{"id":147645,"date":"2022-07-21T10:45:32","date_gmt":"2022-07-21T14:45:32","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=147645"},"modified":"2022-08-11T13:36:22","modified_gmt":"2022-08-11T17:36:22","slug":"hst-placony-od-nowych-mieszkan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/07\/21\/hst-placony-od-nowych-mieszkan\/","title":{"rendered":"HST p\u0142acony od nowych mieszka\u0144"},"content":{"rendered":"

Ten temat budzi bardzo wiele kontrowersji, dlatego zach\u0119cam do zapoznania si\u0119 z tekstem. W niekt\u00f3rych przypadkach kupuj\u0105cy nowe mieszkania z plan\u00f3w musz\u0105 zap\u0142aci\u0107 HST, natomiast inni nie. Dlaczego tak si\u0119 dzieje?<\/strong><\/p>\n

Jest to w\u0142a\u015bciwie proste do wyja\u015bnienia i warto wiedzie\u0107 o co chodzi, bo jest o co walczy\u0107. Mo\u017ce chodzi\u0107 nawet o $30,000 potencjalnej dop\u0142aty do ceny zakupu.
\nZacznijmy od pocz\u0105tku. Kiedy deweloper buduje nowy budynek czy dom, to oczywi\u015bcie p\u0142aci od wszystkich materia\u0142\u00f3w budowlanych oraz robocizny podatek HST. M\u00f3wimy tutaj o bardzo powa\u017cnych sumach, id\u0105cych w dziesi\u0105tki tysi\u0119cy dolar\u00f3w.
\nJak wszyscy wiemy, HST w Ontario wynosi 13% i w praktyce kwota ta jest zawarta w kosztach budowy ka\u017cdego mieszkania czy domu (5% GST i 8% PST).
\nPrzepisy s\u0105 tak skonstruowane, \u017ce deweloper ma prawo ubiega\u0107 si\u0119 o cz\u0119\u015bciowy HST rebate w chwili, kiedy mieszkanie jest wybudowane i nast\u0119puje transfer w\u0142asno\u015bci od dewelopera do kupuj\u0105cego mieszkanie.
\nDeweloper nie mo\u017ce odzyska\u0107 ca\u0142ych 13%, ale ma prawo do cz\u0119\u015bciowego zwrotu – okre\u015blanego w\u0142a\u015bnie jako HST rebate.
\nJakie to s\u0105 sumy? To zale\u017cy od ceny zakupionego mieszkania. Je\u015bli cena sprzeda\u017cy jest r\u00f3wna lub ni\u017csza ni\u017c $350,000, to maksymalny rabat wynosi $30,000. Je\u015bli cena jest pomi\u0119dzy $350,000 a $450,000 to maksymalny rabat maleje proporcjonalnie od $30,000 do $24,000. Kiedy cena zakupu wynosi $450,000 i wi\u0119cej \u2013 maksymalnie mo\u017cemy ubiega\u0107 si\u0119 o $24,000.<\/p>\n

Kupuj\u0105cy nieruchomo\u015b\u0107, podpisuj\u0105c kontrakt z deweloperem w salonie sprzeda\u017cy nawet nie zdaj\u0105 sobie sprawy, \u017ce cena, kt\u00f3r\u0105 p\u0142ac\u0105, ma w sobie wkalkulowany \u00f3w HST rebate, kt\u00f3ry w chwili zamkni\u0119cia transakcji w typowych sytuacjach wraca do dewelopera i pozwala mu odzyska\u0107 cz\u0119\u015bciowo koszty zwi\u0105zane z HST w czasie budowy.
\nTaka szybka kalkulacja dla u\u015bwiadomienia sobie, o jakie pieni\u0105dze \u201ewalczy\u201d deweloper. Gdyby za\u0142o\u017cy\u0107, \u017ce nowo wybudowany budynek ma 200 mieszka\u0144 i wszystkie by\u0142y dro\u017csze ni\u017c $450,000 (w chwili zakupu), to m\u00f3wimy tu o sumie 200 x $24.000 – czyli $4,800,000. Nie s\u0105 to na pewno change money.<\/p>\n

I teraz warto wyja\u015bni\u0107, dlaczego niekt\u00f3rzy przejmuj\u0105cy mieszkania p\u0142ac\u0105 HST, a inni nie.<\/p>\n

Dla jasno\u015bci nie m\u00f3wimy tu o ca\u0142ym HST czyli 13% od ceny zakupu. M\u00f3wimy tu tylko o sumie, kt\u00f3ra jest r\u00f3wna okre\u015blonymi przepisami HST rebate. Ot\u00f3\u017c w chwili zakupu mieszkania z plan\u00f3w (w salonie sprzeda\u017cy) pada zawsze pytanie: czy kupuj\u0105cy jest end user (czyli b\u0119dzie w nim mieszka\u0142) czy jest inwestorem, czyli kupuje mieszkanie, by na nim zarobi\u0107 lub wynajmowa\u0107.
\nJe\u015bli kto\u015b zadeklaruje, \u017ce kupuje mieszkania na u\u017cytek w\u0142asny i b\u0119dzie w nim mieszka\u0142 (lub kto\u015b inny z najbli\u017cszej rodziny czy partner) przez minimum jeden rok, to w\u00f3wczas nie istnieje potrzeba dop\u0142aty do ceny zakupu w wysoko\u015bci rabatu, jaki jest odpowiedni do ceny zakupu. Rabat ten jest udzielany na podstawie programu New Home Rebate (NHR). I w praktyce deweloper przygotowuje wszystkie papiery (aplikacj\u0119) do Canada Revenue Agency (CRA), kt\u00f3re podpisujemy w chwili przekazywania kluczy i rejestracji naszego nazwiska na tytule w\u0142asno\u015bci.
\nJe\u015bli kto\u015b deklaruje zakup mieszkania jako inwestycj\u0119, czyli nie b\u0119dzie w nim mieszka\u0142 – to w\u00f3wczas w chwili zamkni\u0119cia transakcji musi dop\u0142aci\u0107 r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 rabatu HST w wysoko\u015bci wynikaj\u0105cej z ceny zakupu. Czyli na przyk\u0142ad je\u015bli cena zakupu wynios\u0142a ponad $450,000 \u2013 b\u0119dzie to $24,000.<\/p>\n

\"\"
\nJest oczywiste, \u017ce nikt nie lubi \u201etraci\u0107\u201d pieni\u0119dzy i wielu inwestor\u00f3w widz\u0105c, co si\u0119 \u015bwi\u0119ci, szybko zmienia zdanie i deklaruje, \u017ce b\u0119d\u0105 w takim mieszkaniu zamieszkiwa\u0107. Oczywi\u015bcie nikt nie mo\u017ce nam zabroni\u0107 mie\u0107 2 czy nawet 3 mieszkania (domy), ale z tym si\u0119 wi\u0105\u017c\u0105 pewne konsekwencje podatkowe.
\nJe\u015bli faktycznie przetrzymamy takie mieszkanie \u201ew rodzinie\u201d przez minimum rok, to unikniemy p\u0142acenia HST rebate. Ale wiele os\u00f3b ju\u017c po przej\u0119ciu mieszkania i unikni\u0119ciu op\u0142at za rabat HST, postanawia je sprzeda\u0107. I tu mo\u017ce by\u0107 spora niespodzianka. Je\u015bli zrobimy to w czasie pierwszego roku od faktycznej daty przej\u0119cia (czyli od dnia, kiedy faktycznie mieszkanie jest nasz\u0105 legaln\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105), to w\u00f3wczas CRA za\u017c\u0105da zwrotu \u201ebezprawnie uzyskanego rabatu\u201d, plus mog\u0105 by\u0107 doliczone kary za pr\u00f3b\u0119 oszukania rz\u0105du. Prosz\u0119 mi wierzy\u0107, nie jest to warte takich pr\u00f3b.
\nNa szcz\u0119\u015bcie inwestorzy te\u017c maj\u0105 pewn\u0105 opcj\u0119. Ot\u00f3\u017c w chwili przejmowania mieszkania musz\u0105, niestety, dop\u0142aci\u0107 do ceny zakupu r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 rabatu wynikaj\u0105c\u0105 z przepis\u00f3w. Ale maj\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 ubiegania si\u0119 jego zwrotu na podstawie innego programu, nazywanego New Residential Rental Property Rebate (NRRPR).
\nProgram ten pozwala na ubieganie si\u0119 o zap\u0142acony w chwili przejmowania mieszkania (domu) \u201eHST rebate\u201d je\u015bli jeste\u015bmy w stanie udowodni\u0107, \u017ce taka jednostka mieszkalna zosta\u0142a wynaj\u0119ta na minimum rok zaraz po przej\u0119ciu mieszkania. To jest ogromnie wa\u017cne, by pierwszym lokatorem by\u0142 najemca (tenant) a nie w\u0142a\u015bciciel (landlord). Je\u015bli tak si\u0119 zdarzy, to albo nie dostaniemy kredytu, albo nawet jak go dostaniemy i sprawa wyjdzie na jaw, b\u0119dziemy musieli go zwr\u00f3ci\u0107.
\nFakt, \u017ce unit by\u0142 wynajmowany, udowadnia si\u0119 poprzez wa\u017cn\u0105 umow\u0119 na wynajem (lease agreement) \u2013 i moim zdaniem najlepiej tak\u0105 transakcj\u0119 przeprowadzi\u0107 z pomoc\u0105 agent\u00f3w real estate i MLS system. Nikt nie b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 takiego kontraktu podwa\u017cy\u0107.
\nBy ubiega\u0107 si\u0119 o zwrot zap\u0142aconego HST, nale\u017cy wype\u0142ni\u0107 form\u0119 GST 524-20E, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna znale\u017a\u0107 na stronie CRA. Natomiast istnieje szereg firm, kt\u00f3re pomagaj\u0105 wype\u0142nia\u0107 i pilotowa\u0107 zwrot rabatu za drobn\u0105 op\u0142at\u0105 – na poziomie $500-$1000 od aplikacji. Zajmuje si\u0119 te\u017c tym szereg ksi\u0119gowych i prawnik\u00f3w.<\/p>\n

To co jest wa\u017cne: mamy tylko dwa lata od chwili przej\u0119cia mieszkania do chwili z\u0142o\u017cenia aplikacji o zwrot zap\u0142aconego HST Rebate. Je\u015bli przegapimy ten termin, szansa ubiegania si\u0119 o zwrot przepada. Sk\u0142adamy aplikacj\u0119 o zwrot rabatu do Canada Revenue Agency, a nie do dewelopera.
\nWarto r\u00f3wnie\u017c wiedzie\u0107, \u017ce o zwrot HST rebate mog\u0105 ubiega\u0107 si\u0119 nie tylko ci, kt\u00f3rzy kupili pre-construction condo czy dom, ale r\u00f3wnie\u017c ci, kt\u00f3rzy kupuj\u0105 nowo wybudowany dom, w kt\u00f3rym nikt jeszcze nie mieszka\u0142. O rabat mog\u0105 te\u017c ubiega\u0107 si\u0119 te osoby, kt\u00f3re same wybudowa\u0142y nowy dom dla siebie, albo dokona\u0142y major renovation w swoim istniej\u0105cym domu, kt\u00f3ra praktycznie ma zakres kompletnej przebudowy. Drobne renowacje – jak remont kuchni, \u0142azienek czy wyko\u0144czenie basementu, nie kwalifikuj\u0105 si\u0119 do rabatu.
\nJest te\u017c grupa os\u00f3b, kt\u00f3ra odbieraj\u0105c mieszkanie deklaruje, \u017ce b\u0119dzie w nim mieszka\u0142a (by nie zap\u0142aci\u0107 HST), ale ju\u017c po kilku tygodniach czy miesi\u0105cach nieruchomo\u015b\u0107 trafia na rynek. CRA w ostatnich czasach bardzo \u015bciga takie osoby, i nie tylko \u017c\u0105da zap\u0142aty HST, ale r\u00f3wnie\u017c nak\u0142ada kary. Moim zdaniem nie warto si\u0119 nara\u017ca\u0107 i lepiej jest albo samemu zamieszka\u0107 w nowym condo (domu) albo je wynaj\u0105\u0107.<\/p>\n

Warto te\u017c pami\u0119ta\u0107, \u017ce je\u015bli od razu po przej\u0119ciu nieruchomo\u015bci wystawimy j\u0105 na sprzeda\u017c, to opr\u00f3cz konieczno\u015bci zwrotu HST (rabatu), b\u0119dziemy odpowiedzialni na zap\u0142acenie capital gains.
\nZastrzegam si\u0119, \u017ce nie jestem ekspertem podatkowym i raczej prosz\u0119 porozmawia\u0107 z w\u0142asnym ksi\u0119gowym, ale og\u00f3lnie capital gains tax pracuje tak: je\u015bli kupili\u015bmy nowe mieszkanie z plan\u00f3w za przyk\u0142adowo $350,000 cztery lata temu i kiedy odbieramy je w tej chwili, to jest ono pewnie warte drugie tyle. Wraz z zakupem wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 koszty, takie jak prawnik, Land Transfer Tax, koszty zwi\u0105zane z development charges. W Toronto b\u0119dzie to oko\u0142o $25,000. Je\u015bli sprzedamy condo, to koszty sprzeda\u017cy \u0142\u0105cznie z obs\u0142ug\u0105 prawnika b\u0119d\u0105 kszta\u0142towa\u0107 si\u0119 na poziomie ok. $40,000. Czyli je\u015bli od ceny, za jak\u0105 sprzedamy nasze nowe mieszkanie (za\u0142\u00f3\u017cmy $700,000) odejmiemy cen\u0119 zakupu i koszty zwi\u0105zane z transakcj\u0105, to profit b\u0119dzie na poziomie $285,000 (w przybli\u017ceniu, bazuj\u0105c na tym przyk\u0142adzie).
\n50% tej sumy jest zwolniona z podatku, a pozosta\u0142e $142,500 b\u0119dzie opodatkowane. Jest ono dodawane do naszego rocznego dochodu, co oczywi\u015bcie znacznie wp\u0142ynie na podatek p\u0142acony za ten rok.<\/p>\n

Jest jeszcze jedna sprawa, kt\u00f3r\u0105 warto wyja\u015bni\u0107, a zwi\u0105zana jest z zakupem mieszka\u0144 z plan\u00f3w. W przypadku tym cz\u0119sto s\u0142yszy si\u0119 okre\u015blenie occupancy (zasiedlenie). To sytuacja, kiedy cz\u0119\u015b\u0107 mieszka\u0144 w budynku (zwykle na ni\u017cszych pi\u0119trach) jest ju\u017c gotowych do zamieszkania. Kiedy jeszcze trwaj\u0105 prace na wy\u017cszych pi\u0119trach, deweloper udost\u0119pnia przysz\u0142ym w\u0142a\u015bcicielom gotowe mieszkania. W zamian musz\u0105 oni p\u0142aci\u0107 form\u0119 rentu. Ten rent pozwala deweloperowi obni\u017cy\u0107 koszty utrzymania budynku. Zwykle w\u0142a\u015bciciele mog\u0105 ju\u017c si\u0119 sami wprowadzi\u0107 do takiego mieszkania, albo mog\u0105 je wynaj\u0105\u0107. By tak si\u0119 sta\u0142o, musi by\u0107 umieszczona specjalna klauzula w chwili zakupu mieszka\u0144 z plan\u00f3w. Okres occupancy zwykle trwa od 3-4 miesi\u0119cy do nawet roku. Wszystko zale\u017cy od post\u0119pu prac. W tym czasie nie ma potrzeby jeszcze mie\u0107 po\u017cyczki hipotecznej.<\/p>\n

Kiedy budynek jest zwykle zasiedlony na poziomie 60-70%, zwykle powstaje board of director (zarz\u0105d), zawi\u0105zuje si\u0119 korporacja i nast\u0119puje formalna rejestracja budynku jako legalnej jednostki. Od tej chwili mieszkania mog\u0105 by\u0107 formalnie przekazane kupuj\u0105cym, kt\u00f3rzy w tym momencie p\u0142ac\u0105 za nieruchomo\u015b\u0107 (cash or mortgage), zaczynaj\u0105 by\u0107 odpowiedzialni za maintenance, property tax, land transfer tax , itd.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Ten temat budzi bardzo wiele kontrowersji, dlatego zach\u0119cam do zapoznania si\u0119 z tekstem. W niekt\u00f3rych przypadkach kupuj\u0105cy nowe mieszkania z plan\u00f3w musz\u0105 zap\u0142aci\u0107 HST, natomiast…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":147647,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-147645","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147645","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=147645"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147645\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":147648,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/147645\/revisions\/147648"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/147647"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=147645"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=147645"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=147645"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}