{"id":156983,"date":"2023-03-09T11:55:59","date_gmt":"2023-03-09T16:55:59","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=156983"},"modified":"2023-03-09T11:55:59","modified_gmt":"2023-03-09T16:55:59","slug":"obowiazki-i-dzialania-agenta-w-procesie-sprzedazy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/03\/09\/obowiazki-i-dzialania-agenta-w-procesie-sprzedazy\/","title":{"rendered":"Obowi\u0105zki i dzia\u0142ania agenta w procesie sprzeda\u017cy"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

Kiedy planujemy sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci, najcz\u0119\u015bciej zaczynamy od rozm\u00f3w z agentami real estate.<\/strong><\/p>\n

Warto wiedzie\u0107, jaka jest rola agent\u00f3w przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci i czy s\u0105 te\u017c inni profesjonali\u015bci, z kt\u00f3rymi b\u0119dziemy mieli do czynienia w procesie sprzeda\u017cy. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cych (i w gruncie rzeczy kupuj\u0105cych) zwykle pierwszy telefon wykonuje do specjalist\u00f3w od sprzeda\u017cy czyli agent\u00f3w real estate. Ale jak si\u0119 temu tematowi przyjrzymy, to w proces sprzeda\u017cy mo\u017ce zosta\u0107 zaanga\u017cowana spora grupa fachowc\u00f3w i uwa\u017cam, \u017ce warto to sobie u\u015bwiadomi\u0107 i og\u00f3lnie om\u00f3wi\u0107. W tym artykule skoncentrujemy si\u0119 na agentach real estate.<\/p>\n

Agent nieruchomo\u015bci<\/strong>
\nAgent jest zwykle tym pierwszym fachowcem, od kt\u00f3rego zaczyna si\u0119 proces sprzeda\u017cy. I z regu\u0142y pierwszym, skierowanym do niego pytaniem sprzedaj\u0105cych jest \u201eile to b\u0119dzie kosztowa\u0142o?\u201d Kwesti\u0119 cennika us\u0142ug om\u00f3wi\u0142em w zesz\u0142otygodniowej poradzie, dlatego dzi\u015b za\u0142\u00f3\u017cmy, \u017ce te koszty s\u0105 jasne i klienci w\u0142a\u015bnie powierzyli nam sprzeda\u017c. Co zwykle dzieje si\u0119 potem?<\/p>\n

Wst\u0119pna konsultacja<\/strong>
\nWtedy zwykle nast\u0119puje wst\u0119pna wycena nieruchomo\u015bci. Ustala si\u0119 strategi\u0119 sprzeda\u017cy i dzia\u0142ania przed wystawieniem nieruchomo\u015bci na rynek, by uzyska\u0107 maksymaln\u0105 cen\u0119. Czasami omawia si\u0119 zach\u0119ty finansowe, kiedy rynek jest wolniejszy.<\/p>\n

Podpisanie kontraktu<\/strong>
\nKontrakt MLS musi by\u0107 podpisany na minimum 60 dni. Nie ma maksymalnego okresu jego trwania, ale ja osobi\u015bcie radz\u0119 nie podpisywa\u0107 kontrakt\u00f3w na wi\u0119cej ni\u017c 3 miesi\u0105ce. Przecie\u017c je\u015bli wszystko b\u0119dzie dobrze, to zawsze mo\u017cna kontrakt przed\u0142u\u017cy\u0107, a jeszcze lepiej podpisa\u0107 nowy na nast\u0119pny okres 2-3 miesi\u0119cy.
\nMoim zdaniem podpisanie nowego kontraktu jest znacznie lepsze ni\u017c przed\u0142u\u017canie starego, bo nie robi to wra\u017cenia, \u017ce jeste\u015bmy na rynku \u201eod zawsze\u201d.
\nKontrakt, kt\u00f3ry podpisujemy, jest przygotowany przez prawnik\u00f3w i praktycznie wszyscy sprzedaj\u0105cy podpisuj\u0105 t\u0119 sam formularz, kt\u00f3ry jest modyfikowany od czasu do czasu – je\u015bli wymaga tego sytuacja. W kontrakcie zwykle najwa\u017cniejsze elementy to cena, czas jego trwania, od kiedy si\u0119 zaczyna, kto sprzedaje i kwota wynagrodzenia dla agenta.<\/p>\n

Przygotowanie nieruchomo\u015bci do sprzeda\u017cy<\/strong>
\nO przygotowaniach nieruchomo\u015bci do sprzeda\u017cy pisa\u0142em poprzednio, ale jeszcze raz podkre\u015blam, \u017ce ka\u017cdy przypadek powinien by\u0107 rozpatrywany indywidualnie i do\u015bwiadczony agent b\u0119dzie wiedzia\u0142, kiedy warto a kiedy nie warto inwestowa\u0107 du\u017cych pieni\u0119dzy w przygotowanie domu na sprzeda\u017c.
\nOczywi\u015bcie takie podstawowe prace, kt\u00f3re nie wymagaj\u0105 du\u017cych nak\u0142ad\u00f3w jak og\u00f3lna czysto\u015b\u0107 (tak\u017ce \u015bcian), ogrzewanie zim\u0105 czy ch\u0142odzenie latem, dobry zapach, naprawy widocznych go\u0142ym okiem usterek (jak powybijane okna, czy dziurawe drzwi) \u2013 to zawsze powinno by\u0107 zrobione.
\nInnym, niezwykle wa\u017cnym elementem, na kt\u00f3ry wszyscy zwracaj\u0105 uwag\u0119 jest wilgo\u0107. Ciekn\u0105cy, zagrzybiony basement czy poddasze zniech\u0119c\u0105 nawet najbardziej odpornych na niedogodno\u015bci.<\/p>\n

Materia\u0142y marketingowe<\/strong>
\n\u017byjemy w czasach, kiedy jeste\u015bmy przyzwyczajeni do medi\u00f3w wizualnych. Wolimy ogl\u0105da\u0107 obrazki zamiast czyta\u0107. Niestety, cywilizacja \u201eobrazkowa\u201d to cecha naszych czas\u00f3w. Dlatego kiedy przygotowujemy nieruchomo\u015bci do sprzeda\u017cy, warto zadba\u0107 o dobrej jako\u015bci, prawid\u0142owo na\u015bwietlone i wykadrowane zdj\u0119cia, koniecznie robione w poziomym formacie, a nie w pionowym.
\nNiestety bardzo cz\u0119sto widz\u0119 zdj\u0119cia robione kom\u00f3rk\u0105 (nie ma nic z\u0142ego w kom\u00f3rkach) ale bardzo nieumiej\u0119tnie, \u017ale skadrowane, krzywe, ze z\u0142\u0105 perspektyw\u0105, gdzie na pierwszym planie jest st\u00f3\u0142, \u015bciana albo pod\u0142oga. Jest to antyreklama zamiast reklamy i skutecznie zniech\u0119ca do zainteresowania si\u0119 domem.
\nJest na rynku bardzo wielu doskona\u0142ych fotograf\u00f3w, kt\u00f3rzy za $100 zrobi\u0105 dobrej jako\u015bci zdj\u0119cia w ci\u0105gu jednego dnia i uwa\u017cam, \u017ce ka\u017cdy szanuj\u0105cy si\u0119 agent, je\u015bli nie potrafi zrobi\u0107 profesjonalnych zdj\u0119\u0107 sam, powinien zatrudni\u0107 zawodowego fotografa, a jego klient b\u0119dzie mu za to wdzi\u0119czny. Dzi\u015b ludzie robi\u0105 pierwsz\u0105 selekcj\u0119 \u201eogl\u0105da\u0107 czy nie ogl\u0105da\u0107\u201d siedz\u0105c wygodnie w domu i przegl\u0105daj\u0105c listingi nieruchomo\u015bci w internecie na komputerze. S\u0142abe zdj\u0119cia zniech\u0119caj\u0105!
\nDoskona\u0142\u0105 form\u0105 zapoznania potencjalnych klient\u00f3w z nieruchomo\u015bci\u0105 s\u0105 prezentacje \u201evirtual tour\u201d. Kupuj\u0105cy jest w stanie w ci\u0105gu kilku minut \u201ezwiedzi\u0107\u201d ca\u0142y dom czy mieszkanie, a dobrze przygotowany (przez zawodowca) wirtualny spacer dodaje listingowi elegancji i presti\u017cu.<\/p>\n

Wprowadzenie nieruchomo\u015bci do systemu MLS<\/strong>
\nSystem MLS om\u00f3wili\u015bmy ju\u017c dok\u0142adnie. Jest to bardzo pot\u0119\u017cne narz\u0119dzie w r\u0119kach agent\u00f3w. Dzi\u0119ki niemu docieramy do innych agent\u00f3w, ale r\u00f3wnie\u017c do kupuj\u0105cych.
\nKa\u017cdy z wprowadzaj\u0105cych listing agent\u00f3w jest odpowiedzialny za zawarte w nim informacje. Dlatego jest wa\u017cne, by zweryfikowa\u0107 wysoko\u015b\u0107 podatk\u00f3w, maintenance, wymiary pomieszcze\u0144, ilo\u015b\u0107 \u0142azienek itd. Je\u015bli pope\u0142nimy b\u0142\u0105d, mo\u017cemy by\u0107 ukarani, dlatego warto sprawdza\u0107 informacje i je weryfikowa\u0107. Ciekawy opis nieruchomo\u015bci z informacjami, kt\u00f3re zainteresuj\u0105 kupuj\u0105cych, bardzo pomaga w sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Organizacja pokaz\u00f3w<\/strong>
\nJe\u015bli ja mam listing na MLS, to ka\u017cdy inny agent z licencj\u0105 mo\u017ce na niego um\u00f3wi\u0107 appointment i pokaza\u0107 go swoim klientom. To jest w\u0142a\u015bnie si\u0142a tego systemu! Agenci kooperuj\u0105 i sprzedaj\u0105 listingi innych agent\u00f3w. Ale przy takim systemie bardzo wa\u017cna jest koordynacja, kiedy i kto ma mo\u017cliwo\u015b\u0107 pokazania nieruchomo\u015bci. W okresie pandemii, w tym rozpalonym rynku, by\u0142y dos\u0142ownie kolejki agent\u00f3w do niekt\u00f3rych dom\u00f3w, a ka\u017cdy z nich mia\u0142 czasami tylko 15 minut na obejrzenie ca\u0142ej nieruchomo\u015bci. Dzi\u015b presja troch\u0119 zmala\u0142a, ale nadal atrakcyjny dom \u015bci\u0105ga wielu ch\u0119tnych – szczeg\u00f3lnie w weekendy.
\nObecnie agentom przysz\u0142a z pomoc\u0105 technologia. W przesz\u0142o\u015bci ka\u017cdy z nas dzwoni\u0142 do firmy, kt\u00f3ra ma listing i pr\u00f3bowa\u0142 ustali\u0107 czas i dzie\u0144 pokazu z sekretark\u0105, co czasami powodowa\u0142o \u201edoublebooking\u201d. Teraz powszechnie umawia si\u0119 spotkanie on-line, u\u017cywaj\u0105c coraz bardziej dominuj\u0105cego programu \u201ebrokerbay\u201d, gdzie od razu widzimy terminarz – w jakie dni dana nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 pokazywana i jakie s\u0105 dost\u0119pne godziny. Wystarczy klikn\u0105\u0107, a nasz appointment b\u0119dzie potwierdzony bardzo szybko!<\/p>\n

Promocja listingu<\/strong>
\nCzasy si\u0119 zmieniaj\u0105. Nadal korzystamy z gazet i broszurek, roznoszonych po domach, ale od dawna dominuj\u0105c\u0105 form\u0105 reklamy sta\u0142 si\u0119 internet. Z czasem powsta\u0142o mn\u00f3stwo nowych sposob\u00f3w promocji. Dzi\u015b prawie ka\u017cdy agent ma swoj\u0105 stron\u0119 internetow\u0105, niekt\u00f3rzy maj\u0105 strony na Facebooku, Instagramie i w innych mediach spo\u0142eczno\u015bciowych. Dzi\u0119ki internetowi docieramy do klient\u00f3w na ca\u0142ym \u015bwiecie w bardzo szybki spos\u00f3b, ale… nadal wszystko opiera si\u0119 na systemie MLS, bez kt\u00f3rego sprzeda\u017c i promocja by\u0142aby niemo\u017cliwa (przynajmniej na razie).<\/p>\n

Negocjacje \/ Oferty<\/strong>
\nPosiadanie listingu i jego promocja to dopiero pocz\u0105tek. Prawdziwy sprawdzian to oferta (oferty) i negocjacje. Kiedy mamy do czynienia z jedn\u0105 ofert\u0105, jest to wzgl\u0119dnie \u0142atwe, ale kiedy m\u00f3wimy o kilkunastu czy nawet kilkudziesi\u0119ciu ofertach, to zaczyna si\u0119 prawdziwa jazda. Zwykle im wi\u0119cej ofert, tym s\u0105 bardziej agresywne cenowo, ale tak\u017ce zwykle maj\u0105 mniej warunk\u00f3w i wybranie najlepszej (bazuj\u0105c na cenie i warunkach) wydaje si\u0119 do\u015b\u0107 proste.
\nNajbardziej skomplikowane potrafi by\u0107 opanowanie i rozmowy z agentami kt\u00f3rzy sk\u0142adaj\u0105 oferty. Niestety, k\u0142amstwa i wywierania presji staje si\u0119 \u201enowym standardem\u201d w pewnej grupie agent\u00f3w, wi\u0119c trzeba mie\u0107 grub\u0105 sk\u00f3r\u0119 i do\u015bwiadczenie, by sobie z tym poradzi\u0107. Z drugiej strony jest spora grupa naprawd\u0119 wspania\u0142ych agent\u00f3w, z kt\u00f3rymi wsp\u00f3\u0142praca to prawdziwa przyjemno\u015b\u0107.<\/p>\n

Okres warunkowej sprzeda\u017cy<\/strong>
\nJak ju\u017c wybierzemy \u201ewinning offer\u201d to trzeba dopilnowa\u0107, by wp\u0142yn\u0105\u0142 depozyt (zwykle w ci\u0105gu 24 godzin). Je\u015bli nie otrzymamy depozytu na czas, mamy pe\u0142ne prawo wr\u00f3ci\u0107 na rynek i ewentualnie zaakceptowa\u0107 inn\u0105 ofert\u0119. Cz\u0119sto oferty maj\u0105 warunki. Najbardziej typowy to warunek na za\u0142atwienie hipoteki oraz przeprowadzenie inspekcji technicznej domu. S\u0105 te\u017c inne warunki, ale te dwa s\u0105 najbardziej typowe. Faktem jest, \u017ce w gor\u0105cym okresie Covid-19, kiedy zwykle by\u0142o przynajmniej 10 ofert na ka\u017cdy dom, rzadko kto\u015b miewa\u0142 warunki i ka\u017cdy zachowywa\u0142 si\u0119 jak kamikaze, sk\u0142adaj\u0105c oferty bez warunk\u00f3w. No c\u00f3\u017c, to by\u0142 taki kompletnie g\u0142upi okres w historii naszego rynku nieruchomo\u015bci!
\nDzi\u015b ponownie w ofertach pojawi\u0142y si\u0119 warunki i faktycznie, szczeg\u00f3lnie je\u015bli kto\u015b ma potrzeb\u0119 posiadania ubezpieczenia CMHC, to jest to raczej konieczne. Pracownicy tej instytucji potrafi\u0105 odrzuci\u0107 aplikacj\u0119, podwa\u017caj\u0105c oszacowan\u0105 warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci przez fachowc\u00f3w \u2013 bo… tak im si\u0119 podoba. Kompletny brak odpowiedzialno\u015bci!<\/p>\n

Przekazanie dokumentacji do prawnika<\/strong>
\nKiedy nieruchomo\u015b\u0107 jest sprzedawana i wszystkie warunki s\u0105 usuni\u0119te brokerage, kt\u00f3ry mia\u0142 listing na sprzeda\u017c, przekazuje wszystkie dokumenty dotycz\u0105ce danej transakcji do wybranego przez sprzedaj\u0105cych prawnika. O koniecznych dzia\u0142aniach prawnika wspomn\u0119 innym razem, ale brokerage czuwa nad tym, by obie firmy zaanga\u017cowane w transakcj\u0119 by\u0142y op\u0142acone i aby wszystkie strony wykonywa\u0142y potrzebne zadania – to koniecznie, by transakcja zamkn\u0119\u0142a si\u0119 bez problem\u00f3w.<\/p>\n

Monitorowanie listingu od oferty do zamkni\u0119cia<\/strong>
\nKiedy dokumenty s\u0105 przekazane do prawnika, transakcja jest formalnie wa\u017cna i czekaj\u0105c na zamkni\u0119cie, ci\u0105gle s\u0105 rzeczy w kt\u00f3re agent i jego brokerage s\u0105 zaanga\u017cowani. Czasami jest to ponowna wizyta kupuj\u0105cych, kt\u00f3rzy chc\u0105 dokona\u0107 pomiar\u00f3w lub pokaza\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 \u201ecioci\u201d. Nieraz jest to sprawa planowanych renowacji czy zakup\u00f3w mebli. Zdarza si\u0119 potrzeba zmiany daty zamkni\u0119cia. Itd. Wszystko mo\u017cna ustali\u0107 i za\u0142atwi\u0107, jak d\u0142ugo dwie strony si\u0119 na to godz\u0105.
\nNiestety, czasami (na szcz\u0119\u015bcie rzadko) pojawiaj\u0105 si\u0119 nieprzewidziane komplikacje. Kupuj\u0105cy na przyk\u0142ad musi si\u0119 wycofa\u0107 z zakupu, albo kto\u015b umiera, mo\u017ce zdarzy\u0107 po\u017car lub inne nieszcz\u0119\u015bcie. Niezale\u017cnie od tego, co si\u0119 wydarzy \u2013 agent real estate jest z Pa\u0144stwem do ko\u0144ca i jest to osoba, kt\u00f3ra musi pom\u00f3c rozwi\u0105za\u0107 wszystkie problematyczne sytuacje!
\nPisz\u0105c o \u201eagentach\u201d nieruchomo\u015bci mam na my\u015bli oczywi\u015bcie tak\u017ce kobiety – agentki. W grupie brokerskiej Domator Team dominuj\u0105 liczebnie kobiety i prosz\u0119 mi uwierzy\u0107 – s\u0105 profesjonalne, niezwykle skuteczne i bardzo dbaj\u0105 o dobro swoich klient\u00f3w.
\n\"\"<\/a>Maciek Czapli\u0144ski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kiedy planujemy sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci, najcz\u0119\u015bciej zaczynamy od rozm\u00f3w z agentami real estate. Warto wiedzie\u0107, jaka jest rola agent\u00f3w przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci i czy s\u0105 te\u017c…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":156985,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-156983","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156983","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=156983"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156983\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":156986,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/156983\/revisions\/156986"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/156985"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=156983"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=156983"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=156983"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}