{"id":154872,"date":"2023-01-19T10:55:12","date_gmt":"2023-01-19T15:55:12","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=154872"},"modified":"2023-01-19T10:55:12","modified_gmt":"2023-01-19T15:55:12","slug":"zmiana-domu-jak-uniknac-bledu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/01\/19\/zmiana-domu-jak-uniknac-bledu\/","title":{"rendered":"Zmiana domu – jak unikn\u0105\u0107 b\u0142\u0119du?"},"content":{"rendered":"

Zamiana domu, niezale\u017cnie czy na wiekszy czy mniejszy, wi\u0105\u017ce si\u0119 z ca\u0142ym szeregiem spraw do za\u0142atwienia – oraz oczywi\u015bcie z kosztami. Warto przybli\u017cy\u0107 Pa\u0144stwu i list\u0119 tych spraw, i koszty.<\/strong><\/p>\n

Jest kilka mo\u017cliwych scenariuszy naszych dzia\u0142a\u0144.
\nJe\u015bli sprzedajemy dom sp\u0142acony i dro\u017cszy od tego, kt\u00f3ry zamierzamy zakupi\u0107, sprawa jest niezwykle prosta. Nie ma potrzeby przerywania sp\u0142at hipotecznych, nie musimy my\u015ble\u0107 o za\u0142atwianiu po\u017cyczki. Czysty i prosty cash deal.
\nAle kiedy sprzedajemy dom w za\u0142o\u017ceniu dro\u017cszy i kupujemy ta\u0144szy, a ci\u0105gle mamy po\u017cyczk\u0119 na posiadanym domu, pojawia si\u0119 kwestia potencjalnej kary za zerwanie umowy hipotecznej z bankiem.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nKara ta dotyczy\u0107 b\u0119dzie takich po\u017cyczek, kt\u00f3re s\u0105 zawarte na okres zamkni\u0119ty. Po\u017cyczki zmienne (variable) zwykle nie nios\u0105 za sob\u0105 zagro\u017cenia kar\u0105. R\u00f3wnie\u017c je\u015bli nasz mortgage jest w formie otwartej lub w formie linii kredytowej \u2013 nie b\u0119dziemy p\u0142aci\u0107 kary.
\nIstnieje te\u017c zwykle mo\u017cliwo\u015b\u0107, by nasz istniej\u0105cy mortgage przenie\u015b\u0107 w ca\u0142o\u015bci lub w znacznej cz\u0119\u015bci na now\u0105, kupowan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. W\u00f3wczas potencjalne kary b\u0119d\u0105 liczone tylko od tej sumy hipoteki, z kt\u00f3rej rezygnujemy.
\nCz\u0119sto zdarza si\u0119 tak\u017ce sytuacja odwrotna, kiedy sprzedajemy dom ta\u0144szy, a kupujemy dro\u017cszy. W\u00f3wczas, je\u015bli mamy istniej\u0105cy mortgage, powinni\u015bmy (je\u015bli jest to mortgage atrakcyjny \u2013 czyli nisko oprocentowany), postara\u0107 si\u0119 go przenie\u015b\u0107 na nowy dom (nazywa si\u0119 to \u201cporting\u201d) i ewentualnie, je\u015bli jest taka konieczne, ubiega\u0107 si\u0119 o podwy\u017ck\u0119 po\u017cyczki hipotecznej.<\/p>\n

Taka podwy\u017cka w wysoko\u015bci po\u017cyczki hipotecznej zawsze wymaga nowej aplikacji do banku, wykazania si\u0119 dochodami i kwalifikacji. Je\u015bli nadal mamy dobry kredyt, odpowiednie equity oraz prac\u0119, zwykle jest to proste.
\nAle kiedy na przyk\u0142ad przechodzimy na emerytur\u0119 i chcemy podwy\u017cszy\u0107 hipotek\u0119 czy dosta\u0107 drug\u0105 na zakup domu na inwestycj\u0119 lub na wymarzony cottage – mo\u017ce by\u0107 problem, bo banki kieruj\u0105c si\u0119 w\u0142asnym bezpiecze\u0144stwem, nie traktuj\u0105 emeryt\u00f3w jako wiarygodnych klient\u00f3w.<\/p>\n

Co pierwsze \u2013 sprzeda\u017c czy kupno? <\/strong>
\nW obecnym rynku, je\u015bli posiadany dom jest w ni\u017cszej kategori cenowej (do milliona w rejonie GTA) i jest ju\u017c sp\u0142acony ca\u0142kowicie lub w wi\u0119kszej cz\u0119\u015bci, nie ba\u0142bym si\u0119 najpierw dokona\u0107 zakupu nowego domu (z mo\u017cliwie jak najd\u0142u\u017cszym zamkni\u0119ciem) a dopiero p\u00f3\u017aniej pomy\u015bla\u0142 o sprzeda\u017cy obecnie posiadanego domu. Wielu ludzi obecnie planuje downsizing i cz\u0119sto znalezienie znacznie ta\u0144szego domu w dobrym stanie i w dobrej okolicy jest bardzo trudne i mo\u017ce zaj\u0105\u0107 sporo czasu. Kiedy z kolei nasz obecny dom jest drogi i czasami wart kilka milion\u00f3w, to raczej sugerowa\u0142bym wstrzymanie si\u0119 z zakupem do momentu, kiedy nasz \u201epa\u0142ac\u201d zostanie sprzedany.<\/p>\n

Kiedy jest dobry okres na sprzeda\u017c? <\/strong>
\nPrzyjmuje si\u0119, \u017ce w naszym klimacie to okres od kwietnia do ko\u0144ca pa\u017adziernika, kiedy jest dobra pogoda. Ale w\u00f3wczas pojawia si\u0119 te\u017c wiele konkurencyjnych listing\u00f3w i jak jest zbyt du\u017ca poda\u017c \u2013 ceny nie osi\u0105gaj\u0105 maksimum. Cz\u0119sto z kolei okres, kt\u00f3ry wydawa\u0142by si\u0119 ma\u0142o atrakcyjny do sprzeda\u017cy – jak czas zimowy – powoduje ma\u0142\u0105 poda\u017c, co z kolei stwarza kolejk\u0119 ch\u0119tnych na ten sam dom i ceny id\u0105 w g\u00f3r\u0119. Taki typowy okres \u201evaccum\u201d (pustki na rynku) zwykle ma miejsce od drugiej po\u0142owy listopada do ko\u0144ca lutego. Czasami warto spr\u00f3bowa\u0107 sprzeda\u017cy w takim mniej popularnym okresie!<\/p>\n

Jak d\u0142ugo trwa sprzeda\u017c i na ile jest podpisywany kontrakt? <\/strong>
\nCzas sprzeda\u017cy jest zwykle uzale\u017cniony od w\u0142a\u015bciwej ceny. Je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 jest po\u0142o\u017cona w miar\u0119 \u201enormalnej\u201d okolicy, o kt\u00f3rej si\u0119 nie s\u0142yszy w mediach negatywnych informacji, jest w\u0142a\u015bciwie wyceniona i jest w atrakcyjnej kategori cenowej (im ni\u017csza cena, tym wi\u0119ksze zainteresowanie) to jest to obecnie kwestia dni. Je\u015bli z kolei cena jest znacznie zawy\u017cona na dan\u0105 okolic\u0119 \u2013 to dom mo\u017ce sta\u0107 na rynku miesi\u0105cami.
\nBy dom (mieszkanie) trafi\u0142 na rynek MLS, minimalny okres trwania kontraktu musi wynosi\u0107 60 dni. Mo\u017cna podpisa\u0107 kontrakt z agentem real estate na kr\u00f3tszy czas (nawet na jeden dzie\u0144), ale w\u00f3wczas nie mamy dobrej ekspozycji do rynku, bo b\u0119dzie to tak zwany \u201eexclusive listing\u201d.<\/p>\n

Koszty zwi\u0105zane ze sprzeda\u017c\u0105 <\/strong>
\nJest to bardzo obszerny temat i wymaga osobnego artyku\u0142u, ale zasada jest zwykle taka, \u017ce koszt us\u0142ug agent\u00f3w jest wliczony w cen\u0119 sprzeda\u017cy i pokrywaj\u0105 go sprzedaj\u0105cy. Koszt ten jest zwykle umowny i wyra\u017cony w procentach. W r\u00f3\u017cnych rejonach Ontario istniej\u0105 pewne ustalone standardy koszt\u00f3w. Na terenie GTA prowizja za prac\u0119 agenta wynosi zwykle od 3.5% do 6%. Na commission naliczany jest podatek HST. Opr\u00f3cz tego sprzedaj\u0105cy ponosi koszt us\u0142ug prawnika, a czasami kar\u0119 za zerwanie umowy z bankiem. Sprzedaj\u0105cy jest odpowiedzialny za zap\u0142at\u0119 podatk\u00f3w miejskich do dnia zamkni\u0119cia transakcji oraz za wszystkie op\u0142aty zwi\u0105zane z utrzymaniem domu.<\/p>\n

Czy musimy czeka\u0107 ze sprzeda\u017c\u0105 do ko\u0144ca terminu po\u017cyczki? <\/strong>
\nPanuje b\u0142\u0119dne przekonanie, \u017ce zamiana domu na inny, kiedy mamy jeszcze po\u017cyczk\u0119, musi by\u0107 przeprowadzona tylko w czasie, kiedy odnawiamy po\u017cyczk\u0119 z bankiem. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 \u201enormalnych\u201d bank\u00f3w ma w ka\u017cdej umowie hipotecznej opcj\u0119 nazywan\u0105 \u201eportability\u201d. Opcja ta pozwala zasadniczo na sprzeda\u017c obecnie posiadanej nieruchomo\u015bci, kupno nast\u0119pnej i przeniesienia po\u017cyczki hipotecznej z domu na dom.
\nJe\u015bli kupujemy dro\u017cszy dom i potrzebujemy wi\u0119kszej kwoty, to oczywi\u015bcie bank b\u0119dzie musia\u0142 nas zakwalifikowa\u0107. Je\u015bli dom jest ta\u0144szy, to bank zrobi jego wycen\u0119 by mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce warto\u015b\u0107 po\u017cyczki przeniesionej na nowy dom jest wy\u017csza ni\u017c 80% jego warto\u015bci.<\/p>\n

Ile wynosi kara za zerwanie umowy? <\/strong>
\nJe\u015bli sprzedamy dom, mamy mortgage i nic nie kupimy, musimy spodziewa\u0107 si\u0119 konieczno\u015bci zap\u0142aty kary. Jest to r\u00f3wnie\u017c obszerny temat, kt\u00f3ry porusz\u0119 w osobnym artykule. Og\u00f3lnie zasada jest taka: je\u015bli nasz mortgage jest na wy\u017cszy procent ni\u017c obecnie udzielane po\u017cyczki, to mo\u017cemy zap\u0142aci\u0107 r\u00f3\u017cnic\u0119 w oprocentowaniu do ko\u0144ca terminu sp\u0142at rat \u2013 i s\u0105 to spore czasami kwoty. Je\u015bli z kolei nasze oprocentowanie jest takie, jak obecne oprocentowania lub ni\u017csze \u2013 to kar\u0105 b\u0119d\u0105 3 miesi\u0105ce oprocentowania (bez sp\u0142aty principal).<\/p>\n

Warto sprawdzi\u0107, co mo\u017cemy kupi\u0107 zanim sprzedamy nasz dom. <\/strong>
\nCz\u0119sto, kiedy planujemy zamian\u0119 domu (szczeg\u00f3lnie, kiedy planujemy downsizing) – nie bardzo orientujemy si\u0119, co jest do kupienia w rejonie, do kt\u00f3rego zamierzamy si\u0119 przenie\u015b\u0107. My zwykle sugerujemy naszym klientom wsp\u00f3lny wyjazd \u201ew teren\u201d, by razem zobaczy\u0107 co jest dost\u0119pne i za ile. Taki wst\u0119pny \u201eprzegl\u0105d sytuacji\u201d bardzo pomaga w podj\u0119ciu decyzji.<\/p>\n

Renowacje, kt\u00f3re mo\u017cna przeprowadzi\u0107 bez potrzeby uzyskania pozwolenia od miasta<\/strong>
\nZasadniczo, je\u015bli nie naruszamy struktury budynku, to mo\u017cna zrobi\u0107 bardzo wiele: wymian\u0119 okien, drzwi, pokrycia dachowego, pieca, klimatyzacj\u0119, przeprowadzi\u0107 remont kuchni, \u0142azienki, pod\u0142ogi, stucco, odmalowa\u0107 \u015bciany. Lista jest d\u0142uga i w praktyce wiele os\u00f3b nawet \u201epo cichu\u201d dokonuje sporych zmian strukturalnych wewn\u0105trz domu. Usuwanie \u015bcian no\u015bnych, by wykreowa\u0107 open concept jest bardzo cz\u0119stym przyk\u0142adem. Wiele os\u00f3b wyka\u0144cza basementy bez ubiegania si\u0119 o pozwolenie. Takie remonty cz\u0119sto uchodz\u0105 nam na sucho, je\u015bli nie planujemy wynajmowa\u0107 basementu lokatorom. Ale je\u015bli celem takiej przebudowy jest uzyskanie dodatkowego dochodu, to bardzo polecam wyst\u0105pienie o pozwolenie do w\u0142adz miasta oraz profesjonalne zaplanowanie takiego basementu, bo b\u0119d\u0105 to dobrze zainwestowane pieni\u0105dze.
\nTematy, kt\u00f3rych dotkn\u0105\u0142em, s\u0105 tylko cz\u0119\u015bci\u0105 potencjalnych problem\u00f3w, zwi\u0105zanych ze sprzeda\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci. I potwierdzaj\u0105 potrzeb\u0119 korzystania z us\u0142ug profesjonalist\u00f3w z bran\u017cy nieruchomo\u015bci \u2013 czyli agent\u00f3w real estate. Ich pomoc (je\u015bli jest profesjonalna) pozwoli unikn\u0105\u0107 wielu problem\u00f3w i cz\u0119sto zaoszcz\u0119dzi\u0107 tysi\u0105ce dolar\u00f3w.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zamiana domu, niezale\u017cnie czy na wiekszy czy mniejszy, wi\u0105\u017ce si\u0119 z ca\u0142ym szeregiem spraw do za\u0142atwienia – oraz oczywi\u015bcie z kosztami. Warto przybli\u017cy\u0107 Pa\u0144stwu i…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":154874,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-154872","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/154872","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=154872"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/154872\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":154875,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/154872\/revisions\/154875"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/154874"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=154872"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=154872"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=154872"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}