{"id":155749,"date":"2023-02-09T11:12:40","date_gmt":"2023-02-09T16:12:40","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=155749"},"modified":"2023-02-09T11:12:40","modified_gmt":"2023-02-09T16:12:40","slug":"co-warto-wiedziec-przed-sprzedaza-domu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/02\/09\/co-warto-wiedziec-przed-sprzedaza-domu\/","title":{"rendered":"Co warto wiedzie\u0107 przed sprzeda\u017c\u0105 domu?"},"content":{"rendered":"

Pocz\u0105tek roku jest zawsze tym okresem, kiedy zaczynamy planowa\u0107 zmiany.<\/strong><\/p>\n

I cz\u0119sto te zmiany wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 ze zmian\u0105 domu. My\u015bl\u0119, \u017ce by\u0142oby ciekawie, gdybym (mo\u017ce nawet w kilku artyku\u0142ach) opisa\u0142, jak si\u0119 zabra\u0107 za sprzeda\u017c, jak si\u0119 do niej przygotowa\u0107 i jakie s\u0105 koszty z tym zwi\u0105zane. Takie porady od kogo\u015b, kto ma bardzo du\u017ce do\u015bwiadczenie, mog\u0105 pozwoli\u0107 Pa\u0144stwu na chwil\u0119 zastanowienia.<\/p>\n

\"\"
\nMy, Polacy, zwykle mieszkamy w tym samym domu znacznie d\u0142u\u017cej ni\u017c przeci\u0119tni Kanadyjczycy. Jako Domator Team mamy wielu klient\u00f3w mieszkaj\u0105cych w domach, kt\u00f3re zakupili ze mn\u0105 w okresie, kiedy dopiero zaczyna\u0142em prac\u0119 w tym biznesie, a by\u0142o to ponad 30 lat temu (a\u017c trudno uwierzy\u0107 jak ten czas szybko przelecia\u0142!). Po prostu wielu z nas nie lubi si\u0119 przeprowadza\u0107!
\nAle czasami nast\u0119puje taki moment w \u017cyciu, \u017ce przeprowadzka zaczyna by\u0107 po\u017c\u0105dana. Powod\u00f3w jest mn\u00f3stwo. Jak zmiana statusu rodziny (dzieci na przyk\u0142ad posz\u0142y na swoje), czasami kwestia wieku (dom staje si\u0119 zbyt du\u017cy i kosztowny do utrzymania), ch\u0119\u0107 powrotu do Polski. Powod\u00f3w mo\u017ce by\u0107 bardzo wiele i ka\u017cdy ma sw\u00f3j w\u0142asny.<\/p>\n

Dla tych, kt\u00f3rzy kupowali dom bardzo dawno (i nawet dla tych, kt\u00f3rzy zrobili to kilka lat temu), sprzeda\u017c mo\u017ce by\u0107 zupe\u0142nie nowym do\u015bwiadczeniem. Tak jak wspomnia\u0142em na wst\u0119pie, wielu z nas kupowa\u0142o dom po raz pierwszy 20-30 lat temu, i nigdy potem go nie sprzeda\u0142o. Dlatego postanowi\u0142em przybli\u017cy\u0107 Pa\u0144stwu proces sprzeda\u017cy, opisuj\u0105c jak si\u0119 do niego przygotowa\u0107, jakie s\u0105 koszty zwi\u0105zane ze sprzeda\u017c\u0105, oraz co si\u0119 dzieje po sprzeda\u017cy. To mo\u017ce by\u0107 cykl artyku\u0142\u00f3w, ale wydaje mi si\u0119, \u017ce taki ma\u0142y przewodnik powinien wszystkim planuj\u0105cym sprzeda\u017c czy zamian\u0119 domu bardzo pom\u00f3c.<\/p>\n

Prime Residence<\/strong>
\nDla potrzeb tego artyku\u0142u b\u0119dziemy zajmowali si\u0119 domami (mieszkaniami), w kt\u00f3rych faktycznie mieszkamy. Okre\u015blane s\u0105 one jako prime residence. W Kanadzie tak okre\u015blana nieruchomo\u015b\u0107 ma spore przywileje ze wzgl\u0119du na podatki. Oznacza to, \u017ce ca\u0142y profit, jaki osi\u0105gn\u0119li\u015bmy w okresie od zakupu do sprzeda\u017cy (pod warunkiem, \u017ce jest to d\u0142u\u017cej ni\u017c rok) \u2013 zasadniczo jest zwolniony z podatku. S\u0105 to cz\u0119sto ogromne sumy, bo jak wszyscy wiemy, nieruchomo\u015bci przybra\u0142y na warto\u015bci. Cz\u0119sto nawet cztero- lub pi\u0119ciokrotnie w ci\u0105gu tych lat.
\nMa to ogromne znaczenie, kiedy planujemy downsizing, przechodz\u0105c na emerytur\u0119. Je\u015bli sprzedamy dro\u017cszy dom i kupimy ta\u0144szy – to r\u00f3\u017cnica w cenie jest wolna od podatku i mo\u017cna te pieni\u0105dze albo zainwestowa\u0107, albo podarowa\u0107 bliskim krewnym (dzieciom, wnukom). Oczywi\u015bcie jak sprzedamy prime residence i nic nie kupimy, r\u00f3wnie\u017c nie zap\u0142acimy podatk\u00f3w. Wiele os\u00f3b na emeryturze wybiera opcj\u0119 wynajmowania mieszkania \u2013 i u\u017cywa uzyskany kapita\u0142 na op\u0142aty za wynajem.<\/p>\n

Kara za zerwanie umowy hipotecznej <\/strong>
\nWi\u0119kszo\u015b\u0107 ludzi, kiedy sprzedaje dom w kt\u00f3rym mieszkali d\u0142ugo, zwykle nie ma ju\u017c dawno po\u017cyczki hipotecznej. Ale jest te\u017c spora grupa, kt\u00f3ra nadal sp\u0142aca hipotek\u0119. Warto sprawdzi\u0107 z bankiem, w kt\u00f3rym mamy mortgage, jakie s\u0105 koszty zwi\u0105zane z zerwaniem po\u017cyczki. To znaczy kiedy zamieniamy domy, to w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w mo\u017cemy przerzuci\u0107 istniej\u0105cy mortgage z domu na dom bez kary, ale wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z tym czasami op\u0142aty prawne (rejestracja po\u017cyczki). Natomiast kiedy sprzedajemy dom i nie kupujemy nast\u0119pnego, istniej\u0105cy mortgage musi by\u0107 wyrejestrowany (czyli zerwany) i z tym wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 czasami spore kary. Warto to sprawdzi\u0107. Ten temat b\u0119dzie om\u00f3wiony w innym, specjalnym artykule.<\/p>\n

Wycena nieruchomo\u015bci<\/strong>
\nLata temu tylko licencjonowani agenci mieli dost\u0119p do informacji z MLS (Multiple Listing Service). W dzisiejszych czasach ka\u017cdy jest \u201eekspertem od real estate\u201d i ma dost\u0119p do wielu stron internetowych, kt\u00f3re udost\u0119pniaj\u0105 liczne informacje wcze\u015bniej niedost\u0119pne. Mo\u017cna tam znale\u017a\u0107 informacje za ile si\u0119 dane nieruchomo\u015bci sprzeda\u0142y, ale r\u00f3wnie\u017c sugerowane jest, za jak\u0105 cen\u0105 wystawiona w\u0142a\u015bnie nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce si\u0119 sprzeda\u0107. Te sugerowane ceny opracowane s\u0105 przez algorytm w programie, kt\u00f3ry bazuje na ostatnich sprzeda\u017cach i aktywno\u015bci rynku. Moim zdaniem jest to \u201ebezduszny\u201d i cz\u0119sto b\u0142\u0119dny spos\u00f3b wyceny. A z drugiej strony wiele os\u00f3b, szczeg\u00f3lnie m\u0142odych, wierzy w to bez zastrze\u017ce\u0144.
\nMoim zdaniem, sama wycena nieruchomo\u015bci zale\u017cy od tylu czynnik\u00f3w i sk\u0142adnik\u00f3w, \u017ce na pewno nie polega\u0142bym na algorytmie.<\/p>\n

Zacznijmy od sposob\u00f3w wyceny nieruchomo\u015bci <\/strong>
\nPierwszy \u2013 najbardziej typowy, polega na ustaleniu ceny, bazuj\u0105c na danych \u201ehistorycznych\u201d. Czyli na przyk\u0142ad jak mamy wyceni\u0107 mieszkanie sprzedawane w konkretnym budynku, to patrzymy na ostatnie sprzeda\u017ce por\u00f3wnywalnych mieszka\u0144. Je\u015bli nie ma wystarczaj\u0105co wielu mieszka\u0144 por\u00f3wnywalnych, to patrzymy na okolic\u0119 i wybieramy por\u00f3wnywalne mieszkania z bliskiego rejonu. Na przyk\u0142ad wyceniaj\u0105c mieszkanie przy Square One, nie b\u0119dziemy brali do por\u00f3wnania mieszka\u0144 z Toronto czy Markham. Podobnie robi si\u0119 z domami, townhousami czy po\u0142\u00f3wkami.<\/p>\n

Wybieramy podobne nieruchomo\u015bci z w miar\u0119 bliskiego rejonu i por\u00f3wnujemy je do nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 mamy wyceni\u0107.
\nOczywi\u015bcie wa\u017cny jest te\u017c czas sprzeda\u017cy. Rynek nie stoi w miejscu. Por\u00f3wnywanie tego, co si\u0119 sprzedawa\u0142o rok temu, mija si\u0119 z celem. Na pocz\u0105tku 2022 roku temu byli\u015bmy w chyba najgor\u0119tszym rynku, jaki ja pami\u0119tam w real estate. Ceny sz\u0142y w g\u00f3r\u0119 w tempie astronomicznym, by\u0142y przebijane i bardzo cz\u0119sto domy sprzedawa\u0142y si\u0119 o ponad $100,000 lub znacznie wi\u0119cej. I ten gwa\u0142towny przyrost cen nie bazowa\u0142 na niczym innym jak na emocjach i bardzo niskim oprocentowaniu. Od marca 2022 na skutek interwencji rz\u0105dowej, oprocentowanie Bank of Canada wzros\u0142o od 0.25% do prawie 5%, co efektywnie spowodowa\u0142o zmian\u0119 nastroj\u00f3w i cen. Ceny, moim zdaniem, wr\u00f3ci\u0142y do poziomu sprzed Covid-19 i je\u015bli kto\u015b chce wyceni\u0107 dom obecnie, to powinien raczej popatrze\u0107 na ceny sprzed pandemii jako obecnie adekwatne.<\/p>\n

Niestety, wielu planuj\u0105cych sprzeda\u017c ci\u0105gle ma w pami\u0119ci ceny sprzed roku i na takie ceny liczy obecnie. Te wyg\u00f3rowane oczekiwania sprzedaj\u0105cych powoduj\u0105 wyra\u017any konflikt interes\u00f3w pomi\u0119dzy kupuj\u0105cymi (kt\u00f3rzy szukaj\u0105 okazji) a sprzedaj\u0105cymi, kt\u00f3rzy nie chc\u0105 (ich zdaniem) straci\u0107. Jest to du\u017cy dylemat i ja rozumiem obie strony. To naturalna sytuacja i my\u015bl\u0119, \u017ce jest kwesti\u0105 czasu, jak ka\u017cda ze stron b\u0119dzie gotowa na kompromis. Czyli sprzedaj\u0105cy \u201eodpuszcz\u0105\u201d oczekiwania, a kupuj\u0105cy przestan\u0105 liczy\u0107 na cud.<\/p>\n

Wspomina\u0142em o relatywnie \u0142atwym sposobie wyceny, polegaj\u0105cym na por\u00f3wnywaniu podobnych nieruchomo\u015bci. Ale s\u0105 domy nietypowe, s\u0105 domy stoj\u0105ce na dzia\u0142kach z potencja\u0142em na podzia\u0142 lub wybudowanie osiedla domk\u00f3w lub nawet condominium apartments. To samo dotyczy dzia\u0142ek. S\u0105 dzia\u0142ki, kt\u00f3re nadaj\u0105 si\u0119 na development, a s\u0105 takie, gdzie nigdy to nie b\u0119dzie mo\u017cliwe. W takich przypadkach obowi\u0105zuj\u0105 inne sposoby wyceny.
\nJe\u015bli na przyk\u0142ad wyceniamy custom home i tak naprawd\u0119 nie ma nic por\u00f3wnywalnego, to mo\u017cemy pr\u00f3bowa\u0107 ustali\u0107 wycen\u0119, bazuj\u0105c na obecnych kosztach budowy plus cenie dzia\u0142ki. Nie jest to cz\u0119sto stosowany spos\u00f3b wyceny, ale czasami jedyny. Oczywi\u015bcie koszt budowy zale\u017ce\u0107 b\u0119dzie od standardu wyko\u0144czenia.<\/p>\n

Dom na typowym subdivision pewnie nadal mo\u017cna wybudowa\u0107 za $300 za stop\u0119, ale luksusowy dom budowany na zam\u00f3wienie pewnie b\u0119dzie dzi\u015b startowa\u0142 od $1,000 od stopy. Dodatkowo koszt dzia\u0142ki b\u0119dzie zale\u017ca\u0142 od lokalizacji. W Lorne Park mo\u017ce to by\u0107 dobrze ponad 2 miliony, ale w Akton pewnie mo\u017cna dosta\u0107 dzia\u0142k\u0119 za 30% tej ceny. Nie zapomnijmy r\u00f3wnie\u017c o kosztach za projekt, uzbrojenie terenu, development charges (oko\u0142o $70,000 w Mississauga), itd.
\nDzi\u015b brakuje teren\u00f3w pod budow\u0119 dom\u00f3w – zar\u00f3wno w mie\u015bcie jak i poza miastem.<\/p>\n

Nie zawsze 100-akrowa farma nadaje si\u0119 na to, by wybudowa\u0107 tam osiedla dom\u00f3w, a je\u015bli ju\u017c, to jest to bardzo d\u0142ugi proces. Ale czasami widzimy dzia\u0142k\u0119 w mie\u015bcie, kt\u00f3ra wydaje si\u0119 ma\u0142o atrakcyjna, ze s\u0142abym domkiem, ale na sporej dzia\u0142ce, kt\u00f3ra pozwala na podzia\u0142 i budow\u0119 na przyk\u0142ad bli\u017aniaka czy dom\u00f3w wolnostoj\u0105cych. W takich przypadkach przy wycenie bierze si\u0119 pod uwag\u0119 potencja\u0142. Czyli nie to, jaka jest dzia\u0142ka, ale co mo\u017cna na niej zrobi\u0107, zadecyduje o jej warto\u015bci.
\nZa tydzie\u0144 druga cz\u0119\u015b\u0107 poradnika dla os\u00f3b, kt\u00f3re przymierzaj\u0105 si\u0119 do sprzeda\u017cy domu. Zapraszam do lektury!
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pocz\u0105tek roku jest zawsze tym okresem, kiedy zaczynamy planowa\u0107 zmiany. I cz\u0119sto te zmiany wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 ze zmian\u0105 domu. My\u015bl\u0119, \u017ce by\u0142oby ciekawie, gdybym (mo\u017ce…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":155751,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-155749","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155749","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=155749"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155749\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":155752,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/155749\/revisions\/155752"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/155751"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=155749"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=155749"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=155749"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}