{"id":153436,"date":"2022-12-15T09:58:02","date_gmt":"2022-12-15T14:58:02","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=153436"},"modified":"2022-12-30T13:33:01","modified_gmt":"2022-12-30T18:33:01","slug":"condo-z-planow-czy-juz-istniejace-co-przyniesie-nam-zysk","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/12\/15\/condo-z-planow-czy-juz-istniejace-co-przyniesie-nam-zysk\/","title":{"rendered":"Condo z plan\u00f3w czy ju\u017c istniej\u0105ce? Co przyniesie nam zysk?"},"content":{"rendered":"

Rynek real estate ulega ci\u0105g\u0142ym zmianom. I cz\u0119sto jest tak, \u017ce to, co by\u0142o op\u0142acalne jeszcze jaki\u015b czas temu, dzi\u015b stoi pod powa\u017cnym znakiem zapytania.<\/strong><\/p>\n

Jeszcze kilka lat temu kupno mieszka\u0144 z plan\u00f3w by\u0142o \u0142atwym i pewnym posuni\u0119ciem. Wystarczy\u0142o zap\u0142aci\u0107 ma\u0142y zadatek – oko\u0142o $5,000 na pocz\u0105tek, a nast\u0119pnie r\u00f3\u017cnic\u0119 do 15% ceny zakupu, kt\u00f3ra by\u0142a roz\u0142o\u017cona czasami na rok, a czasami na d\u0142u\u017cej. Wtedy byli\u015bmy \u201ew\u0142a\u015bcicielami\u201d takiego mieszkania tylko na papierze, a faktyczn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 przejmowali\u015bmy w u\u017cytkowanie po 2, 3 lub 4 latach.<\/p>\n

Poniewa\u017c ceny najbardziej chodliwych (w\u015br\u00f3d inwestor\u00f3w) mieszka\u0144 1-sypialniowych kszta\u0142towa\u0142y si\u0119 na poziomie $350,000-$400,000, \u0142atwo by\u0142o \u201ewyskroba\u0107\u201d owe mniej wi\u0119cej $50,000-$60,000 depozytu, by zabezpieczy\u0107 sobie mieszkanie z plan\u00f3w.
\nByli te\u017c tacy, kt\u00f3rzy wp\u0142acili zadatki na 2, 3, a cz\u0119sto i wi\u0119cej mieszka\u0144. W tym bardzo przewidywalnym rynku, jaki mia\u0142 miejsce w\u00f3wczas, w chwili ich odbioru mieszkania przyrasta\u0142y na warto\u015bci od 15% do 25% (a czasem wi\u0119cej), co dawa\u0142o znakomity zwrot na zainwestowanej got\u00f3wce – bo przecie\u017c inwestycja wynosi\u0142a tylko 15% ceny. Reszta to by\u0142a wirtualna po\u017cyczka (leverage), za kt\u00f3r\u0105 nawet nie potrzebowali\u015bmy p\u0142aci\u0107 oprocentowania.<\/p>\n

Oczywi\u015bcie dla kupuj\u0105cych w ten spos\u00f3b inwestor\u00f3w by\u0142a to znakomita i bardzo pewna inwestycja. I kiedy inflacja w Kanadzie by\u0142a pod jako takim nadzorem, to wszystko si\u0119 udawa\u0142o, ale…
\nW ostatnich czasach ten schemat si\u0119 zmieni\u0142. Wielu deweloper\u00f3w nagle zorientowa\u0142o si\u0119, \u017ce od chwili sprzeda\u017cy mieszkania z plan\u00f3w do chwili przepisania go na u\u017cytkownika mijaj\u0105 2-4 lata, w trakcie kt\u00f3rych ceny budowy (materia\u0142\u00f3w, robocizny, pozwolenia) id\u0105 w g\u00f3r\u0119 znacznie szybciej, ni\u017c zaplanowany profit. Wtedy okaza\u0142o si\u0119, \u017ce niekt\u00f3re projekty trac\u0105 zyskowno\u015b\u0107 i wielu deweloper\u00f3w rezygnowa\u0142o z budowy ju\u017c sprzedanego projektu, pozostawiaj\u0105c rozczarowanych inwestor\u00f3w na lodzie. Rozczarowanych, bo dostaj\u0105 swoj\u0105 zaliczk\u0119 z powrotem (czasami z ma\u0142ym zyskiem na oprocentowaniu), ale bez wymarzonego profitu! A w tym czasie 2-4 lata czekania spowodowa\u0142o, \u017ce stracili oni super okazj\u0119 na zysk.
\nS\u0105 jednak projekty, kt\u00f3re s\u0105 ju\u017c w bardzo mocnym stadium budowy i czasami jest zbyt p\u00f3\u017ano, by je przerwa\u0107. Cz\u0119sto stosowanym rozwi\u0105zaniem jest w takich sytuacjach postawienie ultimatum tym, kt\u00f3rzy w takim projekcie si\u0119 znale\u017ali. Retoryka jest mniej wi\u0119cej taka taka: albo dop\u0142acicie do warto\u015bci rynkowej, albo oddamy wam depozyt (z ma\u0142ym procentem) i sprzedamy mieszkanie na otwartym rynku. Tak mi\u0119dzy innymi sta\u0142o si\u0119 z projektem \u201eHighlights of Mississauga\u201d ko\u0142o Plazy Wis\u0142a, gdzie niekt\u00f3rzy inwestorzy musz\u0105 dop\u0142aca\u0107 nawet po $200,000 (kt\u00f3rych najcz\u0119\u015bciej nie maj\u0105), by odebra\u0107 mieszkanie.<\/p>\n

\"\"
\nZnam r\u00f3wnie\u017c przypadki w kt\u00f3rych parking pierwotnie zawarty w cenie (czyli za free) nagle kosztuje dodatkowo $40,000-$50,000. Oczywi\u015bcie wygl\u0105da to na jaki\u015b przekr\u0119t, ale jak si\u0119 zwykle okazuje, w Kanadzie wygrywa w s\u0105dach z regu\u0142y ten, kt\u00f3ry ma lepszego prawnika. A firmy deweloperskie, maj\u0105c pieni\u0105dze, mog\u0105 sobie pozwoli\u0107 na najlepszych.
\nDzi\u015b sprzeda\u017c mieszka\u0144 z plan\u00f3w wygl\u0105da zupe\u0142nie inaczej. Deweloperzy nauczeni z\u0142ym do\u015bwiadczeniem sprzedaj\u0105 mieszkania z plan\u00f3w nie wed\u0142ug obecnych cen, a wed\u0142ug \u201eprzewidywanych\u201d cen. W pewnym sensie ich rozumiem, bo nikt nie chce traci\u0107 profitu.
\nDlatego dzi\u015b, kupuj\u0105c z plan\u00f3w wszystko jest \u201eekstra\u201d. Do ceny doliczany jest przewidywany wzrost koszt\u00f3w materia\u0142\u00f3w, robocizny, pozwole\u0144 czy pod\u0142\u0105cze\u0144 miejskich. Plus parking i locker s\u0105 sprzedawane osobno. Dzi\u015b typowy koszt sprzedawanych mieszka\u0144 kszta\u0142tuje si\u0119 na poziomie $1,500 za stop\u0119 lub wi\u0119cej, co powoduje, \u017ce \u015bredniej wielko\u015bci mieszkanie w Downtown Toronto zaczyna kosztowa\u0107 blisko milion!
\nCzy to ma jakikolwiek sens? Szczeg\u00f3lnie, je\u015bli w tym samym czasie mo\u017cna ci\u0105gle kupi\u0107 mieszkanie podobnej wielko\u015bci razem z parkingiem i lockerem w budynku, oddanym do u\u017cytku 2-4 lata temu o $100,00, $200,00 czy nawet wi\u0119cej tysi\u0119cy taniej?
\nDlaczego jest tyle ofert sprzeda\u017cy mieszka\u0144 w kilkuletnich budynkach? Poniewa\u017c wielu inwestor\u00f3w, kt\u00f3rzy kupili kiedy\u015b te mieszkania za $450,000-$500,000, dzi\u015b chce wycofa\u0107 sw\u00f3j kapita\u0142, sprzedaj\u0105c je po obecnej cenie rynkowej, a nie po cenie spekulacyjnej. A taka cena, wed\u0142ug deweloper\u00f3w, b\u0119dzie obowi\u0105zywa\u0142a za 3-4 lata, kiedy ich budynki b\u0119d\u0105 oddawane do u\u017cytku.
\nTa ogromna zmiana w sposobie ustalania ceny sprzeda\u017cy przez deweloper\u00f3w spowodowa\u0142a, \u017ce wielu inwestor\u00f3w zaczyna inwestowa\u0107 obecnie w ju\u017c istniej\u0105ce mieszkania – i moim zdaniem s\u0142usznie.
\nObecnie kupno mieszka\u0144 z plan\u00f3w niesie ze sob\u0105 elementy ryzyka. Nie wiadomo nigdy czy projekt dojdzie do skutku, jakie b\u0119d\u0105 koszty zamkni\u0119cia, jakie b\u0119d\u0105 wyko\u0144czenia, na co b\u0119dziemy faktycznie spogl\u0105da\u0107 z okna, czy wybrany plan jest taki jak my\u015bleli\u015bmy, itp.
\nTych niewiadomych nie ma, kiedy kupujemy gotowy produkt. Dodatkowo, \u0142atwo jest w kr\u00f3tkim czasie oceni\u0107 unit, budynek, okolic\u0119, czy nawet zasoby finansowe budynku!
\nKupuj\u0105c dzi\u015b mieszkanie w \u201edobrym\u201d budynku za cen\u0119 rynkow\u0105 (czyli nawet znacznie poni\u017cej $650,000) mog\u0119 sobie wyobrazi\u0107, \u017ce je\u015bli deweloperzy si\u0119 nie myl\u0105 i obecnie takie mieszkania z plan\u00f3w sprzedaj\u0105 si\u0119 za oko\u0142o $800,000, to kupione przez nas mieszkanie pewnie przybierze na warto\u015bci do podobnej ceny. Ale \u017ceby zyska\u0107 ten sam profit ($150,000) mieszkania, kt\u00f3re sprzedaj\u0105 deweloperzy z plan\u00f3w, powinny kosztowa\u0107 za 3-4 lata prawie milion. No c\u00f3\u017c, liczby nie k\u0142ami\u0105, wi\u0119c albo ja si\u0119 myl\u0119 w rachunkach, albo mam s\u0142ab\u0105 wyobra\u017ani\u0119!
\nTen ca\u0142y d\u0142ugi wyw\u00f3d ma na celu u\u015bwiadomienie Pa\u0144stwu, \u017ce rynek si\u0119 zmieni\u0142 i moim zdaniem raczej sugerowa\u0142bym mieszkania ju\u017c wybudowane, kt\u00f3re mo\u017cna kupi\u0107 taniej, ni\u017c podobne kupowane z plan\u00f3w.
\nInnym plusem takiego wyboru jest fakt, \u017ce obecnie mo\u017cna si\u0119 troch\u0119 potargowa\u0107, bo wielu inwestor\u00f3w, kupuj\u0105c mieszkania na biznes, opiera\u0142o ich finansowanie na zmiennym oprocentowaniu (variable mortgages). I dzi\u015b, kiedy procenty posz\u0142y znacznie w g\u00f3r\u0119, chce si\u0119 pozby\u0107 unit\u00f3w – bo koszty ich utrzymania nagle przeros\u0142y doch\u00f3d z wynajmu.
\nWarto te\u017c wspomnie\u0107, \u017ce istniej\u0105ce mieszkania mo\u017cna kupowa\u0107 z minimalnym downpayment, co mo\u017ce by\u0107 zach\u0119caj\u0105ce dla tych, kt\u00f3rzy dotychczas wynajmowali. Jednak przy obecnych oprocentowaniach i kosztach obs\u0142ugi po\u017cyczek mo\u017ce by\u0107 to kosztownym rozwi\u0105zaniem.<\/p>\n

Natomiast uwa\u017cam, \u017ce zakup istniej\u0105cych mieszka\u0144 jako inwestycj\u0119 przynosz\u0105c\u0105 sta\u0142y doch\u00f3d jest ci\u0105gle doskona\u0142ym pomys\u0142em dla tych, kt\u00f3rzy maj\u0105 got\u00f3w\u0119 w banku.
\nZr\u00f3bmy kilka kalkulacji
\nZa\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce kto\u015b sprzeda\u0142 dom i za po\u0142ow\u0119 kwoty ze sprzeda\u017cy zakupi\u0142 dom mniejszy i ta\u0144szy, a pozosta\u0142\u0105 got\u00f3wk\u0119 ulokowa\u0142 w banku. I \u017ce wystarczy\u0142oby jej na zakup condo \u2013 za $650,000.
\nPieni\u0105dze trzymane na koncie oszcz\u0119dno\u015bciowym przynosz\u0105 \u017ca\u0142osny zwrot, bo mniej ni\u017c 0.5% – czyli oko\u0142o $3,500 rocznie (\u015bmiechu warte).
\nJe\u015bli kto\u015b zainwestuje je w gie\u0142d\u0119, jest to ruch, kt\u00f3ry mo\u017ce by\u0107 ryzykowny. Canadian Bonds obecnie p\u0142ac\u0105ce 3.85%, je\u015bli zainwestowane na 5 lat \u015brodki dadz\u0105 oko\u0142o $21,000 rocznie – ale to wszystko jest dodawane do podatk\u00f3w.
\nMoim zdaniem, je\u015bli kto\u015b kupi\u0142by mieszkanie got\u00f3wk\u0105 za t\u0105 sum\u0119, to po odj\u0119ciu maintenance oraz podatku od nieruchomo\u015bci, miesi\u0119czny cash flow b\u0119dzie na poziomie $2,000 (dwie emerytury) i je\u015bli uwzgl\u0119dnimy minimalny wzrost cen 3% rocznie (czego si\u0119 osobi\u015bcie spodziewam) to Pa\u0144stwa inwestycja powinna rocznie nabiera\u0107 przynajmniej $20,000 na warto\u015bci. Czyli taka inwestycja jest bardziej op\u0142acalna.
\nJest to zdecydowanie lepsze rozwi\u0105zanie ni\u017c \u201eprzejadanie\u201d pieni\u0119dzy, kt\u00f3re trzymamy w banku.<\/p>\n

Wielu z Pa\u0144stwa jest w tym samym wieku co ja. Zaczynamy my\u015ble\u0107, jak pom\u00f3c naszym dzieciom czy wnukom. Przemijanie jest czym\u015b, o czym nie chcemy my\u015ble\u0107 i odk\u0142adamy ten temat zwykle \u201ena po\u017aniej\u201d. Pieni\u0105dze trzymane na koncie b\u0119d\u0105 w chwili naszego odej\u015bcia opodatkowane i p\u00f3jd\u0105 w du\u017cej cz\u0119\u015bci \u201edo rz\u0105du\u201d.
\nMieszkanie, kt\u00f3re mo\u017ce nam przynosi\u0107 sta\u0142y doch\u00f3d (dop\u00f3ki \u017cyjemy) mo\u017ce by\u0107 tak zakupione, \u017ce nasze dzieci automatycznie stan\u0105 si\u0119 jego w\u0142a\u015bcicielami po naszym odej\u015bciu, co pozwoli na unikni\u0119cie sporych podatk\u00f3w.
\nJeszcze jeden komentarz na koniec. Media cz\u0119sto podaj\u0105 wprowadzaj\u0105ce w b\u0142\u0105d informacje, za kt\u00f3re nie ponosz\u0105 \u017cadnej odpowiedzialno\u015bci. Czasami taka powtarzalna przez wielu nieprawdziwa wiadomo\u015b\u0107 jest p\u00f3\u017aniej traktowana jako pewnik i cz\u0119sto powoduje wiele negatywnych reakcji.<\/p>\n

Jaki\u015b czas temu Toronto znalaz\u0142o si\u0119 na li\u015bcie miast zagro\u017conych gwa\u0142townym spadkiem cen nieruchomo\u015bci. Ja osobi\u015bcie widz\u0119 spadek cen, ale moim zdaniem najgorsze jest ju\u017c za nami. Ostatnie statystyki wskazuj\u0105 nawet na minimalny wzrost w cenach mieszka\u0144, bo ludzie gdzie\u015b musz\u0105 mieszka\u0107 i nie da si\u0119 tego robi\u0107 pod mostami. Rental market jest niezwykle aktywny i mieszkania wystawione na wynajem otrzymuj\u0105 po 5-10 ofert – g\u0142\u00f3wnie od nowych imigrant\u00f3w. Koszty budowy, materia\u0142\u00f3w i pozwole\u0144 id\u0105 w g\u00f3r\u0119 – przecie\u017c widzi to ka\u017cdy z nas. To prosz\u0119 mi powiedzie\u0107 jak ceny mog\u0105 spada\u0107, kiedy jest to wbrew ekonomii i wbrew podstawowej logice? Kto\u015b, kto siedzi na du… w Szwajcarii mo\u017ce wydawa\u0107 takie opinie, kt\u00f3re s\u0105 zupe\u0142nie oderwane od naszej rzeczywisto\u015bci. A potem my ponosimy tego konsekwencje!<\/p>\n

Real estate nie jest gie\u0142d\u0105. To jest zwykle d\u0142ugoterminowy zakup i je\u015bli zdajemy sobie z tego spraw\u0119, to teraz jest dobry czas, by kupowa\u0107 i zbiera\u0107 benefity.
\nJak zawsze zapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy. Moje 31 lat do\u015bwiadczenia pozwoli Pa\u0144stwu unikn\u0105\u0107 b\u0142\u0119d\u00f3w i podj\u0105\u0107 w\u0142a\u015bciwe decyzje. Zach\u0119cam tak\u017ce do \u015bledzenia mojej strony na Facebooku \u201eDomator Team & Maciek Czapli\u0144ski\u201d. Regularnie publikujemy tam listingi, w tym tak\u017ce wystawionych na sprzeda\u017c mieszka\u0144. Czasami trafiaj\u0105 si\u0119 niezwyk\u0142e okazje – cudowne, przestronne mieszkania z pi\u0119knym widokiem i eleganck\u0105 infrastruktur\u0105 wewn\u0119trzn\u0105 budynku. I to za cen\u0119 po\u0142owy \u015bredniej jako\u015bci domu. Oczywi\u015bcie sprzedaj\u0105 si\u0119 szybko, dlatego warto polubi\u0107 m\u00f3j fanpage, by by\u0107 na bie\u017c\u0105co z atrakcyjnymi propozycjami zakupu.
\nZapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy i pozdrawiam<\/strong>
\nMaciek Czaplinski<\/strong>
\nW przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji <\/strong>
\nTel. 905-278-0007
\n\"\"<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Rynek real estate ulega ci\u0105g\u0142ym zmianom. I cz\u0119sto jest tak, \u017ce to, co by\u0142o op\u0142acalne jeszcze jaki\u015b czas temu, dzi\u015b stoi pod powa\u017cnym znakiem zapytania.…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":153438,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-153436","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153436","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=153436"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153436\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":154060,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/153436\/revisions\/154060"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/153438"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=153436"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=153436"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=153436"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}