{"id":156097,"date":"2023-02-16T11:28:42","date_gmt":"2023-02-16T16:28:42","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=156097"},"modified":"2023-02-16T11:28:42","modified_gmt":"2023-02-16T16:28:42","slug":"jak-dobrze-przygotowac-nieruchomosc-do-sprzedazy-cz-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/02\/16\/jak-dobrze-przygotowac-nieruchomosc-do-sprzedazy-cz-2\/","title":{"rendered":"Jak dobrze przygotowa\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 do sprzeda\u017cy cz.2"},"content":{"rendered":"

Tydzie\u0144 temu zacz\u0119li\u015bmy cykl, omawiaj\u0105cy proces sprzeda\u017cy. Dzi\u015b chcia\u0142bym opowiedzie\u0107, kt\u00f3re nieruchomo\u015bci warto przygotowa\u0107 do sprzeda\u017cy i co jest wa\u017cne w takich przygotowaniach.<\/strong><\/p>\n

Przygotowanie domu do sprzeda\u017cy w du\u017cym stopniu zale\u017cy od tego, co sprzedajemy. Je\u015bli planujemy sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rej g\u0142\u00f3wn\u0105 warto\u015bci\u0105 jest jej potencja\u0142 (czyli i tak ktokolwiek ten dom kupi, to albo go zburzy i wybuduje nowy, albo zrobi gruntowny remont) to przygotowania do sprzeda\u017cy raczej nie b\u0119d\u0105 sz\u0142y w kierunku kosmetyki.<\/p>\n

Przygotowania takiego domu powinny zmierza\u0107 w kierunku rozpoznania potencja\u0142u i ewentualnie przygotowania pewnego dokumentu, kt\u00f3ry wyeksponuje potencjalne korzy\u015bci z zakupu. Warto sprawdzi\u0107 Zoning-by-law – czyli przepisy urbanistyczne. Je\u015bli dzia\u0142ka jest g\u0142\u00f3wn\u0105 warto\u015bci\u0105, mo\u017ce mie\u0107 sens zam\u00f3wienie nowego planu geodezyjnego (land survey). Czasami op\u0142aca si\u0119 (je\u015bli mamy takie umiej\u0119tno\u015bci) zrobi\u0107 schematyczny plan, pokazuj\u0105cy co na danej dzia\u0142ce mo\u017cna zrobi\u0107 \u2013 oczywi\u015bcie bazuj\u0105c na przepisach urbanistycznych. Je\u015bli dom ma potencja\u0142 do rozbudowy lub renowacji (na przyk\u0142ad solidny dom wolnostoj\u0105cy), to cz\u0119sto bardzo pomocne jest przygotowanie istniej\u0105cych rzut\u00f3w domu.<\/p>\n

Jak wspomina\u0142em wcze\u015bniej, czasami najwi\u0119kszy potencja\u0142 polega na mo\u017cliwo\u015bci podzia\u0142u dzia\u0142ki pod budow\u0119 dw\u00f3ch semis lub dw\u00f3ch dom\u00f3w wolnostoj\u0105cych. Oczywi\u015bcie takie dzia\u0142ki s\u0105 bardzo poszukiwane przez deweloper\u00f3w. Ale tutaj sugestia. Je\u015bli dysponuj\u0105 Pa\u0144stwo dzia\u0142k\u0105 z takim potencja\u0142em, to prosz\u0119 o kontakt. Ja mog\u0119 pom\u00f3c Pa\u0144stwu t\u0119 dzia\u0142k\u0119 oficjalnie podzieli\u0107 i w\u00f3wczas zyska ona bardzo na warto\u015bci, bo wielu deweloper\u00f3w woli mie\u0107 dzia\u0142k\u0119 gotow\u0105 do budowy, ni\u017c sp\u0119dza\u0107 miesi\u0105ce walcz\u0105c o jej podzia\u0142. A jest to do\u015b\u0107 czasoch\u0142onny proces.<\/p>\n

Ale wr\u00f3\u0107my do \u201enormalnych\u201d dom\u00f3w czy mieszka\u0144. Moim zdaniem ka\u017cdy dom warto pokaza\u0107 w jak najlepszym \u015bwietle. I ka\u017cdy powinien by\u0107 rozpatrywany indywidualnie, je\u015bli chodzi o przygotowania do sprzeda\u017cy.
\nZacznijmy od condos. Nasz wp\u0142yw na to, co si\u0119 dzieje wok\u00f3\u0142 budynku czy w jego wn\u0119trzu jest minimalny. Dlatego powinni\u015bmy skoncentrowa\u0107 si\u0119 na wn\u0119trzu samego mieszkania. Wiadomo, \u017ce im nowsze mieszkania, tym zwykle mniejsze. Dzi\u015b unity jednosypialniowe maj\u0105 zwykle pomi\u0119dzy 500 a 650 st\u00f3p kwadratowych powierzchni. Nowsze dwusypialniowe mieszkania maj\u0105 ju\u017c od 680 st\u00f3p i zwykle nie wi\u0119cej ni\u017c 800. Na tak ma\u0142ej powierzchni nie jest \u0142atwo utrzyma\u0107 porz\u0105dek. A porz\u0105dek, czysto\u015b\u0107 i przyjemny zapach to s\u0105 trzy najwa\u017cniejsze czynniki, kt\u00f3re pomagaj\u0105 sprzeda\u0107 mieszkania. Oczywi\u015bcie r\u00f3wnie wa\u017cne s\u0105 kolorystyka mieszkania (preferowana jasna), meble i o\u015bwietlenie. Brudne dywany, zbyt du\u017ce meble, wypchane do maksimum szafy, ba\u0142agan na blatach kuchennych – to wszystko skutecznie odstrasza potencjalnych kupuj\u0105cych.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nCzysto\u015b\u0107, porz\u0105dek, zapach i te wszystkie inne istotne rzeczy jest \u0142atwo utrzyma\u0107, jak sami mieszkamy w takim condo. Inaczej jest, kiedy mieszkanie jest nasz\u0105 inwestycj\u0105 i jest sprzedawane \u201ez lokatorami\u201d. Tym zwykle nie zale\u017cy by mieszkanie si\u0119 sprzeda\u0142o, no bo jak si\u0119 sprzeda, to czeka ich (najcz\u0119\u015bciej) przeprowadzka, a to si\u0119 wi\u0105\u017ce z poszukiwaniem kolejnego lokum i zwykle za wy\u017csze pieni\u0105dze – bo ceny za wynajem id\u0105 ostro w g\u00f3r\u0119. Dlatego je\u015bli istnieje taka mo\u017cliwo\u015b\u0107 (i mo\u017cemy sobie finansowo na to pozwoli\u0107), to rozwa\u017ca\u0142bym pozbycie si\u0119 lokator\u00f3w przed wystawieniem mieszkania na sprzeda\u017c, odmalowanie \u015bcian i posprz\u0105tanie wn\u0119trza – a nawet sugerowa\u0142bym staging.<\/p>\n

Staging niekoniecznie musi by\u0107 bardzo kosztowny, ale w znacz\u0105cy spos\u00f3b przy\u015bpiesza sprzeda\u017c mieszkania i cz\u0119sto przyczynia si\u0119 do znacznie wy\u017cszej ceny sprzeda\u017cy. Puste mieszkania nigdy nie wygl\u0105daj\u0105 super atrakcyjnie. Potencjalny kupuj\u0105cy w kilka minut po wej\u015bciu do apartamentu ma ju\u017c wyrobione zdanie czy lubi czy nie lubi tego miejsca. Pierwsze wra\u017cenie jest najwa\u017cniejsze. Jak wchodzi si\u0119 do apartamentu w kt\u00f3rym tenanci wyhodowali sobie ba\u0142agan, wok\u00f3\u0142 s\u0105 brudne naczynia czy wr\u0119cz brudne majtki na pod\u0142odze (to cz\u0119sty spos\u00f3b odstraszania kupuj\u0105cych!), to tak szybko jak weszli\u015bmy, wychodzimy. Jak mieszkanie jest puste (nawet gdy jest czyste), nie \u201ezatrzymuje\u201d. Musi by\u0107 ono super atrakcyjne, by kto\u015b sp\u0119dzi\u0142 w nim wi\u0119cej czasu.
\nTo nawet wida\u0107 po zainteresowaniu listingami, kt\u00f3re publikuj\u0119 na mojej stronie na FB. Te puste przestrzenie, wy\u0142o\u017cone jasnymi dywanami sprawiaj\u0105, \u017ce nie ma na czym \u201ezawiesi\u0107 oka\u201d – i w minut\u0119 po zamkni\u0119ciu strony ju\u017c nie pami\u0119tamy takiego domu czy mieszkania.<\/p>\n

Ale gdy mieszkanie posiada te wszystkie atrybuty o kt\u00f3rych wspomnia\u0142em wcze\u015bniej (czysto\u015b\u0107, dobry zapach, \u015bwiat\u0142o, kolory, porz\u0105dek) a jeszcze dodatkowo jest \u0142adnie urz\u0105dzone (staging) to w\u00f3wczas sukces b\u0119dzie szybki (oczywi\u015bcie je\u015bli cena nie jest zwariowana).
\nPami\u0119tam jak kilka lat temu ogl\u0105da\u0142em oferowany na sprzeda\u017c bardzo ma\u0142y, jednosypialniowy apartament w budynku przy 208 Enfield Place. W tamtym czasie sprzedawa\u0142y si\u0119 one znacznie poni\u017cej $400,000. Sprzedaj\u0105ca (pewnie za namow\u0105 agenta) zgodzi\u0142a si\u0119 na bardzo \u201ewypasiony\u201d staging. To by\u0142 absolutny sukces dekoratorski! Ka\u017cdy mebelek, ka\u017cdy obrazek, bibelot na p\u00f3\u0142kach mia\u0142y swoje uzasadnienie. I pomimo, \u017ce nikt tam nie mieszka\u0142, nawet lod\u00f3wka mia\u0142a pe\u0142ny \u201estaging\u201d. \u0141adne owoce, dobre wina, ekologiczne jajeczka… Wszystko by\u0142o tak trafione, \u017ce moi klienci, kt\u00f3rzy ogl\u0105dali to mieszkanie przez blisko 30 minut (zwykle wystarcza\u0142o im 5-7 minut), r\u00f3wnie\u017c byli pod wra\u017ceniem i natychmiast chcieli je kupi\u0107. Pomimo, \u017ce by\u0142o dla nich za ma\u0142e, a umeblowanie nie by\u0142o zawarte w cenie. Kiedy us\u0142yszeli, \u017ce na to mieszkanie (w w\u00f3wczas normalnym i nie zwariowanym rynku) pojawi\u0142o si\u0119 29 ofert, poszli po rozum do g\u0142owy i si\u0119 nie anga\u017cowali. Ten unit sprzeda\u0142 si\u0119 o $100,000 dro\u017cej ni\u017c jakikolwiek podobny unit w tym budynku. Czy warto by\u0142o wyda\u0107 na staging? Oczywi\u015bcie, \u017ce tak!<\/p>\n

W przeciwie\u0144stwie do condos, przygotowanie do sprzeda\u017cy domu wolnostoj\u0105cego czy bli\u017aniaka jest bardziej pracoch\u0142onne. Nie tylko trzeba przygotowa\u0107 wn\u0119trze ale w przygotowaniach powinno by\u0107 uj\u0119te ca\u0142e zewn\u0119trze i ogr\u00f3d. Ale zasady s\u0105 podobne. Decyduje czysto\u015b\u0107, porz\u0105dek, dobry zapach, kolory. Zadbany ogr\u00f3d, czy elewacja powinny ju\u017c na pierwszy rzut oka sprawia\u0107 pierwsze, dobre wra\u017cenie. I odwrotnie \u2013 zaniedbany dom raczej nie b\u0119dzie przyci\u0105ga\u0142. No chyba, \u017ce niska cena spowoduje zainteresowanie.<\/p>\n

Oczywi\u015bcie w tym szalonym okresie, kiedy rynek by\u0142 rozpalony do czerwono\u015bci, te wszystkie \u201eprzygotowania\u201d dom\u00f3w do sprzeda\u017cy straci\u0142y troch\u0119 na znaczeniu, bo by\u0142 taki p\u0119d do kupowania, \u017ce domy sprzedawa\u0142y si\u0119 nawet z brudnymi majtkami na \u015brodku pokoju. Ale dzi\u015b, przy troch\u0119 wolniejszym rynku, dom przygotowany do sprzeda\u017cy z dobrym staging sprzeda si\u0119 szybciej ni\u017c dom niegotowy. Z drugiej strony nale\u017cy te\u017c zachowa\u0107 zdrowy rozs\u0105dek. Widuj\u0119 czasami bardzo stare domy wprowadzone do sprzeda\u017cy, gdzie czas si\u0119 zatrzyma\u0142 i wszystko jest tak, jak sprzed 50 czy nawet wi\u0119cej lat. Gdzie nikt nigdy w ten dom nie zainwestowa\u0142. Stara kuchnia z p\u0142ytkami w kwiatuszki, stara boazeria, zniszczone pod\u0142ogi, itd… Wszystko wo\u0142aj\u0105ce o potrzeb\u0119 kompletnego remontu. I w tym bardzo starym i niegustownym wn\u0119trzu kto\u015b robi super \u201ewypasiony\u201d staging. Nowe mebelki, nowoczesne obrazy, dywaniki, duperelki i koniecznie 6 butelek wody Perrier na (bardzo zniszczonym) blacie kuchennym! To wszystko pasuje do siebie jak pi\u0119\u015b\u0107 do nosa i zamiast zach\u0119ca\u0107, raczej rozbawia.<\/p>\n

Ko\u0144cz\u0105c t\u0119 porad\u0119 o przygotowaniach, jeszcze raz chcia\u0142bym wr\u00f3ci\u0107 do tematu tenant\u00f3w (czyli naszych najemc\u00f3w). Ja osobi\u015bcie nigdy nie mia\u0142em problemu z lokatorami, kt\u00f3rym wynajmowa\u0142em mieszkanie czy dom. Wystarczy\u0142o odpowiednie prze\u015bwietlenie – gdzie pracuj\u0105, jaki maj\u0105 kredyt, referencje i osobiste spotkanie (wywiad) uchroni\u0142y moich klient\u00f3w przed wieloma problemami. Ale niestety, wiele os\u00f3b wynajmuje domy bez w\u0142a\u015bciwego sprawdzenia potencjalnych lokator\u00f3w i kiedy przychodzi do sprzeda\u017cy, to lokator mo\u017ce odm\u00f3wi\u0107 wyprowadzki – nawet je\u015bli ma tylko umow\u0119 z miesi\u0105ca na miesi\u0105c. Takie mamy g\u0142upie przepisy, \u017ce jest on jak \u201e\u015bwi\u0119ta krowa\u201d.
\nI dlatego uwa\u017cam, \u017ce jak planuj\u0105 Pa\u0144stwo sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci, kt\u00f3ra jest obecnie wynajmowana, korzystniej b\u0119dzie, gdy nie zamieszkuj\u0105 w niej lokatorzy. \u0141atwiej jest wtedy pokazywa\u0107 dom czy mieszkanie, utrzyma\u0107 je czysto\u015bci, mo\u017cna by\u0107 gotowym nawet na szybkie zamkni\u0119cie – i pozbywamy si\u0119 wielu potencjalnych problem\u00f3w.
\n\"\"<\/a>Maciek Czapli\u0144ski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Tydzie\u0144 temu zacz\u0119li\u015bmy cykl, omawiaj\u0105cy proces sprzeda\u017cy. Dzi\u015b chcia\u0142bym opowiedzie\u0107, kt\u00f3re nieruchomo\u015bci warto przygotowa\u0107 do sprzeda\u017cy i co jest wa\u017cne w takich przygotowaniach. Przygotowanie domu…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":156099,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-156097","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156097","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=156097"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156097\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":156100,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156097\/revisions\/156100"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/156099"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=156097"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=156097"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=156097"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}