{"id":154052,"date":"2022-12-30T13:32:03","date_gmt":"2022-12-30T18:32:03","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=154052"},"modified":"2022-12-30T13:32:03","modified_gmt":"2022-12-30T18:32:03","slug":"kiedy-warto-kupic-mieszkanie-uzywane-a-kiedy-z-planow","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2022\/12\/30\/kiedy-warto-kupic-mieszkanie-uzywane-a-kiedy-z-planow\/","title":{"rendered":"Kiedy warto kupi\u0107 mieszkanie u\u017cywane, a kiedy z plan\u00f3w?"},"content":{"rendered":"

Niedawno pisa\u0142em o wyborze pomi\u0119dzy zakupem mieszkania z plan\u00f3w (pre-construction), a istniej\u0105cymi, ju\u017c wybudowanymi mieszkaniami (resale market).<\/strong><\/p>\n

Analiza rynku (dost\u0119pno\u015bci, cen i ich wzrostu) utwierdzi\u0142a mnie w przekonaniu, \u017ce bardziej op\u0142aca si\u0119 kupi\u0107 kondominium ju\u017c istniej\u0105ce, ni\u017c z plan\u00f3w – bo wychodzi to taniej. Jednocze\u015bnie, jak Pa\u0144stwo widz\u0105, promuj\u0119 niekt\u00f3re projekty, kt\u00f3re b\u0119d\u0105 dopiero budowane – pomimo tego, \u017ce s\u0105 dro\u017csze. Pytaj\u0105 mnie Pa\u0144stwo w mailach czy telefonicznie, kt\u00f3ry kierunek jest w\u0142a\u015bciwy.<\/p>\n

Powiem tak: ka\u017cdy medal ma dwie strony i dla ka\u017cdego co innego b\u0119dzie w danym momencie priorytetem. Kt\u00f3re rozwi\u0105zanie warto wybra\u0107, b\u0119dzie w znacznym stopniu zale\u017ca\u0142o od indywidualnej sytuacji. I moim zdaniem niezale\u017cnie od tego, kt\u00f3ry kierunek wybierzemy \u2013 mieszkanie z plan\u00f3w czy mieszkanie u\u017cywane – i tak w przysz\u0142o\u015bci wyjdziemy na swoje.<\/p>\n

Jak zawsze podkre\u015blam: inwestycja w real estate jest inwestycj\u0105 d\u0142ugoterminow\u0105, w kt\u00f3rej zabezpieczeniem jest nieruchomo\u015b\u0107 i grunt, na kt\u00f3rym stoi. Przeciwie\u0144stwem jest na przyk\u0142ad stock market, gdzie zabezpieczenie potrafi by\u0107 bardzo spekulacyjne. Owszem, w przypadku real estate czasami na efekty finansowe nale\u017cy troch\u0119 poczeka\u0107.<\/p>\n

Kiedy pisa\u0142em ostatnim razem o rynku mieszkaniowym i sugerowa\u0142em wi\u0119ksz\u0105 op\u0142acalno\u015b\u0107 zakupu mieszka\u0144 u\u017cywanych, odnosi\u0142em to do obecnej sytuacji rynkowej. I jeszcze raz przypomn\u0119, \u017ce je\u015bli popatrzymy na ceny istniej\u0105cych mieszka\u0144 (nawet je\u015bli maj\u0105 tylko kilka lat) a mieszka\u0144 z plan\u00f3w (kt\u00f3re b\u0119d\u0105 gotowe za 4-5 lat), to taniej wychodzi w tej konkretnej chwili kupno mieszka\u0144 u\u017cywanych.<\/p>\n

I je\u015bli kto\u015b w chwili obecnej jest gotowy na zakup mieszkania dla siebie czy na inwestycj\u0119 (z zamiarem natychmiastowego wynaj\u0119cia lub zamieszkania w nim), to nadal radzi\u0142bym zainteresowa\u0107 si\u0119 rynkiem wt\u00f3rnym.
\nAle… nie ka\u017cdy chce by\u0107 landlordem i nie ka\u017cdy chce trzyma\u0107 pieni\u0105dze w banku (je\u015bli je ma) w obawie przed inflacj\u0105. Dlatego kupno mieszka\u0144 z plan\u00f3w ma r\u00f3wnie\u017c sporo sensu je\u015bli podejdziemy do tego tematu w spos\u00f3b pragmatyczny i d\u0142ugoterminowy.
\nOwszem, ceny zakupu mieszka\u0144 z plan\u00f3w s\u0105 znacznie wy\u017csze za stop\u0119 w por\u00f3wnaniu do mieszka\u0144 ju\u017c istniej\u0105cych.<\/p>\n

Deweloperzy, ucz\u0105c si\u0119 na w\u0142asnych b\u0142\u0119dach, w chwili obecnej ustalaj\u0105 ceny mieszka\u0144 sprzedawanych z plan\u00f3w, uwzgl\u0119dniaj\u0105c przewidywan\u0105 inflacj\u0119 oraz przewidywany wzrost cen materia\u0142\u00f3w i robocizny.
\nW przesz\u0142o\u015bci, przy ustalaniu cen mieszka\u0144 sprzedawanych z plan\u00f3w zak\u0142adany wsp\u00f3\u0142czynnik inflacyjny by\u0142 na poziomie 2-3%. Czasami troch\u0119 wi\u0119cej, i to sz\u0142o w parze z rzeczywistym wzrostem cen budowy. Dzi\u015b ten \u201ezak\u0142adany\u201d wsp\u00f3\u0142czynnik inflacyjny jest pewnie bli\u017cej 10%, bo o tyle minimum wzrastaj\u0105 co roku koszty budowy.<\/p>\n

Deweloper sprzedaje mieszkania z plan\u00f3w dzi\u015b, ale b\u0119d\u0105 one powstawa\u0142y tak naprawd\u0119 dopiero za 3-4 lata – bo tyle trwa proces zatwierdzania, planowania i budowy. Dlatego, by ich projekt mia\u0142 szans\u0119 w og\u00f3le powsta\u0107, nie mog\u0105 bra\u0107 pod uwag\u0119 cen obecnych (czyli cen istniej\u0105cych ju\u017c mieszka\u0144), a musz\u0105 bra\u0107 pod uwag\u0119 ceny, jakie b\u0119d\u0105 realne i obowi\u0105zuj\u0105ce za 3-5 lat.
\nPowstaje pytanie, czy tak b\u0119dzie naprawd\u0119. Czy ceny rzeczywi\u015bcie a\u017c tak wzrosn\u0105? Dzi\u015b cena za stop\u0119 mieszkania z drugiej r\u0119ki – wraz z parkingiem – wynosi oko\u0142o $1000. Mieszkania z plan\u00f3w s\u0105 obecnie oferowane przeci\u0119tnie w granicach $1,200 do $1,300 za stop\u0119 kwadratow\u0105. Do tego dochodzi parking – oko\u0142o $50,000. I okres oczekiwania zwykle wynosi 3-4 lata. Zatem, je\u015bli uwzgl\u0119dnimy \u00f3w 10-procentowy wsp\u00f3\u0142czynnik inflacyjny na ju\u017c wybudowane mieszkania, to oka\u017ce si\u0119, \u017ce ceny mieszka\u0144 starych i nowych powinny si\u0119 zr\u00f3wna\u0107 za 3-4 lata.<\/p>\n

Wracaj\u0105c do przed chwil\u0105 zadanego pytania, czy ceny rzeczywi\u015bcie a\u017c tak wzrosn\u0105 – to tutaj prosta logika i fakty podsuwaj\u0105 odpowied\u017a, \u017ce tak. We\u017amy pod uwag\u0119 nast\u0119puj\u0105ce czynniki:
\n\u2022 Inflacja. Odczuwamy j\u0105 wszyscy i na ka\u017cdym kroku – od cen \u017cywno\u015bci, do cen za paliwo i energi\u0119. Owszem, mo\u017ce elektronika nie \u201eoszala\u0142a\u201d i kupno telewizora jest ci\u0105gle osi\u0105galne, ale wszystko inne zasadniczo dro\u017ceje w ogromnym tempie, przez co wiele os\u00f3b ma powa\u017cne problemy finansowe.<\/p>\n

\u2022 Koszt robocizny. Wszystkie wie\u017cowce czy osiedla mieszkaniowe s\u0105 budowane przez spore kompanie, kt\u00f3re zatrudniaj\u0105 pracownik\u00f3w unijnych (ze zwi\u0105zk\u00f3w zawodowych). Ich stawki godzinowe s\u0105 niezwykle wysokie i ustalane na zasadzie kontrakt\u00f3w. Wzrost tych stawek jest cz\u0119sto wymuszany strajkami i deweloper musi ulega\u0107 naciskom, bo bez pracownik\u00f3w budowa nie b\u0119dzie si\u0119 posuwa\u0142a.<\/p>\n

\u2022 Koszty materia\u0142\u00f3w budowlanych. Oczywi\u015bcie one te\u017c rosn\u0105 bardzo szybko. Od cen betonu, okien, drywall, po wszystkie inne materia\u0142y. Ostatnio rozmawia\u0142em z szefem operacyjnym firmy Solmar \u2013 Giuseppe Paolicelli. Powiedzia\u0142 mi, \u017ce ju\u017c teraz jego firma podpisuje kontrakt na cen\u0119 betonu na budynki, kt\u00f3re b\u0119d\u0105 budowane za 3-4 lata w Brampton. Jest to loteria. Jak beton p\u00f3jdzie w g\u00f3r\u0119, to pewnie wyjd\u0105 na swoje (uwzgl\u0119dniaj\u0105c przewidywany koszt budowy). Je\u015bli ceny spadn\u0105, to przep\u0142ac\u0105. Ale jak nie podpisz\u0105 kontraktu teraz, to nie b\u0119d\u0105 mieli kontraktora na wykonanie projektu. Po prostu b\u0142\u0119dne ko\u0142o.<\/p>\n

\u2022 Brak teren\u00f3w. To obecnie powa\u017cny problem deweloper\u00f3w. W miastach trzeba wykupi\u0107 czasami star\u0105 fabryk\u0119, par\u0119 ulic z domami czy plaz\u0119. To jest oczywi\u015bcie bardzo kosztowna inwestycja i zwykle deweloperzy staraj\u0105 si\u0119 zrobi\u0107 taki deal \u201epo cichu\u201d, by nie prowokowa\u0107 sytuacji \u017ce ci, kt\u00f3rzy ewentualnie s\u0105 ch\u0119tni do sprzeda\u017cy, gwa\u0142townie nie podnie\u015bli cen. To normalne zjawisko. Kupuj\u0105cy chce tanio, sprzedaj\u0105cy chce drogo.<\/p>\n

\u2022 Utrudnienia w zmianie wymaga\u0144 urbanistycznych. Zakup terenu to dopiero pocz\u0105tek drogi. By na przyk\u0142ad teren starej fabryczki czy plazy mo\u017cna by\u0142o wykorzysta\u0107 pod budow\u0119 condo tower, dewelopera czeka bardzo d\u0142ugi i kosztowny proces rozmaitych zatwierdze\u0144 przez w\u0142adze lokalne i prowincyjne.
\nNiestety, biurokraci lubuj\u0105 si\u0119 w op\u00f3\u017anianiu tego procesu (bo to kreuje dla nich prac\u0119 na wiele lat), a w tym czasie koszt rosn\u0105 w g\u00f3r\u0119.<\/p>\n

\u2022 Development Charges. Kiedy deweloper przechodzi przez zmian\u0119 przepis\u00f3w urbanistycznych, miasto ma go jakby \u201ew gar\u015bci\u201d. Zanim miasto zgodzi si\u0119 na proponowane rozwi\u0105zania, narzuca ono swoje wymagania (jak tereny zielone, czasami budow\u0119 szko\u0142y, czasami przeznaczenie pewnej liczby mieszka\u0144 w celu wynaj\u0119cia ich dla low income families. Deweloper cz\u0119sto nie ma wyj\u015bcia. Oczywi\u015bcie z wydaniem pozwolenia (co trwa latami) wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 dodatkowe op\u0142aty, nazywane development charges. S\u0105 to \u201edobrowolne\u201d op\u0142aty, z kt\u00f3rych miasto pokrywa koszty infrastruktury miejskiej. M\u00f3wimy tu o milionach dolar\u00f3w. Dla miasta deweloper jest jak dojna krowa!<\/p>\n

\u2022 Emigracja. Obecny rz\u0105d mocno stawia na imigrant\u00f3w. Kanada potrzebuje nowych mieszka\u0144c\u00f3w, bo spo\u0142ecze\u0144stwo si\u0119 starzeje i w wielu sektorach gospodarki brakuje pracownik\u00f3w.
\nOczywi\u015bcie nowi imigranci (liczeni w setkach tysiecy), gdzie\u015b musz\u0105 mieszka\u0107. Dlatego rynek wynajmu b\u0119dzie bardzo mocny, szczeg\u00f3lnie na terenie GTA, gdzie wi\u0119kszo\u015b\u0107 z nich si\u0119 osiedli. Nie zawsze podoba nam si\u0119, kogo obecny rz\u0105d preferuje jako \u201eidealnego\u201d imigranta, ale fakt jest taki, \u017ce ta fala ludzi z Azji przyje\u017cd\u017ca cz\u0119sto z ogromnymi pieni\u0119dzmi, kt\u00f3rych my, emigruj\u0105c z Polski, nigdy nie mieli\u015bmy (na pocz\u0105tku). A nawet jak nie wszyscy maj\u0105 du\u017c\u0105 got\u00f3wk\u0119, to cz\u0119sto w tej kulturze istnieje co\u015b w rodzaju \u201ezrzutki\u201d na wsp\u00f3lny cel zakupu nieruchomo\u015bci, czego my, Polacy, nigdy nie stosujemy.<\/p>\n

\u2022 Canada Image. Kanada jest postrzegana przez ludzi z zewn\u0105trz jako kraj \u201emiodem i mlekiem p\u0142yn\u0105cy\u201d. Oczywi\u015bcie my (jego mieszka\u0144cy) mamy cz\u0119sto odmienne zdanie, ale bior\u0105c wszystkie \u201eza\u201d i \u201eprzeciw\u201d stwierdzi\u0107 nale\u017cy, \u017ce nie jest to kraj z\u0142y do \u017cycia. Mamy relatywnie spokojne i bezpieczne \u017cycie, troch\u0119 na uboczu polityki \u015bwiatowej. Kanada posiada ogromne surowce i chyba najwi\u0119ksze zasoby s\u0142odkiej wody, kt\u00f3ra stanie si\u0119 wkr\u00f3tce bardziej po\u017c\u0105dana ni\u017c ropa. Ten pozytywny image powoduje, \u017ce jest spore zainteresowanie Kanad\u0105 przez inwestor\u00f3w z ca\u0142ego \u015bwiata.<\/p>\n

\u2022 Zagraniczni inwestorzy. Nasz \u201eukochany rz\u0105d\u201d, zamiast pomaga\u0107 sprowadza\u0107 \u015bwiatowy kapita\u0142 do Kanady i zach\u0119ca\u0107 zagranicznych inwestor\u00f3w (tak, jak zrobi\u0142 to kiedy\u015b Singapur), dzia\u0142a zupe\u0142nie na odwr\u00f3t. Wini ich za wzrost cen, nak\u0142adaj\u0105c nonsensowne podatki na zakup nieruchomo\u015bci, czy nawet zamra\u017caj\u0105c mo\u017cliwo\u015b\u0107 zakupu na kilka nast\u0119pnych lat. Jest to zupe\u0142nie naiwny ruch, bo inwestorzy zagraniczni mog\u0105 \u0142atwo obej\u015b\u0107 ten przepis, wykorzystuj\u0105c do zakupu cz\u0142onk\u00f3w swojej rodziny ju\u017c \u017cyj\u0105cych w Kanadzie, kt\u00f3rzy dokonuj\u0105 zakupu w ich imieniu. Mo\u017cna te\u017c \u0142atwo zosta\u0107 \u201ezagranicznym\u201d studentem w tym kraju (za kilka tysi\u0119cy czesnego), co otwiera drzwi do naszego real estate.<\/p>\n

\u2022 Ogromne zapotrzebowanie. Jeszcze raz powt\u00f3rz\u0119, \u017ce w naszym klimacie nie mo\u017cna mieszka\u0107 na ulicy. Kupno mieszkania wci\u0105\u017c jest dla wielu jedyn\u0105 i najta\u0144sz\u0105 alternatyw\u0105. I jestem przekonany, \u017ce maj\u0105c na wzgl\u0119dzie tak du\u017ce zapotrzebowanie rynku, tych mieszka\u0144 ju\u017c wkr\u00f3tce b\u0119dzie za ma\u0142o.
\nWracaj\u0105c do pytania, kt\u00f3re mieszkanie lepiej obecnie kupi\u0107 – nowe czy stare, odpowiem, \u017ce to zale\u017cy od wielu czynnik\u00f3w.<\/p>\n

Je\u015bli chcemy mie\u0107 mieszkanie szybko i z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 targowania si\u0119 o cen\u0119, chcemy zakupu z minimalnym, 5-procentowym downpayment czy potrzebujemy naocznego sprawdzenia, jak mieszkanie naprawd\u0119 wygl\u0105da, a dodatkowo chcemy zap\u0142aci\u0107 mniej ni\u017c za mieszkanie z plan\u00f3w (wed\u0142ug obecnych cen) \u2013 sugeruj\u0119 mieszkanie ju\u017c istniej\u0105ce.
\nAle je\u015bli patrzymy na kupno mieszkania jako na d\u0142ugoterminow\u0105 inwestycj\u0119 i mamy pieni\u0105dze, kt\u00f3rych nie chcemy trzyma\u0107 w banku w obawie o inflacj\u0119, to sugerowa\u0142bym mieszkanie z plan\u00f3w. A nawet, je\u015bli mamy takie mo\u017cliwo\u015bci, warto pomy\u015ble\u0107 o zakupie kilku mieszka\u0144.<\/p>\n

Prosze pamieta\u0107, \u017ce kupuj\u0105c mieszkanie z plan\u00f3w (na przyk\u0142ad o warto\u015bci $600,000), w wielu wypadkach wp\u0142acamy tylko 10-15% jego ceny. Czyli na przyk\u0142ad $90,000. Ale \u201ena papierze\u201d kupili\u015bmy nieruchomo\u015b\u0107 wart\u0105 $600,000.
\nW tym przypadku, przez ca\u0142y okres oczekiwania na mieszkanie z plan\u00f3w, nie musimy ponosi\u0107 \u017cadnych dodatkowych op\u0142at. Nie p\u0142acimy za mortgage, za podatki, maintenance. Przez nast\u0119pne 3, 4 lub 5 lat zakupione mieszkanie, nawet je\u015bli przybierze 2-3% rocznie na warto\u015bci (od $600,000) to daje nam to rocznie zysk $12,000 – $15,000 Po 4 latach wyniesie on $48,000 -$60,000, To ca\u0142kiem niez\u0142y profit na inwestycji, czy\u017c nie?
\nZach\u0119cam do odwiedzenia strony www.czaplinski.ca \u2013 znajdziecie tam Pa\u0144stwo kilka projekt\u00f3w mieszka\u0144 z plan\u00f3w. Zapraszam tak\u017ce do kontaktu w innych sprawach, zwi\u0105zanych z zakupem czy sprzeda\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci oraz na moj\u0105 stron\u0119 na Facebooku \u201eDomator Team & Maciek Czapli\u0144ski\u201d – bo dziej\u0105 si\u0119 na niej ciekawe rzeczy.
\nJednocze\u015bnie wszystkim Pa\u0144stwu \u017cycz\u0119 wszystkiego dobrego i wszelkiej pomy\u015blno\u015bci w nadchodz\u0105cym Nowym Roku 2023 – w imieniu swoim, Agnieszki i Kasi, oraz pozosta\u0142ych agentek Domator Team: Ma\u0142gosi Wiel\u0105dek, Anny Koby, Iwony Nowysz, Doroty Szapowalow i Angeliki Banas.
\nZapraszam do wsp\u00f3\u0142pracy i pozdrawiam<\/strong>
\nMaciek Czaplinski<\/strong>
\nW przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji <\/strong>
\nTel. 905-278-0007
\n\"\"<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Niedawno pisa\u0142em o wyborze pomi\u0119dzy zakupem mieszkania z plan\u00f3w (pre-construction), a istniej\u0105cymi, ju\u017c wybudowanymi mieszkaniami (resale market). Analiza rynku (dost\u0119pno\u015bci, cen i ich wzrostu) utwierdzi\u0142a…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":154056,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-154052","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/154052","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=154052"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/154052\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":154059,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/154052\/revisions\/154059"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/154056"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=154052"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=154052"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=154052"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}