181\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":147184,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147181\/revisions\/147184"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/147183"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=147181"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=147181"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=147181"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}