{"id":149282,"date":"2022-09-01T13:00:03","date_gmt":"2022-09-01T17:00:03","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=149282"},"modified":"2022-09-08T11:46:46","modified_gmt":"2022-09-08T15:46:46","slug":"zerwana-umowa-kupna-domu-czyli-dwie-strony-medalu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/09\/01\/zerwana-umowa-kupna-domu-czyli-dwie-strony-medalu\/","title":{"rendered":"Zerwana umowa kupna domu, czyli dwie strony medalu"},"content":{"rendered":"

S\u0142ysza\u0142em niedawno o takiej sytuacji: moi znajomi sprzedali w styczniu dom. Oferta, kt\u00f3r\u0105 otrzymali, by\u0142a bez \u017cadnych warunk\u00f3w i przej\u0119cie domu mia\u0142o nast\u0105pi\u0107 2 tygodnie temu. Niestety, w dzie\u0144 zamkni\u0119cia kupuj\u0105cy wycofa\u0142 si\u0119 z transakcji twierdz\u0105c, \u017ce nie posiada wystarczaj\u0105cych \u015brodk\u00f3w finansowych. Czy to jest mo\u017cliwe i co w takiej sytuacji si\u0119 dzieje?<\/strong><\/p>\n

Nie jest to jedyna tego typu sytuacja, kt\u00f3ra zdarzy\u0142a si\u0119 w ostatnim czasie – znam wiele takich przypadk\u00f3w. Pozwol\u0119 sobie zrobi\u0107 ma\u0142e wprowadzenie i przedstawi\u0119 sytuacj\u0119 z dw\u00f3ch stron: od strony kupuj\u0105cych i sprzedaj\u0105cych.
\nJak wszyscy pami\u0119tamy, rynek nieruchomo\u015bci na prze\u0142omie roku by\u0142 rozgrzany jak piec hutniczy. Domy wystawiane na rynek mia\u0142y mn\u00f3stwo pokaz\u00f3w i otrzymywa\u0142y zwykle od kilku do kilkunastu ofert. W tym czasie ceny wzros\u0142y oko\u0142o 20% w stosunku do roku poprzedniego – dos\u0142ownie na przestrzeni miesi\u0119cy.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Ten gwa\u0142towny wzrost cen i nap\u00f3r kupuj\u0105cych, kt\u00f3rzy dzia\u0142ali w prze\u015bwiadczeniu, \u017ce jak nie kupi\u0105 \u201eteraz\u201d to ju\u017c nigdy powodowa\u0142, \u017ce ceny by\u0142y cz\u0119sto przebijane o 10%, 15% albo wi\u0119cej. Co w przeliczeniu na konkretne sumy kszta\u0142towa\u0142o si\u0119 na poziomie $100,000 do $200,000 przy zakupie, kt\u00f3rego cena wywo\u0142awcza kszta\u0142towa\u0142a si\u0119 w granicach jednego miliona. Oczywi\u015bcie kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry by\u0142 \u201eszcz\u0119\u015bliwym\u201d wybra\u0144cem, nie mia\u0142 zwykle \u017cadnych warunk\u00f3w w ofercie (jak finansowanie czy inspekcja, kt\u00f3re pozwoli\u0142yby na wycofanie si\u0119 z transakcji).<\/p>\n

W tym okresie praktycznie wszystkie sk\u0142adane oferty by\u0142y firm – czyli bez warunk\u00f3w. Jak tylko depozyt zosta\u0142 dostarczony do listing broker, kt\u00f3ry mia\u0142 listing zgodnie z prawem, taka umowa pomi\u0119dzy kupuj\u0105cym i sprzedaj\u0105cym stawa\u0142a si\u0119 umow\u0105 wi\u0105\u017c\u0105c\u0105 (binding agreement).
\nW praktyce oznacza to, \u017ce obie strony zawar\u0142y kontrakt, kt\u00f3ry jest obowi\u0105zuj\u0105cy. \u017badna ze stron nie ma prawa jednostronnie go zerwa\u0107 i wr\u0119cz zobowi\u0105zana jest do jego wype\u0142nienia. Oczywi\u015bcie je\u015bli obie strony dosz\u0142yby do wniosku, \u017ce chc\u0105 kontrakt rozwi\u0105za\u0107, to oczywi\u015bcie mo\u017ce to by\u0107 w ka\u017cdej chwili dokonane poprzez wsp\u00f3lne porozumienie (mutual agreement). W takim przypadku obie strony podpisuj\u0105 specjalny dokument zwalniaj\u0105cy z wywi\u0105zania si\u0119 z umowy (mutual release), w kt\u00f3rym to dokumencie jest jasno okre\u015blone, na jakich zasadach to si\u0119 dzieje.<\/p>\n

Najcz\u0119\u015bciej jedna ze stron otrzymuje od drugiej rekompensat\u0119 finansow\u0105, kt\u00f3ra \u201eociera \u0142zy z oczu\u201d – i wszystko wraca do normy. Ale to jest uk\u0142ad idealny, kt\u00f3ry nie zdarza si\u0119 cz\u0119sto.
\nJak wszyscy wiemy, w ostatnich tygodniach na skutek interwencji rz\u0105dowej i bankowej (podniesienie oprocentowa\u0144 i zaostrzenie kryteri\u00f3w kwalifikacyjnych), rynek zmieni\u0142 si\u0119 o 180 stopni. Ceny zatrzyma\u0142y si\u0119 (czasami nawet spad\u0142y), poda\u017c zaczyna by\u0107 spora, a kupuj\u0105cych jest mniej i na mniej mog\u0105 si\u0119 zakwalifikowa\u0107.<\/p>\n

Banki sta\u0142y si\u0119 bardziej zachowawcze i kiedy maj\u0105 po\u017cyczy\u0107 pieni\u0105dze na mortgage nawet tym klientom, kt\u00f3rych ju\u017c poprzednio zatwierdzi\u0142y na po\u017cyczk\u0119, cz\u0119sto przeprowadzaj\u0105 ponown\u0105 kwalifikacj\u0119, bazuj\u0105c na nowych kryteriach – czyli na wy\u017cszym oprocentowaniu. Powoduje to, \u017ce ci, kt\u00f3rzy kupili nieruchomo\u015bci na prze\u0142omie roku za top dollars, a powinni zamkn\u0105\u0107 transakcj\u0119 obecnie, nagle nie kwalifikuj\u0105 si\u0119 na wnioskowany mortgage.
\nDodatkowo banki, wiedz\u0105c \u017ce rynek sta\u0142 si\u0119 mniej agresywny, nie tylko ponownie kwalifikuj\u0105 samych kupuj\u0105cych na po\u017cyczk\u0119, ale r\u00f3wnie\u017c jeszcze raz wyceniaj\u0105 (apraisel) zakupion\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. O ile na prze\u0142omie roku wszystkie wyceny przechodzi\u0142y bez problem\u00f3w, to nagle okazuje si\u0119, \u017ce dom kupiony w styczniu za $1,200,000, dzi\u015b bank wycenia na $1,000,000.<\/p>\n

Oczywi\u015bcie taka zmiana rodzi problemy. Zabezpieczeniem po\u017cyczki jest nieruchomo\u015b\u0107. Je\u015bli jest ona nagle warta mniej (bo tak subiektywnie wyceni\u0142 j\u0105 apraisel), to i kwota po\u017cyczki b\u0119dzie mniejsza. I wtedy pojawia si\u0119 spora \u201edziura finansowa\u201d. Kupuj\u0105cy, nawet je\u015bli chce dotrzyma\u0107 warunk\u00f3w kontraktu, cz\u0119sto nie jest w stanie tego zrobi\u0107 i wpada w panik\u0119, pr\u00f3buj\u0105c go zerwa\u0107.
\nAle nie jest to takie proste i dlatego kr\u00f3tko przedstawi\u0119 \u201edwie strony medalu\u201d – czyli jak kupuj\u0105cy i jak sprzedaj\u0105cy mog\u0105 najlepiej zareagowa\u0107 w tej frustruj\u0105cej dla obu stron sytuacji.
\nJak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, je\u015bli obie strony kontraktu s\u0105 w stanie porozumie\u0107 si\u0119, rozwi\u0105za\u0107 problem i ewentualnie na drodze rekompensaty finansowej podpisa\u0107 dokument, kt\u00f3ry zwalnia obie strony z wype\u0142nienia kontraktu, to jest to najszybsza i najkorzystniejsza sytuacja. Ale w prawdziwym \u017cyciu nie jest to takie proste.<\/p>\n

Popatrzmy na problem od strony sprzedaj\u0105cych. Zwykle, kiedy ludzie sprzedaj\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, to kupuj\u0105 te\u017c inny dom. Czasami jest to dom wi\u0119kszy (dro\u017cszy), czasami mniejszy (ta\u0144szy). Najcz\u0119\u015bciej \u015brodki ze sprzeda\u017cy obecnego domu s\u0105 potrzebne do zakupu nast\u0119pnego domu. I kiedy spodziewane \u015brodki finansowe staj\u0105 si\u0119 nieosi\u0105galne, to nagle nasz zaplanowany zakup staje pod znakiem zapytania. I wtedy to my znajdujemy si\u0119 w sytuacji, \u017ce mo\u017cemy mie\u0107 problem z przej\u0119ciem nast\u0119pnego domu. Znam przypadki, \u017ce tak po\u0142\u0105czonych transakcji kupna i sprzeda\u017cy jest kilka czy nawet kilkana\u015bcie i je\u015bli jedna zaczyna si\u0119 kruszy\u0107, nast\u0119puje efekt domina. Wtedy wiele nast\u0119pnych staje pod znakiem zapytania.
\nNiestety, prawo jest tak skonstruowane, \u017ce je\u015bli to my \u201enawalimy\u201d z zamkni\u0119ciem zakupionego domu (wskutek tego, \u017ce nie otrzymali\u015bmy pieni\u0119dzy od kupuj\u0105cych za nasz poprzedni dom) to nie jest to \u017cadnym usprawiedliwieniem i poniesiemy konsekwencje prawne. Je\u015bli kupujemy i sprzedajemy w ten sam dzie\u0144 i nie wp\u0142yn\u0105 pieni\u0105dze ze sprzeda\u017cy – to na pewno nie b\u0119dziemy w stanie przej\u0105\u0107 kupowanego domu (co postawi nas trudnej sytuacji prawnej), bo zabraknie nam \u015brodk\u00f3w. Takie bierne oczekiwanie mo\u017ce mie\u0107 powa\u017cne konsekwencje.<\/p>\n

Dlatego, moim zdaniem, du\u017co m\u0105drzejszym rozwi\u0105zaniem jest skorzystanie z opcji finansowania pomostowego (bridge financing). To rozwi\u0105zanie pozwala nam, na podstawie zawartego kontraktu sprzeda\u017cy naszego obecnego domu, na przej\u0119cie kupionego domu kilka czy kilkana\u015bcie dni wcze\u015bniej. Bank, finansuj\u0105cy nasz zakup wyk\u0142ada pe\u0142n\u0105 sum\u0119 pieni\u0119dzy, kt\u00f3ra nam pozwala na przej\u0119cie nowego domu, zanim otrzymamy \u015brodki ze sprzeda\u017cy.
\nDlaczego to jest lepsze? Jak wszystko p\u00f3jdzie zgodnie z planem, to bank otrzyma z powrotem swoje pieni\u0105dze – i wszystko jest super. Ale je\u015bli kupuj\u0105cy nasz dom nie dotrzymaj\u0105 warunk\u00f3w umowy, to my nie b\u0119dziemy mie\u0107 problem\u00f3w zwi\u0105zanych z zakupem nowego domu – bo przecie\u017c ju\u017c w nim mieszkamy. Natomiast bank nie ma specjalnego wyj\u015bcia i musi nam pozwoli\u0107 na sprzeda\u017c obecnego domu nawet, je\u015bli b\u0119dzie na to potrzebny czas.<\/p>\n

Wr\u00f3\u0107my do problemu. Kupuj\u0105cy nie ma pieni\u0119dzy. Co mo\u017cemy zrobi\u0107? Mamy wi\u0105\u017c\u0105cy kontrakt i to kupuj\u0105cy \u201enawali\u0142\u201d (default). W tej sytuacji powinni\u015bmy natychmiast skontaktowa\u0107 si\u0119 ze swoim agentem. Agenci powinni si\u0119 ze sob\u0105 komunikowa\u0107. Czasami jest to kwestia przed\u0142u\u017cenia terminu zamkni\u0119cia o kilka czy kilkana\u015bcie dni, by pozwoli\u0107 kupuj\u0105cym na rozwi\u0105zanie problem\u00f3w z finansowaniem. Takiej zmiany dokonuje si\u0119 bardzo prosto, je\u015bli obie strony kooperuj\u0105 ze sob\u0105. Dokument, kt\u00f3rego u\u017cywamy w tym przypadku, nazywa si\u0119 Amendment to the Agreement of Purchase and Sale.<\/p>\n

Czasami (ostatnio to si\u0119 zdarza), kupuj\u0105cy pr\u00f3buje renegocjowa\u0107 cen\u0119 twierdz\u0105c, \u017ce wed\u0142ug wycen bankowych dom nie jest wart tyle, ile on zap\u0142aci\u0142. Oczywi\u015bcie zdarzaj\u0105 si\u0119 przypadki, \u017ce sprzedaj\u0105cy dla dobra sprawy zgodzi si\u0119 na zmian\u0119 ceny (mniej lub bardziej znacz\u0105c\u0105). Ale prosz\u0119 pami\u0119ta\u0107: kontrakt jest wi\u0105\u017c\u0105cy i sprzedaj\u0105cy nie musi si\u0119 na nic zgadza\u0107, je\u015bli nie chce. Oczywi\u015bcie kiedy nie jest to znacz\u0105ca zmiana w cenie, czasami warto si\u0119 zgodzi\u0107, by zako\u0144czy\u0107 stresuj\u0105c\u0105 sytuacj\u0119 i straci\u0107 jak najmniej. Szczeg\u00f3lnie je\u015bli kto\u015b (na przyk\u0142ad) wraca do Polski. Czekanie na rozwi\u0105zanie sprawy przez s\u0105d b\u0119dzie trwa\u0142o nawet kilka lat!<\/p>\n

Ale je\u015bli sytuacja jest nie do uratowania, to powinni\u015bmy zaanga\u017cowa\u0107 prawnika, kt\u00f3ry wy\u015ble list do prawnika sprzedaj\u0105cych, domagaj\u0105c si\u0119 zamkni\u0119cia transakcji. List ten przypomina kupuj\u0105cym, \u017ce to oni nie wywi\u0105zali si\u0119 z warunk\u00f3w umowy i b\u0119d\u0105 odpowiedzialni za wszelkie konsekwencje prawne oraz za koszty poniesione przez sprzedaj\u0105cych. W pi\u015bmie powinna by\u0107 tak\u017ce zawarta informacja o tym, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3rej ta sytuacja dotyczy, b\u0119dzie ponownie wystawiona na rynek. A depozyt zostanie zatrzymany do chwili decyzji s\u0105du w firmie brokerskiej.<\/p>\n

Czasami, je\u015bli depozyt wniesiony przez kupuj\u0105cych jest znacz\u0105cy i mo\u017ce pokry\u0107 ewentualne straty sprzedaj\u0105cych, warto rozwi\u0105za\u0107 problem w oparciu o rekompensat\u0119 finansow\u0105. Ale kupuj\u0105cy rzadko dobrowolnie zrezygnuj\u0105 ze $100,000 czy $200,000 depozytu – licz\u0105c na to, \u017ce sprzedaj\u0105cy nie zna prawa czy nie znajdzie cierpliwo\u015bci na s\u0105dowe rozwi\u0105zanie sporu.
\nJe\u015bli na pismo od prawnika nie b\u0119dzie reakcji, powinni\u015bmy wystawi\u0107 ponownie nieruchomo\u015bci na sprzeda\u017c. Gdy sprzedamy j\u0105 za mniej ni\u017c poprzednio, to jest to nasza strata, kt\u00f3r\u0105 b\u0119dziemy starali si\u0119 w s\u0105dzie rektyfikowa\u0107. Oczywi\u015bcie do ca\u0142ej operacji dojd\u0105 inne koszty (jak koszty sprzeda\u017cy, utrzymania drugiego domu, itd). B\u0119da ros\u0142y szybko i niedosz\u0142y kupuj\u0105cy powinien zda\u0107 sobie spraw\u0119, \u017ce wycofanie si\u0119 z umowy kupna nie jest takie proste.
\nAle nie jest to te\u017c \u0142atwe dla sprzedaj\u0105cych. Sprawy w s\u0105dzie trwaj\u0105 latami i pojawi si\u0119 potrzeba zaanga\u017cowania bardziej wyspecjalizowanego prawnika, ni\u017c typowy real estate lawyer. Ci prawnicy znaj\u0105 si\u0119 na sprawach administracyjnych, ale w s\u0105dach potrzebni s\u0105 specjali\u015bci, kt\u00f3rzy s\u0105, niestety, bardzo kosztowni.<\/p>\n

Mo\u017cna powiedzie\u0107, \u017ce prawo jest po stronie sprzedaj\u0105cych, ale ju\u017c nie raz przekona\u0142em si\u0119, \u017ce w Kanadzie nie zawsze w s\u0105dach wygrywa ten, co ma racj\u0119. Zwykle wygrywa ten, kt\u00f3ry ma lepszego prawnika. A z kolei zauwa\u017cy\u0142em, \u017ce prawnicy potrafi\u0105 sprawy przeci\u0105ga\u0107, bo s\u0105 op\u0142acani na godziny (i to niema\u0142o).
\nW tej sytuacji istnieje jedno doskona\u0142e rozwi\u0105zanie, kt\u00f3re jest zgodne z prawem, proste do przeprowadzenia, i co najwa\u017cniejsze – korzystne dla obu stron. O szczeg\u00f3\u0142ach napisz\u0119 za tydzie\u0144.
\nNatomiast wszystkich Pa\u0144stwa, kt\u00f3rzy stoj\u0105 przed problemem opisanym w tym tek\u015bcie, zapraszam na konsultacje. Postaram si\u0119 doradzi\u0107 i pom\u00f3c Pa\u0144stwu wyj\u015b\u0107 z impasu.
\n\"\"<\/a>Maciek Czapli\u0144ski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

S\u0142ysza\u0142em niedawno o takiej sytuacji: moi znajomi sprzedali w styczniu dom. Oferta, kt\u00f3r\u0105 otrzymali, by\u0142a bez \u017cadnych warunk\u00f3w i przej\u0119cie domu mia\u0142o nast\u0105pi\u0107 2 tygodnie…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":149528,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-149282","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/149282","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=149282"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/149282\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":149284,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/149282\/revisions\/149284"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/149528"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=149282"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=149282"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=149282"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}