{"id":158371,"date":"2023-04-13T11:25:18","date_gmt":"2023-04-13T15:25:18","guid":{"rendered":"https:\/\/bejsment.com\/?p=158371"},"modified":"2023-04-13T11:25:18","modified_gmt":"2023-04-13T15:25:18","slug":"prawnik-i-inni-konsultanci-w-procesie-sprzedazy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/2023\/04\/13\/prawnik-i-inni-konsultanci-w-procesie-sprzedazy\/","title":{"rendered":"Prawnik i inni konsultanci w procesie sprzeda\u017cy"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

Jaki\u015b czas temu temu pisa\u0142em o obowi\u0105zkach i roli agent\u00f3w real estate w procesie sprzeda\u017cy.<\/strong><\/p>\n

Uzasadni\u0142em, dlaczego warto zatrudni\u0107 agenta i \u017ce s\u0105 to dobrze wydane pieni\u0105dze. Dzi\u015b podkre\u015bl\u0119 rol\u0119 innego specjalisty, zaanga\u017cowanego z proces sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, z kt\u00f3rym warto si\u0119 spotka\u0107 i mie\u0107 w nim oparcie. Chodzi oczywi\u015bcie o prawnika.
\nZwykle prawnik wkracza do akcji, gdy transakcja jest zawarta. Ale zdarzaj\u0105 si\u0119 sytuacje, kiedy jego dzia\u0142ania powinny pojawi\u0107 si\u0119 znacznie wcze\u015bniej.
\nCzasami, sprzedaj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107, chcemy zasi\u0119gn\u0105\u0107 porady prawnej by si\u0119 upewni\u0107, czy w przed\u0142o\u017conej nam ofercie nie kryj\u0105 si\u0119 \u017cadne problemy. Szczeg\u00f3lnie, kiedy mamy do czynienia z sytuacjami nietypowymi (jak np. sprzeda\u017c spadkowa czy rozwodowa).
\nCzasami, kiedy sprzedajemy kondominium, musimy dostarczy\u0107 \u201estatus certificate\u201d (to wa\u017cny dokument) i w\u00f3wczas warto zatrudni\u0107 prawnika, by go przejrza\u0142. Kiedy kupujemy nowe condo z plan\u00f3w \u2013 r\u00f3wnie\u017c warto, by prawnik zweryfikowa\u0142 dokumenty, ale wtedy i tak deweloper wyst\u0119puje z pozycji \u201ejak ci si\u0119 nie podoba co przygotowali\u015bmy do podpisu, to nie kupuj\u201d.
\nDzi\u015b, kiedy rynek nieruchomo\u015bci jest wolniejszy, czasami zdarzaj\u0105 si\u0119 ma\u0142e ust\u0119pstwa.<\/p>\n

Wst\u0119pne przejrzenie dokument\u00f3w<\/strong>
\nZwykle prawnicy otrzymuj\u0105 dokumenty od klient\u00f3w lub od agencji real estate i wst\u0119pnie je przegl\u0105daj\u0105, ustalaj\u0105 jakie b\u0119d\u0105 fees i zaczynaj\u0105 sprawdza\u0107 transakcje oraz status prawny nieruchomo\u015bci. Prawnicy nigdy nie ogl\u0105daj\u0105 naocznie sprzedawanej (czy kupowanej) nieruchomo\u015bci i g\u0142\u00f3wnie interesuj\u0105 ich ewentualne \u201eproblemy\u201d. Czy s\u0105 po\u017cyczki zarejestrowane, czy s\u0105 s\u0105 jakie\u015b k\u0142opoty z miastem, wyroki s\u0105dowe, zaleg\u0142e podatki od nieruchomo\u015bci czy maintenance w przypadku kondomini\u00f3w.
\nPrawnik kontaktuje si\u0119 z bankami, z miastem, sprawdza informacj\u0119 w Land Registry Office, kontaktuje si\u0119 z prawnikami strony kupuj\u0105cej. Generalnie rol\u0105 prawnika sprzedaj\u0105cych nieruchomo\u015b\u0107 jest sprawdzenie, czy wyst\u0119puj\u0105 gdzie\u015b nieza\u0142atwione, a konieczne procedury. Je\u015bli tak, to powinien on o nich poinformowa\u0107 sprzedaj\u0105cych, kt\u00f3rzy musz\u0105 je uregulowa\u0107. Dzi\u015b jest to relatywnie \u0142atwe, bo wszystko mo\u017cna za\u0142atwi\u0107 on-line i w tym kierunku zmierza ten system.<\/p>\n

Title search<\/strong>
\nNa umowie znajduje si\u0119 ustalona data zako\u0144czenia transakcji (closing date) ale jest te\u017c inna wa\u017cna data, nazywana \u201cTitle Search\u201d. To zwykle termin wyznaczony na 2 tygodnie przed przej\u0119ciem nieruchomo\u015bci. Do tego dnia strona kupuj\u0105ca ma prawo zg\u0142aszania wszelkich wykrytych problem\u00f3w prawnych, dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci. Strona sprzedaj\u0105ca ma w\u00f3wczas owe dwa tygodnie pomi\u0119dzy obiema datami, by problemy \u201ewyczy\u015bci\u0107\u201d.<\/p>\n

Land Registry<\/strong>
\nKiedy\u015b prawnik, by potwierdzi\u0107, \u017ce wszystko jest jak powinno by\u0107 z tytu\u0142em w\u0142asno\u015bci, faktycznie sprawdza\u0142 wszystkie akty w\u0142asno\u015bci i przekazania nieruchomo\u015bci do 20 lat wstecz. Ale od kiedy zacz\u0119to korzysta\u0107 z systemu komputerowego, stworzono system zwany Land Registry Title \u2013 i prawnicy sprawdzaj\u0105 tylko jedn\u0105 transakcj\u0119 wstecz.<\/p>\n

Title insurance<\/strong>
\nAle nawet system komputerowy jest nara\u017cony na b\u0142\u0119dy i dlatego, po pierwsze, prawnicy maj\u0105 ubezpieczenia od odpowiedzialno\u015bci cywilnej, ale r\u00f3wnie\u017c obecnie istnieje co\u015b, co nazywa si\u0119 Title Insurance. Chroni nas ono przed wszelkimi problemami prawnymi (niezap\u0142acone podatki, niewyrejestrowane po\u017cyczki, problemy ze z\u0142ym opisaniem wielko\u015bci dzia\u0142ek, itd). Nied\u0142ugo napisz\u0119 wi\u0119cej o tym ubezpieczeniu.
\nWarto wiedzie\u0107, \u017ce jest ono relatywnie tanie i op\u0142ata wymagana jest tylko raz, je\u015bli wci\u0105\u017c zamieszkujemy w tym samym domu.
\nWyrejestrowanie po\u017cyczek i rejestracja nowych
\nBy zarejestrowa\u0107 mortgage, jakiego potrzebuj\u0105 kupuj\u0105cy, sprzedaj\u0105cy musz\u0105 by\u0107 gotowi na wyrejestrowanie swojej po\u017cyczki.<\/p>\n

Rozliczenia<\/strong>
\nS\u0105 robione na dzie\u0144 przej\u0119cia nieruchomo\u015bci. Je\u015bli sprzedaj\u0105cy nadp\u0142aci\u0142 podatki miejski czy maintenance – to ta nadp\u0142ata powinna by\u0107 zwr\u00f3cona. Op\u0142aty za utilities s\u0105 rozliczane na dzie\u0144 zamkni\u0119cia, dlatego warto przypilnowa\u0107, aby odczyta\u0107 oficjalnie te wyniki na dzie\u0144 przej\u0119cia nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Przekazanie kluczy<\/strong>
\nCovid zainicjowa\u0142 nowe zwyczaje. Kiedy\u015b klucze by\u0142y wysy\u0142ane kurierem z biura prawnika sprzedaj\u0105cych do biura prawnika kupuj\u0105cych. A gdy tam dotar\u0142y, kupuj\u0105cy musia\u0142 jecha\u0107 do prawnika, by je odebra\u0107. By\u0142o to czasoch\u0142onne, wi\u0119c i kosztowne. Obecnie pozostawia si\u0119 klucze w Lock Box, pozostawionym na drzwiach wej\u015bciowych do nieruchomo\u015bci i tylko podaje si\u0119 kod wej\u015bciowy. Proste i praktyczne!<\/p>\n

Legal Fees<\/strong>
\nFaktyczne honorarium prawnika zwykle kszta\u0142tuje si\u0119 (przy typowych transakcjach) od $1,000 do $2,000 dolar\u00f3w. Do tego dochodz\u0105 koszty. Niekt\u00f3re s\u0105 oczywiste, jak op\u0142aty za wyrejestrowanie po\u017cyczki, czy zwi\u0105zane ze sprawdzeniem spraw w urz\u0119dzie miasta lub bankach. Ale prawie ka\u017cdy prawnik dopisuje w gruncie rzeczy ma\u0142e sumy (ale zawsze) za wys\u0142anie faxu, kuriera czy fotokopie. OK te dwie ostatnie pozycje, Ale czy kto\u015b pami\u0119ta, by otrzyma\u0142 cho\u0107 jeden fax w ci\u0105gu ostatnich 3-5 lat? Bo ja nie! Realistycznie nale\u017cy si\u0119 spodziewa\u0107 op\u0142aty do mniej wi\u0119cej $2,000 plus HST.<\/p>\n

Banki \/ Mortgage Brokers<\/strong>
\nJak kto\u015b nie ma po\u017cyczki hipotecznej ani \u017cadnej linii kredytowej pod zastaw domu, to tak naprawd\u0119 nie b\u0119dzie mia\u0142 do czynienia z bankami. Ale nawet je\u015bli my\u015blimy, \u017ce nie wzi\u0119li\u015bmy po\u017cyczki pod dom to i tak prawnik sprawdzi, czy gdzie\u015b nie ma czego\u015b, o czym zapomnieli\u015bmy.<\/p>\n

Mortgage Verification<\/strong>
\nSprawdzenia ewentualnej zaleg\u0142o\u015bci w sp\u0142atach dokonuje si\u0119 poprzez \u201emortgage verification\u201d. Taki dokument mo\u017cna otrzyma\u0107 od banku, kt\u00f3ry udzieli\u0142 nam po\u017cyczki. Koszt wynosi zwykle pomi\u0119dzy $250 a $500. W tym dokumencie b\u0119dzie jasno okre\u015blone czy mamy w banku zaleg\u0142o\u015b\u0107 i ile w takim wypadku wynios\u0142aby potencjalna kara za zerwanie umowy.<\/p>\n

Penalties<\/strong>
\nKary za zerwanie (penalties) \u2013 potrafi\u0105 by\u0107 spore i zale\u017c\u0105 od sytuacji rynkowej. Je\u015bli dzi\u015b oprocentowanie jest wy\u017csze ni\u017c kiedy brali\u015bmy nasz\u0105 po\u017cyczk\u0119, to zwykle zap\u0142acimy kar\u0119 w wysoko\u015bci trzymiesi\u0119cznego oprocentowania. Natomiast je\u015bli b\u0119dzie odwrotnie – wy\u017csza po\u017cyczka w chwili kupna ni\u017c obecnie, to zap\u0142acimy r\u00f3\u017cnic\u0119 w oprocentowaniu za okres do ko\u0144ca trwania po\u017cyczki. Ta sytuacja ma miejsce obecnie.
\nPrzyk\u0142adowo – je\u015bli pozosta\u0142o nam do sp\u0142aty $100,000, kt\u00f3re dostali\u015bmy na 2% rok temu i pozosta\u0142o nam do sp\u0142acania 3 lata do odnowienia po\u017cyczki, to bank we\u017amie pod uwag\u0119, \u017ce dzi\u015b po\u017cyczki s\u0105 na 5% na termin 3 letni. Czyli jest 3% r\u00f3\u017cnicy mi\u0119dzy po\u017cyczkami. I tak 3% od $100,000 to $3,000 x 3 lata daje $9,000.
\nAle gdyby oprocentowanie by\u0142o takie samo – czyli 2% (lub mniej), w\u00f3wczas kara wynios\u0142aby 2% od $100,000 – czyli $2,000 x 3 = $6,000 i dzielone przez 12 wynosi $500 x 3 miesi\u0105ce. Czyli kara wynios\u0142aby $1,500. Znaczna r\u00f3\u017cnica!<\/p>\n

Porting lub aran\u017cacja nowej po\u017cyczki<\/strong>
\nKiedy kupujemy inny dom, cz\u0119sto mo\u017cemy, zamiast p\u0142aci\u0107 kar\u0119 za zerwanie umowy, przenie\u015b\u0107 mortgage z domu na dom. Nazywa si\u0119 to porting.<\/p>\n

Agenci ubezpieczeniowi<\/strong>
\nKiedy posiadamy dom, na pewno b\u0119dziemy mieli do czynienia z ubezpieczeniami. Istnieje wiele rodzaj\u00f3w po\u017cyczek, ale s\u0105 dwie podstawowe. Mortgage Insurance (tak naprawd\u0119 jest to ubezpieczenie na \u017cycie) oraz Fire Insurance – de facto ubezpieczenie od po\u017caru, ale r\u00f3wnie\u017c wszelkich innych katastrof, w\u0142\u0105cznie z ubezpieczeniem od odpowiedzialno\u015bci cywilnej.
\nBanki zwykle oferuj\u0105 mortgage insurance i ten rodzaj ubezpieczenia poprzez bank ma kilka zalet (g\u0142\u00f3wnie, \u017ce nie jest inne dla palaczy), ale tak naprawd\u0119 sugeruj\u0119 ubezpieczy\u0107 si\u0119 na \u017cycie w jakiej\u015b normalnej ubezpieczalni, a dlaczego – opowiem innym razem.<\/p>\n

Fire Insurance<\/strong>
\nJak kto\u015b ma sp\u0142acony dom, to mo\u017ce zaryzykowa\u0107 i nie p\u0142aci\u0107 tego rodzaju ubezpieczenia, ale nawet je\u015bli jest to ta sytuacja, to trzeba by\u0107 szale\u0144cem, by si\u0119 nie ubezpieczy\u0107. Kiedy mamy mortgage na domu, to \u017caden bank nie przeka\u017ce nam pieni\u0119dzy bez potwierdzenia posiadania ubezpieczenia. Czyli ubezpieczenie od po\u017caru jest konieczne – r\u00f3wnie\u017c z uwagi na zdrowy rozs\u0105dek.<\/p>\n

Staging Consultant<\/strong>
\nZatrudnienie specjalnego konsultanta i firmy dekoruj\u0105cej dom, by lepiej wygl\u0105da\u0142, jest relatywnie nowym pomys\u0142em, ale ja mog\u0119 stwierdzi\u0107, \u017ce domy przygotowane do sprzeda\u017cy i w\u0142a\u015bciwie udekorowane sprzedaj\u0105 si\u0119 szybciej i zwykle dro\u017cej. Kupujemy oczami!<\/p>\n

Marketing \/ Photos<\/strong>
\n\u2013 bardzo wa\u017cny element. W\u0142a\u015bciwe profesjonalnie wykonane zdj\u0119cia \u015bci\u0105gn\u0105 wi\u0119cej ogl\u0105daj\u0105cych i zdecydowanie pomog\u0105 sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107. Koszt wykonania serii zdj\u0119\u0107 jest relatywnie niski, ale profit mo\u017ce by\u0107 ogromny!<\/p>\n

Home Inspectors<\/strong>
\nCzasami warto jest zrobi\u0107 inspekcj\u0119 jako sprzedaj\u0105cy! W\u00f3wczas, je\u015bli s\u0105 jakie\u015b istotne problemy, mo\u017cemy je usun\u0105\u0107, by kupuj\u0105cy nie pr\u00f3bowa\u0142 ich wykorzysta\u0107 do obni\u017cania ceny. Posiadanie takiego raportu pozwala czasami unikn\u0105\u0107 oferty warunkowej na inspekcj\u0119, bo wielu kupuj\u0105cych gotowych jest zaufa\u0107 inspekcji, kt\u00f3rej dokona\u0142 inspektor sprzedaj\u0105cych.<\/p>\n

Surveyors<\/strong>
\nNowa mapka geodezyjna (survey), szczeg\u00f3lnie kiedy sprzedajemy dom wolnostoj\u0105cy czy po\u0142\u00f3wk\u0119 (najcz\u0119\u015bciej w starszej dzielnicy) bardzo pomaga w sprzeda\u017cy, bo stare mapy s\u0105 nieaktualne i budz\u0105 w\u0105tpliwo\u015bci co to tego, co tak naprawd\u0119 kupujemy.<\/p>\n

Firmy przeprowadzkowe<\/strong>
\nSugeruj\u0119 wcze\u015bniejsze zam\u00f3wienie terminu, bo dobre firmy s\u0105 bardzo zaj\u0119te!<\/p>\n

Z\u0142ota r\u0105czka (handyman)<\/strong>
\nZnalezienie kogo\u015b, kto wybuduje ca\u0142y dom jest cz\u0119sto \u0142atwiejsze od znalezienia z\u0142otej r\u0105czki – \u201epana Henia\u201d (przepraszam wszystkich Henryk\u00f3w), kt\u00f3ry przyjdzie i ponaprawia wszystkie drobne usterki, jakie nagromadzi\u0142y si\u0119 w naszym domu przez lata. A taki fachowiec, je\u015bli jest dobry \u2013 jest faktycznie na wag\u0119 z\u0142ota!
\nUff! To chyba wi\u0119kszo\u015bc fachowc\u00f3w, kt\u00f3rych spotkamy w procesie sprzeda\u017cy i warto sobie u\u015bwiadomi\u0107, jak wiele os\u00f3b b\u0119dzie zaanga\u017cowanych w ten proces. A rol\u0105 ka\u017cdej z nich s\u0105 takie dzia\u0142ania, aby nasz nowy dom by\u0142 dla nas bezpieczn\u0105 (tak\u017ce pod wzgl\u0119dem prawnym) i komfortow\u0105 przystani\u0105.
\n\"\"<\/a>Maciek Czaplinski
\n<\/strong>W przypadku pyta\u0144 jestem<\/strong>
\ndo Pa\u0144stwa dyspozycji.<\/strong>
\nTel. 905-278-0007<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jaki\u015b czas temu temu pisa\u0142em o obowi\u0105zkach i roli agent\u00f3w real estate w procesie sprzeda\u017cy. Uzasadni\u0142em, dlaczego warto zatrudni\u0107 agenta i \u017ce s\u0105 to dobrze…<\/p>\n","protected":false},"author":700,"featured_media":158374,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[563],"tags":[],"class_list":["post-158371","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maciek-czaplinski"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/158371","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/700"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=158371"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/158371\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":158375,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/158371\/revisions\/158375"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/158374"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=158371"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=158371"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bejsment.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=158371"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}