{"id":153004,"date":"2022-12-05T12:02:50","date_gmt":"2022-12-05T17:02:50","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=153004"},"modified":"2022-12-05T12:02:50","modified_gmt":"2022-12-05T17:02:50","slug":"depozyt-wazny-element-transakcji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/12\/05\/depozyt-wazny-element-transakcji\/","title":{"rendered":"Depozyt – wa\u017cny element transakcji"},"content":{"rendered":"

Gdy kupujemy nieruchomo\u015b\u0107, praktycznie w ka\u017cdym miejscu na \u015bwiecie wymagany jest zadatek. <\/strong><\/p>\n

Nie inaczej jest w Ontario i tutaj zadatek jest zwany \u201edeposit\u201d. Ten pozornie ma\u0142o istotny element procesu kupna i sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci rz\u0105dzi si\u0119 do\u015b\u0107 rygorystycznymi przepisami. Brak wiedzy na ten temat mo\u017ce doprowadzi\u0107 do sporych problem\u00f3w prawnych i finansowych, dlatego warto tym tematem si\u0119 zaj\u0105\u0107 i przypomnie\u0107, jakie s\u0105 wymagania i jakie mog\u0105 by\u0107 konsekwencje, kiedy kupuj\u0105cy natrafi na problemy podczas transakcji.
\nZaczn\u0119 od tego, \u017ce planuj\u0105c zakup nowego domu albo zamian\u0119 istniej\u0105cego na inny, powinni\u015bmy by\u0107 przygotowani na zaoferowanie depozytu, kiedy negocjujemy ofert\u0119. Wiele os\u00f3b, kt\u00f3re ju\u017c maj\u0105 domy i planuj\u0105 kupno kolejnego, pomimo \u017ce maj\u0105 cz\u0119sto w tych domach du\u017ce equity – nie zawsze dysponuj\u0105 wystarczaj\u0105cymi \u015brodkami na koncie bankowym. A to pierwszy krok, nim zaczniemy poszukiwanie nieruchomo\u015bci.
\nDomator Team cz\u0119sto pomaga swoim klientom w kwestii wymaganego depozytu, kt\u00f3ry odzyskujemy albo w chwili zamkni\u0119cia transakcji, albo jak pomo\u017cemy uzyska\u0107 lini\u0119 kredytow\u0105 pod obecny dom, w kt\u00f3rym mamy equity.
\nNegocjuj\u0105c umow\u0119 kupna i sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, opr\u00f3cz wszystkich tak wa\u017cnych spraw jak cena, warunki zakupu czy czas przej\u0119cia, omawiamy r\u00f3wnie\u017c wysoko\u015b\u0107 zadatku oraz dat\u0119 jego przekazania.
\nDeposit jest wp\u0142acany przez kupuj\u0105cych i zwykle przekazywany do firmy, kt\u00f3ra reprezentuje sprzedaj\u0105cych – zwykle w formie certyfikowanego czeku lub bank draft. Ostatnio ze wzgl\u0119du na pandemi\u0119 (i wygod\u0119) coraz cz\u0119\u015bciej przekazuje si\u0119 zadatek drog\u0105 elektroniczn\u0105, bezpo\u015brednio na specjalny rachunek firmy brokerskiej.
\nCzasami (je\u015bli zosta\u0142o tak ustalone) depozyt mo\u017ce by\u0107 wp\u0142acony na inne<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

konto. Na przyk\u0142ad prawnika, kt\u00f3ry najcz\u0119\u015bciej reprezentuje sprzedaj\u0105cych.
\nW ka\u017cdym wypadku s\u0105 to konta specjalne (Trust Accounts), kt\u00f3re podlegaj\u0105 \u015bcis\u0142ej kontroli i ani firma brokerska, and prawnik nie mog\u0105 takich \u015brodk\u00f3w finansowych u\u017cywa\u0107 do w\u0142asnych cel\u00f3w. Je\u015bli tak by si\u0119 sta\u0142o (bo czasami si\u0119 zdarza) konsekwencje prawne s\u0105 powa\u017cne – \u0142\u0105cznie z utrat\u0105 licencji.
\nNie praktykuje si\u0119 deponowanie zadatku na koncie sprzedaj\u0105cych. Dlaczego nie? Wp\u0142acone pieni\u0105dze mog\u0142yby by\u0107 u\u017cyte do w\u0142asnych cel\u00f3w przez sprzedaj\u0105cych jeszcze przed zamkni\u0119ciem transakcji. I gdyby co\u015b posz\u0142oby \u017ale, to kupuj\u0105cy nie tylko nie mia\u0142by nowej nieruchomo\u015bci, ale r\u00f3wnie\u017c m\u00f3g\u0142by nigdy nie odzyska\u0107 depozytu.
\nObowi\u0105zuj\u0105cym standardem jest przekazanie zadatku w ci\u0105gu 24 godzin po zawarciu transakcji i zwykle powinien on wynosi\u0107 5% ceny zakupu. Czyli kupuj\u0105c dom za milion, powinni\u015bmy liczy\u0107 si\u0119 z depozytem w wysoko\u015bci $50,000. Jest to oczywi\u015bcie typowa sytuacja, ale w niekt\u00f3rych ma\u0142ych miejscowo\u015bciach, gdzie ludzie si\u0119 znaj\u0105, taki depozyt mo\u017ce by\u0107 znacznie ni\u017cszy \u2013 czasami nawet kilkaset dolar\u00f3w.
\nDepozyt stanowi cz\u0119\u015b\u0107 downpayment, jest cz\u0119\u015bci\u0105 ceny zakupu i balans ceny jest p\u0142acony w dniu zamkni\u0119cia transakcji, oczywi\u015bcie uwzgl\u0119dniaj\u0105c r\u00f3\u017cne inne typowe wydatki.
\nOczywi\u015bcie wysoko\u015b\u0107 depozytu zale\u017cy od okoliczno\u015bci. W gor\u0105cym rynku, jaki mieli\u015bmy na pocz\u0105tku roku, depozyty cz\u0119sto by\u0142y znacznie wy\u017csze (10-20% ceny zakupu) i cz\u0119sto w sytuacji multiple offers niekt\u00f3rzy agenci mieli certyfikowany czek ju\u017c w chwili prezentacji oferty. Taki gotowy czek uwiarygodnia\u0142 prezentowan\u0105 ofert\u0119 i cz\u0119sto takie oferty by\u0142y wybierane przez sprzedaj\u0105cych w\u0142a\u015bnie ze wzgl\u0119du na fakt, \u017ce po akceptacji oferty i przyj\u0119ciu depozytu dom by\u0142 sprzedany w trybie natychmiastowym.
\nTak jak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, standardowy czas wp\u0142aty zadatku wynosi 24 godziny od zawarcia umowy, ale je\u015bli obie strony si\u0119 na to zgodz\u0105, to oczywi\u015bcie mo\u017ce by\u0107 wyd\u0142u\u017cony w jaki\u015b nietypowych sytuacjach. Czasami kupuj\u0105cy musz\u0105 \u201eup\u0142ynni\u0107\u201d swoje inwestycje, by dostarczy\u0107 ca\u0142\u0105 kwot\u0119 zadatku.
\nDobr\u0105 praktyk\u0105 w takich sytuacji jest zastosowanie klauzuli, kt\u00f3ra pozwala dostarczy\u0107 depozyt w ratach. Mniejsza zaraz po podpisaniu umowy (by pokaza\u0107 dobre ch\u0119ci), a wi\u0119ksza w ci\u0105gu kilku dni.
\nPodobnie ma si\u0119 sprawa z wysoko\u015bci\u0105 zadatku. Nie ka\u017cdy ma na rachunku bankowym $50,000 czy wi\u0119cej, by zap\u0142aci\u0107 standardowe 5% ceny. Dlatego istnieje klauzula, kt\u00f3ra pozwala nam na przyk\u0142ad wp\u0142aci\u0107 (przyk\u0142adowo) $10,000 w ci\u0105gu 24 godzin, a balans depozytu kilka dni p\u00f3\u017aniej.
\nPrzekazanie depozytu w ci\u0105gu wymaganego czasu (24 godziny) jest niezwykle wa\u017cne. \u201eNo money \u2013 no deal\u201d – tak mo\u017cna to kr\u00f3tko okre\u015bli\u0107. Je\u015bli depozyt nie zostanie dostarczony na czas, sprzedaj\u0105cy ma prawo si\u0119 z takiej transakcji wycofa\u0107. I je\u015bli w mi\u0119dzyczasie pojawi\u0142a si\u0119 nowa, wy\u017csza oferta, mo\u017ce j\u0105 zaakceptowa\u0107, pozostawiaj\u0105c sp\u00f3\u017anialskich bez domu, kt\u00f3ry wprawdzie \u201ekupili\u201d, ale nie dostarczaj\u0105c depozytu na czas – stracili. I tu prawo jest po stronie sprzedaj\u0105cych. Dlatego jest niezwykle wa\u017cne, by nie przegapi\u0107 terminu na zap\u0142at\u0119 zadatku.
\nCzasami zdarza si\u0119 sytuacja odwrotna. Kupuj\u0105cy ju\u017c po zawarciu transakcji, szczeg\u00f3lnie je\u015bli nie mia\u0142a ona \u017cadnych warunk\u00f3w, dochodz\u0105 do wniosku, \u017ce poni\u00f3s\u0142 ich temperament, ju\u017c im si\u0119 dom nie podoba i chc\u0105 si\u0119 wycofa\u0107 z zakupu poprzez brak wp\u0142aty zadatku na czas (albo wcale, na zasadzie \u201eco mi zrobisz jak mnie z\u0142apiesz\u201d). I tutaj prawo ponownie stoi stronie sprzedaj\u0105cych.
\nJe\u015bli sprzedaj\u0105cy postanowi\u0105, \u017ce naucz\u0105 potencjalnych kupuj\u0105cych rozumu, to mog\u0105 wystawi\u0107 dom na sprzeda\u017c i zaakceptowa\u0107 inn\u0105 ofert\u0119. Ale je\u015bli b\u0119dzie ona ni\u017csza ni\u017c pierwsza transakcja, z kt\u00f3rej niedoszli kupuj\u0105cy wycofali si\u0119 poprzez brak wp\u0142aty depozytu, to sprzedaj\u0105cy maj\u0105 prawo wej\u015b\u0107 na drog\u0119 s\u0105dow\u0105 i s\u0105dzi\u0107 tych niedosz\u0142ych kupuj\u0105cych za r\u00f3\u017cnic\u0119 w cenie, potencjalne straty i koszty s\u0105dowe.
\nNiekt\u00f3re oferty maj\u0105 warunki, czyli na przyk\u0142ad warunek na za\u0142atwienie finansowania czy przeprowadzenie inspekcji technicznej domu. Te warunki mog\u0105 zaj\u0105\u0107 od 2 do 10 dni – w zale\u017cno\u015bci od umowy. Tak jak wspomnia\u0142em, depozyt jest zwykle dostarczany w ci\u0105gu 24 godzin od ostatecznej akceptacji umowy. Powstaje pytanie: co si\u0119 dzieje z depozytem kiedy kupuj\u0105cy nie dostanie po\u017cyczki, albo nie b\u0119dzie zadowolony z wynik\u00f3w inspekcji?
\nJe\u015bli wycofamy si\u0119 ze z\u0142o\u017conej oferty warunkowej w czasie ustalonym w umowie, to mamy prawo do odzyskania depozytu w ca\u0142o\u015bci bez \u017cadnych potr\u0105ce\u0144. Takie jest prawo i sprzedaj\u0105cy musi si\u0119 do niego zastosowa\u0107.
\nW\u00f3wczas podpisuje si\u0119 specjalny dokument, kt\u00f3ry kasuje zawart\u0105 ju\u017c umow\u0119 (Mutual Release) i depozyt z powrotem trafia do niedosz\u0142ych kupuj\u0105cych.
\nAle w real estate nie zawsze mamy do czynienia z uczciwymi kupuj\u0105cymi czy reprezentuj\u0105cymi ich agentami. Zdarza si\u0119, \u017ce niekt\u00f3rzy agenci sk\u0142adaj\u0105 oferty warunkowe na 2 czy nawet 3 r\u00f3\u017cne domy i je\u015bli dojdzie do tego, \u017ce wszystkie te oferty zostan\u0105 zaakceptowane, u\u017cywaj\u0105 warunk\u00f3w w ofercie na wycofanie si\u0119 z umowy, by pozosta\u0107 przy najbardziej atrakcyjnym domu. Je\u015bli sprzedaj\u0105cy uzna, \u017ce zosta\u0142 oszukany i warunek na po\u017cyczk\u0119 czy inspekcj\u0119 zosta\u0142 z\u0142o\u017cony tylko po to, by mie\u0107 opcj\u0119 wycofania si\u0119 z transakcji, to mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 podpisania Mutual Release i w\u00f3wczas kupuj\u0105cy kombinator mo\u017ce otrzyma\u0107 sw\u00f3j depozyt nawet za par\u0119 lat.
\nZdarzaj\u0105 si\u0119 te\u017c sytuacje, kiedy kupuj\u0105cy ju\u017c po usuni\u0119ciu warunk\u00f3w (a czasami nawet w dniu, kiedy ma nast\u0105pi\u0107 zamkni\u0119cie transakcji) nie jest w stanie sfinalizowa\u0107 transakcji, bo nie otrzyma\u0142 po\u017cyczki. W ostatnich czasach zdarza si\u0119 to coraz cz\u0119\u015bciej, bo banki zaostrzy\u0142y kryteria i czasami dokonuj\u0105 ponownej kwalifikacji – pomimo \u017ce ju\u017c raz tego kupuj\u0105cego zaakceptowa\u0142y.
\nCzasami banki podwa\u017caj\u0105 cen\u0119 zakupu i aktualn\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, zani\u017caj\u0105c swoje poprzednie wyceny czy podwa\u017caj\u0105c zarobki kupuj\u0105cych. To s\u0105 trudne sytuacje i cz\u0119sto kupuj\u0105cy (niekoniecznie z w\u0142asnej winy) s\u0105 w sytuacji, \u017ce nie maj\u0105 wystarczaj\u0105cych \u015brodk\u00f3w do zamkni\u0119cia transakcji. Albo nie kwalifikuj\u0105 si\u0119 na po\u017cyczk\u0119.
\nW takiej sytuacji prawo stoi po stronie tych, kt\u00f3rzy sprzedali nieruchomo\u015b\u0107. Mog\u0105 oni zn\u00f3w wystawi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 na sprzeda\u017c, a depozyt pozostaje w firmie brokerskiej, kt\u00f3ra mia\u0142a listing. Je\u015bli sprzedaj\u0105cy uzyskaj\u0105 mniej ni\u017c poprzednio, (co obecnie zdarza si\u0119 w ka\u017cdym przypadku) to albo depozyt \u201edobrowolnie\u201d jest przekazywany przez kupuj\u0105cych na pokrycie strat, albo, je\u015bli jest on zbyt niski, sprawa trafi do s\u0105du, kt\u00f3ry wyliczy wszystkie straty sprzedaj\u0105cych.
\nTakie sprawy trwaj\u0105 latami i dlatego wielu kupuj\u0105cych i sprzedaj\u0105cych pr\u00f3buje si\u0119 dogada\u0107 polubownie, zanim sprawa trafi na wokand\u0119.
\nJest r\u00f3wnie\u017c sprawa depozyt\u00f3w, kt\u00f3re dajemy w chwili kiedy kupujemy nieruchomo\u015bci z plan\u00f3w (pre-construction) i na ten temat napisz\u0119 wi\u0119cej za tydzie\u0144. Bo tu panuj\u0105 zupe\u0142nie inne zasady.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Gdy kupujemy nieruchomo\u015b\u0107, praktycznie w ka\u017cdym miejscu na \u015bwiecie wymagany jest zadatek. Nie inaczej jest w Ontario i tutaj zadatek jest zwany \u201edeposit\u201d. Ten pozornie…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":153013,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-153004","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153004","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=153004"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153004\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":153014,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153004\/revisions\/153014"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/153013"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=153004"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=153004"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=153004"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}