{"id":156717,"date":"2023-03-02T12:00:57","date_gmt":"2023-03-02T17:00:57","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=156717"},"modified":"2023-03-30T11:24:00","modified_gmt":"2023-03-30T15:24:00","slug":"niezbedne-koszty-przy-sprzedazy-domu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/03\/02\/niezbedne-koszty-przy-sprzedazy-domu\/","title":{"rendered":"Niezbedne koszty przy sprzeda\u017cy domu"},"content":{"rendered":"

Osoby planuj\u0105ce sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci zwykle najbardziej s\u0105 zainteresowane kosztami sprzeda\u017cy. My\u015bl\u0119, \u017ce warto ten temat om\u00f3wi\u0107, uwzgl\u0119dniaj\u0105c wszystkie wydatki, jakie mog\u0105 nas czeka\u0107.<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

1. Commission<\/strong>
\nPierwszy i zwykle najwi\u0119kszy koszt dotycz\u0105cy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci to prowizja za us\u0142ugi agent\u00f3w real estate. Potocznie nazywane jest to commission i jego wysoko\u015b\u0107 zwykle wywo\u0142uje najwi\u0119cej kontrowersji. Wysoko\u015b\u0107 wynagrodzenia p\u0142aconego firmom brokerskim jest ustalana w momencie podpisywania kontraktu na sprzeda\u017c. Wed\u0142ug prawa wysoko\u015b\u0107 commission jest spraw\u0105 umown\u0105 i nikt nie mo\u017ce zabroni\u0107 agentowi, by pracowa\u0142 za minimaln\u0105 stawk\u0119, ale obowi\u0105zuj\u0105 pewne powszechnie akceptowane zasady.<\/p>\n

Typowe, ca\u0142kowite wynagrodzenie za sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re pokrywa koszty listing agent i cooperating agent wynosi zwykle pomi\u0119dzy 4.5% a 6%. Z tym, \u017ce wiele firm promuje specjalne ni\u017csze commission.
\nFirma brokerska, kt\u00f3ra dostaje listing, z pieni\u0119dzy przeznaczonych na ca\u0142kowite wynagrodzenie op\u0142aca firm\u0119 (agenta), kt\u00f3ry przynosi ofert\u0119 (reprezentuje kupuj\u0105cych). Prosz\u0119 pami\u0119ta\u0107, \u017ce ponad 80% wszystkich kupuj\u0105cych wsp\u00f3\u0142pracuje z agentami przy zakupie, gdy\u017c dla kupuj\u0105cych us\u0142ugi ich agent\u00f3w s\u0105 zwykle bezp\u0142atne (czyli wliczone w cen\u0119 zakupu).<\/p>\n

Wysoko\u015b\u0107 proponowanego wynagrodzenia dla agent\u00f3w reprezentuj\u0105cych kupuj\u0105cych musi by\u0107 zaznaczona w systemie MLS, by kooperuj\u0105cy agenci wiedzieli z g\u00f3ry, jak\u0105 otrzymaj\u0105 prowizj\u0119.
\nTypowym obecnie wynagrodzeniem dla agent\u00f3w przeprowadzaj\u0105cych kupuj\u0105cych (buyer\u2019s broker) jest 2.5% + HST od ceny sprzeda\u017cy. W niekt\u00f3rych rejonach Ontario – jak London, Niagara, Kitchener typowo pobierane jest 2% + HST.
\nTakie \u201ezach\u0119cajace\u201d wynagrodzenie powoduje, \u017ce kooperuj\u0105cy agenci chetnie taki dom pokazuj\u0105 swoim klientom.
\nAle niekt\u00f3rzy sprzedaj\u0105cy pr\u00f3buj\u0105 oferowa\u0107 ni\u017csze wynagrodzenie dla agent\u00f3w reprezentuj\u0105cych kupuj\u0105cych. Widzia\u0142em nawet takie kwoty jak $1! Jaki jest tego skutek? \u0141atwo przewidzie\u0107. Taki dom jest omijany przez wszystkich agent\u00f3w, kt\u00f3rzy zawarli kontrakt z kupuj\u0105cymi, wi\u0119c zwykle si\u0119 nie sprzedaje.<\/p>\n

Og\u0142aszany cz\u0119sto przez agent\u00f3w \u201e1% commission\u201d zwykle dotyczy tylko tak zwanego Listing Fee \u2013 czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, kt\u00f3ra wprowadza dom na rynek. Opr\u00f3cz tego nadal nale\u017cy liczy\u0107 si\u0119 z wynagrodzeniem dla agenta przynosz\u0105cego ofert\u0119 (cooperating agent) i jest to zwykle, jak wspomnia\u0142em wcze\u015bniej, 2.5% + HST. Tak wi\u0119c totalne i ca\u0142kowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3.5% + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii, zaanga\u017cowanych w transakcj\u0119.
\nJak zaznaczy\u0142em, wynagrodzenie dla agent\u00f3w jest jednym z wi\u0119kszych wydatk\u00f3w, ale tak naprawd\u0119 dobrze poprowadzona sprzeda\u017c i profesjonalizm agenta cz\u0119sto powoduj\u0105, \u017ce dom jest sprzedawany za znacznie wy\u017csz\u0105 cen\u0119 ni\u017c w przypadku prywatnej sprzeda\u017cy – i w\u0142a\u015bnie ten zysk spokojnie pokrywa commission. Ponadto, wsp\u00f3\u0142pracuj\u0105c z agentem, unikamy kosztownych pomy\u0142ek prawnych, potrzeby inwestowania w\u0142asnych \u015brodk\u00f3w w marketing, organizowania pokaz\u00f3w, itd.<\/p>\n

2. Prawnik<\/strong>
\nInnym wa\u017cnym wydatkiem, o kt\u00f3rym nale\u017cy pami\u0119ta\u0107 jest koszt za us\u0142ugi prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomo\u015bci – koszt w typowym przypadku kszta\u0142tuje si\u0119 na poziomie $800 -$1,500 za samo honorarium. Plus poniesione koszty, kt\u00f3re zwykle mog\u0105 mie\u015bci\u0107 si\u0119 w granicach $100-$750. Na ca\u0142o\u015b\u0107 naliczany jest podatek HST.
\nZatrudnienie prawnika do zamkni\u0119cia transakcji jest, moim zdaniem, konieczne. Je\u015bli nie wiemy, co i jak mamy zrobi\u0107 i pr\u00f3bowali\u015bmy to zrobi\u0107 na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119 \u2013 mo\u017cemy by\u0107 w powa\u017cnych tarapatach. O tym, jak\u0105 prac\u0119 wykonuje prawnik i dlaczego jest wa\u017cnym elementem ca\u0142ej transakcji, wyja\u015bni\u0119 innym razem. Powiem tylko, \u017ce ka\u017cdy prawnik posiada ubezpieczenie zawodowe i jak pope\u0142ni powa\u017cny b\u0142\u0105d (co mo\u017ce si\u0119 zdarzy\u0107) to przynajmniej mamy szans\u0119 na rekompensat\u0119 strat z ich zawodowego ubezpieczenia.<\/p>\n

3. Property Tax i Condo Fees<\/strong>
\nMieszkaj\u0105c w domu, sprzedaj\u0105cy jest odpowiedzialny za podatki do ostatniego dnia, w kt\u00f3rym nast\u0105pi zamkni\u0119cie (to samo dotyczy condo fees). Czyli je\u015bli podatki nie zosta\u0142y zap\u0142acone, to powinny by\u0107 wyr\u00f3wnane tak, by kupuj\u0105cy nie ponosi\u0142 koszt\u00f3w lub by otrzyma\u0142 czek za niezap\u0142acon\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 podatku miejskiego. Ale gdyby sprzedaj\u0105cy nadp\u0142aci\u0142 kwot\u0119 podatku \u2013 to kupuj\u0105cy musi mu t\u0105 nadp\u0142acon\u0105 warto\u015b\u0107 zwr\u00f3ci\u0107. To nazywa jest adjustment i zwykle prawnicy obu stron dokonuj\u0105 tych rozlicze\u0144 i dbaj\u0105, by pieni\u0105dze zmieni\u0142y w\u0142a\u015bciciela w dniu zamkni\u0119cia.<\/p>\n

4. Inne adjustments<\/strong>
\nNa akcie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci mog\u0105 by\u0107 zarejestrowane wyroki s\u0105dowe, zaleg\u0142e i niesp\u0142acone po\u017cyczki lub op\u0142aty za us\u0142ugi budowlane (liens), aktualne po\u017cyczki hipoteczne, \u201especial assessments\u201d, kt\u00f3re mo\u017ce narzuci\u0107 miasto czy condo coorporation. Przed przekazaniem domu nowym w\u0142a\u015bcicielom, te wszystkie zad\u0142u\u017cenia musz\u0105 by\u0107 sp\u0142acone. To jest kolejny obowi\u0105zek prawnik\u00f3w, kt\u00f3rzy musz\u0105 dok\u0142adnie zweryfikowa\u0107 sytuacj\u0119, by ustali\u0107 wszystkie zad\u0142u\u017cenia i mo\u017cliwo\u015bci ich wyrejestrowania ze sprzedawanej nieruchomo\u015bci – po to, by kupuj\u0105cy mogli zarejestrowa\u0107 na niej sw\u00f3j mortgage.<\/p>\n

Opisa\u0142em typowe wydatki, natomiast czasami zdarza si\u0119, \u017ce cz\u0119sto jeste\u015bmy zaskakiwani kar\u0105 za zerwanie umowy z bankiem. Ma to miejsce wtedy, gdy sprzedajemy dom przed up\u0142ywem terminu sp\u0142aty ca\u0142o\u015bci po\u017cyczki hipotecznej. Przypomn\u0119, co to jest mortgage.
\nJest to po\u017cyczka uzyskana na kupno nieruchomo\u015bci, zabezpieczona poprzez w\u0142a\u015bnie zakupion\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. Oznacza to w praktyce, \u017ce je\u015bli sprzedamy nieruchomo\u015b\u0107 (i nie kupujemy nast\u0119pnej) to bank traci zabezpieczenie po\u017cyczki – i dlatego \u017c\u0105da jej sp\u0142aty. Likwiduj\u0105c umow\u0119 z po\u017cyczkobiorc\u0105, bank mo\u017ce ponie\u015b\u0107 straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, \u017ce pieni\u0105dze na mortgage d\u0142ugoterminowy (closed) s\u0105 po\u017cyczane od inwestor\u00f3w, kt\u00f3rzy maj\u0105 obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przyk\u0142ad wi\u0119kszo\u015b\u0107 pieni\u0119dzy, kt\u00f3re bank inwestuje w po\u017cyczki hipoteczne, pochodz\u0105 z tak zwanego Bond Market. Ten \u201egap\u201d pomi\u0119dzy tym, za ile bank udziela pieni\u0119dzy na mortgage, a ile musi zap\u0142aci\u0107 inwestuj\u0105cym \u2013 jest profitem banku.
\nZrozumia\u0142e jest, \u017ce je\u015bli bank zagwarantowa\u0142 3 lata temu osobie inwestuj\u0105cej w Bonds profit w wysoko\u015bci 5% i zmuszony jest dzi\u015b zerwa\u0107 umow\u0119 z po\u017cyczkobiorc\u0105 na mortgage \u2013 to nie tylko utraci sw\u00f3j zysk, ale nadal jest zobowi\u0105zany na p\u0142acenie dywidend inwestorom.<\/p>\n

Bankom nie zale\u017cy na tym, czy kto\u015b zmieni form\u0119 zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, \u017ce je\u015bli kto\u015b sprzeda dom przed up\u0142ywem 5-letniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu mo\u017cna przenie\u015b\u0107 mortgage – czyli zabezpieczenie z domu na dom – bez wi\u0119kszych problem\u00f3w. Je\u015bli kto\u015b kupuje wi\u0119kszy dom, to w\u00f3wczas banki ch\u0119tnie podwy\u017csz\u0105 kwot\u0119 po\u017cyczki.
\nJe\u015bli na przyk\u0142ad obecne oprocentowanie jest ni\u017csze ni\u017c kilka lat temu, to nowa cz\u0119\u015b\u0107 po\u017cyczki b\u0119dzie udzielona na obecnie obowi\u0105zuj\u0105cy procent \u2013 co og\u00f3lnie wp\u0142ynie na ni\u017csze oprocentowanie.
\nInaczej sytuacja wygl\u0105da, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo kar\u0105 jest tak zwany interest differential lub 3-miesi\u0119czne oprocentowanie \u2013 czyli to, co da bankowi wy\u017csz\u0105 kwot\u0119.
\nInterest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawierali\u015bmy umow\u0119 w okresach, gdy oprocentowanie by\u0142o wy\u017csze ni\u017c obecnie.<\/p>\n

Trzymiesi\u0119czne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy aktualne oprocentowanie jest wy\u017csze ni\u017c obowi\u0105zuj\u0105ce w chwili zawarcia umowy.
\nTym wszystkim Pa\u0144stwu, kt\u00f3rzy my\u015bl\u0105 o sprzeda\u017cy domu bez zakupu nast\u0119pnego albo planuj\u0105 przefinansowa\u0107 dom radzi\u0142bym, zanim zaczniemy ten proces, uda\u0107 si\u0119 do banku w kt\u00f3rym mamy mortgage i poprosi\u0107 o dokument nazywany mortgage verification. Jest to wa\u017cne, gdy\u017c tak naprawd\u0119 dopiero ten dokument pozwoli nam podj\u0105\u0107 decyzj\u0119 bazuj\u0105c\u0105 na potwierdzonych warto\u015bciach. Zapraszam do kontaktu i wsp\u00f3\u0142pracy.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Osoby planuj\u0105ce sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci zwykle najbardziej s\u0105 zainteresowane kosztami sprzeda\u017cy. My\u015bl\u0119, \u017ce warto ten temat om\u00f3wi\u0107, uwzgl\u0119dniaj\u0105c wszystkie wydatki, jakie mog\u0105 nas czeka\u0107. 1. Commission…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":156726,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-156717","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156717","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=156717"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156717\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":156727,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156717\/revisions\/156727"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/156726"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=156717"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=156717"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=156717"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}